Avaliação do Local
Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central
Análise do Local
A decisão a respeito de localização é
IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve enormes
custos de reversibilidade
Uma localização de sucesso é resultado de
exposição adequada, acesso fácil e visibilidade
excelente
ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias
Localizações sofríveis: meio de quadra em vias
secundárias, curvas e locais de difícil
visualização
Conceito de região
 REGIÃO é uma área com características de
homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas
por tipos de edificação ou estilo construtivo,
barreiras naturais, uso do solo ou por fatores
subjetivos
 Em estudos de viabilidade, costuma-se definir as
ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciarse as pesquisas
 Essas áreas são flexíveis e mutáveis
Análise do Local
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Localização
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Características físicas do terreno
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Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo
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Acesso e Visibilidade
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Serviços Públicos
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Vizinhança
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Pontos fortes e fracos do Terreno
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Impactos Ambientais
Análise do Local
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Localização
-Importante, principalmente por ser irreversível – mudase público-alvo, posicionamento, tarifa, etc., menos a
localização.
-Impressão geral sobre o entorno
Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os hotéis
do centro.
Análise do Local
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Características Físicas do Terreno
- Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor
agregado do projeto
- Características a serem levadas em consideração: tamanho,
formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto
positivo ou negativo
- Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não
poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno
- O formato do terreno pode encarecer o projeto
- Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da
região
Análise do Local
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Características Físicas do Terreno
Ex. Angra dos Reis
Análise do Local
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Características Físicas do Terreno ex.
Campos do Jordão
Análise do Local
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Características Físicas do Terreno ex.
Salvador
Características físicas do terreno
 Dimensões - medidas e área total
 Formato - planta
 Topografia - indicar níveis de declividade
 Arborização e acidentes naturais
 Solo
 Ventos dominantes
 Insolação
 Condições de manutenção
Informações técnicas e localização
 Preço por metro quadrado
 Valor médio dos terrenos da região
 Regularidade fiscal e restrições legais
 Restrições operacionais
 Endereço
 Posição (N)
 Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas
 Exposição visual
 Sinalização e panorama
Análise do Local
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Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo
-Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar
o processo de urbanização
EX: Flats
Dados de propriedade
Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade,
organizando as atividades em zonas (residencial, comercial,
industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada
uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento,
indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável
(taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de
aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo
Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à
segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas
construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro madeira
Leis ambientais (instâncias superiores)
Análise do Local
Legislação referente a Zoneamento e Uso e
Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador
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Análise do Local
Código de Edificações ou Código de Obras
Ex.: Blumenau
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Análise do Local
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Condições de Acesso e Visibilidade
o Necessidades determinadas pelo motivo de
viagem e pelo meio de transporte utilizado
o Podem adquirir maior ou menor importância de
acordo com o tipo de projeto
o Determinam sinalização de atração ou de
orientação/informação (captação direta e
antecipada ou compra por impulso)
o Sistemas de reservas ou associações de marca
reduzem sua importância
Análise do Local
Condições de Acesso e Visibilidade
Ex.: Sleep Inn Campinas
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Análise do Local
Condições de Acesso e Visibilidade
Ex.: Faria Lima X JK
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Análise do Local
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Disponibilidade de Serviços Públicos
- Em grande maioria, necessários a qualquer
empreendimento hoteleiro
- A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização
do produto
- Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade
de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água
em Fernando de Noronha
Infra-estrutura básica e de apoio
(análise de capacidade)
Água
 Energia elétrica
 Esgotamento sanitário
 Refugo - coleta, seleção, processamento,
incineração ou reciclagem de lixo
 Segurança pública - avaliação do nível de
segurança e qualidade de vida no local
 Telecomunicações
 Estacionamento - análise das condições de
demanda e capacidade de absorção

Análise do Local
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Disponibilidade de Serviços Públicos
Análise do Local
Análise do Local
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Caracterização da Vizinhança
-Área de Influência imediata do terreno
-Principais pontos a serem analisados na vizinhança:
- características construtivas (estilo, idade, etc)
- desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade
demográfica, tendências de desenvolvimento econômico,
disponibilidade para novas implantações, etc)
- levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de
apoio
- nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias,
centro de convenções, etc)
- níveis e geradores de poluição ambiental
- plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver.
Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH
- quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer)
- segurança do local
Análise do Local
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Caracterização da Vizinhança
Ex.: Brás - SP
Análise do Local
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Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA
- Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação,
destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação,
operação e manutenção de um empreendimento
- Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais,
benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno
- Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos:
- Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo
- Biológico: causados sobre a fauna e a flora
- Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais
- Os projetos são obrigados a cumprir um processo de
licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada
fase (projeto executivo, obras e operação)
Ex.: Wet`n Wild
Análise do Local
EIA/RIMA
Ex.: Ilhabela
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Análise do Local
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PFOA – Pontos Fortes e Fracos
- Com base nos dados coletados e analisados
anteriormente, detecta-se os pontos fortes e
fracos da localização de um determinado
terreno, analisando também as possíveis ameaças
e oportunidades futuras.