Alternativas ao Financiamento à Produção
em Projetos Residenciais
Encontro Ademi – RJ
25/10/2006
2
Conteúdo
1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos
›
Brazilian Capital
›
Brazilian Mortgages
›
Brazilian Securities
2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital
3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages
4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities
1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos
4
Brazilian Finance and Real Estate
Companhia de
Gestão de
Investimentos
Imobiliário
Companhia
Securitizadora
Companhia
Hipotecária
5
Brazilian Capital
2006
2006
R$ 220 mi
R$ 260 mi
FUNDO DE INVESTIMENTO
EM CRIs
PORTFOLIO LOJAS C&A
Gestão de Investimento: BC
Consultoria de Investimento: BC
2003
2003
2005
R$ 120 mi
R$ 30 mi
R$ 40 mi
LINHA ‘MEZZANINE’ PARA
DESENVOLVIMENTO DE
PROJETOS RESIDENCIAIS
FUNDO DE INVESTIMENTO
EM PARTICIPAÇÕES HG
REALTY BC FIP
FUNDO DE INVESTIMENTO
EM PARTICIPAÇÕES HG
REALTY BC II
Estruturação e Consultoria de
Investimento: BC
Estruturação e Consultoria de
Investimento: BC
6
Brazilian Securities
2000-2006
2006
R$ 1.400 mi
R$ 170 mi
VOLUME DE EMISSÃO DE
CERTIFICADOS DE
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
LINHA DE WAREHOUSE DE
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO
Investidor: Banco Interamericano de Desenvolvimento
BID
7
Mercado
Brasileiro
de Securitização
Imobiliária
Brazilian
Securities
– Liderança
de Mercado
Situação do Mercado Brasileiro de Securitização Imobiliária
(Dez-05)
WALTER TORRE
11%
GP
11%
RIO BRAVO
16%
Outras
8%
BRAZILIAN
SECURITIES
32%
CIBRASEC
22%
8
Brazilian Mortgages
Criada em 1999, A Brazilian Mortgages foi a primeira Companhia
Hipotecária independente do mercado brasileiro.
Principais Produtos:
 Crédito Imobiliário – Foco no desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários residenciais ou comerciais. Seu grande diferencial está na
agilidade do processo de análise e aprovação da operação, para o término
de obra (Plano Empresário).
 Fundos Imobiliários - A Brazilian Mortgages estrutura e coordena todas as
etapas do desenvolvimento de um Fundo Imobiliário. Com ampla visão do
mercado e suas oportunidades, viabiliza o acesso dos diferentes perfis de
investidores a novos conceitos de investimento.
 Total Fundos Estruturados (em ativos): R$ 2.160 mi (45% do mercado)
9
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2005
2005
R$ 195 mi
R$ 1.029 mi
FII PARQUE DOM PEDRO
FII PENÍNSULA
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Adminisração: Ourinvest
Emp.: SONAE
Locatário: CBD
2006
2006
2006
R$ 30 mi
R$ 110 mi
R$ 121 mi
FII HOSP. N.S. LOURDES
Estruturação: BM
FII SHOP. CENTER
PROGRESSIVO
FII COMERCIAL
PROGRESSIVO
Empreendedor: Grupo N. S.
de Lourdes
Estruturação: BM
Estruturação: BM
10
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2003
2004
R$ 104,7 mi
R$ 104,8 mi
FII ALMIRANTE BARROSO
FII TORRE ALMIRANTE
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Adminisração: Ourinvest
Emp.: CEF
Empreendedor: HINES
Locatário: CEF
Locatários: PETROBRÁS
2004
2005
R$ 23 mi
R$ 4 mi
FII ED. OURINVEST
FII RODOBENS
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Empreendedor: OURINVEST
Administração: Ourinvest
Locatários: Brazilian Group
Empreendedor: PORTOBENS
11
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2001
2001
R$ 380 mi
R$ 10 mi
FII TORRE NORTE
FII ANDROMEDA
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Empreendedor: PERINI
Emp.: THISMAN SPEYER
2002
2002
R$ 9 mi
R$ 11 mi
FII RIO ATLÂNTICA
FII FASHION MALL
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Administração: Ourinvest
Empreendedor: PESTANA
Empreendedor: FMEI
12
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
1999
1999
R$ 40 mi
R$ 34 mi
FII PÁTIO HIGIENÓPOLIS
FII ÁGUA BRANCA
Estruturação: BM
Estruturação: BM
Empreendedor: PLAZA
Empreendedor: RICCI
2000
R$ 20 mi
FII HOSPITAL DA CRIANÇA
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Empreendedor: Grupo N.S.
Lourdes
13
Brazilian Mortgages - Portfólio
Estruturação de Fundos Imobiliários de Varejo
(% sobre volume da emissão)
Coin Valores DTVM
7%
BB Banco de
Investim ento
7%
Unibanco
14%
Unitas DTVM
7%
Brazilian
Mortgages
65%
Brazilian Mortgages
65%
BASE JAN-06
14
Banco Ourinvest
Market Share – Fundos Imobiliários (ativos)
Rio Bravo,
26%
Others,
15%
CEF, 3%
Ourinvest,
45%
RMC, 3%
Unibanco,
4%
Brascan,
4%
BASE JAN-06
15
A Plataforma e as alternativas de financiamento à produção em
projetos residenciais
CAPITAL
AQUISIÇÃO DE
RECEBÍVEIS
FINANCIAMENTO
MEZZANINO
2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital
17
Fundo de Investimento em Participações
Investidores
Aplicação após
Integralização
n
to
ve
in
im
st
en
to
D
v
e
m
ti
es
es
D
Conforme
necessidade de
investimentos
nas CPE´s
in
es
Dividendos
(Isentos de I.R.)
Fundo
FIP
Desinvestimento
Aplicação
Renda
Fixa
Retorno
do Capital
Investido
CPE
CPE
CPE
Empreendimento
Empreendimento
Empreendimento
1
2
3
Residencial
Imobiliário
Residencial
Imobiliário
Residencial
Imobiliário
18
FIP – Principais Características
Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs)
– S/As
Fundo controlador das CPE’s (mínimo 51% ações ordinárias)
Incorporador: sócio da CPE, com pelo menos 20% do negócio
CPE: detentora de direitos sobre o terreno e contrata o incorporador
e/ou construtor como prestador de serviços
Fundo e Incorporador aportam capital desde o lançamento do
empreendimento, na proporção de suas participações, de acordo com a
exposição de caixa do projeto.
Construção a preço alvo ou preço fechado
19
FIP – Principais Características (cont.)
Projetos Residenciais em região metropolitanas / centros regionais
VGV entre R$ 25 milhões a R$ 100 milhões (preferencialmente)
Brazilian Capital contratada como gestora financeira do empreendimento
Não elimina a possibilidade da CPE tomar Plano Empresário – Fiança
Incorporador x participação desproporcional do Incorporador no negócio
Expectativa de retorno do projeto: superior a IGPM+20% a.a. (alavancado)
Antecipação de recebíveis através do repasse a instituições financeiras /
securitização x saída do FIP
20
Caso Prático - Fundo HG Realty BC
Investimentos Realizados
 Escolha de 5 projetos em 50 analisados
 Localização: São Paulo, Rio de Janeiro e Jundiaí.
 Unidades de 2 a 4 dormitórios
 Preços de Venda de R$ 140 mil a R$ 560 mil
 4 Incorporadores: Rossi, Concima, W3 e Even.
Diversificação dos Investimentos
por região
36%
37%
27%
São Paulo
Diversificação dos Investimentos por
tipologia de unidade
15,23%
26,51%
até R$ 150 mil
Interior de São Paulo
de R$ 150 a R$ 250 mil
Rio de Janeiro
de R$ 250 a 400 mil
36,20%
22,06%
acima de R$ 400 mil
21
Caso Prático – Fundo HG Realty BC
CANTO DA NATUREZA - CONCIMA
Localização: Jundiaí – São Paulo em terreno de 33.000 m2
Condomínio Horizontal (144 unidades) – Casas de 82 m
Participação do Fundo: 69% - Capital Aprovado: R$ 7,2 MM
CHÁCARA SANTA CRUZ
- ROSSI
Localização: Saúde – São
Paulo-SP em terreno de
7.625 m2
Capital Aprovado: R$ 6.4
mm
WINDOW - EVEN
Localização: Pinheiros – São
Paulo em terreno de 3.480 m2
Condomínio vertical de 01 torre e
125 unidades – Aptos de 84 m2
e 87m2 – 3 dorm.
Finalização da Construção:
Jul/07
Participação do Fundo: 50,1%
Capital Aprovado: R$ 3,8 MM
22
Caso Prático – Fundo HG Realty BC
BELLA CAROLINA - ROSSI
Localização: Méier – Rio de Janeiro em terreno de 3.784 m2
Condomínio vertical de 02 torres e 116 unidades – Aptos de 62 m2 e
72m2 – 2 e 3 dorm.
Participação do Fundo: 65%
Capital Aprovado: R$ 6,2 MM
SAINT CLAIRE RESIDENCES – W3
Localização: Copacabana – Rio de Janeiro em terreno de 1.080 m2
Condomínio vertical de 32 unidades em 04 andares – Aptos de 93m2 e
02 dorm.
Participação do Fundo: 70%
Capital Aprovado: R$ 4,2 MM
23
BRAZILIAN CAPITAL
Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar
01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4466
Fax :(5511) 4081-4695
www.braziliangroup.com.br
[email protected]
3. Alternativa de Financiamento
Mezzanino – Brazilian Mortgages
25
Financiamento Mezzanino - Estrutura
Brazilian
Mortgages
Incorporador
Evolução da obra e
despesas realizadas
Fluxo de
recebíveis
Incorporação
SPE
R$
R$
Construção
Vendas
Acompanhamento
de obra
Gestor Fiduciário
26
Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
Contrato de Abertura de Crédito
Determina o financiamento da exposição máxima de caixa da
incorporação, considerando todas as despesas e receitas para o
desenvolvimento do projeto.
Sociedade de Propósito Específico - SPE
O projeto será desenvolvido através de uma SPE.
27
Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
Acordo Comercial
Determina:
parceria comercial, onde a SPE deverá promover a incorporação,
construção e venda de suas unidades e a BM como responsável pelo
financiamento para execução destas atividades;
que receitas de vendas deverão ser depositadas diretamente a SPE, em
conta-corrente de movimentação exclusiva. Caberá ao Gestor Fiduciário o
monitoramento da mesma.
a participação nos resultados apurados pelo empreendimento.
28
Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
Contrato de Gestão Fiduciária:
Determina a atuação do Gestor Fiduciário, responsável pela:
gestão dos recebíveis originados pelo empreendimento;
acompanhamento da evolução física da obra;
monitoramento dos gastos realizados pela SPE.
Tais serviços permitirão a determinação da real exposição de caixa do
empreendimento, a ser financiada pela BM.
29
Financiamento Mezzanino - Resumo e Limites
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO DE OBRA / CONSTRUÇÃO COM PARTICIPAÇÃO DA BM NOS RESULTADOS
Os financiamentos somente serão destinados a Pessoa Jurídica (Construtora ou Incorporadora)
Valor máximo de Financiamento
R$ 25.000.000,00
Valor mínimo de Financiamento
R$ 500,000.00
48 MESES
Prazo Máximo de Financiamento
Prazo Máximo de Obra
Percentual de Venda
Percentual de Obra Executada
36 MESES
Admite-se inexistência de vendas no momento da contratação
Admite-se inexistência de obra executada na contratação
Hipoteca em 1º e único grau do empreendimento financiado; Nota Promissória; Aval/Fiança dos sócios/ acionistas; ou cessão dos direitos
creditórios
Garantias
Indíce de Reajuste
TR ou "outro", mediante aprovação prévia do comitê de crédito
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
Valor de Avaliação do Imóvel
Não há limite máximo fixado
Seguros
Danos Físico do Imóvel (DFI) ou equivalente e Responsabilidade Civil da Construtora (RCC) pelo prazo do financiamento
Alternativas de amortização
TP - Tabela Price / SAC - Sistema de Amortização Constante
30
BRAZILIAN MORTGAGES
Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar
01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4455
Fax :(5511) 4081-4695
www.braziliangroup.com.br
[email protected]
4. Alternativa de Securitização – Brazilian
Securities
32
Securitização Não Performada – Estrutura Básica
Incorporador
Vendas durante
lançamento/obras
Promitentes
Compradores
CPE
$
Cessão dos Créditos
Pós-habite-se
p/Financiamento à
Produção
Brazilian
Securities
33
Securitização Não Performada – Principais Características
Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) –
S/As
Recebíveis pós-habite-se > orçamento de construção  Vendas Mínimas
(60-80% do empreendimento)
Com base na carteira adquirida, Brazilian Securities emitirá Certificados
de Recebíveis Imobiliários, em série Senior (80%) e Júnior (20%)
Parte dos recebíveis referente à serie Senior é paga à CPE e liberada
contra cronograma de obra
Parte dos recebíveis referente à série Junior fica com o incorporador, com
opção de venda à Brazilian Securities no habite-se
Empreendedor co-obrigado até habite-se / Cessão definitiva após habite-se
34
BRAZILIAN SECURITIES
Av. Paulista, nº 1728 - 7º andar
01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4477
Fax :(5511) 4081-4652
www.braziliangroup.com.br
[email protected]