Novas regras para o aluguel
Legislação sancionada ontem por Lula passa a vigorar a partir de 25 de janeiro
As relações entre proprietários de imóveis e inquilinos passam a seguir novas regras (leia quadro ao lado) a partir de 25 de
janeiro. Essa é a data em que entra em vigor a Lei n°12.112, sancionada com vetos pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, e
que aperfeiçoa as normas para locação de imóveis urbanos. A nova lei do inquilinato, com a redação ajustada pelo Palácio do
Planalto, ganhou elogios do mercado. A lei está adequada, avaliou Fernando Magalhães, conselheiro da Ordem dos Advogados
do Brasil do DF (OAB-DF). Está equilibrada e não pende nem a favor do proprietário, nem do locatário, disse João Teodoro da
Silva, presidente do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A lei traz avanços que esperamos se transformem em redução
de aluguéis, afirmou Roque Pellizzaro Junior, presidente da Confederação Nacional dos Dirigentes Logistas (CNDL).
Os pontos mais críticos do projeto aprovado no Congresso, e que deixavam os comerciantes vulneráveis, foram retirados do texto
pelo governo. Na versão publicada ontem no Diário Oficial da União, o varejista que aluga sua loja poderá perder o ponto no
momento de renovar o contrato caso algum empresário se proponha a desembolsar mais pelo local em que está instalado.
A diferença é que, sob as regras sancionadas ontem, o varejista não terá que desocupar o imóvel em 15 dias. A nova lei mantém
as regras atuais. Além disso, caso o lojista se sinta prejudicado, poderá entrar com ação reivindicando indenização por parte do
locador. No texto vetado, essa indenização só poderia ser solicitada se o proprietário não desse o destino alegado para a
retomada do imóvel no prazo de três meses. Por fim, a lei mantém a regra atual e não mais exigirá a revisão do contrato em
caso de mudança dos sócios de um empreendimento que esteja alugando o imóvel.
Análise da notícia
Segurança jurídica
A nova lei deverá impulsionar o mercado ao facilitar e conferir maior segurança às relações entre proprietários e locatários. Ao
acelerar os processos de despejo de inquilinos inadimplentes, a legislação parece proteger os proprietários de imóveis
residenciais e comerciais. Ao mesmo tempo, ao permitir que sejam firmados contratos sem a figura do fiador, parece pender para
a defesa dos inquilinos. Nem para lá nem para cá. Na avaliação do conselheiro da OAB-DF, Felipe Magalhães, a lei está
equilibrada. Afinal, não é raro a demora de mais de dois anos para que um proprietário consiga retirar de seu imóvel um locatário
indesejado, como ocorreu com o presidente do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, João Teodoro. Histórias como essa
fazem com que muitos proprietários prefiram manter seus imóveis fechados a correr o risco de ter que retomar o bem na Justiça.
Por isso, a expectativa dos corretores é de expansão do mercado, com a maior oferta de imóveis para aluguel. (LV)
O que muda nos contratos
RESIDENCIAL
Fiadores e garantias
* Qualquer que seja o tipo de garantia da locação, sua vigência será prorrogada automaticamente até a devolução efetiva do
imóvel
* O fiador poderá pedir o encerramento de seu compromisso, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 120 dias
* O locador poderá exigir a substituição do fiador que estiver em regime de recuperação judicial. O inquilino tem 30 dias para
apresentar um substituto. Caso contrário, o contrato pode ser encerrado
* O contrato poderá ser firmado sem fiador, desde que haja a concordância do locador
Transferência de inquilino
* A transferência só será automática em casos de separação, divórcio ou fim de união estável para o cônjuge que permanecer no
local
* Devolução do bem
* Durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do imóvel por parte do inquilino. Mas quem
aluga deverá pagar a multa estabelecida no contrato
Renovação
Durante a revisão do contrato na Justiça, o valor do aluguel provisório será equivalente a 80% do valor pedido pelo proprietário
se a ação for proposta pelo dono do imóvel; e de 80% do aluguel vigente se a ação for proposta pelo morador
Ações de despejo
* Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel
* Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa
de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida
COMERCIAL
Fiadores e garantias
* O proprietário poderá solicitar a comprovação da idoneidade financeira do fiador quando do momento da renovação do
contrato
Renovação
* Fica mantido o direito de o locatário entrar com ação de indenização contra o locador que se recusar a renovar o contrato de
aluguel por ter recebido uma proposta mais vantajosa de um terceiro.
* O inquilino tem o direito de cobrir a proposta do terceiro para permanecer no imóvel
Ação judicial
* A lei acelera o andamento dos processos judiciais. Permite, por exemplo, a solução de conflitos por meios alternativos, como o
arbitramento extrajudicial do aluguel
Citação judicial
* O locatário poderá ser intimado por meio de seu advogado e por meio da imprensa oficial
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