ESTATUTO DA CIDADE
LEI Nº 10.257
DE 10 DE JULHO DE 2001
ASPECTOS RELATIVOS AO SEGMENTO
IMOBILIÁRIO
Com o objetivo de regulamentar os art. 182 e 183 da
Constituição Federal, incluídos no Capítulo II, do Título
VII, depois de 11 anos de tramitação no Congresso
Nacional, foi aprovado o Estatuto da Cidade e
sancionado pelo Presidente da República, através da Lei
nº 10.257, de 10 de julho de 2001, publicado no Diário
Oficial da União em 11 de julho de 2001.
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Dispõe os referidos dispositivos legais:
Da Política Urbana
Art. 182 – A política de desenvolvimento urbano,
executada pelo Poder Público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes.
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§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal,
obrigatório para cidades com mais de vinte mil
habitantes, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social
quando atende às exigências fundamentais de ordenação
da cidade expressas no plano diretor.
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§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão
feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante
lei específica para área incluída no plano diretor, exigir,
nos termos da lei federal, do proprietário do solo
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que
promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
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I – parcelamento ou edificação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana progressivo no tempo;
III – desapropriação com pagamento mediante títulos da
dívida pública de emissão previamente aprovada pelo
Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos,
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenização e os juros legais.
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Art. 183 – Aquele que possuir como sua área urbana de
até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
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§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por
usucapião.
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Um dos assuntos tratados na referida lei, que já está na
Constituição, art. 183, é a regulamentação do
usucapião especial de imóvel urbano, permitindo ainda
a figura do usucapião coletivo no art. 10, vetando o
Presidente da República, ao sancionar a Lei, a parte
relativa a concessão de uso especial para fins de
moradia, ou seja, a utilização de imóveis públicos que
foi tratada na Medida Provisória 2.220 de 04.09.2001.
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Art. 10 – As áreas urbanas com mais de duzentos e
cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população
de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for
possível identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor, são susceptíveis de serem usucapidos
coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
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§ 1º - O possuidor pode, para o fim de contar o prazo
exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de
seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano
será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual
servirá de título para registro no cartório de registro
de imóveis.
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§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração
ideal
de
terreno
a
cada
possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que
cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito
entre os condôminos, estabelecendo frações
ideais diferenciadas.
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§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível,
não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos
condôminos, no caso de execução de urbanização
posterior à constituição do condomínio.
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§ 5º As deliberações relativas à administração do
condomínio especial serão tomadas por maioria de
votos dos condôminos presentes, obrigando
também os demais, discordantes ou ausentes.
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Além de ser instituído o IPTU progressivo para as
hipóteses previstas no art. 7º. Nesse particular, uma
das justificativas constante do projeto de lei,
consiste em coibir a retenção especulativa de
terrenos, de forma que áreas vazias ou subutilizadas situada em área dotada de infra estrutura
estarão sujeitas ao pagamento de IPTU progressivo.
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Art. 7º - Em caso de descumprimento das condições
e dos prazos previstos na forma do “caput” do art. 5º
desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas
previstas no § 5º desta Lei, o Município procederá à
aplicação do imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo,
mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco
anos consecutivos.
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§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano
será fixado na lei específica a que se refere o “caput”
do art. 5º desta Lei e não excederá a duas vezes o
valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota
máxima de quinze por cento.
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§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar
não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá
a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a
referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no
art. 8º.
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§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de
anistia relativas à tributação progressiva de que
trata este artigo.
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Ainda tem como inovação a instituição do direito
de superfície, art. 21 e direito de preempção, art.
25, que é o direito de preferência concedido ao
poder público municipal, devendo o proprietário
notificar sua intenção de alienar o imóvel para que
o município exerça o seu direito no prazo de 30
(trinta) dias.
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Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a
outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado ou indeterminado, mediante
escritura pública registrada no cartório de registro de
imóveis.
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar
o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno,
na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida
a legislação urbanística.
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§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser
gratuita ou onerosa.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos
encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade
superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua
parcela de ocupação efetiva, com os encargos e
tributos sobre a área objeto da concessão do direito de
superfície, salvo disposição em contrário do contrato
respectivo.
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§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a
terceiros, obedecidos
respectivo.
os
termos
do
contrato
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos
transmitem-se a seus herdeiros
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Foi instituído, também, ao lado da necessidade de
se fazer previamente um Estudo de Impacto
Ambiental, o EIA, o Estudo Prévio de Impacto de
Vizinhança, o EIV, no art. 4º, inciso VI, art. 33,
inciso V. Esse estudo prévio de impacto de
vizinhança está definido no art. 36.
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Art. 4º.Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre
outros instrumentos:
(....)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e
estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
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Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação
urbana consorciada constará o plano de operação
urbana consorciada, contendo, no mínimo:
(....)
V – estudo prévio de impacto de vizinhança.
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Art. 36 – Lei municipal definirá os empreendimentos e
atividades privados ou públicos em área urbana que
dependerão de elaboração de estudo prévio de
impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou
autorizações
de
construção,
ampliação
ou
funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
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Finalmente o Estatuto da Cidade confere ao
município amplos poderes para a realização de
plano diretor através de Lei Municipal como
instrumento básico de política e desenvolvimento,
art. 40, que deve ser revisto a cada 10 anos, sendo
obrigatório nas condições do art. 41.
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Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é
o instrumento básico da política de desenvolvimento
e expansão urbana.
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo
de planejamento municipal, devendo o plano
plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento
anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele
contidas.
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§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do
Município como um todo.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser
revista, pelo menos, a cada dez anos.
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§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na
fiscalização de sua implementação, os Poderes
Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiências públicas e debates
com a participação da população e de associações
representativas
dos
vários
segmentos
da
comunidade;
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II – a publicidade quanto aos documentos e
informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos
documentos e informações produzidos.
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Art. 41. o plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de
aglomerações urbanas;
regiões
metropolitanas
e
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III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os
instrumentos previstos no § 4º do art. 182 da
Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos
ou atividades com significativo impacto ambiental de
âmbito regional ou nacional.
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§ 1º No caso da realização de empreendimentos ou
atividades enquadrados no inciso V do caput, os
recursos técnicos e financeiros para a elaboração do
plano diretor estarão inseridos entre as medidas de
compensação adotadas.
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§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil
habitantes, deverá ser elaborado um plano de
transporte urbano integrado compatível com o plano
diretor ou nele inserido.
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Recentemente, no âmbito do Município de
Salvador, foi editada, com grande repercussão,
a Lei nº 7.400, de 25.02.2008, que dispõe sobre
o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do
Município do Salvador – PDDU 2007 e dá outras
providências.
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CONCESSÃO DE USO ESPECIAL
Medida Provisória 2.220 de 04 de setembro de 2001
Art. 1º Aquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu
como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, até duzentos e cinqüenta metros quadrados
de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o
para sua moradia em relação ao bem objeto da posse,
desde que não seja proprietário ou concessionário, a
qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.
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CONCESSÃO DE USO ESPECIAL
§ 1º A concessão de uso especial para fins de
moradia será conferida de forma gratuita ao
homem
ou
à
mulher,
ou
a
ambos,
independentemente do estado civil.
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CONCESSÃO DE USO ESPECIAL
§ 2º O direito de que trata este artigo não será
reconhecido ao mesmo concessionário mais de
uma vez.
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CONCESSÃO DE USO ESPECIAL
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro
legítimo continua, de pleno direito, na posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel
por ocasião da abertura da sucessão.