fls. 4
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3ª Câmara de Direito Privado
Apelação - 0003213-54.2013.8.26.0100
Registro: 2015.0000432732
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos de
Apelação
nº
0003213-54.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
ESSEX INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados/apelantes
KARINA SILVA LOPES e GENILSON APARECIDO LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso dos autores e Negaram provimento ao recurso da
requerida. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ
MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 19 de junho de 2015.
Marcia Dalla Déa Barone
relator
Assinatura Eletrônica
VOTO Nº 11.042
Apelante/Apelado: Essex Investimentos Imobiliários Ltda.
Apelados/Apelantes: Karina Silva Lopes e Outro
Comarca: São Paulo – Fórum João Mendes Júnior 28ª V.C.
Juiz: Ana Lúcia Xavier Goldman
Ação cominatória cumulada com pedido de repetição de
indébito, indenização por danos morais e materiais
Compromisso de compra e venda de imóvel
Responsabilidade solidária da ré perante o consumidor pelos
serviços prestados pela empresa encarregada por
comercializar suas unidades autônomas (artigo 7º do Código
de Defesa do Consumidor)
Devolução da comissão
corretagem Verba cobrada de forma abusiva Venda casada
Devolução na forma simples Atraso na entrega da obra
Caracterização Não ocorrência de fortuito externo capaz de
elidir a responsabilidade das requeridas
fls. 5
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3ª Câmara de Direito Privado
Apelação - 0003213-54.2013.8.26.0100
Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor
Termo inicial da mora deve ser considerado aquele indicado
no contrato Termo final que é a data da entrega da unidade –
Dever de indenizar Danos emergentes decorrentes da
indisponibilidade do imóvel pelo período do atraso Fixação
do percentual de 0,5% do valor do contrato
Razoabilidade - Danos morais Configuração Transtorno
que extrapola o mero aborrecimento Fixação do valor de
indenização em atendimento aos princípios da razoabilidade e
proporcionalidade Valor fixado em R$ 10.000,00 que se
mostra adequado para a hipótese
Congelamento do saldo devedor durante o período de mora
Possibilidade, afastada a incidência de qualquer encargo
durante o período de atraso na obra, inclusive correção
monetária Pedido acolhido Sentença reformada em parte
Sucumbência atribuída, com exclusividade, à requerida Recurso dos autores provido em parte, recurso da ré não
provido.
Deram parcial provimento ao recurso dos autores e negaram
provimento ao recurso da requerida.
Vistos,
2
Ao relatório de fls. 354/355 acrescento ter
a sentença apelada julgado parcialmente procedente o pedido para o fim
de condenar a requerida na restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, com acréscimo de correção monetária a contar
do desembolso e juros de mora a partir da citação; no pagamento de
indenização por lucros cessantes no valor mensal de R$ 2.518,32, por três
meses de atraso, com atualização monetária a partir de cada vencimento e
juros de mora a contar da citação. Houve partilha dos ônus de
sucumbência.
Foram opostos embargos de declaração,
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rejeitados pela decisão de fls. 388.
A requerida interpôs recurso de apelo
buscando a improcedência integral do pleito inicial. Insiste no
reconhecimento de ilegitimidade para responder pela comissão de
corretagem, que não teria sido por si recebida. Defende, ademais, a
cobrança da taxa, vez que firmado o negócio jurídico. Acredita na validade
da cláusula de tolerância de 180 dias, anotando que o imóvel foi entregue
no prazo, tendo sido o habite-se expedido em 20.02.2013, inexistindo
atraso na entrega da obra. Tece considerações acerca da voluntariedade do
ato de contratação, não sendo aceitável a pretendida restituição de valores,
sob pena de se consagrar enriquecimento sem causa. Afasta a pretensão
de recebimento de verba indenizatória pela indisponibilidade da unidade
na medida em que entende não ter havido mora e ainda porque a parte
contrária não teria demonstrado o efetivo prejuízo experimentado.
Alternativamente, apresenta impugnação ao valor fixado a este título que
reputa exacerbado.
3
O recurso foi recebido e processado.
Contrarrazões a fls. 393/407.
Os autores também interpuseram recurso
de apelo insistindo no acolhimento total do pleito formulado, respondendo
a parte contrária pela verba de sucumbência. Argumentam que houve
atraso na entrega da obra, vez que a unidade deveria ter sido entregue em
agosto de 2012, tendo sido entregue em maio de 2013, ou seja, nove meses
após. Defendem o congelamento do preço pelo período da mora, já que o
consumidor não pode responder pelo atraso que não deu causa. Acreditam,
ademais, na configuração de danos morais indenizáveis, tecendo
considerações acerca da forma de indenização. Entendem que a fixação da
VOTO Nº 11.042
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taxa de ocupação deve atender ao percentual de 0,8% ao mês e não 0,5%
conforme fixado pelo julgado. Aduzem que o valor a ser restituído a título
de comissão de corretagem é aquele efetivamente demonstrado e não
como constou do julgado, devendo ocorrer a retificação, neste sentido.
O recurso foi recebido e processado.
Sem contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual
do presente recurso.
É o relatório.
Os autores celebraram com a ré contrato
de compromisso de compra e venda de unidade habitacional no
empreendimento denominado “Condomínio Premiere”, com previsão de
entrega para agosto de 2012, não tendo sido, contudo, a unidade entregue
naquela data.
Inicialmente, inequívoca a aplicação das
4
normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em
vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de
consumo, nos termos dos artigos 1º e 2º daquele Diploma legal.
Os autores, pretendendo a aquisição de um
imóvel adquiriram, em 19.06.2012 o imóvel descrito na inicial, sob
alegação de que a unidade se encontrava pronta para ser habitada, mas
dependia do Habite-se, o que seria obtido até a data de entrega indicada
nos ajuste.
Inegável a legitimidade de todas as empresas integrantes da cadeia de
consumo para responder, perante o consumidor, por eventual cobrança de
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valores indevidos, incluindo comissão de corretagem, bem como pelos
danos causados em decorrência do atraso na entrega da obra. Todos os
valores cobrados integraram o preço do imóvel, e assim todas as empresas
são solidariamente responsáveis pela verba cobrada.
Nesse sentido, esta E. Câmara de Justiça já
se manifestou em casos análogos:
0220635-29.2011.8.26.0100 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/11/2014
Data de registro: 27/11/2014
Ementa: APELAÇÃO - Compromisso de Venda e Compra Parcial Procedência - Preliminar de ilegitimidade passiva da
empresa PDG - Rejeitada - Empresas pertencentes ao
mesmo grupo econômico - Atuação conjunta demonstrada Atraso na entrega das obras - Ausência de caso fortuito ou
força maior - Riscos próprios do negócio que não devem ser
repassados ao consumidor - Cláusula de tolerância que
deverá ser afastada - Termo inicial da mora a partir do
primeiro dia subsequente ao originalmente assinalado para
entrega do imóvel - Precedentes - Dano material "in re ipsa"
- Indenização que deverá ser fixada com equidade em 0,6%
sobre o valor atualizado do contrato - Parâmetros adotados
no TJSP - Danos morais majorados de R$ 6.000,00 para R$
15.000,00 - Litigância de má-fé - Não acolhimento - Conduta
processual das rés que não se enquadram nas hipóteses do
art. 17 do CPC Reparação
pelos
danos materiais
decorrentes
da
5
contratação de advogado particular - Princípio da reparação
integral - Modulação do valor com arbitramento razoável em
R$ 3.000,00 - Sucumbência mínima dos autores - Recursos
Parcialmente Providos.
0189362-32.2011.8.26.0100 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Alexandre Marcondes
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 19/01/2015
Data de registro: 19/01/2015
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER, C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Solidariedade das empresas que
participam do fornecimento do produto. Legitimidade
passiva mantida. Mora: indemonstrado o motivo de força
maior, ilícita a extensão do prazo do processo construtivo
(até mesmo pelo lapso de tolerância contratual), havendo
mora da construtora a partir do primeiro dia subsequente ao
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originalmente assinalado para entrega do imóvel (no caso,
1º.02.2010), a qual perdura até a efetiva entrega da
unidade à compradora. Correção monetária: lícita sua
incidência, como fator de atualização do saldo devedor, até
a entrada em mora. Efeitos da mora: suspensão do curso da
correção monetária do saldo devedor, inibição da cobrança
de qualquer despesa inerente ao imóvel transacionado e
surgimento da responsabilidade civil das rés, pela
indenização por danos materiais e morais. Danos materiais:
afastamento da condenação ao ressarcimento de lucros
cessantes, reconhecendo-se, contudo, a existência de danos
emergentes indenizáveis (aluguéis, despesas de condomínio
e IPTU de imóvel locado). Multa moratória: inadmissibilidade
do arbitramento por equidade. Inteligência do art. 411 do
CC. Danos morais: existência de prova de lesão dessa ordem
a exceder o nível dos aborrecimentos cotidianos, já que
passados mais de 4 anos da data prevista para entrega do
empreendimento. Arbitramento da indenização (R$
5.000,00) em consonância com as circunstâncias do caso
concreto e com os princípios da proporcionalidade e
razoabilidade. Ônus sucumbenciais: concentrados na pessoa
das rés (art. 21, parágrafo único, CPC). RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Conforme disposto no artigo 7º do Código
de Defesa do Consumidor: “tendo mais de um autor a ofensa, todos
responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas
normas de consumo”.
Ao discorrer sobre a responsabilidade
solidária em face dos danos infligidos aos consumidores, José Geraldo
Brito Filomeno (Código de Defesa do Consumidor: comentado pelos
autores do anteprojeto. 10ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2011, vol. I,
6
pág. 176) assinala que:
“(...) Trata-se de um aspecto dos mais relevantes em termos de
responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou
terceiros não envolvidos em dada relação de consumo.
Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da simples
colocação no mercado de determinado produto ou prestação de
dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar as
medidas contra todos os que estiverem na cadeia de
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responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no
mercado, ou então a prestação do serviço.”.
Ademais, quanto ao pedido de devolução
das quantias cobradas a título de despesas com corretagem, as partes
também são legítimas, ainda que o autor tenha efetuado o pagamento
relativo a tais despesas a outras empresas.
Portanto, não há dúvida de que a ré se
responsabiliza solidariamente perante o consumidor pelos serviços
prestados pelos profissionais encarregados por comercializar suas
unidades autônomas, afastando-se a ilegitimidade passiva arguida.
Quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem, tem-se que a r. sentença acertadamente julgou procedente
este pedido.
Em princípio, não há irregularidade na
responsabilização do adquirente do imóvel pelo pagamento da taxa de
corretagem, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus
recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de
prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese
dos autos, contudo, a imposição ao adquirente da responsabilidade pelo
pagamento da verba se mostra abusiva e sua
7
validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa
do Consumidor. Cuidava-se de imóvel em construção, tendo o autor se
dirigido ao “stand” de vendas das requeridas para a aquisição do bem. No
local encontravam-se representantes da empresa vendedora e que prestava
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serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram
interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos
os cheques para pagamento das verbas cobradas na oportunidade.
Evidente que se pretendessem a contratação em sentido diverso não
haveria concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que
não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento
do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da
comissão de corretagem, e qualquer insurgência da pretensa adquirente
acarretaria a não contratação.
Conforme adrede referido, em regra, a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do
vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao
adquirente. Contudo, os autores não compareceram ao local levados por
um corretor que lhe prestava serviços. Ao contrário, compareceram
espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram imóvel que seria
posteriormente entregue, não sendo possível atribuir ao consumidor a
responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. O valor de
restituição deverá ser aquele efetivamente desembolsado a este título, e
não aquele constante do julgado, com acréscimo de correção monetária a
contar do desembolso e juros de mora a partir da citação.
Neste sentido julgados desta Corte de
Justiça:
8
4004594-32.2013.8.26.0196 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: Franca
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 21/10/2014
Data de registro: 22/10/2014
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Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de
repetição de indébito - Improcedência - Taxas de
corretagem, assessoria e administração - Inexistência de
prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente
Procedente. Recurso parcialmente provido.
4002778-22.2013.8.26.0032 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: Araçatuba
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 14/11/2014
Data de registro: 14/11/2014
Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA. SATI. VENDA
CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência contra
sentença de improcedência. Sentença reformada. Comissão
de corretagem que deve ser paga pelo alienante quando o
adquirente se dirige a estande de vendas do
empreendimento, e é apresentado somente a opções que
beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução
simples, ante a ausência de comprovação de má-fé.
Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que
configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando
restituição simples. Recurso provido.
Anota-se que não se discute ser ou não
devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de
corretagem, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim
quem seria a parte responsável pelo pagamento da verba, inexistindo,
portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código
Civil. Afasta-se a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da
verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito,
matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma.
E nesse sentido o Enunciado n. 38-3 desta
E. Câmara: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a
aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de
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VOTO Nº 11.042
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assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da
responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo
legitimidade para eventual pedido de restituição”. Precedentes: Apelação
Cível nº 0203171-55.2012.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes;
Apelação Cível nº 1033381-85.2014.8.26.0100, Relator:
Donegá Morandini; Apelação Cível nº 0221752-55.2011.8.26.0100,
Des. Viviani Nicolau; Apelação Cível nº 0005891-69.2013.8.26.0576,
Relator:
Beretta
da
Silveira;Apelação
Cível
nº1073788-
70.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível
nº1012616-30.2013.8.26.0100,
Apelação
Cível
nº
000157198.2012.8.26.0191, Relator: Egidio Giacoia, Apelação Cível nº
1042262-51.2014.8.26.0100, Relator: Viviani Nicolau; Apelação Cível nº
1058214-07.2013.8.26.0100; Apelação Cível nº
0033782-71.2012.8.26.0068, Relator: Alexandre Marcondes, Apelação
Cível nº 1008367-02.2014.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes.
Em que pesem as alegações da defesa,
houve atraso na entrega do empreendimento.
Há cláusula contratual indicando a data
para entrega do imóvel, e a tolerância de 180 somente poderia ser aceita
se demonstrada a impossibilidade de entrega no prazo ajustado.
As justificativas das rés em relação ao
atraso não prosperam, de modo que as requeridas não demonstraram a
ocorrência de evento capaz de elidir sua responsabilidade.
É sabido que até mesmo imprevistos que
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envolvam os fatos na natureza, a dificuldade na obtenção de mão-deobra
e insumos, bem como a regularização do empreendimento perante a
prefeitura para obtenção de habite-se não se enquadram no conceito de
10
caso fortuito ou força maior, uma vez que são fatores inerentes ao ramo da
construção civil, e, assim, perfeitamente previsíveis pelas empresas que
atuam na área. Atrasos decorrentes destes fatores compreendem riscos do
próprio
negócio, devendo
o
fornecedor
responder
pelas
suas
consequências, conforme preceitua Rizzatto Nunes (Curso de Direito do
Consumidor. 3ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2008. Pág. 285):
“(...) O risco do fornecedor é mesmo integral, tanto que a lei não
prevê como excludente do dever de indenizar o caso fortuito e a
força maior. E, como a norma não estabelece, não pode o agente
responsável alegar em sua defesa essas duas excludentes.
O que acontece é que o CDC, dando continuidade, de forma
coerente, à normatização do princípio da vulnerabilidade do
consumidor no mercado de consumo, preferiu que toda a carga
econômica advinda do defeito recaísse sobre o agente produtor. Se
a hipótese é de caso fortuito ou de força maior e em função disso o
consumidor sofre acidente de consumo, o mal há de ser remediado
pelo agente produtor. Na verdade, o fundamento dessa ampla
responsabilização é, em primeiro lugar, o principio garantido na
Carta Magna da liberdade de empreendimento, que acarreta
direito legítimo ao lucro e responsabilidade integral pelo risco
assumido. E a Lei nº 8.078, em decorrência desse princípio,
estabeleceu o sistema de responsabilidade civil objetiva. Portanto,
trata-se apenas de questão de risco do empreendimento. Aquele
que exerce livre atividade econômica assume esse risco integral”.
Portanto, a inadimplência da ré restou
caracterizada, não tendo sido demonstrada a efetiva ocorrência de fortuitos
externos ou força maior que justificasse o não cumprimento da data de
entrega estipulada, de modo que a mora da ré deve ser reconhecida, com
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a consequente obrigação de indenizar pelos danos sofridos, observado,
contudo, o prazo de prorrogação expressamente previsto no ajuste.
Destaca-se, que o entendimento desta E.
Câmara é de que, não tendo sido demonstrada a ocorrência de fortuito
11
externo, mostra-se abusiva a imposição de prazo de tolerância de 180 dias
para entrega do empreendimento.
Quanto ao pedido de congelamento do
preço durante o período da mora, a r. sentença também merece ser
reformada para o acolhimento deste pleito.
Com efeito, esta E. Câmara firmou o
enunciado n. 38-7 no sentido de que, verificada a mora das vendedoras,
não há que se falar na incidência de qualquer encargo, admitindo-se o
congelamento do salto devedor: “Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, admite-se o
congelamento do saldo devedor, afastada a incidência de qualquer
encargo a contar da mora da vendedora”. Precedentes: Apelação Cível nº
0054467-58.2012.8.26.0114, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível
nº 0060293-65.2012.8.26.0114, Relator: Carlos Alberto de Salles;
Apelação Cível nº 4001828-37.2012.8.26.0100, Relator: Egidio Giacoia;
Apelação Cível nº 0017408-09.2010.8.26.0000, Relator: Viviani Nicolau;
Apelação Cível nº 0047526-37.2011.8.26.0564, Relator:
Donegá Morandini, Agravo de Instrumento nº
2169867-69.2014.8.26.0000, Relator: Viviani Nicolau, Agravo de
Instrumento nº 2118878-59.2014.8.26.0000, Relator Viviani Nicolau;
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Apelação Cível nº 1012616-30.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da
Silveira; Apelação Cível nº 4005677-38.2013.8.26.0114, Relator: Beretta
da Silveira.
Referido entendimento tem como escopo
impedir que o preço seja excessivamente elevado em razão de
circunstâncias alheias à vontade dos compradores. Dessa forma, admitese
o congelamento do saldo devedor durante a mora das vendedoras, o
12
que engloba os juros e a correção monetária, devendo a r. sentença ser
reformada também neste ponto.
A repetição de indébito dos valores
indevidamente cobrados deverá ser realizada na forma simples, uma vez
que não se verificou, no caso, má-fé que ensejasse a repetição em dobro,
nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. Tais valores
devem ser corrigidos monetariamente a contar do desembolso e acrescido
de juros de mora desde a citação.
Quanto ao pedido de indenização pelos
danos materiais sofridos em razão do atraso da entrega da obra tornandose
a unidade indisponível aos postulantes, o pleito comportou acolhimento.
Neste ponto, em casos semelhantes, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao entender que
em se tratando de atraso na entrega da obra, os lucros cessantes são
devidos independentemente da existência de provas. Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE
ALTERAR O JULGADO. LUCROS CESSANTES.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
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PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.
1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de
que, descumprido o prazo para entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e
venda, é cabível a condenação por lucros
cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitentecomprador.
2. Agravo regimental não provido.
(STJ, AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Mim.
Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJ
25/06/2013).
Dessa forma, os lucros cessantes são
13
presumíveis, na medida em que os autores foram privados de fruir ou
alugar o imóvel em razão do atraso na sua entrega, sendo razoável que o
cálculo da referida indenização seja realizado com base nos alugueres que
o bem poderia ter rendido.
O montante estabelecido pelo julgador de
piso se mostra satisfatório e tem sido utilizado para esta finalidade, sem
onerar de forma desnecessária a requerida, incidindo proporcionalmente
durante a mora (a partir da data de entrega da unidade, desconsiderado o
prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves) se mostra adequado
para reparar os danos causados pelo atraso na entrega do empreendimento,
sem, contudo, provocar o enriquecimento ilícito da apelante.
Nesse sentido o entendimento desta E.
Corte de Justiça:
0011365-91.2013.8.26.0100 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 16/12/2014
Data de registro: 26/12/2014
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO
VOTO Nº 11.042
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3ª Câmara de Direito Privado
Apelação - 0003213-54.2013.8.26.0100
NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS
MORAIS. Insurgência da ré em face de sentença de parcial
procedência dos pedidos. Ré condenada ao pagamento de
indenização por lucros cessantes e danos morais pelo atraso
na entrega da obra. Reforma parcial. 1. Falta de interesse
de agir. Quitação plena. Preliminar afastada. Alegação de
que plena quitação dada pelos autores os tornaria
carecedores de interesse. Descabimento. Pretensão baseada
no atraso na entrega do imóvel.
Rejeição. 2. Falta de interesse de agir. Expedição de "habitese". Preliminar afastada. Alegação de que "habitese" fora
expedido no prazo contratual. Descabimento. Termo final da
obrigação da ré corresponde à data da efetiva entrega das
chaves. Rejeição. 3. Atraso na entrega do imóvel. Fato
incontroverso.
Ausência
de
excludentes
de
responsabilidade. Riscos do empreendimento. Culpa da ré.
Responsabilidade pelo atraso da obra. Manutenção. 4.
Danos materiais. Simples atraso que importa em danos
materiais, pela impossibilidade de uso e fruição do bem.
Precedente do STJ. Termo a quo. Tolerância de 120 dias de
atraso da conclusão das obras. Cláusula contratual não
abusiva de acordo com a sentença. Ausência de insurgência
dos autores. Atraso superior ao prazo de
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tolerância. Danos materiais incidentes a partir do final do
prazo de tolerância. Acolhimento do pedido subsidiário.
Fixação mensal em 0,5% do valor atualizado do contrato
durante a mora. Acolhimento parcial. 5. Danos morais.
Pedido acolhido na sentença. Afastamento. Inocorrência. O
inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral.
Álea própria do negócio jurídico. Acolhimento. 6. Ônus
sucumbenciais. Ré condenada a suportá-los integralmente.
Descabimento. Sucumbência recíproca. Repartição dos
ônus. Acolhimento parcial. Sentença reformada. Alteração
da base de cálculo dos lucros cessantes. Afastamento da
condenação por danos morais. Sucumbência recíproca.
Recurso provido em parte.
1023899-50.2013.8.26.0100 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Viviani Nicolau
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/12/2014
Data de registro: 05/12/2014
Ementa: "APELAÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE
PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência. Reconhecimento
da mora da ré, com condenação respectiva ao pagamento
de lucros cessantes. Valor locativo mensal fixado em 0,8%
do valor atualizado do contrato. Período da mora que
abrange o período de março a agosto de 2012.
Condenação da ré, outrossim, à restituição da comissão de
corretagem, bem como da taxa "SATI", afastando, porém, o
pedido de devolução dos valores pagos a título de "taxa de
renegociação" e de despesas condominiais. Afastamento,
outrossim, do pedido de indenização por danos morais.
Inconformismo de ambas as partes. Preliminar de nulidade
da sentença por cerceamento defensório suscitada pela ré.
Julgamento antecipado da lide que bem observou o artigo
330, inciso I, do Código de Processo Civil. Aplicação do
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Apelação - 0003213-54.2013.8.26.0100
Enunciado n. 9 desta 3ª Câmara de Direito Privado.
Caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária.
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias, porém, que
não foi impugnada pelo autor. Mora que perdurou de 1º de
março de 2012 até 26 de junho 2013, data em que o autor
recebeu as chaves do imóvel, eis que a ré ofereceu entraves
para a obtenção do financiamento pelo comprador. Lucros
cessantes que são presumidos. Redução, porém, do valor do
locativo de 0,8% para 0,6% do valor atualizado do contrato.
Comissão de corretagem e SATI que também devem ser
restituídos. 'Taxa de renegociação' que deve ser devolvida,
porque não demonstradas as suas justificativas pela ré.
Despesas condominiais pagas pelo autor antes de sua
imissão na posse que, de igual forma, devem ser devolvidas.
Orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça neste
sentido. Manutenção do afastamento do pedido de
indenização por danos morais, eis que não configurados os
referidos prejuízos na espécie. Sucumbência mínima do
autor. Ônus sucumbenciais carreados à ré, com fixação da
verba honorária em 15% do valor da condenação. Recursos
parcialmente providos". (v.17543).
Por outro lado, com a devida vênia do
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entendimento esposado pelo juízo sentenciante, os danos morais restaram
configurados na hipótese e os autores fazem jus ao recebimento de uma
indenização pecuniária pelos transtornos sofridos pela demora na entrega
da unidade, o que exorbita o mero dissabor. Os autores tiveram sua
expectativa de receber o imóvel na data prometida frustrada em razão da
demora na entrega do bem, mesmo estando quite com as parcelas do
contrato, o que justifica o recebimento de indenização.
Com relação ao quantum, tem-se que este
deve ser fixado de forma proporcional e razoável às circunstâncias
concretas, servindo, outrossim, de medida profilática para evitar a
reiteração da conduta ilícita por parte das rés. Neste sentido, levando-se
em consideração a extensão da ofensa, o grau de culpa do ofensor e a
situação econômica das partes, tem-se que o valor de R$ 10.000,00 se
mostra adequado para a hipótese. Referido valor deverá ser acrescido de
correção monetária a contar da data do arbitramento, conforme Súmula
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362 do Superior Tribunal de Justiça (“A correção monetária do valor da
indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento”) e de
juros de mora a partir da citação, visto que os danos morais decorrem do
inadimplemento contratual.
Com o acolhimento parcial do recurso dos
autores, afastada a pretensão recursal da requerida, fica afastada apenas a
pretensão de elevação do valor de indenização por danos materiais pela
privação de uso do imóvel, mantido o percentual fixado pelo julgador de
piso. Em consequência, a sucumbência deverá ser atribuída, com
exclusividade, à requerida considerando o afastamento da parte ínfima do
pleito inicial. A ré deverá responder, desta forma, pelas custas processuais
corrigidas a partir de cada desembolso e honorários
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advocatícios na base de 10% do valor de condenação.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
parcial provimento ao recurso dos autores, e Nega-se provimento ao
recurso da requerida, para os fins acima indicados.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora
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