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Especialistas orientam como evitar problemas com contrato de aluguel
Quando o locatário apresenta fiadores, entende-se que tenha a intenção de cumprir o contrato de aluguel. Algumas opções
de garantia dão tranquilidade a ambas as partes
Elian Guimarães - Estado de Minas
Publicação: 19/07/2012 10:34 Atualização:
Alugar um imóvel requer atenção e bom acordo entre as partes antes de selarem o contrato. O candidato a um aluguel tem como optar por alguma das garantias
exigidas. Segundo o corretor da HGNI Corretora Anderson Oliveira, o locatário que não conseguir apresentar fiadores pode optar por uma caução simples ou com
títulos de capitalização e ainda por um seguro de garantia locatícia, produto que substitui a figura dos fiadores nos contratos.
No seguro-fiança, que tende a crescer no mercado, paga-se em torno de dois a dois aluguéis e meio a mais por ano como encargos. “É como um seguro de carro,
cuja renovação é anual”, compara o corretor. Nesses casos, é vantagem para o proprietário, uma vez que ele fica livre dos transtornos de acionar a Justiça e
aguardar pelo pagamento, em caso de inadimplência. A seguradora assume o aluguel e todo o ônus de acionar a Justiça e cobrar do locatário.
No caso da caução simples, segundo Anderson, a lei permite que o interessado em alugar o imóvel deposite três meses adiantados do valor do aluguel. Os
contratos podem durar um dia e até anos, dependendo do interesse das partes. Segundo o corretor, os contratos comerciais costumam ser de, no mínimo, 12
meses, e os residenciais, em média, de 30 meses. A partir desses prazos, o proprietário pode se valer da nova lei do inquilinato para a denúncia vazia,
culminando com o despejo caso alguma cláusula do contrato tenha sido quebrada pelo inquilino ou não mais se interesse em alugar o imóvel – antes da Lei
12.112/2009, que modificou a Lei 8.245, despejar um inquilino inadimplente levava muito tempo.
Já a caução com títulos de capitalização seria o depósito no valor do contrato inteiro. Se o aluguel é de R$ 1mil mensais e o contrato é de 30 meses, seriam
depositados como caução R$ 30 mil. Se o inquilino se torna inadimplente, o proprietário entra com ação para rever o dinheiro. Segundo o corretor, essa forma
não tem sido muito usada. “Se o juiz determinar que a pessoa dê títulos em garantia, ela pode ficar até um ano sem pagar o aluguel.” A vantagem é que o título
de capitalização tem correção periódica. Anderson adverte que essa modalidade não é a melhor para nenhum dos lados e “quem tem R$ 30 mil para comprar
títulos dá entrada em um imóvel”.
ACORDO
Mas a melhor forma de fechar um contrato de locação, segundo o corretor, é o “comum acordo”. O Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM) está baixo em
relação aos aumentos dos aluguéis oferecidos no mercado para imóveis vazios. Um exemplo: se o imóvel é alugado por contrato de um ano a R$ 500 mensais,
quando terminado o período, se for renovado pelo IGPM, o locatário pagaria em torno de R$ 550, sendo que, no mercado, estaria custando R$ 700. “O bom para
ambas as partes seria um preço médio, por exemplo, de R$ 600”, avalia o corretor.
As diferenças contratuais estão na confiabilidade do cliente. Segundo Anderson, geralmente, quando o locatário apresenta fiadores, entende-se que tenha a
intenção de cumprir o contrato. “Isso gera menor custo na hora de alugar.”
INOVAÇÃO NO MERCADO
Uma garantia a mais para o locador são os títulos de capitalização, que funcionam como uma espécie de poupança, beneficiando também o locatário
O locatário que apostar em títulos de capitalização como garantia ao locador poderá resgatar os títulos ao fim do contrato, com 100% do valor, além da correção
pela TR. Isso é possível graças a um produto lançado pela Triunfo Corretora e Administradora de Seguros, em parceria com a Brasilcap, uma espécie de
poupança, segundo a diretora da empresa, Carmem Ribeiro. Além do mais, por se tratar de títulos de capitalização, o cliente tem a possibilidade, a cada mês, de
ser sorteado e receber um prêmio 23 vezes maior que o título.
Nos investimentos em títulos de capitalização, o cliente tem um prazo para o resgate total, geralmente de um ano. Ele pode resgatar antes disso; entretanto, há
uma tabela que estabelece que quanto menor o prazo do resgate, menor é o valor recebido relativo ao investido. Além dessa poupança, segundo Carmem, o
cliente conta com assistência jurídica, seja o imóvel comercial ou residencial.
Para o proprietário do imóvel, o lado positivo é que, em caso de inadimplência do locatário, a seguradora paga até 30 meses do aluguel enquanto ela própria
aciona a Justiça.
Segundo o diretor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Leandro Pacífico, as garantias para assinatura de um contrato de locação devem
ser de natureza única. Não se pode, por exemplo, exigir caução e, ao mesmo tempo, fiador. Entretanto, há variáveis. Algumas imobiliárias exigem mais de um
fiador. Outras apenas um, desde que tenha imóvel quitado. Em qualquer uma das formas, fica mais fácil para o locador receber em caso de inadimplência.
POUPANÇA
Quando o entendimento é do depósito relativo a três meses do valor do aluguel, Pacífico adverte que esse dinheiro deve ser ressarcido ao locatário no fim do
contrato. Ele deverá estar depositado em caderneta de poupança.
Para o advogado, no caso do seguro-fiança, o custo é mais alto. Ele lembra que, em casos de aluguéis comerciais, existe a cessão fiduciária, geralmente utilizada
por grandes empresas em imóveis de grandes dimensões. São cotas de fundos de investimentos da empresa locatária, que servem de garantia ao proprietário do
imóvel.
Para Pacífico, a mudança de maior impacto provocada pelas alterações na lei do inquilinato em 2009 está nos contratos sem garantia (o popular boca a boca),
geralmente feitos entre parentes, amigos ou pessoas embasadas apenas na confiança mútua. Sem fiadores, caução ou outro meio, no caso de inadimplência o
locador deposita em juízo valor equivalente a três meses do aluguel e entra na Justiça com ação de despejo. A liminar judicial deve sair em 15 dias.