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O Conjunto de bens reunidos para a
execução da atividade empresarial é
denominado “estabelecimento empresarial”;
Envolve o conjunto de bens materiais
(mercadorias, instalações, máquinas, etc.) e
imateriais (tecnologia, marcas), adicionados a
uma organização racional, implicando em
aumento de valor, por estarem sendo
utilizados dessa determinada forma – Esse
valor adquirido é maior que a mera soma das
partes;
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O estabelecimento empresarial, portanto, é maior
que o conjunto de bens que nele estão
compreendidos;
Quando o estabelecimento é descentralizado, ele
pode assumir valores diferentes em cada
respectivo local;
Da parte corpórea (material) do conjunto de bens,
cuida o direito civil e o direito penal;
Da parte incorpórea (imaterial) do conjunto de
bens, podem cuidar o direito penal, o direito civil o direito comercial, cuidará fundamentalmente do
aspecto incorpóreo dos bens constituintes do
estabelecimento;
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O “ponto” é o local específico onde a
atividade comercial se desenvolve –
dependendo deste local, poderá haver
acréscimo substantivo do seu valor;
Estando em imóvel de sua propriedade a
proteção ao ponto se dará através de normas
que tutelam a propriedade do direito civil, já
se estiver em imóvel alheio, locado, a
proteção será aquela feita pela locação
empresarial (Art. 51 da lei 8.245/1991);
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Se a locação de prédio não residencial
obedecer a determinados requisitos, a lei o
autoriza a pleitear a renovação compulsória
do contrato;
Para ter direito a renovação compulsória,
deverá obedecer as seguintes requisitos:
a) O locatário deverá ser empresário
(individual ou membro de sociedade
empresária) - estão, portanto excluídos
dessa prerrogativa, os profissionais liberais,
as associações civis, as fundações, dentre
outros não caracterizados como empresários;
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b) a locação ter sido contrato por tempo
determinado (no mínimo 5 anos) – admitindo-se as
renovações sucessivas e amigáveis;
c) o locatário deve estar explorando o mesmo ramo
da atividade por, no mínimo 3 anos, até a data da
consequente proposição de ação renovatória;
É denominado garantia de inerência no ponto, por
considera-se o valor agregado pelo uso do ponto
por um tempo razoável – o empresário, assim, terá
condições de permanecer no mesmo local;
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A respectiva “ação renovatória”, deverá ser
ajuizada entre 1 ano a 6 meses anteriores ao
término do contrato (Art. 51, §5º da lei
8.245/1991);
O direito de inerência, se for incompatível
com o garantia constitucional da garantia da
propriedade privada, cedera em nome desta
garantia constitucional – o locatário impedido
de usar seu direito, poderá ser indenizado em
razão do valor que acresceu ao bem;
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O locador, poderá então suscitar exceção de
retomada, com base nas seguintes previsões
legais:
a) insuficiência da proposta de renovação do
locatário (Art. 72, II da lei 8.245/1991): a
proposta não poderá ser inferior aos valores
de mercado do respectivo imóvel;
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b) proposta melhor de terceiro (Art. 72, III da
lei 8.245/1991): se houver proposta melhor
de terceiro, o locador deverá concordar em
pagar o equivalente para que se efetive a
renovação – o locatário poderá ser indenizado
pela perda do ponto (Art. 52, §3º da lei
8.245/1991);
c) reforma substancial do prédio (Art. 52, I da
lei 8.245/1991): se for obrigado a fazê-lo
por determinação do poder público ou por
sua própria iniciativa para valorizá-lo – se
não iniciar em 3 meses será devida
indenização;
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d) Uso do próprio locador (Art. 52, II da lei
8.245/1991): a lei restringirá ao locador
explorar no prédio a mesma atividade
anteriormente explorada pelo locatário;
e) transferência de estabelecimento
comercial, existente a mais de 1 ano, de
ascendente, descendente, ou cônjuge, desde
que atue em ramo diverso daquele do
locatário (Art. 52, II da lei 8.245/1991);
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O empresário de shopping center, não se
dedica apenas a locar espaços físicos;
O empresário desse ramo, precisa estar
atento a estabelecer uma organização que
possibilite a oferta de um amplo e cômodo
conjunto de produtos e serviços aos clientes;
Deve estar atento as evoluções do mercado
consumidor, a evolução das marcas, as
novidades tecnológicas e do marketing;
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
Por essas características, o direito de
inerência é relativizado nesse tipo de
negócio;
O direito de organizar de maneira adequada o
mix de produtos e serviços, avança e recebe
proteção própria do direito de propriedade
ante o direito de inerência;
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O contrato de locação desses locais, adquire aspectos
próprios: há fixação de parcelas fixas, mas reajustáveis
de acordo com o índice e a periodicidade definidos no
contrato – ou parcelas variáveis, correspondendo a um
percentual do faturamento do respectivo locatário (que
pode ser mensurado via instrumentos variados, tais
como: auditagem de contas do locatário e checagem do
movimento econômico do mesmo) – geralmente há
pagamento de valor pela utilização de um espaço que já
tem garantida uma certa clientela (res sperata) – dever
de filiação do locatário a associação dos lojistas, que
suportará despesas comuns – costuma-se cobrar
aluguel dobrado em dezembro
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O contrato de alienação dever ser celebrado
por escrito e arquivado na junta comercial
(Art. 1144 do CC);
A alienação do estabelecimento é sujeita a
anuência dos credores – o empresário deverá
colher a concordância por escrito dos
credores ou notificá-los de sua intenção que,
em caso de silêncio destes por 30 dias,
configurará anuência tácita (Art. 1145 do CC);
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Poderá ser dispensado dessa obrigação o
alienante que comprove continuar solvente
mesmo após a respectiva alienação;
Não havendo essas precauções, a venda
poderá ser declarada ineficaz e o adquirente
poderá perdê-la em favor da massa falida
(Art. 129, VI da lei 11.101/2005);
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Pode ser firmado cláusula de não transferência de
passivo, em que o alienante compromete-se com o
adquirente em ressarci-lo por obrigações
inerentes ao estabelecimento, especialmente
aquelas que estiverem sub judice – o credor poderá
ainda assim demandar o adquirente que, por sua
vez, terá direito de regresso contra o alienante;
O credor trabalhista tem seu direito protegido, ante
o alienante do estabelecimento (Art. 448 da CLT) –
o credor tributário também possui proteção
específica (Art. 133 do CTN);
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Em caso de adquirir o estabelecimento
perante leilão judicial promovido em
processo de recuperação judicial, o
adquirente não responde pelas obrigações
do alienante, visto não ser considerado seu
sucessor no estabelecimento empresarial;
Não sendo autorizado em contrato, o
alienante não poderá estabelecer-se em
idêntico ramo de atividade empresarial e
concorrendo com o adquirente, a não ser que
esteja autorizado em contrato;
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O Contrato de compra e venda é denominado
de trespasse – “passa-se o ponto”;
Nesse contrato, o estabelecimento
empresarial, de um empresário, envolvendo o
complexo de bens corpóreos e incorpóreos
que sustentam e possibilitam o negócio,
passa a integrar o patrimônio de outro
empresário;
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É importante diferenciar alienação da
mudança do controle de quotas sociais,
fundamentalmente para se verificar a
ocorrência ou não da sucessão empresarial;
No trespasse pode ou não ocorrer a sucessão
– na mudança do controle societário não
ocorrerá;
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A SUCESSÃO
O Objetivo de se precisar o instituto é
essencialmente proteger os direitos dos
credores;
Sucessor é “o adquirente do estabelecimento,
quando a obrigação do alienante se
encontrava regularmente contabilizada.
Independentemente de regular inscrição, o
adquirente é sempre sucessor do alienante,
em relação às obrigações trabalhistas e
fiscais ligadas ao estabelecimento” (COELHO,
2009);
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A SUCESSÃO
Quando estiver caracterizada a sucessão, os
credores poderão acionar o novo adquirente do
estabelecimento para garantirem seus créditos;
Antes da entrada em vigor do novo código civil, a
regra era a de que o adquirente não se tornava
sucessor do alienante;
NCC: o adquirente do estabelecimento responde
por todas as obrigações relacionadas ao negócio
anteriormente explorado em determinado local – as
despesas precisam estar regularmente
contabilizadas – o alienante fica obrigado
solidariamente pelo prazo de 1 ano (Art. 1146 do
CC);
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A SUCESSÃO
As regras acima não se aplicam as obrigações
tributárias e trabalhistas, relacionadas aos
direitos dos respectivos credores;
As regras internas (do trespasse), contudo
suprem os direitos de regresso de parte a
parte;
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A SUCESSÃO
Em casos de débitos fiscais, há duas
possibilidades a se considerar: a) no caso de
o alienante não mais explorar qualquer
atividade econômica, o adquirente passa a ter
responsabilidade direta adquiridas pela
atividade originalmente explorada no
respectivo estabelecimento e b) no caso de o
alienante continuar a explorar atividade
econômica, o adquirente responde de forma
subsidiária pelos débitos fiscais;
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A SUCESSÃO
A sucessão em âmbito tributário somente se
caracteriza se o adquirente continuar a
explorar idêntica atividade daquela que era
explorada pelo alienante, caso contrário não
responde nem de maneira direta, nem
subsidiariamente;
O contrato de trespasse deve ser registrado
na junta comercial e publicado na imprensa
oficial (Art. 1144 do CC), para ter efeitos
mediante terceiros;
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TRESPASSE E LOCAÇÃO EMPRESARIAL
O adquirente de imóvel situado em prédio locado,
deverá negociar tanto com o locatário, quanto com o
locador (Art. 13 da lei 8.245/91 e Art. 1148 do CC);
A anuência do locador poderá ser tácita ou expressa
(Art. 9º, II da lei 8.245/91);
Havendo justa causa, o locador poderá rescindir o
contrato nos 90 dias que se seguirem a publicação do
contrato de alienação;
Uma vez autorizado pelo locador, a cessão ou subrogação da locação, o adquirente poderá utilizar-se dos
prazos contratuais anteriores do alienante para efeito
de ajuizamento de ação renovatória;
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CLÁUSULA DE NÃO-RESTABELECIMENTO
Durante o andamento do negócio, o alienante
passou a dominar informações sobre o
negócio que são cruciais para a manutenção
da respectiva clientela;
O adquirente ao pagar pelo estabelecimento,
também o fez em razão do seu aviamento
(sobrevalorização);
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CLÁUSULA DE NÃO-RESTABELECIMENTO
É comum nos contratos de trespasse, de
cessão de participação societária, de locação
de espaço em shopping center, na rescisão
de franquia, a inserção de cláusula proibitiva
de restabelecimento do alienante;
Há limitações: o alienante não pode ficar
impedido de explorar atividades não
concorrentes, ficar obrigado por tempo
indeterminado ou sem limitações geográficas
claras;
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CLÁUSULA DE NÃO-RESTABELECIMENTO
Não havendo cláusulas expressas ou que
determinem o contrário, o alienante fica
proibido de concorrer com o adquirente, pelo
prazo de 5 anos (Art. 1147 do CC);
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O organização na atividade empresarial,
constitui elemento determinante para o
sucesso do respectivo negócio;
O franqueador ajuda a agregar valor, ao
aviamento do negócio do franqueado;
O Contrato de Franquia (franchising),
conjulga dois tipos de contratos: a) de licença
de uso de marca e b) prestação de serviços
voltados a organização do negócio – este
último um elemento definidor essencial do
conceito de franquia;
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A organização empresarial, geralmente
envolve 3 contratos: a) management
(estoque, custos e treinamento de pessoal),
b) engineering (organização do espaço,
layout) e c) marketing (técnicas de colocação
dos produtos no mercado, envolvendo a
própria publicidade)
A lei 8.955/94: não regulamenta o teor em si
da relação entre franqueado e franqueador,
mas impõe o dever de transparência na
respectiva relação estabelecida;
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CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA – COF
É uma espécie de dossiê de informações, um
conjunto de informações obrigatórias sobre o
negócio a ser franqueado;
O conteúdo da COF está definido no Art. 3º
da lei 8.955/94, devendo ser entregue ao
interessado em aderir a rede com
antecedência mínima de 10 dias;
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CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA - COF
O conjunto de informações obrigatórias da COF, é
dividido em 5 categorias: a) perfil do franqueador,
b) perfil do franqueado, c) perfil do franqueado
ideal, d) obrigações do franqueador e direitos do
franqueado e e) obrigações do franqueado;
No perfil do franqueador, a COF deve conter:
histórico da empresa franqueadora, época de sua
implantação, fatos marcantes, explicitação da
forma societária – devem ser acompanhas das
demonstrações financeiras e balanços dos dois
últimos exercícios;
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CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA - COF
No perfil da franquia, a COF deve conter informações
que possam permitir ao franqueado: avaliar a real
situação da rede e o potencial de desenvolvimento do
negócio – deve-se revelar todas as pendências judiciais
que envolvem tantos o franqueador, quanto qualquer
empresa do eventual grupo controlador ou relacionadas
com aspectos da franquia (detentor de marca, patentes
ou direitos autorais) – deve conter a descrição do
negócio e das atividades a serem desenvolvidas e o
modelo/minuta do futuro contrato a ser firmado –
conter nome e contato dos franqueados e dos que
desligaram-se nos últimos 12 meses – apresentar a
situação de marcas e patentes envolvidas junto ao INPI;
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CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA - COF
No perfil do franqueado ideal, a COF deve conter:
grau de escolaridade, experiência anterior, idade
mínima ou máxima, formação técnica e superior
específica, idoneidade econômica e moral,
residência em determinado local;
Nas obrigações do franqueador e direitos do
franqueados deve conter: cláusula de
territorialidade (se adota exclusividade ou não),
indicação dos serviços organizacionais a serem
disponibilizados ao franqueado (supervisão,
treinamento, etc.);
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CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA - COF
Nas obrigações do franqueado, deve estar contido:
especificação das atividades que devem ser
desenvolvidas pelo franqueado e o grau de
envolvimento exigido, os valores a serem alocados,
tanto no início quando durante a execução do negócio,
pelo uso da marca, pelos serviços oferecidos, pelo
pagamento de obrigações comuns a rede, como a
publicidade, por exemplo, dentre outros, devendo-se
detalhar todo e qualquer possível valor a ser
desembolsado – detalhar bens, serviços e insumos a
serem adquiridos do franqueador – definir a relação
após o encerramento da franquia (segredo de empresa,
condições de concorrência);
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REGISTRO DA FRANQUIA
Deve haver registro no INPI (Art. 211 da lei
9.279/96;
O registro é necessário para que seja aposta
e produza efeitos perante terceiros, contudo,
não é condição de eficácia entre franqueador
e franqueado (especialmente autoridades
monetárias e tributárias) – eventual medida
judicial não será prejudicada por ausência do
registro;