COMPRA E VENDA
CONTRATOS
(COMPRA E VENDA)
Professor Dicler
Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um
d contratantes
dos
t t t se obriga
b i a transferir
t
f i o domínio
d í i de
d
certa coisa, e, o outro, a pagar-lhe o preço em
dinheiro.
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Características da compra e venda
O contrato de compra e venda não transfere a
propriedade. Esta é transferida pela tradição (bens
móveis) ou pelo registro do título aquisitivo no
cartório de Registro de Imóveis (bens imóveis).
O contrato somente cria uma obrigação de
transferência da coisa.
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• Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para
que serão ao mesmo tempo
p
ambos os contratantes,, q
credores e devedores.
• Oneroso: ambas as partes auferem vantagens
patrimoniais de suas prestações.
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Características da compra e venda
• Comutativo (regra): objeto certo e seguro com
i lê i das
d prestações
t õ e contra-prestações;
t
t õ
equivalência
• Aleatório (exceção): depende de um evento
incerto.
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Características da compra e venda
• Translativo do domínio: embora a propriedade
só seja transferida com a tradição ou com o
registro serve como titulo adquirendi,
registro,
adquirendi isto é,
é serve
como fato gerador da transmissão da propriedade.
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Características da compra e venda
• Consensual (regra): forma-se pelo consenso dos
contraentes;
• So
Solene
e e ou não-solene:
ão so e e a lei,
e , depe
dependendo
de do do ttipo
po
de bem, exige uma forma para a sua manifestação
(ex: escritura pública para a compra de imóveis).
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Elementos da compra e venda
Além dos elementos comuns a todos os atos
jurídicos e a todos os contratos, o contrato de
compra e venda deve ter:
a) coisa (res);
b) preço (pretium); e
c) consentimento (consensus).
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Elementos da compra e venda
A) COISA (res): é o objeto da compra e venda, seja
ela corpórea (móveis ou imóveis) ou incorpórea
(direitos de invenção, de propriedade literária,
i tífi ou artística).
tí ti )
científica
- deve ser disponível ou estar in commercium (bem
de família, bem público, etc.);
- pode se referir a coisa futura como ocorre nos
contratos aleatórios (ex: frutos de uma colheita
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esperada).
Elementos da compra e venda
Todavia, o preço pode ser fixado:
• no futuro, ao arbítrio de terceiro escolhido pelos
contratantes. Neste caso, se o terceiro não aceitar
a incumbência, o contrato será considerado sem
efeito (nulo), salvo se as partes concordarem, no
contrato, em designar outra pessoa;
• à taxa de mercado ou da bolsa, em certo e
determinado dia e lugar.
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Elementos da compra e venda
B) PREÇO (pretium): é o valor da compra e venda.
- Deve ser pago em dinheiro ou coisas
representativas de dinheiro (cheque, nota
promissória, duplicata, etc.). Se constituir numa
coisa por outra, ter-se-á permuta.
- Deve ser certo, e fixado de comum acordo pelas
partes. É nulo o contrato em que se deixar o preço
para ser fixado ao livre arbítrio de uma das partes.
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Elementos da compra e venda
C) CONSENTIMENTO dos contratantes sobre a
coisa preço e demais condições do negócio
coisa,
negócio.
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Efeitos da compra e venda
A) Tradição: obrigação do vendedor de entregar
a coisa com todos os seus acessórios,
q
ap
propriedade.
p
transferindo ao adquirente
Pode ser de vários tipos:
1) Tradição real: é aquela que se dá pela entrega
efetiva ou material da coisa;
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Efeitos da compra e venda
3) Tradição ficta: é aquela que se dá por
presunção, como ocorre na traditio brevi manu, em
que o possuidor possuía em nome alheio e agora
passa a constituir em nome próprio (ex: comprar o
imóvel que você mora de aluguel); e no constituto
possessório, em que o possuidor possuía em nome
próprio e passa a possuir em nome alheio (ex:
vender o seu imóvel e continuar morando nele de
aluguel).
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Efeitos da compra e venda
2) Tradição simbólica: ocorre quando há um ato
representativo da transferência da coisa. É o que
t diti longa
l
manu, em que a coisa
i a ser
ocorre na traditio
entregue é colocada à disposição da outra parte
(ex: entrega das chaves de um apartamento).
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Efeitos da compra e venda
B) Garantia: o vendedor deve garantir a qualidade
e bom funcionamento da coisa alienada (garantia
contra vícios aparentes
p
ou redibitórios)) e assegurar
g
ao proprietário a propriedade (garantia contra a
evicção). Os vícios aparentes poderão ser
reclamados dentro do prazo decadencial de 30
dias (produtos não duráveis) ou 90 dias (produtos
duráveis), contados da entrega do produto.
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Efeitos da compra e venda
C) Risco: relaciona-se com a responsabilidade,
caso a coisa ou preço não seja pago. Assim, temos
dois tipos de riscos:
a) risco da coisa; e
b) risco do preço.
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Efeitos da compra e venda
• risco do preço: se o preço se perder ou se
degradar antes da tradição, o comprador sofrerá o
risco; se isso ocorrer após o pagamento,
pagamento o
vendedor arcará com o prejuízo.
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Efeitos da compra e venda
• risco da coisa: se o bem vier a se perder ou a se
deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o
momento da entrega (tradição), o vendedor sofrerá
as conseqüências, devendo restituir o preço, se já
o havia recebido; se o fato se der após a tradição,
sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço.
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Efeitos da compra e venda
D) Despesas para a transferência do bem. Temos
as seguintes regras:
• da tradição: são do devedor (ex: de carreto,
frete, corretagem, comissão, etc.).
• da escritura: são do comprador (ex: impostos
sobre transmissão da propriedade - ITBI, registro,
etc.).
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COMPRA E VENDA – Proibição
- os ascendentes não podem vender aos seus
descendentes quaisquer bens, sem que haja o
consentimento dos outros descendentes e o
cônjuge do alienante, salvo se casado sob o
regime de separação obrigatória, sob pena de
anulação do ato.
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COMPRA E VENDA – Proibição
- os cônjuges não poderão, em regra, celebrar
contrato entre si,, p
pois a compra
p e venda entre
marido e mulher está proibida com relação aos
bens incluídos na comunhão. Ou seja, é lícita a
compra e venda entre cônjuges, com relação a
bens excluídos da comunhão.
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COMPRA E VENDA – Proibição
- pessoa casada (exceto no regime de separação
absoluta de bens) não poderá alienar ou gravar de
ônus os bens imóveis do seu domínio sem a
autorização do outro cônjuge.
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COMPRA E VENDA – Regras específicas
Alguns tipos de vendas apresentam certas
peculiaridades que são resolvidas por regras
específicas Tratam-se
específicas.
Tratam se das seguintes modalidades:
- venda ad corpus;
- venda ad mensuram;
- venda por amostra;
- venda de coisa conjunta.
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Venda ad corpus X Venda ad mensuram
A venda ad corpus compreende uma coisa certa e
determinada,, de modo q
que o p
preço
ç não tem
relação direta com a extensão exata do imóvel. A
metragem é mencionada de forma enunciativa.
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Venda ad corpus X Venda ad mensuram
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o
preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área,
área e esta não corresponder,
corresponder em
qualquer dos casos, às dimensões dadas, o
comprador terá o direito de exigir o complemento da
área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a
resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço.
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Venda ad corpus X Venda ad mensuram
A venda ad mensuram é aquela em que o preço é
fixado tendo em vista a dimensão exata da área.
Caso esta seja menor o comprador poderá
reclamar a complementação da área ou
abatimento no preço ou redibição do contrato.
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§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi
simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de um vigésimo da área
total enunciada, ressalvado ao comprador o direito
de provar que, em tais circunstâncias, não teria
realizado o negócio.
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§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o
vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da área vendida, caberá ao
comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
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COMPRA E VENDA – por amostra
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de
amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á
que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades
que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo
ou o modelo, se houver contradição ou diferença
com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.
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§ 3o Não haverá complemento de área, nem
devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas
p
enunciativa a referência às suas dimensões, ainda
que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus.
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COMPRA E VENDA – coisa conjunta
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o
defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de
todas
todas.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Retrovenda é o direito que tem o vendedor de
readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo
) restituindo
tit i d ao comprador
d o preço
prazo (3 anos),
recebido, mais as despesas feitas pelo comprador,
inclusive as que, durante o período de resgate, se
efetuaram com a autorização escrita, ou para a
realização de benfeitorias necessárias.
1)) retrovenda;
2) venda a contento;
3) preempção;
4) reserva de domínio; e
5) venda sobre documentos.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Venda a contento consiste na hipótese de venda
feita sob condição suspensiva. Neste caso, a
venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não
se declara
d l
satisfeito.
ti f it
Ex: A vende para B uma certa quantidade de vinho
dependendo de B manifestar sua aceitação após
provar o produto.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Na venda a contento, enquanto o comprador não
g ç
são de
manifestar sua vontade, suas obrigações
mero comodatário (empréstimo).
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor
apresenta ao comprador amostras que indiquem a
qualidade do p
q
produto a ser vendido. Neste caso,,
entende-se que o vendedor assegura ter a coisa
vendida as qualidades por ele apresentadas. Caso a
coisa não apresente as qualidades explicitadas pelo
vendedor, será ela enjeitada, aplicando-se as regras
do vício redibitório.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Na preempção o comprador se obriga a oferecer ao
vendedor a coisa objeto
j
do contrato ((móvel ou
imóvel), se caso o comprador for vendê-la a terceiro
ou dá-la em pagamento, para que o comprador use
de seu direito de prelação na compra.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Prazo para o exercício da preempção:
poderá exceder 180
a)) se a coisa for móvel, não p
dias.
b) se for imóvel, não poderá exceder 2 anos.
Obs. – inexistindo prazo estipulado o direito de
preempção caducará em 3 dias se for móvel, ou 60
dias se for imóvel.
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Se houver cláusula de preempção e o comprador
alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do
preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram,
responderá por perdas e danos. Se o adquirente
estiver de má fé, responde solidariamente.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
Ocorre a reserva de domínio quando se estipula
em contrato de compra e venda de coisa móvel
infungível (regra),
(regra) que o vendedor reserve para si a
propriedade do bem, até o momento em que se
realize o pagamento integral do preço, quando o
negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere
ao comprador a posse da coisa, mas conserva a
propriedade até o pagamento.
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CONTRATO ESTIMATÓRIO
Contrato estimatório ou venda em consignação é o
negócio jurídico em que alguém (consignatário)
recebe de outrem ((consignante)
g
) bens móveis,,
ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a
pagar um preço estimado previamente, se não
restituir as coisas consignadas, dentro do prazo
ajustado.
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COMPRA E VENDA – Cláusulas especiais
A venda sobre documentos é muito utilizada nos
negócios de importação e exportação. Substitui-se
di
d coisa,
da
i
pela
l entrega de
d seu título
í l
a tradição
representativo ou outros documentos exigidos no
contrato.
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EXERCÍCIOS
(NCE/SEFAZ-MT/Advogado/2006) Em hipótese de
contrato de compra e venda de coisa móvel, pode-se
afirmar que a propriedade da coisa se transmite:
(A) com a celebração do contrato;
(B) com a tradição;
(C) com o registro do contrato;
(D) dez dias após a entrega da coisa;
(E) dez dias após a celebração do contrato.
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EXERCÍCIOS
(Pref. São Paulo/Auditor-Fiscal/2007) Caio vendeu a
Tício imóvel de sua propriedade, pelo preço de R$
100.000,00 (cem mil reais). Durante as negociações,
Caio mencionou que o imóvel tinha área de 1.000 m2
(mil metros quadrados). Todavia, ao ingressar na
posse, Tício constatou que a área, na realidade, era
de 900 m2 (novecentos metros quadrados). Neste
caso, Tício
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EXERCÍCIOS
(Pref. Recife/Procurador/2008) Considere os seguintes
conceitos estabelecidos p
pelo Código
g Civil:
I. O comprador é obrigado a oferecer ao vendedor a
coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use de seu direito de prelação na
compra, tanto por tanto.
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(A) não terá direito à restituição proporcional do preço,
em nenhuma hipótese.
(B) terá direito à restituição proporcional do preço, se a
venda houver sido estipulada ad mensuram.
(C) terá direito à restituição proporcional do preço, se a
venda houver sido estipulada ad corpus.
(D) teria direito à restituição proporcional do preço, se
a diferença não fosse superior a 1/20 (um vigésimo) da
área declarada.
(E) terá direito à restituição proporcional do preço, em
qualquer hipótese.
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II. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o
direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência
de três anos, restituindo o preço recebido e
p
do comprador,
p
, inclusive
reembolsando as despesas
as que, durante o período de resgate, se efetuaram
com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
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III. O consignante entrega bens móveis ao
consignatário, que fica autorizado a vendê-los,
pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no
prazo estabelecido,, restituir-lhe a coisa consignada.
p
g
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Estes conceitos referem-se, respectivamente, aos
institutos:
(A) preempção, retrovenda e contrato estimatório.
((B)) retrovenda,, contrato estimatório e p
preempção.
pç
(C) contrato estimatório, preempção e retrovenda.
(D) preempção, contrato estimatório e retrovenda.
(E) retrovenda, preempção e contrato estimatório.
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