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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2014.0000XXXX
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXXX.2011.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA
HABITACIONAL TERRA PAULISTA, são apelados EDUARDO (Omitido) e
outra.
ACORDAM, em 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores NEVES
AMORIM (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA E JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES.
São Paulo, 13 de maio de 2014.
Este documento foi assinado digitalmente por ALVARO AUGUSTO DOS PASSOS.
Alvaro Passos
RELATOR
Assinatura Eletrônica
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto nº 20XXX/TJ – Relator: Alvaro Passos – 2a Câm. de Direito Privado
Apelação cível nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100
Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA
Apelados: EDUARDO (Omitido) e outro
Comarca: São Paulo Foro Central 12ª Vara Cível
Juiz de 1º Grau: Alexandre Augusto Pinto Moreira Marcondes
EMENTA
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a r.
sentença, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente ação
de restituição de parcelas pagas em contrato habitacional, condenando a
ré a restituir aos autores 90% (noventa por cento) da quantia paga por
força do termo de adesão objeto da ação.
Inconformado, pugna a demandado pela
reforma do da r. decisão pelas razões expostas a fls. 231/240.
Apelação nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100 - São Paulo - Voto nº 20XXX
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão c.c. pedido de restituição de quantias
pagas Cooperativa que não tem a natureza
jurídica das tradicionais, não passando de
forma encontrada para a comercialização de
imóveis em construção
Incidência do Código
de Defesa do Consumidor
Necessidade
Devolução imediata das parcelas pagas,
admitindo-se a retenção de 10% a título de
perdas e danos Juros de mora incidentes a
partir da citação Entendimentos pacificados
por súmulas deste Tribunal de Justiça
Recurso parcialmente provido.
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Com
apresentação
de
resposta
(fls.
278/289), subiram os autos para julgamento.
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
O direito de o comprador rescindir o
contrato de compromisso de compra e venda e, consequentemente,
obter a devolução das parcelas pagas é questão pacificada tanto
neste Egrégio Tribunal de Justiça quanto no Colendo Superior
Tribunal de Justiça (STJ, AgRg no AI nº 580988/RS, relator Ministro
MASSAMI UYEDA, em 2/4/2007).
A jurisprudência, por sua vez, consagrou o
entendimento de que o consumidor tem direito à devolução das parcelas
pagas, descontado percentual suficiente para o ressarcimento das perdas e
danos e despesas administrativas, aí incluídas as de corretagem,
publicidade, seguro e fundo de reserva, nos termos da Súmula n° 1, editada
por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “o compromissário
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem”.
Assim, determinada a rescisão
contratual, é direito do consumidor receber de volta parte das parcelas
pagas.
E
não
se
argumente
quanto
à não
aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica discutida
nos autos.
Isso porque a cooperativa que figura no
pólo passivo da demanda é daquelas em que um grupo de pessoas, de
Apelação nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100 - São Paulo - Voto nº 20XXX
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comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
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forma disfarçada, promove a venda de unidades condominiais. Os
compradores, que não tinham a intenção de se associarem a nada, aderem
com o fim exclusivo de comprar o imóvel.
Não se trata, portanto, de cooperativa
propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento
imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação
do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a
matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O
regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de
operar, foge por completo das características das entidades formadas para
a construção e venda de imóveis em construção.
Aplica-se ao caso, portanto, o Código de
Defesa do Consumidor, sendo de rigor a devolução das parcelas pagas, de
uma só vez, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de
desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, IV, do CDC), conforme a Súmula
nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
de parcelamento prevista para a aquisição”.
No
mais,
o
percentual
de
retenção
determinado na r. sentença é suficiente para cobrir as despesas
administrativas e de comercialização já que, com a retomada do imóvel, a
apelante poderá aliená-lo pelo preço de mercado atual, sem experimentar
qualquer prejuízo.
Neste sentido:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
Contrato
-
Rescisão
por
inadimplemento do promitente-comprador - Reintegração de posse - Ausência de
pedido de restituição das parcelas pagas pelo comprador - Devolução determinada
- Possibilidade - Retenção de 10% (dez) por cento dos valores pagos Suficiência
Apelação nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100 - São Paulo - Voto nº 20XXX
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venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
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- Recurso provido em parte (Apelação 5660174000 - Santa Isabel - 3ª Câmara de
Direito Privado
Rel. Adilson de Andrade - 16/11/2010 - Votação: Unânime - Voto
nº: 3472).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Cláusula penal - Rescisão do contrato
por culpa do promitente-comprador - Previsão de perda parcial do pago que tem
caráter compensatório e prefixa indenização - É razoável retenção de dez por
cento dos valores pagos, restituindo-se o demais de uma só vez após
compensação do devido - Recurso parcialmente provido (Apelação Cível
17558347 - São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado
Rel. Antonio Vilenilson
Vilar Feitosa - 17/03/2009 - Voto nº: 7587).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Devolução das parcelas
pagas - Admissibilidade, ainda que a resolução do contrato tenha se dado por
culpa dos adquirentes que se tornaram inadimplentes - Contrato de adesão, no
qual as cláusulas devem ser interpretadas favoravelmente ao aderente Impossibilidade da restituição ser feita em prestações, por deixar ao alvedrio da
vendedora a época da devolução do valor, contrariando as regras consumeristas Retenção de dez por cento das parcelas quitadas, a título de despesas
administrativas e como penalidade pelo descumprimento da avença, que se
No entanto, merece pequeno reparo a r.
sentença em relação à condenação da apelante ao pagamento de juros
sobre as parcelas pagas, cuja incidência deve ocorrer a partir da citação.
Isso porque o artigo 219 do CPC dispõe que a citação válida constitui em
mora o devedor, sendo de rigor inferir que, a partir do momento em que a
vendedora é citada, está ela em mora no que tange aos valores a serem
devolvidos ao comprador, sendo, portanto, devidos os juros de mora a partir
desse instante.
Por fim, nenhum reparo deve ser feito no
tocante à incidência de correção monetária sobre as quantias pagas, uma
vez que esta configura apenas atualização dos valores pagos, sem
Apelação nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100 - São Paulo - Voto nº 20XXX
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impõe - Inteligência do art. 53 da Lei 8.078/90 (TJSP) - RT 850/241
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qualquer acréscimo para o comprador. Assim, deve incidir sobre cada
parcela a partir de seu efetivo pagamento.
Diante
do
exposto,
dou
parcial
provimento tão somente para que a incidência dos juros moratórios seja
contada a partir da citação, mantidos os encargos sucumbenciais como
fixados pela r. sentença.
Apelação nº XXXXXX-XX.2011.8.26.0100 - São Paulo - Voto nº 20XXX
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ALVARO PASSOS
Relator