CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A FUNÇÃO DOS CONSELHOS PROFISSIONAIS E A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS
Ilmos. Srs.
VICAE – VIÁRIO CONSTRUÇÕES, ARQUITETURA E EMPREEN-DIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
Av. Presidente Vargas nº 791
Aprovado na 26ª
14401-110 - Franca - SP
PARECER 018.P.2002
Reunião Plenária
aos 27.09.2002
Prezados Srs.:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre o assunto
envolvendo a possibilidade de não ser efetuado o registro de vossa empresa no CRECI da
2a. Região, temos a esclarecer o quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Segundo mencionado no ofício que deu origem a este, pretendem VV. SS.
alterar o item “e”, da cláusula segunda de vosso contrato social, de modo a desobrigar
vossa empresa ao registro nesse Conselho.
Com essa alteração, acrescentar-se-ia a palavra “próprios”ao final do
texto, ficando assim redigido o mencionado item:
e) mediação na compra, venda, hipoteca, permuta, locação e administração de
imóveis próprios.
Desde já, salientamos que a alteração, nos moldes propostos, não
desobrigaria vossa empresa de promover a sua inscrição nesse Conselho, pelas razões a
seguir aduzidas.
DA INSCRIÇÃO EM CONSELHO PROFISSIONAL
Para melhor entendimento da questão suscitada, necessário esclarecer que,
tratando-se de profissão regulamentada e tendo sido criado o respectivo conselho
profissional, a inscrição em seus quadros é condição essencial para o exercício da
atividade, seja no setor privado, seja no público, desde que vinculado àquela profissão.
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FAX 011 - 3884.8961
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De parte da pessoa física, nenhuma dúvida existe quanto ao conselho
profissional competente para acolher o seu pedido de inscrição, pois a própria
denominação de sua profissão a remete àquele que possui a delegação legal para a
fiscalização de sua atividade, sendo regra geral, que a inscrição se faça naquele que
tenha jurisdição no lugar pretendido para o exercício da profissão.
O mesmo, entretanto, não acontece quando se trata de pessoa jurídica, pois
sobre ela reside a maior fonte de dissídios envolvendo os conselhos profissionais. Parte
deles seria decorrente da imprecisão e da amplitude dos termos utilizados pelos
legisladores na elaboração das leis que disciplinam o exercício das profissões. Mas, a
bem da verdade, expressivo número dos conflitos tem origem na atuação imprópria de
alguns conselhos, não só objetivando o aumento de suas receitas, mas também buscando
trazer para a classe que representam vantagens inexistentes para os inscritos ou
estabelecer indevida reserva de mercado.
“Os desajustes decorrem, evidentemente, da má interpretação da lei: Alguns
conselhos defendem que, sempre que a pessoa jurídica tenha a seu serviço profissional
sujeito à inscrição, deve também ela estar inscrita; ou ainda, que, praticando no seu
processo produtivo qualquer atividade privativa da profissão tutelada, a pessoa jurídica
está sujeita a inscrição no conselho profissional correspondente (RICARDO TEIXEIRA
DO VALLE PEREIRA E OUTROS, Conselhos de Fiscalização Profissional, RT, 2000, p.
174)”.
Com o objetivo de sanar em definitivo esses conflitos, que se avolumavam de
forma desmesurada, houve por bem o Poder Executivo editar a Lei 6.839/80, que em
apenas um único artigo, tentou esclarecer em definitivo a questão, conforme texto que se
reproduz:
Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas
encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício
das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual
prestem serviços à terceiros.
Art. 2º - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º - Revogam-se as disposições em contrário.
Entretanto, mesmo com a clareza do texto da lei que passou a viger, os
conflitos envolvendo alguns conselhos prosseguiram, tentando compelir determinadas
empresas a se inscrever em seus quadros, - mesmo não
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sendo obrigadas ou já estando inscritas em outro conselho -, pela simples razão de
manterem sob seus serviços, profissionais nele inscritos ou sujeitos a nele se inscreverem.
Em todas as oportunidades que coube ao Judiciário se manifestar, tais
investidas foram rechaçadas, consagrando-se de forma pacífica o entendimento de que só
existiria obrigação de inscrição se a atividade-fim da empresa estivesse em relação direta
com determinada profissão de inscrição também obrigatória, ao passo que a prevalência
para a inscrição em determinado conselho, seria decorrência da atividade básica da
prestação de serviços a terceiros a que se propôs a empresa.
Assim sendo, com a repetida manifestação dos Tribunais Pátrios sobre o
tema, - inclusive do Supremo Tribunal Federal -, firmou-se mansa e remansosa
jurisprudência em torno do assunto, inexistindo assim qualquer dúvida de que a inscrição
da pessoa jurídica em conselho profissional seria obrigatória, sempre que o seu objetivo
social fosse direcionado à exploração de uma profissão sujeita a fiscalização de um
conselho, seja praticando atividade-fim privativa da profissão, seja prestando serviços
profissionais a terceiros. Ao contrário, se a pessoa jurídica, na sua atividade produtiva,
apenas se utiliza dos serviços desses profissionais como meio de atingir os seus objetivos,
não se encontra sujeita a inscrição em conselho, obrigando-se apenas a manter em seus
quadros um profissional, empregado ou prestador de serviço, devidamente habilitado e
inscrito, que responda por essa atividade meio.
“Vê-se, assim, que é a finalidade da pessoa jurídica que determina o seu
registro em conselho profissional. E mais: para estar efetivamente sujeita a registro em
conselho profissional, a finalidade da pessoa jurídica deve corresponder à atividade
própria da profissão, assim definida na respectiva lei regulamentadora. (...).
E, como os fins da pessoa jurídica sempre devem constar do registro de seus
estatutos (arts. 18 e 19 do CC), muitas vezes pela simples verificação dos estatutos ou
contrato social da pessoa jurídica se tem elementos suficientes para a determinação da
necessidade ou não do registro em conselho profissional (RICARDO TEIXEIRA DO
VALLE PEREIRA E OUTROS, ob. cit., p. 177)”.
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DA QUESTÃO SUSCITADA
Esclarecidos assim os aspectos básicos a envolver os conselhos profissionais
e as causas que originariam a obrigatoriedade de inscrição, já teríamos condições de
debater a questão suscitada, bastando aplicar as hipóteses analisadas ao caso concreto.
Nessa esteira, - seguindo o já exposto nas páginas anteriores -, o exame do
contrato social seria o primeiro passo para se constatar qual a atividade-fim da empresa
e se essa atividade estaria em relação direta com determinada profissão de inscrição
também obrigatória.
Pelo exame da razão social, se subentende que a atividade da empresa
abrangeria o ramo de “construções” e “arquitetura” conjugado com o de
”empreendimentos imobiliários”, sem que se possa saber, porém, qual a exata extensão e
abrangência desses “empreendimentos”, obrigando-nos a examinar a cláusula do
estatuto social que define o seu objetivo social.
Nessa cláusula (cláusula segunda), se verifica uma considerável ampliação
daquilo que a razão social fazia subentender, trazendo a certeza de que a atividade-fim
da empresa envolve praticamente todos os atos reservados ao profissional corretor de
imóveis, nos termos do artigo 3º, da Lei 6.530/78, visto que o item ”a” da mencionada
cláusula declina a administração de imóveis, o item “d”, declina a compra e venda de
produtos ligados ao seu objetivo social e, por fim, o item “e”, esclarece fazer parte de seu
objetivo a mediação na compra, venda, hipoteca, permuta, locação e administração de
imóveis.
Nessa condição, a sugestão de inserção da palavra “próprios” ao final do
item “e”, para eventualmente desconstituir a obrigatoriedade do registro, não poderia ser
tida como válida, pois se o imóvel é próprio, não existe mediação, tendo em vista não se
fazer necessário a aproximação das partes. O vendedor, como proprietário, lança o sua
oferta de forma direta no mercado consumidor, atraindo ou não eventuais proponentes,
que por sua vez o contatam diretamente, sem qualquer intermediário.
Entretanto, mesmo o proprietário, a partir do momento em que passa a
vender, comprar, alugar e administrar imóveis, disso auferindo lucro,
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está praticando atos de comércio que a garantia constitucional da propriedade (usar,
gozar e dispor de seus bens) não alcança. Logo, para se poder validar a garantia
constitucional a que antes nos referimos, o item “e” da cláusula em debate deveria excluir
as palavras “mediação na compra”, “hipoteca” e “permuta” e “locação”, restringindose à “venda e administração de imóveis próprios”, o que consideramos de pouca valia,
pois para isso o proprietário não necessitaria criar uma jurídica.
Mesmo que todo esse raciocínio pudesse ser tido como incorreto, a intenção
de se isentar do registro ainda esbarraria em outro óbice, que só seria transposto se a
palavra “próprios” viesse a ser incluída ao final de seu item “a”, da cláusula em questão,
além de se fazer necessário suprimir a expressão “compra e venda de produtos ligados
ao seu objeto social”, do item “d”, da mesma cláusula e a expressão “empreendimentos
imobiliários” de sua razão social.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Com essas providências, indubitável que estaria vossa empresa desobrigada
de seu registro nesse Conselho, o que não a isentaria de se ver obrigada a se inscrever em
outro, tendo em vista que a nova atividade poderia ter relação com alguma profissão
regulamentada em lei.
Caso entendam VV. SS. em permanecer com a mesma atividade, não haveria
como fugir da realidade de que vossa empresa encontra-se praticando atividade-fim
privativa do profissional corretor de imóveis, estando obrigada ao registro nesse
Conselho, nos exatos termos do parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6.530/78, devendo
para tal, incluir no seu quadro de sócios, um Corretor de Imóveis devidamente inscrito na
jurisdição de competência, para gerenciar as negociações que vierem a envolver a
compra e venda, a hipoteca, a permuta, a locação e a administração de imóveis.
É o nosso parecer.
São Paulo, 18.setembro.2002
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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