EXPANSÃO DO METRÔ DE SÃO PAULO E A DESAPROPRIAÇÃO DE
IMÓVEIS.
O Metrô de São Paulo está expandido sua rede.
A desapropriação de imóveis é inerente às obras do Metrô porquanto as
estações, pátios de manobra e demais construções estão localizadas em área
urbana já consolidada e com alto adensamento demográfico e de edificações.
Para aqueles que possuem imóveis no caminho
da expansão, a notícia da desapropriação é recebida com angústia porque é
sinônimo de transtornos com mudanças, processo judicial e dúvidas quanto ao
valor indenizatório a ser pago.
Nos
apontamentos
seguintes
abordamos
algumas questões relativas às ações de desapropriação com ênfase na
principal discussão dos processos: o valor indenizatório.
1.A PROPRIEDADE
E A DESAPROPRIAÇÃO
O direito à propriedade está inserido na
Constituição Federal (art. 5º, inciso XXII) na qualidade de direito e
garantia fundamental.
Todavia, o mesmo texto constitucional faz
exceção ao caráter absoluto da propriedade, limitando-o diante do
interesse público ou social, conforme dispõe o inciso XXIV do art. 5º da
C. Federal, nos seguintes termos:
“XXIV – a lei estabelecerá o procedimento
para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por
interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituição”.
Em consonância com o texto constitucional,
o Código Civil, ao tratar do direito de propriedade, faz a seguinte
ressalva no parágrafo 3º do artigo 1.228:
“O proprietário pode ser privado da coisa,
nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou
interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público
iminente”(grifamos).
Na opinião de Hely Lopes Meirelles 1,
“Dentre
os
atos
de
intervenção
estatal na propriedade destaca-se a desapropriação, que
é a mais drástica das formas de manifestação do poder
de império, ou seja, da Soberania interna do Estado no
exercício de seu domínio eminente sobre todos os bens
existentes no território nacional” (grifamos).
Se por um lado o poder público dispõe de
instrumentos para subtrair, compulsoriamente, a propriedade particular,
observados os parâmetros legais de necessidade ou utilidade pública,
por outro, tem o dever de indenizar o proprietário de forma justa, prévia e
em dinheiro. 2
As desapropriações são disciplinadas pelo
Decreto-Lei 3.365 de 21 de junho de 1.941 que relaciona os casos de
1
Hely Lopes Meireles, Direito Administrativo, Ed.Revista dos Tribunais, 16ª ed, pág. 496
Exceto nos casos do artigo. 184 da C.F., em que o pagamento pode ser feito por títulos da dívida pública
ou agrária.
2
2
necessidade e utilidade pública que autorizam a expropriação. Os casos
de interesse social são tratados pela Lei 4.132 de 10.09.1962.
2.A JUSTA
E PRÉVIA INDENIZAÇÃO
A indenização só pode ser justa se permitir
ao proprietário expropriado recompor integralmente seu patrimônio.
Justa indenização “é a que cobre não
só o valor real e atual dos bens expropriados, à data
do
pagamento,
lucros
como
cessantes
despojamento
de
também
do
os
danos
emergentes
proprietário,
seu
patrimônio.
e
decorrentes
Se
o
bem
os
do
produzia
renda, essa renda há de ser computada no preço, porque
não
será
justa
a
indenização
que
deixe
qualquer
desfalque na economia do expropriado. Tudo que compunha
o seu patrimônio e integrava a sua receita, há de ser
reposto em pecúnia, no momento da indenização; se não o
for,
admite
pedido
posterior,
por
ação
direta,
para
completar-se a justa indenização. A justa indenização
inclui, portanto, o valor do bem, suas rendas, danos
emergentes
e
compensatórios
lucros
e
cessantes,
moratórios,
além
despesas
dos
juros
judiciais,
honorários de advogado e correção monetária”
3
(grifos no
original).
Só será prévia a indenização se for paga
antes da perda de um dos poderes mais relevantes da propriedade, qual
seja, a posse.
3
Hely Lopes Meireles, ob.cit. pág. 514.
3
Portanto, a indenização, para ser prévia,
deve ocorrer antes da imissão de posse do expropriante. 4
Entretanto,
como
ressalta
Prof.
o
Alexandre de Moraes 5, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal
“firmou-se
no
constitucional
definitivo
Constituição
perda
prévia
da
diz
do
entendimento
sentido
de
respeito
preço
propriedade
indenização,
ao
fixado,
anteriormente
anterior,
que
é
que
não
garantia
pagamento
do
mantendo,
pois,
firmado
sobre
essa
na
o qual só
deverá
alcançando
valor
vigência
quando
haver
tal
a
o
da
houver
justa
e
garantia
a
provisória
e
imissão da posse.”(grifamos)
3.C RITÉRIOS
DA AVALIAÇÃO
3.1.Avaliação
judicial
avaliação definitiva. Valor à época do
decreto expropriatório e valor atual.
3.2.Valorização após a imissão de posse.
A mais-valia e a desvalorização de área
remanescente de imóveis.
Nos
processos
expropriatórios
a
prova
pericial é indispensável. Até mesmo em casos de revelia e confissão do
réu, o C. S.T.J 6. tem se posicionado no sentido de que a perícia constitui
requisito necessário para fixação da indenização.
A avaliação de bens foi normatizada pela
4
Neste sentido, é a opinião de Alexandre de Moraes, Constituição do Brasil Interpretada, Ed. Atlas,
2005, pág. 268.
5
Alexandre de Moraes, ob.cit.
6
STJ – 2ª T. REsp 10.139-0-MG, rel. Min. Amério Luz, j. 23.11.94, deram provimento. v.u. DJU 6.2.95,
p. 1336)
4
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, ao editar a NBR
14653-1, que estabelece os critérios e metodologia a serem adotados
pelos peritos, aos quais cumpre a “análise técnica, realizada por
engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus
custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores
viabilidade
de
sua
utilização
econômica,
para
uma
da
determinada
finalidade, situação e data.”7
Caberá, portanto, ao perito de engenharia
de avaliação quantificar em cada caso específico o valor dos imóveis
expropriados.
Não
obstante
a
reserva
técnica
do
engenheiro para avaliação, alguns aspectos jurídicos controversos,
ressalte-se, devem ser considerados, tais como o momento da fixação do
valor; se à época da avaliação provisória ou da avaliação definitiva; se à
época do decreto expropriatório ou atual; a utilização econômica dos
bens e sua localização; valorização e desvalorização decorrente da obra,
objeto da desapropriação.
3.1.AVALIAÇÃO
DEFINITIVA.
JUDICIAL
V ALOR
À
PROVISÓRIA
ÉPOCA
DO
E
DECRETO
EXPROPRIATÓRIO E VALOR ATUAL
A alegação de urgência pelo expropriante
para imissão na posse exige a realização de depósito prévio do valor
indenizatório, conforme dispõe o artigo 15 da Lei de Desapropriações.
Entretanto, o valor apurado nestas circunstâncias, ainda que por meio de
perito judicial, é provisório, já que a avaliação é realizada, via de regra,
antes mesmo da citação do expropriado e, portanto, sem o seu
7
NBR 14653l-1/2001, Capítulo 3.5.
5
contraditório.
A avaliação definitiva é realizada na fase de
instrução processual (art. 23 da LD), caso o expropriado, em sua
contestação, discorde da oferta do expropriante e da avaliação provisória
do perito judicial.
Segundo a jurisprudência do C. Superior
8
Tribunal de Justiça ;
“(...)
O
depósito
prévio,
como
previsto na lei, não tem o objetivo de cobrir,
em sua inteireza, o quantum da indenização, que
só
será
identificável,
a
final.
A
indenização
integralizada, por determinação constitucional,
condiz com o direito de propriedade, e é devida
na oportunidade em que o domínio (e não a posse
provisória)
se
transfere
ao
expropriante,
com
definitividade”.
Neste
sentido,
considerando-se
que
a
indenização só será conhecida no momento da avaliação definitiva,
quando as partes poderão indicar seus assistentes técnicos e formular
quesitos,
o
valor
a ser
apurado
por
perito judicial
deverá
ser
contemporâneo à sua diligência.
Ou seja, o valor apurado pelo perito deverá
representar os preços de mercado naquele momento, apurando-se o
quantum necessário para recompor o patrimônio expropriado em
condições semelhantes na região.
8
STJ, 1ª T. REsp 28.262-0/SP, Rel. Min. Demócrito Reinaldo.
6
Por tais razões, a avaliação não pode se
referir a data pretérita, ao momento da declaração do ato expropriatório.
Ela deve ser contemporânea, atual, no momento próximo ao julgamento
da causa, quando será arbitrada pelo juiz.
A propósito, ressalta o Des. José Carlos de
Moraes Salles 9:
“Nos precisos
do
Decreto-Lei
3.365/41,
o
valor
termos
da
do art.
26
será
indenização
contemporâneo à avaliação.
“Vale
assistentes
mercado
técnicos,
do
consideração
bem
o
dizer:
na
busca
do
expropriando,
valor
do
o
perito
justo
em
que
os
valor
deverão
momento
e
de
levar
é
em
feita
a
avaliação E NÃO, como dispunha o referido artigo em sua
redação
anterior,
declaração
art.
26
de
o
que
utilidade
decorre
de
no
possuísse
pública.
modificação
A
atual
instante
da
redação
do
introduzida
pela
Lei
2.786 de 21.05.1956 (art. 3 o ) no conteúdo original da
mencionada norma”.
3.2.A VALORIZAÇÃO
POSSE .
APÓS A IMISSÃO DE
A MAIS - VALIA E
A DESVALORIZA-
ÇÃO DE ÁREA REMANESCENTE DE ALGUNS
IMÓVEIS .
Em geral, a valorização decorrente da
9
José Carlos de Moraes Salles, A Desapropriação à Luz da Doutrina e Jurisprudência (5 a ed.,
R.T.2006,pág, 545):
7
desapropriação e da obra pública a ser implementada beneficia toda a
região, especialmente os demais proprietários que não tiveram seus
imóveis desapropriados e aqueles em que a desapropriação atingiu
apenas parte do imóvel.
Nestes
casos,
não
se
admite
a
compensação da valorização geral (mais-valia) com a indenização
devida. A valorização deve ser considerada apenas para compor a
indenização e não para efeito de compensação.
Concede-se ao Poder Público o direito a
cobrança de contribuição de melhoria, sem sacrificar individualmente o
expropriado.
Segundo o artigo 81 do Código Tributário
Nacional, “a contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados,
pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas
atribuições, é instituída para fazer face ao custo de obras públicas que
decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa
realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra
resultar para cada imóvel beneficiado”.
Segundo entendimento do C. S UPERIOR
T RIBUNAL
DE
J USTIÇA
10
:
“Administrativo – Desapropriação
–
Justa Indenização – Valorização posterior à imissão
na posse”.
10
STJ – RESP 439878/RJ, REL. MIN. HUMBERTO GOMES DE BARROS, 1A Turma, j. em
09/03/2004, DJ 05.04.2004, pag. 204.
8
“A
indenização
só
é
se
justa,
bastar para que o expropriado adquira bem da vida
correspondente àquele que lhe foi subtraído”.
“No caso de desapropriação de um
lote de terreno, a indenização será justa, na
medida em que o expropriado possa adquirir, na
mesma região, lote em igual situação àquela do
terreno
perdido.
BENEFÍCIOS
SE
operados
A
VALORIZAÇÃO
pelo
Poder
RESULTOU
DE
expropriante,
tudo se resolve com a cobrança de contribuição
de
JAMAIS
melhoria,
COM
O
PAGAMENTO
DO
PREÇO
INJUSTO”.
No mesmo sentido o Tribunal de Justiça
de São Paulo:
(...)
“No caso vertente, a avaliação se
deu em fevereiro de 2007, nada justificando a
adoção
do
cálculo
alternativo
do
perito
judicial, que tomou em consideração o valor do
bem em janeiro de 2004, conforme “recomendação
do
“Relatório
nomeada
pela
definir
os
Final
Portaria
critérios,
da
Comissão
CAJUFA
n.
parâmetros,
de
Peritos
01/2004
para
valores
de
preços unitários de terrenos e metodologia para
as avaliações dos imóveis atingidos pela Linha 4
– Amarela do Metrô (1 o Trecho A-B, C-D e E-F)
(v. fls. 83)”.
“Ora esse estudo, realizado três
9
anos antes, não reflete a realidade do mercado
imobiliário ao tempo da diligência deliberada no
presente feito”.
“Na
tem
circunstâncias,
expropriados
verdade,
de
por
a
indenização,
objetivo
qualquer
nas
livrar
perda,
o
os
que
só
ocorrerá se o importe recebido lhes permitir a
aquisição
de
outro
características
imóvel
e
nessa
evidentemente,
com
as
na
mesma
nova
aquisição
mesmas
região;
o
e,
preço
a
ser desembolsado agregará as condições do local
contemporâneas
inclusive,
à
a
melhoramentos
avaliação,
valorização
públicos
contemplando,
gerada
por
eventualmente
introduzidos”.
Caso
a
desapropriação
ocasione
a
desvalorização da área remanescente do expropriado, deverá o poder
expropriante ressarcir o proprietário, segundo o disposto no artigo 27 da
Lei de Desapropriação.
E se a desvalorização for de tal ordem que
torne imprestável a área remanescente não desapropriada, poderá,
segundo precedentes jurisprudenciais, ser totalmente indenizada 11.
4.D ESPESAS
DE MUDANÇA
A indenização referente às despesas de
mudança, está prevista na própria Lei de Desapropriação, em seu artigo
11
Tribunal de Justiça de São Paulo, Ap. 272.639-2/3 – 19ª C – J. 2.10.95, Rel. Des. Oliveira Santos, in
Revista dos Tribunais vol. 723, pág. 352.
10
25,
parágrafo
único,
e
deve
ser
arcada
pela
expropriante,
em
observância ao princípio da justa indenização, afinal, é a expropriante
quem deu causa às despesas.
Como ressalta a doutrina especializada,
aqui expressa nas palavras do ilustre magistrado Des. José Carlos de
Moraes Salles 12:
“Havendo
no imóvel desapropriado
maquinismos instalados e em funcionamento, o
juiz
deverá
não
(e
apenas
poderá),
como
estabelece o texto legal em exame) arbitrar
quantia justa para atendimento das despesas
relativas
ao
maquinismos
módica).
desmonte
(e
Essa
interpretação
preceitos
não
é,
que
a
e
transporte
mais,
apenas,
nosso
se
constitucionais
ver,
coaduna
que
desses
quantia
a
única
com
exigem
os
justa
indenização, nos casos de desapropriação”.
5.J UROS
COMPENSATÓRIOS
A indenização a ser arbitrada em Juízo
deverá ser acrescida de juros compensatórios de 12% ao ano, a partir da
data da imissão provisória na posse, calculados sobre a diferença entre
80% da oferta inicial da expropriante (STF-Pleno) 13 e a condenação final,
12
José Carlos de Moraes Salles – A Desapropriação à Luz da Doutrina e da Jurisprudência, 5a edição,
Revista dos Tribunais, 2006, pág. 623
13
Conforme entendimento do C. Supremo Tribunal Federal: “Quanto à base de cálculo dos juros
compensatórios contida também no caput desse artigo 15-A, para que não fira o princípio constitucional
do prévio e justo preço, deve-se dar a ela interpretação conforme à Constituição, para se ter como
constitucional o entendimento de que essa base de cálculo será a diferença eventualmente apurada entre
80% do preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença (STF-Pleno, ADI 2.332-2 – DF-
11
corrigida monetariamente, conforme Súmula 618 do C. Supremo
Tribunal Federal.
Ainda em relação aos juros compensatórios, a
Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a Súmula 408
com a seguinte redação:
“Nas
juros
ações
compensatórios
Provisória
n.
1.577,
de
desapropriação,
incidentes
de
após
11/6/1997,
a
os
Medida
devem
ser
fixados em 6% ao ano até 13/09/2001, e, a partir de
então, em 12% ao ano, na forma da súmula n. 618 do
Supremo Tribunal Federal”.
6.J UROS MORATÓRIOS
Os juros moratórios de 6% ao ano deverão
incidir sobre o valor da indenização corrigida monetariamente, incidindo,
inclusive, sobre os juros compensatórios, conforme Súmulas 70 e 102
do C. Superior Tribunal de Justiça e deverão ser contados a partir do
trânsito em julgado da sentença.
7.H ONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
Caso a expropriante seja condenada a
pagar valor superior à sua oferta inicial, será sucumbente na ação e
arcará com o pagamento de honorários advocatícios da parte contrária.
Os honorários poderão ser fixados em até
Med.Caut., rel. Min. Moreira Alves, j. 5.9.01, deferiram a liminar, dois votos vencidos, DJU 2.04.04, p.8)
in Theotônio Negrão, 39a ed, 2007, Saraiva, p. 1366, nota 10a ao art. 15-A da LD.
12
5% (cinco por cento) sobre o valor da diferença entre a oferta inicial 14 e a
indenização final, segundo o disposto no artigo 27, parágrafo 1º do
Decreto-Lei 3.365/41, sem qualquer limitação quanto ao valor que desse
percentual resultar, conforme se pronunciou o C. Supremo Tribunal
Federal 15.
Entretanto, em se tratando de expropriante
empresa de economia mista ou empresa privada concessionária de
serviço público, os honorários poderão ser fixados na forma do artigo 20,
parágrafo 3 o do C.P.C., no mínimo de 10% e máximo de 20% sobre a
diferença entre a oferta inicial e a indenização final, devidamente
corrigida monetariamente e acrescida dos juros compensatórios e
moratórios, cumulativamente, conforme estabelecido nas Súmulas 617
do C. S.T.F. e 131 e 141 do C. S.T.J.
Como já decidiu o C. S.T.J.:
“Nas
direta
e de
indenização
movidas
indireta
ações
de
desapropriação
por
desapropriação
por sociedade
de economia
mista, a verba de patrocínio deve ser fixada
à
luz
do
parágrafo
3o
do
artigo
20
do
C.P.C.” 16
8.C ORREÇÃO
Todas
as
MONETÁRIA
verbas
que
compõem
a
14
Segundo entendimento do STJ, “Oferta, para fins de honorários, é a oferta mesma, feita inicialmente
pelo desapropriante, e não o preço provisório do imóvel, fixado pelo juiz, para fim de imissão de posse”
(STJ, 1ª T, REsp 4.037-0-Sp, rel. Min. Cesar Rocha, j. 29.11.93).
15
STF, ADin 2.332-2-DF, Rel. Min, Moreira Alves, “apud” Theotônio Negrão, CPC anotado, Saraiva,
2.008, pág. 1391
16
STJ – Revista dos Tribunais, vol. 751/238, 2a Turma
13
indenização devem ser corrigidas monetariamente a partir do laudo de
avaliação, independentemente de prazo anual. Neste sentido:
“Desde
6.899/81,
a
partir
do
depois
(TJ
correção
laudo
de
121/366,
a
vigência
da
Lei
monetária
é
calculada
avaliação,
e
não
STF-RT
608/260,
um
a
ano
794/189,
RSTJ 4/1.607, voto dos Mins. Carlos Velloso e
Américo Luz, 10/349, 54/315, STJ-RDP 96/230; RT
106/395, rescisória).” 17
9.D ESPESAS
PROCESSUAIS
Por despesas processuais entende-se os
gastos
com
as
custas,
emolumentos,
diligências
e
outros
atos
processuais, inclusive honorários de perito assistente.
O artigo 20 do C.P.C. impõe ao vencido o
ônus de pagar ao vencedor as despesas processuais. No processo
expropriatório há disposição específica em relação às custas (art. 30 do
Dec.-lei 3.365/41).
Caso o valor ofertado pela expropriante
seja aceito pelo expropriado, caberá àquele o pagamento das custas.
Caso
contrário,
serão
suportadas
pelo
vencido
cuja
pretensão
indenizatória for acolhida pela sentença, podendo ser calculadas em
proporção pelo juiz (art. 30 da L.D.).
Fonte: G OMES R ODRIGUES ADVOGADOS , em dezembro de 2012.
Autor: L UÍS C ARLOS G OMES R ODRIGUES , advogado.
17
Theotônio Negrão, ob. cit. Nota 6 ao artigo 26 da Lei de Desapropriação.
14