TRÂMITES CARTORIAIS
Congresso Brasileiro de
Georreferenciamento e
Geoprocessamento
MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO
Registradora de Imóveis de Poxoréu - MT
TRÂMITES CARTORIAIS
PRINCÍPIOS
SEGURANÇA
JURÍDICA
Continuidade:
cadeia de
titularidades
Legalidade:
qualificação positiva ou negativa
Especialidade:
subjetiva
e objetiva
QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
FILTRO DE LEGALIDADE
Se o cartório imobiliário fosse meramente
copiativo dos documentos apresentados,
isto é, se os negócios instrumentalizados
entrassem para o Registro de Imóveis
automaticamente, nenhuma seria sua
segurança jurídica.
QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
ENVOLVE:
Título levado a
registro ou
averbação
O registro ou
averbação
existente
e o persistente
Relação entre o
título existente e
o persistente
EXIGÊNCIAS
REFEREM-SE
Próprio título
(forma)
Registro ou
averbação
Adequação de
um ao outro
RETIFICAÇÃO - Lei 6.015/73
Art. 212. Se o registro ou a averbação
for omissa, imprecisa ou não exprimir
a verdade, a retificação será feita
pelo Oficial do Registro de Imóveis
competente,
a
requerimento
do
interessado, por meio do procedimento
administrativo previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a
retificação por meio de procedimento
judicial.
RETIFICAÇÃO - Lei 6.015/73
DIREITOS:
 Quando o descompasso entre o registro e
realidade refere-se ao direito inscrito;
FATOS:
 Correção
de
imprecisões
nas
características do imóvel, medidas,
descrição (“intra-muros”);
 Identificação do titular do direito real
(estado
civil,
documentos
de
identificação, etc).
RETIFICAÇÃO - Lei 6.015/73
O que possibilita a retificação unilateral e
acaba por caracterizá-la é a certeza que
não acarretará prejuízo a terceiros.
RETIFICAÇÃO - Lei 6.015/73
O Poder Público restringe a possibilidade
de o titular do direito real, modificá-lo de
acordo com a sua conveniência, pelo
risco de interferir em outros interesses
públicos ou privados e gerar conflitos.
GEORREFERENCIAMENTO
Modalidade especial de retificação:
 altera a descrição tabular existente;
 resulta
numa nova matrícula com
encerramento da matrícula anterior;
 submete-se aos princípios informadores
do Registro de Imóveis;
 submete-se
à
qualificação
visando
identificar se a parcela georreferenciada
refere-se a área com regimes jurídicos
diferentes.
GEORREFERENCIAMENTO
Hipóteses em que a Lei 6.015/73 exige a
descrição georreferenciada:
 desmembramento,
parcelamento
ou
remembramento;
 transferência da área total;
 Criação ou alteração da descrição do
imóvel,
resultante
de
qualquer
procedimento judicial ou administrativo.
GEORREFERENCIAMENTO








Estrutura básica para apresentação no Registro
de Imóveis:
requerimento;
memorial descritivo/planta;
ofício/certificação/INCRA;
declaração de confinantes;
CCIR/ITR;
certidão da cadeia dominial;
certidão de legitimidade de origem;
quaisquer outras provas necessárias.
TRÂMITES CARTORIAIS
REQUERIMENTO
 deverá ser firmado pelo interessado (proprietário
ou quem prove interesse legítimo);
 em caso de condomínio, por todos os
proprietários, inclusive os cônjuges (pode ser
suprido pela notificação);
 deve
conter
declaração,
sob
pena
de
responsabilidade civil e criminal, de que foram
respeitados os direitos dos confrontantes;
TRÂMITES CARTORIAIS
REQUERIMENTO
 no Mato Grosso, declaração do valor do imóvel;
 reconhecimento de todas as assinaturas por
Tabelião;
 quando for firmado por representante, deverá ser
apresentada prova da representação (cópias
autênticas);
 quando o requerente não for alfabetizado o
requerimento deverá ser formalizado por
instrumento público.
TRÂMITES CARTORIAIS
MEMORIAL/PLANTA
OFÍCIO/CERTIFICAÇÃO
 deverão estar em conformidade com a
Norma Técnica para Georreferenciamento
de Imóveis Rurais e demais Atos
Normativos do INCRA;
 deverão identificar todos os confrontantes
(nomes das fazendas, nºs das matrículas,
estradas, rios, etc).
TRÂMITES CARTORIAIS
DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 Deverão ser firmadas pelos proprietários, com
indicação dos nºs das matrículas, consoante
disposições da Norma para Georreferenciamento
de Imóveis Rurais, a seguir transcritas:
 “A execução dos serviços de identificação deverá
ser sempre acompanhada pelos proprietários
confinantes ou seus representantes legais,
devidamente identificados, para que não paire
qualquer dúvida quanto aos limites comuns
levantados.”
TRÂMITES CARTORIAIS
DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 “Ao
final dos serviços de identificação, o
proprietário do imóvel objeto da medição deverá
obter, de cada confrontante, uma declaração de
que não há discordância quanto aos respectivos
limites comuns percorridos pelo credenciado
encarregado do serviço de georreferenciamento.
Esta declaração, sempre que possível, deverá ser
de natureza pública e registrada em Cartório de
Títulos e Documentos da mesma Comarca.”
TRÂMITES CARTORIAIS
DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 “Na
impossibilidade deste atendimento a
declaração poderá ser um documento particular
contendo a identificação do declarante, com
firma reconhecida.”
 “Independente da natureza da declaração
(pública ou privada) seu texto deverá estar de
acordo com o modelo descrito no Anexo X.”
TRÂMITES CARTORIAIS
AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 o interessado, após obter certificação, requererá
ao oficial do RI que proceda à notificação do
confrontante, na forma prevista no art. 213 da
LRP, para se manifestar no prazo de quinze dias;
 o oficial do RI procederá a notificação,
pessoalmente, pelo correio ou por solicitação ao
oficial do Registro de Títulos e Documentos, no
endereço do confrontante constante do Registro
de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio
imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo
requerente;
TRÂMITES CARTORIAIS
AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 não encontrado, o oficial promoverá a notificação
mediante edital, publicado por duas vezes em
jornal local de grande circulação;
 presumir-se-á a anuência do confrontante que
deixar de apresentar impugnação no prazo da
notificação;
TRÂMITES CARTORIAIS
AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES
 se houver impugnação fundamentada, o oficial
intimará o requerente e o profissional técnico que
houver assinado a planta e o memorial a fim de
que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre
a impugnação;
 havendo impugnação e se as partes não tiverem
formalizado transação amigável para solucionála, o oficial remeterá o processo ao juiz
competente para decidir.
TRÂMITES CARTORIAIS
CCIR e ITR
Apresentação do CCIR atualizado, com
prova de quitação do ITR dos últimos
cinco exercícios (recibos de entrega das
declarações de ITR e DARF’S) ou Certidão
Negativa de Débitos de Imóvel Rural.
TRÂMITES CARTORIAIS
CERTIDÃO DA CADEIA DOMINIAL
Quando o imóvel estiver situado em área,
pertencente e/ou derivada de outras
circunscrições imobiliárias, o oficial
deverá exigir também a cadeia dominial
do imóvel, desde sua origem. (art. 1º, § 2º,
Provimento nº 19/04-CGJ/MT)
TRÂMITES CARTORIAIS
CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE
ORIGEM
O oficial do RI poderá exigir a Certidão de
Legitimidade de Origem/INTERMAT, a fim
de formar sua convicção (princípio do
livre convencimento motivado).
TRÂMITES CARTORIAIS
CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE ORIGEM
Recomendável sua apresentação, pois o INCRA
certifica apenas a não sobreposição sobre áreas
de domínio da União, cabendo ao órgão
competente (em MT, INTERMAT) certificar a não
sobreposição sobre área de domínio do Estado
ou sobre área já titulada a particulares, bem
como, certificar se a área georreferenciada
localiza-se na área titulada (se não houve
“deslocamento do título”).
TRÂMITES CARTORIAIS
OUTRAS PROVAS NECESSÁRIAS
Tanto o interessado poderá apresentar,
como o registrador poderá requerer ao
interessado, a apresentação de quaisquer
outras provas que entender necessárias
para a qualificação (certidões de inteiro
teor das transcrições primitivas e/ou
matrículas do imóvel georreferenciado e
dos confrontantes, fotografias, laudos
técnicos, etc.).
DOCUMENTAÇÃO
CONSIDERAÇÕES GERAIS
Serão aplicadas, na qualificação dos
documentos apresentados as mesmas
normas previstas na Norma Técnica para
Georreferenciamento de Imóveis Rurais,
além de outras leis e regulamentos
aplicados ao Registro de Imóveis
IMÓVEL RURAL
Para análise da documentação, adota-se o
conceituação
jurídica
de
imóvel,
expressamente prevista na Lei dos
Registros Públicos, bem como,
nos
objetivos
da
Norma
Técnica
do
Georreferenciamento de Imóveis Rurais,
ou seja:
“(...) que visam a caracterização e o
georreferenciamento dos imóveis rurais,
pelo levantamento e materialização de
seus limites legais, feições e outros
atributos associados.”
IMÓVEL RURAL/PARCELA
 parcela é uma fração (subárea) de um imóvel com




regime jurídico único;
o imóvel pode ser dividido em tantas parcelas
quantas forem as áreas com regímes jurídicos
diferentes;
as parcelas podem ser áreas de domínio, de
posse, áreas públicas – como estradas, rios-, ou
áreas de restrições, como reservas legais, de
preservação, servidões administrativas ou legais;
no caso de imóveis com regime jurídico único,
parcela e imóvel são a mesma coisa;
um imóvel é formado por uma ou várias parcelas,
mas uma parcela nunca é dividida em vários
imóveis;
IMÓVEL RURAL
LEVANTAMENTO DO TERRITÓRIO EM PARCELAS
\
 A partir do levantamento das parcelas, poder-se-
ão modelar unidades territoriais para os mais
diversos fins: econômicos, administrativos, etc.;
 Atende às diversas definições de imóvel rural
(cadastro multifinalitário);
 Quando o imóvel englobar mais de uma matrícula
ou área de posse ou estiver seccionado por
estradas ou rios públicos ou for composto por
áreas sujeitas a regimes jurídicos diferentes,
deverá ser descrita separadamente, ainda que
sob o mesmo CCIR.
GEORREFERENCIAMENTO
IMPEDIMENTOS PARA AVERBAÇÃO
 inclusão de área não titulada ou não
arrecadada à área registrada;
 levantamento de fração ideal de imóvel;
 várias matrículas numa única poligonal
sem que seja possível sua unificação;
 inclusão de área pública no levantamento;
 Inclusão de área privada – de titularidade
de terceiros -, no levantamento.
IDENTIFICAÇÃO DOS LIMITES
 ESTRADAS DE RODAGEM (federais, estaduais e
municipais): observação da faixa de domínio
fixada pelo órgão competente ou legislação
específica;
 área abrangida por estrada, mesmo que não
tenha havido desapropriação, se possível, deverá
ser levantada em memorial separado;
 a propriedade imobiliária original poderá resultar
em dois ou mais imóveis (matrículas), se o seu
remanescente constituir áreas seccionadas;
 as áreas de estradas levantada em separado, via
de regra, gerarão novas matrículas em nome dos
proprietários, com averbação de sua destinação;
Levantamento equivocado de
170 hectares incluindo a estrada
SP300
6
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Fazenda Carambola
Matrícula 1.874
170 hectares
1
5
3
Mat. 2.761
4
2
Posse de
Paulo Pitanga
Chácara Primavera
Mat. 5.823
SP3
00
Área privada: Gleba A + Gleba B
160 ha (a estrada ocupa 10ha).
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Faz. Carambola
Gleba A
100 ha
Faz. Carambola
Gleba B
60 ha
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
INVIABILIDADE NA SEPARAÇÃO
LEVANTAMENTO COM MERA
MENÇÃO À RODOVIA
A
C
E
SP-70
B
D
F
Área efetivamente
ocupada pela rodovia
A-1
B-1
C-1
D-1
E
SP-70
A-2
B-2
C-2
D-2
F
RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS
 Código de Águas: os cursos d’águas são
divididos em públicos e particulares. Rios
públicos são os navegáveis; particulares,
os não navegáveis.
 Problema: como definir o limite entre o rio
navegável e o não navegável?
RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS
 Os cursos d’água não navegáveis (córregos,
riachos, arroios, regatos) são privados, portanto
integrantes da propriedade imobiliária particular;
esse tipo de rio não é considerado um imóvel
autônomo, mas um mero acidente natural
integrante do imóvel privado, assim como o são a
colina, o rochedo, o talvegue, a grota, o vale e a
vertente.
 Por não ser imóvel autônomo, também não pode
ser considerado confrontação de imóveis, sendo
no máximo a linha indicadora das divisas entre
dois outros imóveis.
Levantamento equivocado de
170ha incluindo rio público
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Fazenda Carambola
Matrícula 1.874
170 hectares
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
Correto: Gleba A + Gleba B
160ha (o rio ocupa 10ha).
Fazenda Santa Lúcia
Transc. 21.876
Sítio Colina
Mat. 452
Faz. Carambola
Gleba A
60 hectares
Faz. Carambola
Gleba B
100 hectares
Mat. 2.761
Chácara Primavera
Mat. 5.823
Posse de
Paulo Pitanga
RIO NÃO NAVEGÁVEL
 sendo o rio privado, trata-se de mero acidente
geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio
passa;
 neste caso, o curso d’água não secciona
juridicamente a propriedade privada, pois é dela
integrante;
 estando entre dois imóveis, trata-se de mero
indicador das divisas e não um confrontante
autônomo;
 neste caso, deve-se obter a anuência do titular do
outro imóvel.
RIO NAVEGÁVEL
 rio navegável é bem público, portanto a divisão
do imóvel por ele seccionado é essencial;
 o trabalho deve ser feito numa única planta, pois
a retificação refere-se ainda a uma única
matrícula;
 basta a planta trazer as linhas perimetrais,
marcos e medidas das duas ou mais glebas
resultantes, excluindo totalmente da contagem de
sua superfície o espaço ocupado pelo bem
público (rio navegável e suas margens).
MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS
E TERRENOS RESERVADOS
 Pelo Código de Águas, de vigência reconhecida
pelos tribunais, as margens dos rios públicos são
de propriedade estatal, bens dominicais da União
ou do Estado, dependendo a quem pertença o
próprio rio.
 Entretanto, o caput do artigo 11 do Código de
Águas traz uma importante regra:
 Art. 11 - São públicos dominicais, se não
estiverem destinados ao uso comum, ou por
algum título legítimo não pertencerem ao domínio
particular…
MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS
E TERRENOS RESERVADOS
 Entretanto, se tal margem estiver com clara
destinação pública, independentemente de
desapropriação ou mesmo comunicação oficial,
mesmo havendo título de propriedade em favor
do particular, todo o espaço abrangido por essa
utilização pública passou automaticamente ao
patrimônio estatal, da mesma forma que ocorre
com as estradas que cortaram o imóvel de forma
arbitrária.
Os imóveis privados não são
confrontantes entre si.
3 IMÓVEIS
Mat. 2452 + Rio Público + Mat. 1349
rio = imóvel confrontante
Sítio Primavera
Mat. 2452
Rio Sorocaba
(navegável)
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
Os dois imóveis se confrontam
pelo centro do álveo.
2 IMÓVEIS
Mat. 2452 + Mat. 1349
rio privado = “mero indicador da divisa”
Sítio Primavera
Mat. 2452
córrego
sem denominação
Síto do Zé Dutra
Mat. 1349
ASPECTOS LEGAIS – MT
Lei 3.922/77, Art. 26: (...)
§ 1º- “Constatada pela medição e demarcação, a
existência de área maior que a mencionada nos
limites e linhas do título, será o excedente
vendido pelo Estado, preferencialmente ao titular
do domínio, com acréscimo das despesas
decorrentes.”
§ 2º - “Não poderá o portador do título definitivo,
pretender como excesso qualquer área fora ou
além dos limites consignados em seu título,
sendo tal área considerada devoluta.”
ARRECADAÇÃO
 Quando o imóvel apresentar parcelas com
regimes jurídicos diferentes - propriedade
e posse, o levantamento deve ser feito em
parcelas distintas, tendo ingresso no RI
apenas a parcela de propriedade;
 A parcela referente à posse incidente
sobre
área
devoluta,
poderá
ser
regularizada junto ao órgão competente
ou pela via judicial.
GEORREFERENCIAMENTO
O sucesso do georreferenciamento:
 depende de todos os envolvidos: INCRA,
profissionais
técnicos,
registradores,
proprietários, e outros órgãos ligados à
terra;
 depende de muitas discussões, reuniões,
propostas, estudos...
 depende de eventos como este, que
buscam a desejada compreensão da
“legislação do geo”.
REFERÊNCIAS E IMAGENS
 PARECER
Eduardo Augusto,
Diretor de assuntos agrários do IRIB e
registrador imobiliário em Conchas - SP.
Disponível em: www.irib.org.br.