TRÂMITES
CARTORIAIS
Congresso Brasileiro de
Georreferenciamento e
Geoprocessamento
Apresentação - Maria Apª Bianchin Pacheco
Registradora de Imóveis da Comarca de Poxoréu-MT
PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE
IMÓVEIS
Segurança
Jurídica
Continuidade:
cadeia
de
titularidades
Legalidade
qualificação:
positiva ou
negativa
Especialidade:
subjetiva
e
objetiva
QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
filtro de legalidade
“Se o registro de imóveis fosse
meramente
copiativo
dos
documentos apresentados, isto
é,
se
os
negócios
instrumentalizados
entrassem
para o Registro de Imóveis
automaticamente, nenhuma seria
sua segurança.”
QUALIFICAÇÃO
ENVOLVE:
Título levado a
registro ou
averbação
O registro ou
averbação
existente
e o persistente
Relação entre o
título existente e
o persistente
EXIGÊNCIAS
Referem-se
Próprio título
(forma)
Registro ou
averbação
Adequação de
um ao outro
RETIFICAÇÃO
Lei nº 6.015/73
Art. 212. “Se o registro ou a averbação
for omissa, imprecisa ou não exprimir
a verdade, a retificação será feita pelo
Oficial
do
Registro
de
Imóveis
competente,
a
requerimento
do
interessado,
por
meio
do
procedimento administrativo previsto
no art. 213, facultado ao interessado
requerer a retificação por meio de
procedimento judicial.”
RETIFICAÇÃO




DIREITOS – quando o descompasso
entre o registro e realidade refere-se
ao direito inscrito;
FATOS:
correção
de
imprecisões
nas
características do imóvel, medidas,
descrição (“intra -muros”)
identificação do titular do direito real
(estado civil – nºs de documentos de
identificação)
O que possibilita a retificação
unilateral
e
acaba
por
caracterizá-la é a certeza que
não
acarretará
prejuízo
a
terceiros.
O Poder Público restringe a
possibilidade de o titular do
direito real, modificá-lo de
acordo com a sua conveniência,
pelo risco de interferir em outros
interesses públicos ou privados
e gerar conflitos.
GEORREFERENCIAMENTO:
MODALIDADE ESPECIAL DE
RETIFICAÇÃO DO REGISTRO




altera a descrição tabular existente;
resulta numa nova matrícula com
encerramento da matrícula anterior;
submete-se
aos
princípios
informadores do Registro de Imóveis;
submete-se à qualificação visando
identificar
se
a
parcela
georreferenciada refere-se a área
com regimes jurídicos diferentes;
HIPÓTESES QUE A LRP EXIGE A
DESCRIÇÃO
GEORREFERENCIADA:



desmembramento, parcelamento
ou remembramento;
transferência da área total;
Criação ou alteração da descrição
do
imóvel,
resultante
de
qualquer procedimento judicial
ou administrativo.
ESTRUTURA BÁSICA PARA
APRESENTAÇÃO NO RI








requerimento;
memorial descritivo/planta;
ofício/Certificação/INCRA;
declaração de confinantes;
CCIR/ITR;
certidão da cadeia dominial;
certidão de legitimidade de origem;
quaisquer outras provas necessárias.
REQUERIMENTO






deverá ser firmado pelo interessado (proprietário ou quem
prove interesse legítimo);
em caso de condomínio, por todos os proprietários,
inclusive os cônjuges (pode ser suprido pela notificação);
deve conter declaração, sob pena de responsabilidade civil
e criminal, de que foram respeitados os direitos dos
confrontantes; em MT, declaração do valor do imóvel;
todas as assinaturas deverão ser reconhecidas por
tabelião;
quando for firmado por representante, deverá ser
apresentada prova da representação (cópias autênticas);
quando o requerente não for alfabetizado o requerimento
deverá ser apresentado por instrumento público.
MEMORIAL/PLANTA
OFÍCIO/CERTIFICAÇÃO


deverão estar em conformidade com a
Norma
Técnica
para
Georreferenciamento
de
Imóveis
Rurais e demais Atos Normativos do
INCRA;
deverão
identificar
todos
os
confrontantes (nomes das fazendas,
nºs das matrículas, estradas, rios,
etc);
DECLARAÇÕES DE
CONFINANTES





deverão ser firmadas pelos proprietários, com indicação dos nºs
das
matrículas,
consoante
disposições
da
Norma
para
Georreferenciamento de Imóveis Rurais, a seguir transcritas:
“A execução dos serviços de identificação deverá ser sempre
acompanhada
pelos
proprietários
confinantes
ou
seus
representantes legais, devidamente identificados, para que não
paire qualquer dúvida quanto aos limites comuns levantados.”
“Ao final dos serviços de identificação, o proprietário do imóvel
objeto da medição deverá obter, de cada confrontante, uma
declaração de que não há discordância quanto aos respectivos
limites comuns percorridos pelo credenciado encarregado do
serviço de georreferenciamento. Esta declaração, sempre que
possível, deverá ser de natureza pública e registrada em Cartório
de Títulos e Documentos da mesma Comarca.”
“Na impossibilidade deste atendimento a declaração poderá ser
um documento particular contendo a identificação do declarante,
com firma reconhecida.”
“Independente da natureza da declaração (pública ou privada) seu
texto deverá estar de acordo com o modelo descrito no Anexo X.”
AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO
DE CONFINANTES






o interessado, após obter certificação, requererá ao oficial do RI
que proceda à notificação do confrontante, na forma prevista no
art. 213 da LRP, para se manifestar no prazo de quinze dias;
o oficial do RI procederá a notificação, pessoalmente, pelo correio
ou por solicitação ao oficial do Registro de Títulos e Documentos,
no endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis,
podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele
fornecido pelo requerente;
não encontrado, o oficial promoverá a notificação mediante edital,
publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação;
presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de
apresentar impugnação no prazo da notificação;
se houver impugnação fundamentada, o oficial intimará o
requerente e o profissional técnico que houver assinado a planta e
o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem
sobre a impugnação;
havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado
transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o
processo ao juiz competente para decidir.
CCIR e ITR

apresentação
do
CCIR
atualizado,
com
prova
de
quitação do ITR dos últimos
cinco exercícios (recibos de
entrega das declarações de ITR e
DARF’S) ou Certidão Negativa de
Débitos de Imóvel Rural.
CERTIDÃO DA CADEIA
DOMINIAL

quando o imóvel estiver situado
em área,
pertencente e/ou
derivada de outras circunscrições
imobiliárias, o oficial deverá
exigir também a cadeia dominial
do imóvel, desde sua origem.
(art. 1º, § 2º, Provimento nº
19/04-CGJ/MT)
CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE
DE ORIGEM


o oficial do RI poderá exigir a Certidão de
Legitimidade de Origem/INTERMAT, a fim de formar
sua convicção (princípio do livre convencimento
motivado);
recomendável sua apresentação, pois o INCRA
certifica apenas a não sobreposição sobre áreas de
domínio da União, cabendo ao órgão competente (em
MT, INTERMAT) certificar a não sobreposição sobre
área de domínio do Estado ou sobre área já titulada a
particulares, bem como, certificar se a área
georreferenciada localiza-se na área titulada (se não
houve “deslocamento do título”).
OUTRAS PROVAS
NECESSÁRIAS

tanto
o
interessado
poderá
apresentar,
como
o
registrador
poderá requerer ao interessado, a
apresentação de quaisquer outras
provas que entender necessárias para
a qualificação (certidões de inteiro
teor das transcrições primitivas e/ou
matrículas,
do
imóvel
georreferenciado e dos confrontantes,
de laudos técnicos, fotografias, etc.);
CONSIDERAÇÕES GERAIS

serão aplicadas, na qualificação
dos documentos apresentados as
mesmas normas previstas na
Norma
Técnica
para
Georreferenciamento de Imóveis
Rurais, além de outras leis e
regulamentos
aplicados
ao
Registro de Imóveis;
CONCEITO DE IMÓVEL RURAL


Para análise da documentação, adota-se o
conceituação jurídica de imóvel,
expressamente prevista na Lei nº 6.015/73,
bem como, nos objetivos da Norma Técnica
do Georreferenciamento de Imóveis Rurais,
ou seja:
“(...) que visam a caracterização e o
georreferenciamento dos imóveis rurais,
pelo levantamento e materialização de seus
limites legais, feições e outros atributos
associados.”
IMÓVEL/PARCELA





parcela é uma fração (subárea) de um imóvel com
regime jurídico único;
o imóvel pode ser dividido em tantas parcelas
quantas forem as áreas com regímes jurídicos
diferentes;
as parcelas podem ser áreas de domínio, de posse,
áreas públicas – como estradas, rios-, ou áreas de
restrições, como reservas legais, de preservação,
servidões administrativas ou legais;
no caso de imóveis com regime jurídico único,
parcela e imóvel são a mesma coisa;
um imóvel é formado por uma ou várias parcelas,
mas uma parcela nunca é dividida em vários imóveis;
LEVANTAMENTO DO
TERRITÓRIO EM PARCELAS



a partir do levantamento das parcelas,
poder-se-ão modelar unidades territoriais
para os mais diversos fins: econômicos,
administrativos ou legais;
atende às diversas definições do imóvel
(cadastro multifinalitário);
quando o imóvel englobar mais de uma
matrícula ou área de posse ou estiver
seccionado por estradas ou rios públicos ou
for composto por áreas sujeitas a regimes
jurídicos diferentes, deverá ser descrita
separadamente, ainda que sob o mesmo
CCIR.
IMPEDIMENTOS PARA
AVERBAÇÃO





inclusão de área não titulada ou não
arrecadada à área registrada;
levantamento de fração ideal de imóvel;
várias matrículas numa única poligonal sem
que seja possível sua unificação;
inclusão de área pública no levantamento;
Inclusão de área privada – de titularidade
de terceiros -, no levantamento.
IDENTIFICAÇÃO DOS LIMITES




ESTRADAS DE RODAGEM (federais, estaduais e
municipais): observação da faixa de domínio fixada
pelo órgão competente ou legislação específica;
área abrangida por estrada, mesmo que não tenha
havido desapropriação, se possível, deverá ser
levantada em memorial separado;
a propriedade imobiliária original poderá resultar em
dois ou mais imóveis (matrículas), se o seu
remanescente constituir áreas seccionadas;
as áreas de estradas levantada em separado, via de
regra,
gerarão novas matrículas em nome dos
proprietários, com averbação de sua destinação;
Levantamento equivocado de
170 hectares incluindo a estrada
SP300
6
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Fazenda Carambola
Matrícula 1.874
170 hectares
1
5
3
Mat. 2.761
4
2
Posse de
Paulo Pitanga
Chácara Primavera
Mat. 5.823
SP3
00
Área Privada: Gleba A + Gleba B
= 160 ha (a estrada ocupa 10 ha).
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Faz. Carambola
Gleba A
100 ha
Faz. Carambola
Gleba B
60 ha
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
INVIABILIDADE na SEPARAÇÃO
Levantamento com mera
menção à rodovia.
A
C
E
SP-70
B
D
F
Área efetivamente ocupada pela
rodovia
A-1
B-1
C-1
D-1
E
SP-70
A-2
B-2
C-2
D-2
F
Rios públicos e privados




Código de Águas: os cursos d’águas são divididos em
públicos e particulares. Rios públicos são os navegáveis;
particulares, os não navegáveis.
Problema: como definir o limite entre o rio navegável e o
não navegável?
Os cursos d’água não navegáveis (córregos, riachos,
arroios, regatos) são privados, portanto integrantes da
propriedade imobiliária particular; esse tipo de rio não é
considerado um imóvel autônomo, mas um mero acidente
natural integrante do imóvel privado, assim como o são a
colina, o rochedo, o talvegue, a grota, o vale e a vertente.
Por não ser imóvel autônomo, também não pode ser
considerado confrontação de imóveis, sendo no máximo a
linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.
Levantamento equivocado de
170 hectares incluindo rio
público
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Fazenda Carambola
Matrícula 1.874
170 hectares
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
Correto: Gleba A + Gleba B =
160 ha (o rio ocupa 10 ha).
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Faz. Carambola
Gleba A
60 hectares
Faz. Carambola
Gleba B
100 hectares
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
RIO NÃO NAVEGÁVEL E
NAVEGÁVEL









1. Rio não navegável:
sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico
incluso nos imóveis pelos quais o rio passa;
neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a
propriedade privada, pois é dela integrante;
estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das
divisas e não um confrontante autônomo;
neste caso, deve-se obter a anuência do titular do outro
imóvel.
2. Rio navegável:
rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel
por ele seccionado é essencial;
o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a
retificação refere-se ainda a uma única matrícula;
basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e
medidas das duas ou mais glebas resultantes, excluindo
totalmente da contagem de sua superfície o espaço
ocupado pelo bem público (rio navegável e suas margens).
Margens dos rios públicos e
terrenos reservados




Pelo Código de Águas, de vigência reconhecida pelos
tribunais, as margens dos rios públicos são de propriedade
estatal, bens dominicais da União ou do Estado,
dependendo a quem pertença o próprio rio.
Entretanto, o caput do artigo 11 do Código de Águas traz
uma importante regra:
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem
destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo não
pertencerem ao domínio particular…
Entretanto, se tal margem estiver com clara destinação
pública, independentemente de desapropriação ou mesmo
comunicação oficial, mesmo havendo título de propriedade
em favor do particular, todo o espaço abrangido por essa
utilização pública passou automaticamente ao patrimônio
estatal, da mesma forma que ocorre com as estradas que
cortaram o imóvel de forma arbitrária.
Os imóveis privados não são
confrontantes entre si.
3 IMÓVEIS
Mat. 2452 + Rio Público + Mat. 1349
rio = imóvel confrontante
Sítio Primavera
Mat. 2452
Rio Sorocaba
(navegável)
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
Os dois imóveis se confrontam
pelo centro do álveo.
2 IMÓVEIS
Mat. 2452 + Mat. 1349
rio privado = “mero indicador da divisa”
Sítio Primavera
Mat. 2452
córrego
sem denominação
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
ASPECTOS LEGAIS/MATO
GROSSO
Lei 3.922/77, Art. 26:
§ 1º- “Constatada pela medição e demarcação,
a
existência
de
área
maior
que
a
mencionada nos limites e linhas do título,
será o excedente vendido pelo Estado,
preferencialmente ao titular do domínio,
com acréscimo das despesas decorrentes.”
§ 2º - “Não poderá o portador do título
definitivo, pretender como excesso qualquer
área fora ou além dos limites consignados
em seu título, sendo tal área considerada
devoluta.”
ARRECADAÇÃO


quando o imóvel apresentar parcelas
com regimes jurídicos diferentes propriedade e posse, o levantamento
deve ser feito em parcelas distintas,
tendo ingresso no RI apenas a parcela
de propriedade;
a parcela referente à posse incidente
sobre área devoluta, poderá ser
regularizada
junto
ao
órgão
competente ou pela via judicial.
SUCESSO DO
GEORREFERENCIAMENTO



depende de todos os envolvidos:
INCRA,
profissionais
técnicos,
registradores, proprietários, e outros
órgãos ligados à terra;
depende
de
muitas
discussões,
propostas, reuniões, estudos...
depende de eventos como este, que
buscam a desejada compreensão da
“legislação do geo”.
REFERÊNCIAS E IMAGENS
PARECER
Eduardo Augusto,
Diretor de assuntos agrários do Irib e
registrador imobiliário em ConchasSP.
Disponível em: www.irib.org.br.
