PODER JUDICIÁRIO
SÃO PAULO
SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL
Décima Câmara
APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº 583.173-0/7 – PRAIA GRANDE
Apelante : Maria Beatriz Pereira Trindade
Apelados: Berta dos Anjos Braz de Carvalho
Fernando Braz de Carvalho
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CUMULADA COM COBRANÇA. Os pagamentos
efetuados pela Locatária devem ser deduzidos
do que for apurado para o montante do débito.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. Falta de assinaturas
de duas testemunhas. As alegações são
insuficientes, pela singeleza, para alijar a
validade do documento. Aceitação espontânea
(do contrato) que gera eficácia obrigacional
entre os signatários.
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. ENTREGA
DAS CHAVES. Em vigor as disposições do
contrato, a responsabilidade da locatária
permanece até a efetiva entrega das chaves, e
não até a simples desocupação sem as
cautelas necessárias.
MULTAS.
CONCEITOS. Diferem as multas
moratória e compensatória. O objetivo daquela
(moratória) é infundir na vontade do inquilino e
impeli-lo a pagar os aluguéis até os respectivos
vencimentos, enquanto esta (compensatória) tem
por escopo uma mínima e prévia fixação de
eventuais perdas e danos para o caso do
descumprimento do contrato.
MULTA COMPENSATÓRIA. Inviável a cobrança
em Ação de Despejo por Falta de Pagamento,
porque reservada para outras espécies de
infração do contrato de locação.
Voto nº 4.175
Visto.
BERTA DOS ANJOS BRAZ DE CARVALHO
ingressou com Ação de Despejo por Falta de Pagamento c.c.
Cobrança de Alugueres vencidos e vincendos, contra
FERNANDO BRAZ DE CARVALHO e MARIA BEATRIZ PEREIRA,
partes qualificadas nos autos, fundada em contrato de
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locação do imóvel situado na Avenida Presidente Kennedy,
nº 5.316, Jardim Imperial, Balneário Praia Grande, por
abandono da res locata e débito do aluguel correspondente a
três meses, mais os vincendos, além dos valores do IPTU,
água, luz, telefone e multa contratual.
Formalizada a angularidade os Requeridos
apresentaram contestação, que foi impugnada. Em
audiência, inviabilizada a conciliação, foram colhidos os
depoimentos de duas testemunhas arroladas pela
Requerente. As partes apresentaram memoriais.
Houve entrega da prestação jurisdicional:
“... determinando a imissão da posse dos autores
(...),, declarando rescindido o contrato de locação que
firmaram. Condeno a ré ao pagamento dos aluguéis
referentes aos meses de fevereiro, março e 14 dias do mês
de abril de 1997; acrescidos de juros de 1% ao mês
contados desde os respectivos vencimentos; multa
contratual de três alugueres; IPTU referentes aos meses de
fevereiro, março e 14 dias de abril, todos de 1997; conta
telefônica das ligações feitas nos 14 primeiros dias do mês
de abril de 1997; água referente ao mês de março e nos
primeiros 14 dias do mês de abril de 1997. Em razão da
sucumbência parcial e já analisando a proporcionalidade da
mesma, deverá a ré arcar com 4/5 das custas e despesas
processuais e honorários advocatícios dos autores que fixo
em R$400,00. Os autores arcarão com 1/5 das custas e
despesas processuais e com os honorários advocatícios do
patrono da ré que fixo em R$100,00. Todas as verbas
deverão ser corrigidas monetariamente ...” (folhas 100/101).
MARIA BEATRIZ PEREIRA TRINDADE interpôs
recurso. Aduz que o contrato não subscrito por duas
testemunhas não é título executivo; ter ocorrido
desobediência sobre a expiração do prazo do contrato e da
condenação da multa de três alugueres; não houve
notificação verbal; ter havido intempestividade da réplica;
cobrança além do devido. Concluiu:
“... para julgar a ação IMPROCEDENTE, invertendose os ônus decorrentes do pagamento das custas e
honorários advocatícios ...” (folha 109).
“BERTA DOS ANJOS BRAZ DE CARVALHO E OUTRO ...”
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contrariaram as razões defendendo o acerto da
decisão, concluindo:
(folha 114)
“... mantenham a r. decisão ´a quo´, para julgar
PROCEDENTE a ação, condenando a apelante nas custas e
honorários e honorários advocatícios ...” (folha 120).
É o relatório, adotado no mais o da r. sentença.
Trata-se de ação de despejo por falta de
pagamento com fundamento em contrato escrito e não de
ação de execução, por infração contratual. Não procede a
invocação (das razões) sobre a executoriedade. As
(singelas) alegações da Apelante são insuficientes para alijar
a validade do documento.
Não há necessidade de duas testemunhas para
configurar-se a autenticidade de um contrato, cuja
existência e validade (de seus termos) não estão infirmados
pelos signatários. A Recorrente não nega que o assinou
nem questiona seu conteúdo. Não vingam as infundadas
alegações porque não houve contrariedade fundamental em
seus aspectos substanciais.
Desvirtuado da realidade o pedido relacionado
ao prazo, porque não foi interrompida a locação, o que se
torna mais evidente pela demonstração da sentença sobre a
adoção da data formal da ciência da desocupação da res
locata. A entrega das chaves a pessoa não indicada ou não
autorizada formalmente, implica na impossibilidade de se
acolher o meio reclamado pelas razões.
O fato de ter desocupado o imóvel antes, sem
as cautelas necessárias, não afasta a sua responsabilidade
pelos encargos da locação.
“Incorre em mora o locatário que deixa de
devolver o imóvel, com a entrega das chaves, assumindo a
obrigação de pagar os aluguéis devidos até a imissão na
posse 1”.
“Incumbe ao inquilino a prova de que desocupou o
imóvel locado e entregou suas chaves ao senhorio. Não se
desincumbindo dessa obrigação, prevalece a data da
1 - 2º TACivSP - Ap. c/ Rev. 357.163 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 14.3.94.
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imissão na posse levada a efeito em ação de despejo por
falta de pagamento 2”.
A falta de pagamento de aluguéis ou dos
correspondentes encargos tem penalização específica3,
sujeitando o devedor ao despejo, embora lhe faculte prazo
para purgar a mora. Se é direito do inquilino elidir o pedido,
e se fica sujeito à desocupação compulsória, em persistindo
inadimplência, curial que não sofra a cominação da multa
compensatória reservada a outras espécies de infração do
contrato locatício.
Diferem as multas moratória e compensatória.
O objetivo daquela (moratória) é infundir na vontade do
inquilino e impeli-lo a pagar os aluguéis até os respectivos
vencimentos, enquanto esta (compensatória) tem por
escopo uma mínima e prévia fixação de eventuais perdas e
danos para o caso do descumprimento do contrato.
A pena compensatória foi reclamada pelo não
pagamento do aluguel. Incabível nessas circunstâncias.
“Descabe a cobrança de multa compensatória nas
ações de despejo por falta de pagamento, visto constituirse infração específica 4”.
“Em ação de despejo por falta de pagamento é
inadmissível a cumulação de multa moratória com
compensatória 5”.
A questão invocada sobre a intempestividade
da réplica acostada aos autos não procede, uma vez que,
mesmo assim considerada, não foi responsável e nem
gerou prejuízo de qualquer ordem. Os fatos estão
demonstrados pelas provas materiais e subsidiados, no
2 - 2º TACivSP - Ap. c/ Rev. 513.099 - 4ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J. 5.5.98.
3 - Artigo 9º, inciso III e Artigo 62 da Lei nº 8.245/91.
4 - 2º TACivSP - Ap. s/ Rev. 472.338 - 10ª Câm. - Rel. Juiz Marcos Martins.
5 - 2º TACivSP - Ap. s/ Rev. 504.170 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 1.12.97.
No mesmo sentido: JTA 146/417, 147/287, 152/329, 154/159, 155/314, e 160/281; Ap. c/
Rev. 351.183 - 7ª Câm. - Rel. Juiz EMMANOEL FRANÇA - J. 26.10.93; Ap. c/ Rev.
365.989 - 2ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 8.8.95; Ap. s/ Rev. 436.421 - 4ª
Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 8.8.95; Ap. s/ Rev. 454.076 - 6ª Câm. - Rel. Juiz
PAULO HUNGRIA - J. 8.5.96; Ap. s/ Rev. 490.859 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON
SANSEVERINO - J. 9.9.97; Ap. s/ Rev. 489.352 - 4ª Câm. - Rel. Juiz RODRIGUES DA
SILVA - J. 30.9.97; Ap. s/ Rev. 498.926 - 6ª Câm. - Rel. Juiz CARLOS STROPPA - J.
28.1.98; Ap. s/ Rev. 508.418 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 6.4.98.
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possível, pelas testemunhas.
Ademais, sobre a questão operou-se a
preclusão, uma vez que não houve recurso no momento
oportuno.
Processo. Réplica. Intempestividade. Desentranhamento.
Decisão irrecorrida. Preclusão reconhecida. Preliminar rejeitada6.
O débito ficou bem definido pela sentença que,
ad cautelam, discriminou o valor de cada verba e,
evidentemente, pela boa técnica, não merece a censura
lançada pelas razões.
“Não se pode mais tolerar, à luz do novo
ordenamento jurídico, possa o locatário simplesmente
impugnar, de modo genérico e inespecífico, de modo
singelo e comodista, o valor cobrado. A impugnação
desacompanhada de qualquer viso de seriedade há de ser
repelida e consequentemente decretado o despejo 7”.
Em face ao exposto, dá-se parcial provimento
ao recurso apenas para excluir a condenação ao pagamento
da multa compensatória.
IRINEU PEDROTTI
Relator
6 - TJ/SP – Ap. 34.562-4 - São Paulo - 6ª Câm. Dir. Priv. – Rel. Des. MOHAMED AMARO 13.08.98 – v.u.
7 - 2º TACivSP - Ap. s/ Rev. 432.964 - 4ª Câm. - Rel. Juiz MARIANO SIQUEIRA - J.
30.5.95. No mesmo sentido: JTA (Lex) 147/284.
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