CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE AS RAZÕES DE REFORMA DE ANTERIOR PARECER DE ARQUIVAMENTO DE DENÚNCIA POR ASSESSOR JURÍDICO DE SUB-REGIONAL
AED Nº 041/02/PRG
Rte: F. A. F. DE S.
Rdo: F. C. (CRECI 00.000)
Aprovado na 16ª
Reunião Plenária
aos 28.04.2005
DEPARTAMENTO JURÍDICO
PARECER 006.P.2005
Muito embora tenha a Presidência acolhido o parecer do Ilustre Assessor
Jurídico da Sub-Regional de Praia Grande e determinado o arquivamento dos autos (fls.
49), os argumentos expendidos pela Requerente na manifestação de fls. 55/57 são
ponderáveis e justificam nova análise dos fatos envolvendo a denúncia.
Com efeito, constata-se que o Ilustre Assessor Jurídico da Sub-Regional de
Praia Grande, excluiu a responsabilidade do Requerido pelos prejuízos causados à
Requerente na locação mal sucedida, pelo fato de não ter esta incluído aquele no pólo
passivo da ação indenizatória ajuizada contra o inquilino faltoso, pois caso acreditasse
na sua culpa, deveria demonstrá-lo já na própria ação, na condição de co-responsável do
locatário (fls. 46/48).
E essa presunção restaria evidenciada no fato de ter sido o imóvel
desocupado sem a presença da Requerente e de qualquer representante do Requerido,
com as chaves sendo irresponsavelmente deixadas pelo inquilino com os caseiros (idem).
Entretanto, conforme bem ressaltado pela Requerente na sua manifestação,
o enfoque da questão foi mal direcionado no parecer de fls. 46/48 e induziu a erro tanto a
Presidência, quanto o signatário deste, pois, em verdade, a exclusão da responsabilidade
do Requerido na intermediação objeto desta, não poderia ser auferida pelo simples
detalhe de sua não inclusão no pólo passivo da ação indenizatória proposta pela
Requerente contra seu ex-inquilino, tendo em vista a autonomia e a perfeita separação
existente entre o processo administrativo e o processo judicial, pois a Ética não se
confunde com o Direito.
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Essa assertiva é confirmada por VOLNEI CARLIN, quando preleciona que
“A ética não se confunde com o direito, posto que este se consubstancia num conjunto de
regras obrigatórias para todos viverem em sociedade e sancionadas em caso de
descumprimento. A noção de ética, nota-se, é muito mais ampla que a de direito.
Preocupar-se com ela equivale a interrogar a própria consciência. Como se sublinha, a
deontologia opera no campo da norma profissional, enquanto a ética está vinculada ao
valor e à identidade profissional, portanto, uma noção muito mais ampla do que aquela (in
Deontologia jurídica, ética e justiça, Obra Jurídica, 1996, p. 33/34)”.
Por outro lado, muito embora a boa técnica processual pudesse recomendar
a inclusão do Requerido no pólo passivo da demanda já informada, cumpre ressaltar que
a escolha do melhor caminho para a obtenção de determinado resultado num processo
judicial é de exclusiva competência do profissional advogado e não do cliente leigo.
Assim, mesmo que a técnica utilizada pelo advogado da Requerente pudesse ser tida como
incorreta - o que aqui apenas se admite argumentando - não poderia disso resultar
qualquer reflexo no âmbito da esfera administrativa (aqui representada pela presente
apuração ético disciplinar), a ensejar o reconhecimento da inexistência de qualquer
responsabilidade do Requerido e o arquivamento dos autos.
Descartada assim a razão do anterior arquivamento e examinados os autos,
constata-se, a toda evidência, que o Requerido não agiu com a necessária prudência e
diligência na condução da intermediação objeto desta.
Com efeito, inexiste no contrato elaborado pelo Requerido (fls. 41/43),
qualquer menção sobre o estado do imóvel e de seus acessórios, por ocasião de sua
entrega ao inquilino, contrariando a regra de prudência do bom intermediário, que
recomenda uma vistoria e a elaboração de um relatório descritivo e pormenorizado das
condições do imóvel e de seus acessórios ao início da locação, objetivando o confronto
com a obrigatória vistoria a ser feita ao término da locação e entrega das chaves.
Ademais, o caso dos autos retrata hipótese de locação de imóvel mobiliado,
razão pela qual competia também ao Requerido, efetuar uma relação dos móveis e
utensílios que o guarneciam, descrevendo marca, qualidade, estado de conservação e
valor estimado, submetendo-a a conferên02
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cia do inquilino, para eventual impugnação ou aposição de seu “de acordo”, o que
deixou de ser feito, sendo de todo despicienda a justificativa do Requerido de que essas
formalidades teriam sido dispensadas pela Requerente (fls. 29).
Com essa conduta, a ação indenizatória proposta pela Requerente contra
seu ex-inquilino (fls. 31/38), estaria fadada ao insucesso, pois inexiste a necessária prova
de que o imóvel estaria guarnecido com os móveis e utensílios devidamente relacionados
naquela preambular (fls. 35/36) e não encontrados por ocasião da rescisão da locação.
Outrossim, como administrador da locação, cabia ao Requerido tomar as
medidas judiciais cabíveis para o ressarcimento dos prejuízos causados à Requerente, o
que também deixou de ser feito, visto que a ação informada nos autos teria sido
patrocinada por advogado contratado pela própria Requerente.
Assim, ao contrário do entendimento esposado pelo Assessor Jurídico da
Sub-Regional, existem nos autos indícios de desídia de parte do Requerido, causando
prejuízos à Requerente, infringindo, em tese, a regra do artigo 38, inciso II, do Decreto
81.871/78, fazendo-se necessário a lavratura de Termo de Representação e a instauração
do competente processo disciplinar, para completa apuração dos fatos.
É o nosso parecer.
São Paulo, 04.março.2005
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2ª Região
Encarregado
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