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SECOVI RIO
ADI SRF 02/2007
AGF – Assessoria Tributária e Empresarial Ltda
Fernando Fernandes
Texto do ADI 2/07
Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de
condomínio edilício, será observado o seguinte:
I - os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos
pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída
a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na
composição do fundo de receitas do condomínio, na redução
da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as
exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos
administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF),
especialmente no que tange às normas contidas na
legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação
de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.
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Questões Iniciais
1- O ADI tem que natureza Jurídica: norma legal
ou ato normativo orientador?
2- Existia previsão legal anterior para a proposição
da incidência interpretada pelo Ato?
3- Se positiva, se aplica a partir de quando?
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Considerações
1- O ADI é ato de orientação de procedimentos que estão
vinculados à área de atuação da Receita Federal do
Brasil e que, na qualidade de ente fiscalizador do
Estado, e sobre fatos que não estejam claramente
explicitados na norma legal e que demandem dúvidas
dos contribuintes, expressa uma interpretação de
caráter orientativo.
Sequer é ato normativo, mas ato explicativo
(Interpretativo). O administrador executivo presume que
o fato está adequadamente previsto na Lei e apenas
orienta o contribuinte, se este não está tão explícito e
gera dúvidas de aplicação.
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Considerações
2- Não é o Ato Declaratório, em tese, que suscita a
questão judicial, mas a norma da qual ele emana e que
ele tenta interpretar ou justificar.
3- No caso, a norma que se tentou esclarecer é a que trata
da incidência de IRF nas receitas com aluguéis e
royalties recebidos por pessoas físicas, prevista nos
artigos 49 a 52 do RIR – Decreto 3000/99 (que
consolida inúmeras legislações sobre o tema).
4- O Fato é que a receita com locações é recebida por
uma entidade não caracterizada com Personalidade
Jurídica, e que é representada por uma pessoa natural
ou pessoa jurídica que representa outras pessoas
naturais e/ou outras pessoas jurídicas.
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Considerações
5 – A aplicação do procedimento objeto da interpretação é
anterior ao próprio ADI, uma vez que este não é norma
legal, mas interpreta a norma legal. A incidência se fará
desde a vigência das Leis que tratam do Tema,
consolidadas no Decreto 3000/99 (Decreto-Lei nº 5.844,
de 1943, art. 3º, Lei nº 4.506, de 1964, art. 21, e Lei nº
7.713, de 1988, art. 3º, § 4º).
6- Assim sendo, já que as normas legais são anteriores ao
período prescricional de cinco anos, para quem não
adotou o procedimento orientado, existe risco fiscal de
autuação ´sobre os eventos ocorridos nos últimos cinco
exercícios financeiros.
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Interpretação Sistematizada
Adm serviços
Locatário
Utilidade e
uso
Recursos
Condomínio
Manutenção
benfeitorias
Recursos
Condômino
Variação ou
manutenção
de
Patrimônio
Bem de Direito Comum
VMPatr = F(Recursos Condômino, Recursos Locatário)
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Natureza Jurídica do Condomínio
I – Não é Pessoa – não tem Personalidade Jurídica de
Fato. Decorre de um contrato entre particulares que se
reúnem de forma mais complexa a finalidade
empresarial ou prestação de atividade pública, mas se
destina a gerir atividades com foco no bem comum de
forma a cumprir objetivos particulares da coletividade
que a instituiu.
II – tem uma Personalidade Jurídica Anômala (Silvio de
Saulo Venosa), pois detém Capacidade Processual e
Responsabilidade Tributária.
III – Por não ser Pessoa Natural ou Pessoa Jurídica de
Fato, não pode ser considerada contribuinte de
Obrigação Tributária Principal.
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Responsabilidade na Aquisição de
Renda
Duas Hipóteses:
I – Aquisição de Renda pela Pessoa Jurídica de Fato.
Empresas e Pessoas Físicas equiparadas à empresa que se
destinam a atividades empresariais e outras atividades
econômicas e sociais, com ou sem objetivo lucrativo, e que
em função da sua utilidade pública, podem ser dispensadas
de pagamento de impostos sobre os ganhos auferidos.
II – Aquisição de Renda pela Pessoa Natural.
Pessoas físicas que desenvolvem atividade de prestação de
serviços, na forma contratada ou de forma autônoma, ou que
aufiram rendas decorrentes do capital, e que ficam sujeita a
condição de contribuintes do IRPF.
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O caso explicitado no ADI 2/07

A renda é auferida, e decorre do Capital;

O Condomínio que aufere diretamente a renda não é
Contribuinte, pois não tem Personalidade Jurídica de fato;

O Condomínio apenas tem Capacidade Tributária
decorrente de Responsabilidade, à exceção do INSS em
que é Contribuinte na condição de contratante de mão de
obra por delegação dos condôminos.

Salvo mudança na Lei, em última análise, quem aufere a
renda é o Condômino, e esta é proporcional a sua cota parte,
expressada na fração de despesas que suporta.
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Obrigações do Condomínio
A Lei é omissa e o ADI 02/07 também. Entretanto, se sugere o
seguinte:

O Condomínio deve manter controle segregado de todas as
receitas eventuais na locação de bens e espaços ocorridos a
cada período fiscal;

Deverá informar nas prestações de contas o quanto destes
valores foram utilizados no suprimento de despesas e custo
de benfeitorias incorridos e incorporados ao bens comuns;

Informar a cada período fiscal o quanto cada condômino
deixou de contribuir pela redução da cota condominial que
seria aplicada em função da utilização dos recursos
decorrentes das receitas com locações;
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Obrigações do Condômino
Pessoa Jurídica

Registrar na sua contabilidade o valor mensalmente auferido
com aluguéis “creditados” pelo Condomínio;

Reconhecer não somente como despesa de condomínio
aquilo que pagou mas, inclusive, aquilo que deixou de pagar
por conta da sua cota parte da receita eventual recebida pelo
Condomínio;

Efeitos: No seu resultado não haverá nenhuma diferença,
mas sobre a receita reconhecida haverá a incidência de PIS e
de COFINS.

Exemplo:
Despesa de Condomínio
(-) Receita Creditada
Cota Condominial Residual
R$ 1.000,00
(R$
600,00)
R$
400,00
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Obrigações do Condômino
Pessoa Física Proprietário e
Locador do Imóvel

Registrar no seu “livro caixa” (DIRPF) o valor mensalmente
auferido com a receita de aluguel creditado pelo Condomínio.
Neste caso oferecerá tal renda ao Fisco;

Se o proprietário aluga o bem assumindo a cota condominial
como sua despesa, deverá reconhecer a totalidade da receita
com locação do bem próprio juntamente com a receita da
locação do bem comum no “Livro Caixa” (DIRPF), reduzindoos a totalidade da Cota Condominial e demais taxas como
custo da locação, tributando a diferença;

Efeitos: Em qualquer das situações haverá a tributação do
valor da receita com locação do bem comum.
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Obrigações do Condômino
Pessoa Física Proprietário usuário
do Imóvel

Registrar no seu “livro caixa” (DIRPF) o valor mensalmente
auferido com a receita de aluguel creditada pelo Condomínio;

Não pode abater as despesas de cota condominial da sua
renda, pois é despesa de uso.

Efeitos: Na sua renda líquida tributável haverá aumento da
base de cálculo do IRPF. Deverá declarar a renda eventual
na DIRPF.
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Obrigações do Condômino
Pessoa Física Locatário do Imóvel

Não tem direito a nenhuma cota parte das receitas de
aluguéis eventualmente auferidas pelo Condomínio;

Dependendo da situação, poderá ocorrer acordo contratual
de que terá que pagar o condomínio integralmente sem o
benefício da redução que seria feita aos condôminos
proprietários.

Caso venha a ser beneficiado com redução de cota
condominial, e haja omissão contratual, poderá argüir a não
recepção do benefício por não se tratar do titular do direito e,
por conseguinte, não se constituir como contribuinte neste
caso, vindo a causar prejuízo ao proprietário.
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