CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE OS REQUISITOS E A ABRANGÊNCIA DOS PODERES A SEREM CONFERIDOS AO ADMINISTRADOR DE SOCIEDADE IMOBILIÁRIA
Ilmo. Sr.
ANTONIO SIMAS
DD. Diretor Secretário do CRECI da 2a. Região
São Paulo - SP
PARECER 032.P.2004
Aprovado na 10ª
Reunião Plenária
aos 27.10.2004
Prezado Sr. Diretor:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre a questão
envolvendo o parecer elaborado pelo Sr. Luis Fernando E. Righetti, no que diz respeito a
aspectos jurídicos de estatutos sociais encaminhados para registro e/ou alterações neste
Conselho, em especial o da jurídica ITAIPÚ MERCADO DE IMÓVEIS
ADMINISTRAÇÃO E IMOBILIÁRIA LTDA., temos a esclarecer o quanto segue.
DA INEXISTÊNCIA DE REQUERIMENTO
Preliminarmente, se faz necessário ressaltar que, muito embora exista nos
autos um documento impresso em papel oficial deste Conselho e preenchido com dados
que indicam uma presumida “alteração contratual (fls. 02)”, não encontramos a
necessária “comunicação” de que nos fala o art. 38, da Resolução COFECI 327/92,
ficando-se, assim, sem saber se o processo em tela, teria se originado por iniciativa deste
Conselho, ou através de provocação de terceiros e se envolve exclusivamente o registro do
termo de posse de fls. 03/05 ou inclui a alteração de fls. 07/12, pois a data da ”situação”
na ficha cadastral de fls. 06, informa que a última alteração teria sido apresentada aos
04.outubro.1979, pressupondo-se, assim, que a acima mencionada ainda não teria
passado pelo crivo deste Conselho.
Com a devida vênia, como já ressaltado em diversas oportunidades, todo e
qualquer processo se instaura a partir de um pedido inicial, através do qual se
desenvolvem determinados atos e termos para que se consubstancie a coisa pretendida.
Trata-se do requerimento mencionado nos artigos 8°, 24, 30, 39 e 41, - entre outros -, da
mesma Resolução, os quais por um princípio de lógica e analogia, significam a mesma
coisa.
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FAX 011 - 3884.8961
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DO TERMO DE POSSE DE ADMINISTRADOR
Afastada a deficiência processual e presumindo-se estarmos frente a um
pedido de simples registro de termo de posse, desde já podemos assegurar que o Ilustre
Assistente do Dpto. de Secretaria incorre em erro, pois pretende inserir no alcance do
contexto do artigo 999, do Código Civil, o termo de posse de administrador de fls. 03/05,
quando se sabe que o assunto da administração das sociedades é regido pelo artigo 1.010
e seguintes, encontrando-se a expressa previsão - segundo informado pelo artigo 1.012 de nomeação de administrador por instrumento em separado do contrato social, fazendose necessário apenas, sua averbação à margem da inscrição da sociedade. E, levando-se
em conta o carimbo aposto no preâmbulo de fls. 03, dando conta do registro desse termo
no 4° Registro de Pessoas Jurídicas, fácil de se constatar ter sido cumprida aquela
exigência, sem qualquer necessidade de alteração contratual, cumprindo ressaltar que,
por se tratar de simples mandato, fica facultado ao sócio outorgante a revogação a
qualquer tempo dos poderes concedidos ao mandatário, mesmo sem motivo justo ou
plausível, nos termos do parágrafo único do artigo 1.019, do mesmo diploma legal.
Nessa esteira, nenhum óbice haveria para que o requerimento de registro do
termo de posse de administrador anexo restasse acolhido por este Conselho.
Entretanto, se assim parece, assim não é, pois o administrador nomeado não
é Corretor de Imóveis e o mandato lhe outorga plenos poderes, internos e externos,
necessários à realização do objeto da sociedade, podendo representá-la em todos os
negócios de forma ativa, passiva, judicial ou extrajudicial, inclusive adquirir, alienar e
onerar bens imóveis, de forma irrestrita, outorgando procuração em nome da sociedade.
Ora, indubitável que tal tipo de mandato, praticamente coloca em segundo
plano a mais importante pessoa da sociedade, qual seja, seu sócio responsável técnico, o
que nos parece um despropósito e uma completa irregularidade, que afronta a Lei
6.530/78 e seu Decreto regulamentador.
Sem qualquer objetivo de melindrar eventuais interesses em jogo, numa
sociedade onde o responsável técnico responde por apenas 1% do capital social e um
administrador é nomeado com tão extensos poderes, a única presunção lógica capaz de
ser extraída é a de nítida intenção de prática de atos de intermediação imobiliária por
pessoas que não possuem a necessária qualificação técnica.
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Esse assunto já foi abordado à saciedade em anteriores pareceres,
permitindo-nos reproduzir aqui trecho daquele aprovado na 3a. RP, realizada em
27.março.2004 (Parecer 011.P.2004), a saber:
Com efeito, a partir do momento em que a Lei 6.530/78 estabeleceu a necessidade de
que as pessoas jurídicas tenham como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis, deixou
evidente a obrigatoriedade de se ter à testa das jurídicas, uma pessoa com a necessária
qualificação técnica para o exercício de suas atividades, requisito que só poderia ser preenchido
pelo Corretor de Imóveis.
Ora, para que esse sócio-gerente ou diretor possa exercer com plenitude esse desiderato
- que lhe faz assumir total responsabilidade pela atividade de sua jurídica - forçoso reconhecer
ser necessário que ele venha a ser detentor dos poderes de representação e de prática de todos
os atos indispensáveis ao exercício da atividade.
Nada impediria que os demais sócios não corretores viessem a fazer uso da firma, desde
que em conjunto com o sócio corretor. O que se busca - e esse é o espírito da Lei que regula o
exercício da profissão - é a vedação ao uso da firma de forma isolada pelos sócios não
corretores, de forma a evitar a eventual incursão, - por desconhecimento ou pela inexistência de
qualificação técnica -, em atos que ao final pudessem se constituir em infrações éticoprofissionais (destaques no original).
O mesmo entendimento foi destacado no Parecer 023.P.03, aprovado na
32a. Reunião Plenária, realizada em 23.julho.2003, nestes termos:
Ora, a nomeação do Corretor de Imóveis LUIZ FERNANDO para representar a
Requerente tão somente nos negócios imobiliários, torna-se inconsistente diante dos poderes
conferidos aos demais Diretores, que poderão representar a sociedade em quaisquer
circunstâncias, sem a anuência e sem ciência até do responsável técnico, o que nos parece um
despropósito, pois muitas das vezes a representação perante terceiros não envolve propriamente
um negócio imobiliário, mas poderia ser dele decorrente ou ser causa de formação futura de um.
E da forma como teria sido aprovada a nomeação do Corretor LUIZ para a função de
Diretor, tem-se a impressão de que sua atividade estaria restrita ao atendimento das partes
interessadas e à conclusão dos negócios imobiliários, sem qualquer poder de decisão no âmbito
da empresa, visto que os demais Diretores poderiam determinar os rumos que lhes fossem mais
convenientes, sem qualquer interferência do Corretor.
E não nos parece ter sido esse o espírito e a intenção da Lei que regulamentou a
profissão e criou os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, pois sendo esse Diretor o
responsável direto por toda a atividade da empresa (dos
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oito itens que se utiliza na cláusula terceira, para identificar o seu objetivo social, apenas dois não
se referem a atos privativos do Corretor de Imóveis, quais sejam, “criação de projetos de
arquitetura e engenharia para si mesma ou para terceiros” e “construção de bens imóveis e
quaisquer atividades correlatas (itens “e” e “f”- (fls. 27)), a ele caberia participar de todos os atos
que viessem a envolver sua atividade.
Nada impediria, porém, viesse a sociedade designar que esses atos fossem praticados
por outros Diretores, desde que em conjunto com o Diretor responsável técnico O que importa
é que o Corretor de Imóveis, na condição de Diretor, mantenha os poderes de representação e
de prática de todos os atos indispensáveis à regular atividade de sua jurídica, vedando-se o
uso da firma, de forma isolada, pelos demais Diretores (grifos e destaques no original).
E, se na anterior questão debatida - onde o objeto social era mais amplo e
incluía atividades não privativas do Corretor de Imóveis - não se admitiu a cláusula de
gerência de forma isolada pelos sócios não corretores por conflito de ordem legal, como
poderia se admiti-la no caso presente, onde todo o objeto social da Requerente envolve
exclusivamente atividades restritas ao profissional do ramo imobiliário?
Com efeito, simples leitura da cláusula que define o objetivo social da
Requerente, informa consistir ele “na exploração do ramo de mediação na compra e
venda, hipoteca, permuta e locação de imóveis em todo o território nacional (cláusula
3a., fls. 08)”. Destarte, indubitável que TODA A ATIVIDADE social da Requerente é
direcionada para a MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, ficando-se sem saber como poderia o
administrador nomeado, de forma isolada, exercer com plenos poderes internos e
externos sua representação em todos os negócios, inclusive outorgando procurações a
terceiros em nome da sociedade.
DAS DEMAIS QUESTÕES SUSCITADAS
Segundo nosso entendimento, para que o registro de inscrição de uma
pessoa jurídica venha a ser acolhido por este Conselho, cabe apenas o exame dos
requisitos exigidos pela Lei 6.530/78 e seu Decreto regulamentador, em consonância com
os termos da Resolução COFECI 327/92, pois são eles que irão delimitar o campo de
disciplina e fiscalização da atividade a ser exercida.
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Todo o demais que refoge a esse contexto, como por exemplo, forma de
remuneração dos sócios, distribuição do capital social, deliberações de assembléias e
outros, são de competência exclusiva de outros órgãos, como por exemplo Juntas
Comerciais e Cartórios de Registro de Pessoas Jurídicas.
CONCLUSÃO
Muito embora a inexistência de qualquer óbice formal para eventual
acolhimento de registro de termos de posse de administradores, - em instrumento
separado ao do contrato social -, necessário a expressa previsão de que os atos de
administração do mandatário só poderão se realizar em conjunto com o sócio responsável
técnico. Inexistindo essa previsão, forçoso reconhecer a impossibilidade de seu
acolhimento, como no caso em tela, sendo de todo conveniente ainda, analisar os termos
do estatuto consolidado de fls. 07/12, - que nos parece não ter sido ainda registrado neste
Conselho -, no que diz respeito à cláusula de administração (cláusula 9a., fls. 09), que se
encontra em desconformidade com as normas legais e regimentais.
Por fim, recomendaríamos a substituição do termo de posse de
administrador por novas cópias reprográficas, tendo em vista que grande parte de seu
texto se encontra ilegível.
É o nosso parecer.
São Paulo, 14.setembro.2004
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico – CRECI 2ª. Região
Encarregado
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