A regularização fundiária e o
desenvolvimento sustentável
– a disciplina no Direito
brasileiro
Patricia André de Camargo Ferraz
Foco
Todo o procedimento tendente à
regularização jurídica de parte do
solo ou unidade imobiliária,
compreendendo-se sua perfeita
individualização e de suas partes
eventualmente decorrentes e
inscrição dos direitos que sobre ela
foram negociados.
Reflexos Positivos
da
Regularização
Fundiária
Reflexos Sociais Positivos
-
-
-
Inclusão do morador em situação de
regularidade formal perante o Estado
e a sociedade
Auto-reconhecimento do morador
como cidadão
Maior interesse do morador pelos
assuntos
a
si
relacionados
(urbanismo, meio ambiente, política,
etc)
Reflexos Urbanísticos Positivos


Como há vinculação afetiva do
morador ao seu imóvel:
Microinvestimentos na melhoria da
qualidade estética do imóvel e de
seus arredores
Possibilidade de ordenação
urbanística da cidade pelo poder
público municipal
Reflexos Políticos Positivos
-
-
-
-
Identificação e localização daquela parcela
de administrados
Aumento da capacidade de acesso e
controle do Estado nas relações sociais da
localidade afetada
Substituição da figura paternalista e
simbiótica do criminoso (traficantes /
corruptos) pelo Estado regulador e
administrador
Maior permeabilidade da camada social
para as políticas públicas de combate à
criminalidade
Redução da criminalidade
Reflexos Econômicos
Positivos
-
-
-
Redução de custos de obtenção de
segurança nas transações (ex.
Rocinha / Paraisópolis)
Incremento da circulação de bens e
serviços a partir da movimentação do
mercado da construção civil, com o
investimento
no
imóvel
próprio
Capacitação
População
econômica
da
Reflexos Econômicos Positivos
-
-
-
-
Redução do custo de financiamentos
garantia real
/
Investimentos em pequenos negócios
Aquecimento
da
(local/nacional)
economia
formal
Atração de investimentos externos e
internos - SEGURANÇA JURÍDICA QUANTO
AOS DIREITOS REAIS – imóveis rurais
e urbanos
Regularização Fundiária e Desenvolvimento
Econômico Sustentado



-

Capacitação econômica da população
Milhões de micro-negócios
Desenvolvimento econômico:
Grandes empresas/ produtores
Micro-empresas / micro-produtores /
micro-investimentos (suporte
econômico pulverizado / difuso /
espraiado)
Combate à pobreza
Duas abordagens sobre a Regularização
Fundiária


A RF pode ser vista de forma mais
reduzida, tímida, restrita, como mero
instrumento garantidor de acesso à
moradia, em alguns casos com um viés
paternalista ou clientelista
Ou pode ser vista de forma mais ampla,
arrojada, abrangente, como instrumento
de combate à pobreza e propulsor do
desenvolvimento econômico do país.
Bases Legais da Visão
Mais Ampla
Constituição Federal
Artigo 3° - um dos objetivos
fundamentais
da
República
Federativa
do
Brasil
é
o
desenvolvimento
nacional
e
a
erradicação
da
pobreza.
Constituição Federal
Art.
182
.
A
política
de
desenvolvimento urbano, executada
pelo
poder
público
municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em
lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem
estar de seus habitantes.
Estatuto da Cidade
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua
função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade
expressas no Plano Diretor, assegurando o
atendimento
das
necessidades
dos
cidadãos quanto à qualidade de vida,
justiça social e ao desenvolvimento das
atividades econômicas, respeitadas as
diretrizes previstas nos art. 2o. desta Lei.
INSTRUMENTOS CLÁSSICOS






DESMEMBRAMENTO
UNIFICAÇÃO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO e
APURAÇÃO DE REMANESCENTE
JUDICIAL
LOTEAMENTO
INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE
CONDOMÍNIO
AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO,
DEMOLIÇÃO, AMPLIAÇÃO
NOVOS INSTRUMENTOS





RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E APURAÇÃO
DE REMANESCENTE EXTRAJUDICIAL
DEMARCAÇÃO URBANISTICA DE TERRAS
DA UNIÃO, ESTADOS E MUNICÍPIOS (LEI
Nº 11.481/07)
DEMARCAÇÃO URBANISTICA DE TERRAS
PARTICULARES (LEI Nº 11.977/09)
REGULARIZAÇÃO EXTRAJUDICIAL
REGULARIZAÇÃO SIMPLIFICADA DE
OCUPAÇÕES ANTIGAS E INTEGRADAS AO
ESPAÇO URBANO (ART. 71 DA LEI
11.977/09
Desmembramento e Unificação
Retificação de Área e Apuração de
Remanescente Extrajudicial
Art. 213 da Lei 6015/73
Para corrigir omissão, imprecisão ou
inverdade do registro
... uma terça parte ideal de uma parte do Sítio do Ribeirão,
atual Sítio dos Pereiras, situado neste distrito, município e
comarca, com sete (07) alqueires, pouco mais ou menos,
que começa na porteira do Sítio onde se chega por um
caminho que vem da Estrada Alvarenga, aí, do lado
esquerdo, se vê uma picada, a qual segue, em linha
reta até uma valeta próximo a um toco, confinando
com herdeiros de Maria ou Joaquim Antonio de
Andrade; dessa valeta vira à direita e segue uma
picada em rumo direto, com ligeiros desvios de reta,
de valeta em valeta, medindo 410,00 metros até uma
valeta recentemente aberta, confrontando com
sucessores de Godoy Cassemiro; deste ponto vira à direita e
segue até uma valeta recentemente aberta próxima ao
tanque do engenho, isto é, a linha divisória estabelecida
pelos herdeiros, ficando o engenho para dentro,
atravessando o tanque que deságua, isto é, o córrego que
deságua o tanque, até encontrar o córrego que serve de
divisa a João Nunes, confinando daquele lado com o mesmo
Sítio, e, seguindo este córrego, confrontando... até
encontrar uma valeta; dai vira à direita até encontrar o
ponto de partida... (1970)
Retificação de Área e Apuração de
Remanescente Extrajudicial








Requerimento assinado pelo proprietário e
profissional habilitado
Planta
Memorial Descritivo
ART
Certidão de confrontação
Anuência dos confrontantes
Carnê do IPTU ou Cert. de Valor Venal dos
imóveis retificandos
Declarações de responsabilidade
Retificação de Área e Apuração de
Remanescente Extrajudicial




ART (firma reconhecida, área
correta..)
Certidão de confrontação
Carnê do IPTU ou Cert. de Valor
Venal dos imóveis retificandos (área
total retificanda + acessões)
Base de cálculo: valor venal
Retificação de Área e Apuração de
Remanescente Extrajudicial

-
-
Quem é confrontante?
Proprietário
Ocupante
No condomínio do CC: qq condômino
No condomínio edilício: síndico (ata
registrada no RTD da situação do
imóvel)
Retificação de Área e Apuração de
Remanescente Extrajudicial
Procedimento:
Prenotação
Qualificação
Notificação pessoal ou por AR
Notificação por edital
Prazo de impugnação
Silêncio = anuência tácita
Impugnação: espaço para transação
Acordo : Retificação (AV / Matrícula)
Conflito: JCP
Regularização Fundiária
de
Imóveis da União
(Lei 11.481/07)
Lei nº 9760/46

Demarcação de Terrenos de Marinha

Demarcação de Terras Interiores

Demarcação de Terrenos para
Regularização Fundiária de Interesse
Social
Demarcação de Terras
para
RegularizaçãoFundiária
Hipótese de Incidência



Arts. 18-A a 18-F
Regularização Fundiária de Interesse
Social em terras da União
Beneficiários com renda familiar
mensal de até 5 sm
Demarcação
Homogeiniza a situação jurídica da área
regularizanda, NÃO atribui domínio!
Hipótese de afetação
Art. 18-A. A União poderá lavrar auto de
demarcação nos seus imóveis, nos casos
de regularização fundiária de interesse
social, com base no levantamento da
situação da área a ser regularizada
Extensão da Demarcação

Art. 22. Os Estados, o Distrito
Federal e os Municípios nas
regularizações fundiárias de
interesse social promovidas nos
imóveis de sua propriedade poderão
aplicar, no que couber, as disposições
dos arts. 18-B a 18-F do Decreto-Lei
no 9.760, de 5 de setembro de 1946.
Documentos




Auto de Demarcação (SPU)
planta e memorial descritivo da área
a ser regularizada;
planta de sobreposição da área
demarcada;
certidão da matrícula ou transcrição
relativa à área a ser regularizada
emitida pelo RI competente e das
circunscrições imobiliárias
anteriormente competentes, quando
houver;
Documentos



certidão da SPU de que a área pertence
ao patrimônio da União, indicando o
Registro Imobiliário Patrimonial - RIP e o
responsável pelo imóvel;
planta de demarcação da Linha Preamar
Média - LPM, quando se tratar de
terrenos de marinha ou acrescidos;
planta de demarcação da Linha Média
das Enchentes Ordinárias - LMEO,
quando se tratar de terrenos marginais
de rios federais.
§ 3o As plantas e memoriais
assinados por profissional legalmente
habilitado, com ART no CREA
§ 4o Entende-se por responsável
pelo imóvel o titular de direito
outorgado pela União, devidamente
identificado no RIP.
PROCEDIMENTO



Prenotação e autuação do pedido de
registro da demarcação no registro de
imóveis
Buscas para identificação de matrículas ou
transcrições e qualificação dos
documentos (30 dias)
Comunicação da existência de eventuais
exigências para a efetivação do registro
Havendo registro anterior...

Notificação pessoal do titular de domínio,
no imóvel, no endereço que constar do
registro imobiliário ou no endereço
fornecido pela União

Notificação por edital do titular de domínio
não encontrado.

Notificação por edital dos confrontantes,
ocupantes e terceiros interessados.
Art, 18-D
§1o Não sendo encontrado o titular de
domínio, tal fato será certificado pelo
oficial encarregado da diligência, que
promoverá sua notificação mediante
o edital referido no caput deste
artigo
Edital



conterá resumo do pedido de registro da
demarcação, com a descrição que permita
a identificação da área
demarcada;(+desenho)
deverá ser publicado por 2 (duas) vezes,
dentro do prazo de 30 (trinta) dias, em
um jornal de grande circulação local;
será publicado pela União, que
encaminhará ao oficial do registro de
imóveis os exemplares dos jornais que os
tenham publicado.


Prazo de 15 (quinze) dias, da última
publicação, para impugnar (= prazo
para notificação pessoal)
Presumir-se-á a anuência dos
notificados que deixarem de
apresentar impugnação no prazo
previsto (pq terras públicas)
Quando a lei diz menos...
Art. 18-C. Inexistindo matrícula ou
transcrição anterior e estando a
documentação em ordem, ou
atendidas as exigências feitas no art.
18-B desta Lei, (e não tendo havido
impugnação de seu titular inscrito)o
oficial do registro de imóveis deve
abrir matrícula do imóvel em nome
da União e registrar o auto de
demarcação.
Decorrido o prazo sem impugnação,
o oficial do registro de imóveis deve:



abrir matrícula do imóvel em nome
da União
registrar o auto de demarcação
proceder às averbações necessárias
nas matrículas ou transcrições
anteriores, quando for o caso
Quando a lei diz menos...
Havendo registro de direito real
sobre a área demarcada ou parte
dela (e não tendo havido
impugnação de seu titular inscrito), o
oficial deverá proceder ao
cancelamento de seu registro em
decorrência da abertura da nova
matrícula em nome da União
(§ ún. 18-E)
Havendo impugnação...

Art. 18-F. O oficial do registro de imóveis
dará ciência de seus termos à União.
§ 1o Não havendo acordo entre
impugnante e a União, a questão deve ser
encaminhada ao juízo competente, dandose continuidade ao procedimento de
registro relativo ao remanescente
incontroverso.

Julgada improcedente a impugnação,
os autos devem ser encaminhados
ao registro de imóveis para que o
oficial abra matrícula, registre o
auto, proceda às averbações, etc...

Sendo julgada procedente a
impugnação, os autos devem ser
restituídos ao registro de imóveis
para as anotações necessárias e
posterior devolução ao poder público.
Art. 18-F, § 4º
A prenotação do requerimento de
registro da demarcação ficará
prorrogada até o cumprimento da
decisão proferida pelo juiz ou até seu
cancelamento a requerimento da
União, não se aplicando às
regularizações previstas nesta Seção
o cancelamento por decurso de
prazo.
Demarcação de Terras
Particulares para
Regularização Fundiária
Lei 11.977/09
Hipótese de Incidência
Regularização Fundiária
de Interesse Social
Demarcação
Homogenização da situação jurídica
da área regularizanda, NÃO atribui
domínio!
Hipótese de afetação
Documentos




Auto de Demarcação
planta e memorial descritivo da área
a ser regularizada;
planta de sobreposição da área
demarcada;
certidão da matrícula ou transcrição
relativa à área a ser regularizada
emitida pelo RI competente e das
circunscrições imobiliárias
anteriormente competentes, quando
houver;
Recomendável que as plantas e
memoriais assinados por profissional
legalmente habilitado, com ART no
CREA
PROCEDIMENTO



Prenotação e autuação do pedido de
registro da demarcação no registro de
imóveis
Buscas para identificação de matrículas ou
transcrições e qualificação dos
documentos (30 dias)
Comunicação da existência de eventuais
exigências para a efetivação do registro
Havendo registro anterior...

Notificação pessoal do titular de domínio,
no imóvel, no endereço que constar do
registro imobiliário ou no endereço
fornecido pela União, e, por meio de edital

Notificação por edital do titular de domínio
não encontrado.

Notificação por edital dos confrontantes,
ocupantes e terceiros interessados.
Não sendo encontrado o titular de
domínio, tal fato será certificado pelo
oficial encarregado da diligência, que
promoverá sua notificação mediante
o edital
OBS: NOTIFICAR UNIÃO, ESTADO E
MUNICÍPIO – a área pode/deve ser
pública
Edital



conterá resumo do pedido de registro da
demarcação, com a descrição que permita
a identificação da área demarcada e seu
desenho
deverá ser publicado por 2 (duas) vezes,
dentro do prazo de 60 dias, uma em um
jornal de grande circulação local e outra
pela imprensa oficial;
Prazo de 15 dias para impugnação ao
pedido de AV DA DEMARCAÇÃO


Presumir-se-á a anuência dos
notificados que deixarem de
apresentar impugnação no prazo
previsto (PARÁGRAFO 4º)
OBS: A omissão do poder público
(provável titular de domínio) não
pode ter este efeito
Decorrido o prazo sem impugnação,
o oficial do registro de imóveis deve:



AVERBAR o auto de demarcação
proceder às averbações necessárias
nas matrículas ou transcrições
anteriores, quando for o caso
Se não houver matrícula ... (havia
transcrição ou registro anterior????)
Havendo impugnação...




O oficial do registro de imóveis dará
ciência ao poder público
Se a impugnação for parcial, dará
continuidade com relação ao restante
Tentativa de acordo
Sem acordo – encerramento quanto
à parte impugnada
Legitimação de Posse

Transferência do Domínio:
- 5 anos após o registro da legitimação
- Requisitos art. 59 e 60
INSTRUMENTO MAIS ÁGIL
Art. 71 da Lei 11.977/2009
Art. 71. As glebas parceladas para fins
urbanos anteriormente a 19 de dezembro
de 1979 que não possuírem registro
poderão ter sua situação jurídica
regularizada, com o registro do
parcelamento, desde que o parcelamento
esteja implantado e integrado à cidade.
§ 1o A regularização prevista no caput pode
envolver a totalidade ou parcelas da
gleba.
§ 2o O interessado deverá apresentar
certificação de que a gleba preenche as
condições previstas no caput, bem como
desenhos e documentos com as
informações necessárias para a efetivação
do registro do parcelamento.
Art. 71 da Lei 11.977/2009
I- Ocupações:
 para fins urbanos
 anteriores à dezembro de 1979
 Parcelamento já implantado e
integrado ao espaço urbano
II- Pode envolver a totalidade ou parte
da gleba
Art. 71 da Lei 11.977/2009
Documentos:
- Requerimento
- Planta e memorial da área
regularizanda
- Certidão da prefeitura (implantação,
integração e data de implantação)
- Certidão da matrícula ou transcrição
da área e de seus eventuais lotes
Regularização Fundiária de
Imóveis da União
na Amazônia Legal
(Lei 11.952/09)
Lei 11.952/09

Art. 1o Esta Lei dispõe sobre a
regularização fundiária das
ocupações incidentes em terras
situadas em áreas da União, no
âmbito da Amazônia Legal, definida
no art. 2º da Lei Complementar nº
124, de 3 de janeiro de 2007,
mediante alienação e concessão de
direito real de uso de imóveis.
Vedações





Art. 4o Não serão passíveis de alienação ou
concessão de direito real de uso, nos termos
desta Lei, as ocupações que recaiam sobre áreas:
I - reservadas à administração militar federal e a
outras finalidades de utilidade pública ou de
interesse social a cargo da União;
II - tradicionalmente ocupadas por população
indígena;
III - de florestas públicas, nos termos da Lei no
11.284, de 2 de março de 2006, de unidades de
conservação ou que sejam objeto de processo
administrativo voltado à criação de unidades de
conservação, conforme regulamento; ou
IV - que contenham acessões ou benfeitorias
federais.
Destaque de terra pública


Art. 26
§ 2o Na hipótese de estarem abrangidas
as áreas referidas nos incisos I a IV do
caput do art. 4o desta Lei, o registro do
título será condicionado à sua exclusão,
bem como à abertura de nova matrícula
para as áreas destacadas objeto de
doação ou concessão no registro
imobiliário competente, nos termos do
inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31
de dezembro de 1973.
Art. 26

§ 5o A abertura de matrícula referente à
área independerá do georreferenciamento
do remanescente da gleba, nos termos do
§ 3º do art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, desde que a doação
ou a concessão de direito real de uso
sejam precedidas do reconhecimento dos
limites da gleba pelo Incra ou, se for o
caso, pelo Ministério do Planejamento,
Orçamento e Gestão, garantindo que a
área esteja nela localizada.
Obrigada!