Condições Gerais:
1. Natureza do Contrato
1.1. Por meio deste Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, as
partes estabelecem entre si as obrigações que regerão a aquisição do imóvel descrito no quadro IV.
2. Partes
2.1. Como PROMITENTE VENDEDORA, ZIVA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, inscrita no CNPJ/MF número 13.500.401.0001/52, com sede na cidade de São Paulo, na
rua Funchal, 513, 2º Andar, Conjunto 21, Vila Olímpia, sendo uma sociedade para fim especifico
com os seguintes membros: a) ANTONIO DONIZETE GOMES DA SILVA, brasileiro, casado,
administrador de empresas, portador da cédula de identidade RG. número 14.655.769-SSP-SP e
inscrito no CPF/MF sob número 093.347.788-06, residente e domiciliado na Rua Beija Flor, número
29, Colinas de São Francisco, Município de Bragança Paulista, Estado de São Paulo; b) JOSÉ
CUNHA JUNIOR, brasileiro, casado, engenheiro eletrônico, portador da cédula de identidade RG.
número8.950.614-SSP-SP e inscrito no CPF/MF número 073.257.608-33, residente e domiciliado na
Rua Duílio, número 204, Apto. número.112/A, Vila Romana, na Capital do Estado de São Paulo; c)
MARCELO GALLO brasileiro, divorciado, empresário, portador da cédula de identidade RG.
número. 16.288.710-3-SSP-SP e inscrito no CPF/MF número 073.799.248-42, residente e
domiciliado na Rua Cardoso de Almeida, número 704, apto. número 22, Perdizes, na Capital do
Estado de São Paulo; d) MANOEL GUESSADA, brasileiro, divorciado, empresário, portador da
cédula de identidade RG. número 10.291.325-0-SSP-SP e inscrito no CPF/MF número574.516.99820, residente e domiciliado na Rua Professor Antonio Maria Moura, número 954, apto número 31-A,
Jardim Neide, na Capital do Estado de São Paulo; e) JOÃO CARLOS QUITÉRIO, brasileiro,
solteiro, empresário, portador da cédula de identidade RG. número 10.667.523-SSP/SP e inscrito no
CPF/MF número 024.690.618-90, residente e domiciliado na Avenida Doutor Silva Mello, número
132, Apto. número 805, Parque Industrial Taquaral, na Capital dp Estado de São Paulo,, doravante
designados como PROMITENTE VENDEDORA.
2.2. Como PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), a(s) pessoa(s) indicada(s) e qualificada(s) no
quadro III, doravante designado(a, os) como PROMISSÁRIO COMPRADOR.
3. Apartamento objeto do contrato
3.1. Unidade de apartamento e vaga de garagem devidamente descrita e caracterizada no quadro IV.
3.2. A PROMITENTE VENDEDORA declara, sob as penas da lei, que é a legítima proprietária
do imóvel descrito no quadro IV, que o mesmo está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, não
existindo fatos, ações reais ou reipersecutórias, execuções, protestos, procedimentos judiciais ou
administrativos que possam afetar a segurança do presente contrato.
4. Descrição do Apartamento
4.1. O Apartamento é uma unidade do Empreendimento denominado "CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL COLINAS DE SÃO LOURENZO”, conforme descrito no quadro IV e
Memorial Descritivo de Materiais e Serviços (anexo).
4.2. O Projeto para a construção do Edifício foi aprovado em 03/03/2012 e emitido Alvará de
Construção número 131/2012, no Processo número 26.111/12, pela Prefeitura Municipal de
Bragança Paulista - SP.
4.3. O imóvel descrito no quadro IV é unidade destacada de imóvel maior objeto do Registro R.2
da matrícula nº. 56.207, Incorporadora e Proprietária ZIVA - EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, inscrita no CNPJ/MF número 13.500.401.0001/52, com área total
construída de 9.660,38m², conforme registro do Empreendimento de CINCO PRÉDIOS
RESIDENCIAIS MULTIFAMILIAR, que receberá a denominação de "CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL COLINAS DE SÃO LOURENZO”, conforme registrado em 12 de julho de
2012, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista – SP.
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4.4. Foi concedida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR a oportunidade para previamente
examinar este contrato, pelo que declara estar bem esclarecido quanto às condições contratuais, não
tendo ele qualquer alteração a solicitar e aceitando, na íntegra, as cláusulas deste contrato.
4.5. As partes de propriedade e uso comuns de todos os Condôminos serão aquelas assim previstas
no Art. 39 da Lei n9 4.591/64 e § 29 do artigo 1331 da Lei 10.406/02; e ainda aquelas mencionadas
na Convenção de Condomínio. As partes de propriedade e uso comuns de todos os Condôminos
não são suscetíveis de divisão ou alienação destacada de cada unidade autônoma ou de utilização
exclusiva por qualquer condômino, não podendo ser alteradas, retiradas ou substituídas, salvo se
houver disposição expressa prevista na Convenção do Condomínio ou consentimento dos
Condôminos manifestada em Assembléia Geral na forma, condições e quórum previstas na
respectiva Convenção do Condomínio
5. PREÇO TOTAL DE ALIENAÇÃO DO APARTAMENTO E FORMA DE PAGAMENTO
DO PREÇO DE AQUISIÇÃO
5.1. O preço de venda do apartamento compromissado é o constante do item “V” do Quadro
Resumo (Preço e forma de Pagamento). O preço é certo para pagamento à vista, mas o
PROMISSÁRIO COMPRADOR declara ser de seu interesse a aquisição de forma parcelada. A
PROMITENTE VENDEDORA concede ao PROMISSÁRIO COMPRADOR o direito de pagálo parceladamente, estabelecendo como condição essencial do parcelamento o reajuste mensal do
saldo do preço, o que é aceito pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR.
5.2. Os efeitos deste contrato e as obrigações assumidas pela VENDEDORA ficarão suspensos e
subordinados:
(i) ao recebimento do sinal pela VENDEDORA mediante a respectiva compensação bancária;
(ii) a apresentação, pelo COMPRADOR, da documentação necessária à análise de crédito a ser
realizada pela VENDEDORA no prazo de até 07 (sete) dias contados da data de sua assinatura.
5.3. Caso o COMPRADOR tenha realizado o pagamento do sinal por meio de cheque e o mesmo
não seja compensado, ou caso o COMPRADOR não apresente a documentação exigida para a
avaliação do crédito, em ordem e no prazo acima estabelecido, este contrato não se aperfeiçoará e a
VENDEDORA ficará liberada de qualquer obrigação, independente de qualquer aviso ou
notificação.
5.4. Implementada as condições acima mencionadas, o COMPRADOR receberá em devolução os
valores eventualmente pagos à VENDEDORA, ou seja, não serão considerados os valores pagos a
terceiros, na forma prevista no item 3.2.1., supra, operando-se, de forma automática, a
disponibilização da unidade objeto deste contrato para a venda a terceiros.
6. DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL E CONDIÇÕES DE REAJUSTE
6.1 A fim de preservar o equilíbrio econômico/financeiro, as partes convencionam, como condição
essencial do presente negócio, que o valor de cada uma das parcelas, do saldo do preço, estão sujeitas
ao reajuste de seus valores de conformidade com a variação mensal do INCC (Índice Nacional de
custo da construção ), publicado pela Fundação Getúlio Vargas, cuja aplicação dar-se-á
mensalmente, face o disposto na Lei nº. 10.931, de 02 de Agosto de 2004.
6.2 Considerando que a divulgação do índice referencial é procedida, em média, 30 (trinta) dias
relativamente ao mês apurado, os valores das prestações serão calculados pela variação ocorrida
entre 1 (um) mês antes do mês da celebração deste contrato e 1 (um) mês antes dos respectivos
pagamentos.
6.3 Se o índice estipulado no item 6.1, for extinto ou considerado inaplicável a este contrato, as partes
estabelecem, desde já, que as prestações do preço vencidas e não pagas, e as vincendas, passarão,
automaticamente e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente de acordo com a variação
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percentual acumulada do INPC, calculado e divulgado pela FIPE, observados os mesmos critérios
estabelecidos no item 6.2. acima.
6.4 A PROMITENTE VENDEDORA informará ao PROMISSÁRIO COMPRADOR(A) a
substituição do índice de correção monetária, que será encaminhado ao endereço do PROMISSÁRIO
COMPRADOR, como indicado na Cláusula 2.2., dispensada sua entrega pessoal sob protocolo;
6.5 As prestações têm vencimento nas datas indicadas no item V. do quadro resumo e deverão ser
pagas através de cheques bancário e ou boletos bancário, que será encaminhado para o endereço
expresso no intróito, ou onde e a quem vier a ser informado pela PROMITENTE VENDEDORA,
por escrito. A falta de recebimento de aviso de vencimento não exime o PROMISSÁRIO
COMPRADOR da obrigação de efetuar qualquer dos pagamentos previstos no presente contrato, nem
poderá servir de justificativa para o atraso em sua liquidação.
6.5.1 Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da PROMITENTE VENDEDORA, seja
depósito, DOC ou outro, sem o consentimento por escrito da PROMITENTE VENDEDORA, sendo
que o respectivo comprovante não valerá como recibo, tampouco conferirá quitação.
6.6 O PROMISSÁRIO COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o débito, total ou
parcialmente, desde que:
a) - o pagamento ocorra até o dia primeiro (1º) de cada mês ou conforme consentimento da
PROMITENTE VENDEDORA;
b) - os valores antecipados sejam imputados no pagamento das últimas prestações do preço;
c) - o saldo devedor a ser antecipado seja reajustado na data da antecipação, pelos critérios de reajuste
estipulados neste contrato;
d) - o reajustamento das prestações seja calculado proporcional, até o dia do efetivo pagamento,
aplicando-se o disposto neste contrato.
6.7 A liquidação antecipada poderá ocorrer, desde que não cause prejuízo à PROMITENTE
VENDEDORA, principalmente se decorrer de circunstância inegavelmente favorável ao
PROMISSÁRIO COMPRADOR.
6.8 Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do preço, a escritura de compra e
venda somente será conferida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR no momento aludido na cláusula
15, infra.
6.9 O PROMISSÁRIO COMPRADOR não poderá pagar qualquer prestação do saldo do preço,
enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estiverem vencidas anteriormente. Nos meses
em que se verificarem vencimentos simultâneos de prestações do saldo do preço, fica assegurado à
PROMITENTE VENDEDORA o direito de recusar o recebimento de qualquer delas sem que se
verifique, concomitantemente, o pagamento da outra.
6.10 O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da anterior, que deverá
ser sempre comprovada, quando exigido.
7. Do Atraso do Pagamento das Prestações
7.1. Ao pagamento feito após o vencimento incidirão correção monetária calculada pelo Índice
previsto no item 6.1, multa no importe de 2% (dois por cento) do valor em atraso corrigido mais
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.
7.2. Além dos encargos previstos no item 7.1, nos casos em que houver intervenção extrajudicial ou
judicial de advogado, serão devidos pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR o pagamento de
honorários advocatícios pré-estipulados em 10% (dez por cento) para caso de cobrança extrajudicial
e em 20% (vinte por cento) para o caso de cobrança judicial, calculados sobe o valor do débito
devidamente corrigido e acrescido dos encargos previstos no item 7.1.
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7.3. Fica assegurado ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, na eventualidade de cobrança de
alguma importância que lhe for devido pela PROMITENTE VENDEDORA, o mesmo direito
estabelecido na cláusula anterior.
7.4. O simples pagamento do principal, reajustado, sem os acréscimos mencionados, não exonerará
o COMPRADOR da responsabilidade de liquidá-los, continuando em mora para todos os fins legais
e contratuais. Fica reconhecida a liquidez e certeza de tais valores e assegurado à VENDEDORA o
direito de cobrá-los pela via executiva, sem prejuízo ao abaixo disposto. Se o COMPRADOR
pretender purgar a mora deverá fazê-lo juntamente com o pagamento dos encargos, os quais
incidirão sobre o valor das prestações em atraso, atualizadas monetariamente.
7.5. A falta de pagamento de quaisquer prestações ou parcelas relativas ao preço e respectivos
ajustes mencionados neste contrato ou o descumprimento de qualquer obrigação assumida pelo
COMPRADOR, implicará na rescisão automática e de pleno direito deste instrumento, não obstante
o caráter de irretratabilidade, após decorrido o prazo de 15 (quinze) dias de notificação enviada por
qualquer meio suficiente para caracterizar a ciência do COMPRADOR quanto ao fato; neste
momento será reconhecido e assegurado à VENDEDORA o direito de usar e dispor, livre e
imediatamente, do imóvel, inclusive aliená-lo a terceiros, com direito de reintegrar-se na posse
direta do mesmo e suas acessões, independentemente de quaisquer outras formalidades
8. Da Construção e Benfeitorias
8.1. São de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA a obra dos Edifícios na
conformidade com o projeto aprovado pelo Município de Bragança Paulista, ocorrido no dia 02 de
março de 2012, ressalvadas as modificações introduzidas por exigência do poder público ou de
empresas concessionárias de serviços públicos, ou, ainda, de alterações aprovadas pela associação
de proprietários em Assembléia geral.
8.2 Não é de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA:
a) Execução de cozinha planejada, incluso apenas a instalação de uma pia de granito, sem armário,
conforme memorial descritivo;
b) Fornecimento de equipamentos e acessórios tais como: lixeiras, armários nos dormitórios,
armários nos lavatórios dos sanitários, chuveiros, tampo para o vaso sanitário, ducha higiênica, etc;.
f) Qualquer pagamento referente transferência das escrituras das unidades vendidas, ITBI, registros
em cartório da escritura ou contrato, etc. Despesas estas que deverão ser assumidas por cada
comprador referente somente a sua unidade.
g) Não será fornecidos móveis para o hall de entrada e áreas comum, que deverão serem
providenciados pelos novos proprietários dos aptos (condomínio).
8.3. É de responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA:
a) O fornecimento e pagamento de todo e qualquer material e equipamento (conforme memorial
descritivo em anexo) e mão de obra especializada para a execução dos serviços com
acompanhamento técnico de engenheiro com os devidos encargos trabalhistas;
b) Instalação de antena de televisão coletiva de modelo convencional, ou seja, não parabólica, com
cabos para atenderem um ponto na sala e um ponto em cada dormitório, poderá ser instalado ponto
de Televisão por assinatura, ficando neste caso, a executar a assinatura com a empresa escolhida
para instalação dos devidos cabos;
c) Projeto devidamente aprovado perante a Prefeitura local, mais projeto estrutural, elétrico
(Companhia Elétrica Credenciada) e de segurança perante o Corpo de Bombeiro;
d) Habite-se do Imóvel junto a Prefeitura local, o qual deverá ser anexado pelo PROMISSÁRIO
COMPRADOR à escritura definitiva de cada unidade;
8.4. Não se caracterizará em mora a PROMITENTE VENDEDORA se o atraso na entrega do
imóvel legalmente compromissado ocorrer por motivos de força maior ou caso fortuito, ou seja,
decorrentes de fatos imprevisíveis e fora do controle desta, tais como:
a) greves na construção civil;
b) comoções ou calamidades públicas que impeçam ou reduzam o ritmo das obras;
6
c) falta de materiais ou mão-de-obra no mercado;
d) chuvas prolongadas e acima da média pluviométrica da região que dificultem as obras;
e) falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível; e
f) embargos ou outras medidas judiciais provocadas por compradores, ou terceiros que venham a
sustar o andamento normal das obras.
8.5. A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar o imóvel em ___/_____/20___,
ou seja, _____ meses após o início que foi considerado em ____/_____/20____, com uma
tolerância máxima de ___ (_____) meses. Fica estabelecido, que a PROMITENTE
VENDEDORA não cumprir o prazo estabelecido e a tolerância máxima, deverá pagar ao
PROMISSÁRIO COMPRADOR a título de multa indenizatória, o valor de R$ ________
(_____________) por mês de atraso da entrega do imóvel.
9. Da Posse e dos Encargos
9.1. Desde que o PROMISSÁRIO COMPRADOR esteja em dia com suas obrigações, a posse do
apartamento lhe será transferida na ocasião da conclusão das obras, conforme Termo de Entrega e
Posse do Imóvel, a ser elaborado em duas vias e assinado entre as partes, a qual tem prazo em
___/___/20___ e caso seja necessário também a tolerância máxima de ___ (_____) meses, sendo
essa precária enquanto não estiver quitada a totalidade do preço.
9.2. Serão por conta do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a partir da data da entrega do imóvel
referente a este instrumento, os impostos, taxas, tarifas e preços públicos que venham a incidir
sobre o imóvel e da proporção que lhe couber sobre a área comum que é inalienável e indisponível,
ainda que sejam lançadas em nome da PROMITENTE VENDEDORA.
9.3. A partir da imissão de posse do apartamento, o PROMISSÁRIO COMPRADOR deverá
ingressar no quadro da sociedade de condôminos do condomínio e deverá contribuir com sua quota
parte com as despesas Ordinárias e Extraordinárias desta, na forma do estatuto a ser realizado pelos
condôminos, ora exemplificativamente indicada tais como: material e pessoal para a manutenção e
conservação da área comum, de segurança com monitoramento 24 horas e outros benefícios que se
achem necessários e serviços que serão disponibilizados pelo referido Condomínio. A
PROMITENTE VENDEDORA poderá contratar uma empresa para executar os trabalhos para a
Administração do Condomínio deste Edifício, após as devidas providencias para a formação do
quadro dos condomínios (sindico, tesoureiro, etc.) poderá o Condomínio continuar com a empresa
previamente contratada pela PROMITENTE VENDEDORA ou substitui-la caso ache
conveniente.
9.4. O PROMISSÁRIO COMPRADOR fica desde já obrigado a fazer a alteração do cadastro do
imóvel objeto deste contrato, no Cadastro de Contribuintes da Prefeitura Municipal desta Cidade,
para fins de lançamentos dos respectivos impostos ou quaisquer tributos fiscais.
9.5 Caso a PROMITENTE VENDEDORA seja compelida a responder por qualquer débito que
seja de responsabilidade do PROMISSÁRIO COMPRADOR, mencionado nos itens da cláusula
9, será o mesmo notificado para no prazo máximo de 10 (dez) dias, efetuar o respectivo reembolso
das quantias despendidas pela PROMITENTE VENDEDORA, devidamente atualizadas
monetariamente pelo índice estipulado na cláusula 6.1, acrescidas de 10% (dez por cento) a título
de multa, e juros de mora de 1% ao mês ou fração, incidentes até o efetivo pagamento, sendo certo
que o não cumprimento do ora pactuado, acarretará as sanções legais.
10. Da Garantia
10.1. A PROMITENTE VENDEDORA garante ao PROMISSÁRIO COMPRADOR que o
imóvel possui(rá) as características descritas, ressalvada a tolerância legal de 1/20, ou seja, 5%
(cinco por cento), para mais ou para menos na área da unidade adquirida.
10.2. Sendo a área do imóvel fora da tolerância estipulada e a menor, o PROMISSÁRIO
COMPRADOR poderá optar pelo abatimento proporcional do preço, cabendo à PROMITENTE
VENDEDORA o ônus de retificar o registro imobiliário, ou permutá-lo por outro ainda disponível
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de mesma área e valor ou, se de área ou valor diferente, pagando ou recebendo a diferença, não lhe
sendo conveniente qualquer das hipóteses.
10.3. Se a área do apartamento for superior, o PROMISSÁRIO COMPRADOR nenhuma
diferença terá que pagar à PROMITENTE VENDEDORA, cabendo ao adquirente, nesse caso, o
ônus de uma eventual retificação do registro imobiliário.
10.4. O PROMISSÁRIO COMPRADOR deverá conferir as medidas no prazo de 60 (sessenta)
dias da imissão de posse. Ultrapassado o prazo a PROMITENTE VENDEDORA não estará mais
obrigada a permutar o apartamento ou desfazer o negócio, resolvendo-se a questão com o
abatimento do preço.
10.5. Caso a obra do Empreendimento não seja executada de acordo com as especificações do
projeto, a PROMITENTE VENDEDORA se obriga a regularizá-la no prazo de até 120 (cento e
vinte) dias, após a notificação do comprador penalizado, sendo que, cada PROMITENTE
COMPRADOR terá a garantia de 6 (seis) meses a ser considerado a partir da posse do imóvel,
podendo ser reparado qualquer serviço, desde que se comprove que ocorreu falha na execução. Esta
garantia não cobre defeito de má utilização ou desgaste natural de qualquer material. A garantia
referente a parte ESTRUTURAL deste empreendimento será de 5 (cinco) anos.
11. Da Rescisão do Contrato
11.1. O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável somente podendo ser
rescindido pela falta de pagamento das prestações ou de qualquer outra obrigação assumida pelas
partes.
11.2. Nos casos de atraso das prestações superior a 30 (trinta) dias, a PROMITENTE
VENDEDORA poderá constituir o PROMISSÁRIO COMPRADOR em mora na forma prevista
no art. 32 da Lei nº. 6.766/79.
11.3. Rescindido o contrato pela não purgação da mora, o PROMISSÁRIO COMPRADOR terá
direito à restituição das importâncias pagas observadas as condições estabelecidas na clausula 11.4.
11.4. Na hipótese de rescisão por culpa do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a PROMITENTE
VENDEDORA terá direito a ser reembolsada das despesas que incidiram sobre a venda do
apartamento nos seguintes montantes:
a) O sinal pago a titulo de arras (artigo 420 do Código Civil)
b) comissão de 6% (seis por cento) sobre o valor total do apartamento pela intermediação dos
corretores de imóveis contratados pela PROMITENTE VENDEDORA;
c) despesas de publicidade e “marketing” no importe de 7% (sete por cento) sobre o valor total
do apartamento;
d) despesas de cobrança e sua administração no importe de 4% (quatro por cento) dos valores
recebidos;
e) o valor correspondente a 10% do saldo a pagar como cláusula penal;
f) impostos e contribuições que incidiram diretamente sobre a receita e a movimentação
financeira decorrente do recebimento das prestações: COFINS, PIS, Imposto de Renda sobre
Lucro Presumido, Contribuição Social sobre Lucro Líquido, CPMF e outros;
g) honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) do valor total do apartamento no
caso de necessidade de intervenção de advogado na fase extrajudicial e judicial 20% (vinte
por cento), sem prejuízo da verba que lhe for atribuída pelo juiz no último caso;
h) no caso de a posse ter sido transferida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, indenização de
1% (um por cento) ao mês do valor total do apartamento e desde a rescisão até a restituição
do imóvel.
11.5. Os percentuais correspondentes aos tributos e contribuições incidentes sobre a receita e
movimentação financeira referem-se àqueles em vigor na data do contrato, ficando estipulado que,
havendo majoração ou diminuição pela lei, o reembolso será devido pelos novos valores.
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11.6. Assim como o PROMISSÁRIO COMPRADOR tem o direito à restituição do que pagou, a
PROMITENTE VENDEDORA, pelo mesmo princípio de justiça, tem o direito a ser reembolsada
por todas as despesas relacionadas com a venda, inclusive pela indisponibilidade do apartamento
enquanto a posse do mesmo não lhe for restituída.
11.7. Havendo benfeitorias necessárias ou úteis realizadas no imóvel, o PROMISSÁRIO
COMPRADOR será indenizado em conformidade com o art.1.219 do Código Civil Brasileiro.
11.8. A restituição dos valores, compensada a indenização de que trata a cláusula 11.4., será
efetuada pela PROMITENTE VENDEDORA em tantas prestações mensais, iguais e consecutivas
quantas foram pagas pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR até a data da rescisão do presente
contrato;
11.9. O inadimplemento das prestações por si só não caracteriza a rescisão contratual, estando
ciente o PROMISSÁRIO COMPRADOR de que a providência nesse sentido cabe
exclusivamente à PROMITENTE VENDEDORA, que poderá optar pela continuidade do contrato
e promover a cobrança das parcelas vencidas acrescida dos encargos previstos nas cláusulas 7.1. a
7.3.
11.10. Em razão do disposto na cláusula anterior, o PROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente
de que não poderá pleitear a rescisão contratual no caso de interrupção dos pagamentos, podendo,
todavia, propor à PROMITENTE VENDEDORA o desfazimento do negócio, que poderá aceitálo ou não.
11.11. A PROMITENTE VENDEDORA reserva-se o direito de submeter os créditos decorrentes
deste contrato ao sistema de securitização e ou de alienação fiduciária previstos na Lei 9.514 de 20
de Novembro de 1997.
11.12. Este contrato também se rescindirá, a critério da VENDEDORA:
a) por infração a qualquer cláusula contratual, se depois de notificado, o COMPRADOR não
realizar o devido adimplemento;
b) se o COMPRADOR ceder os direitos e obrigações do contrato sem a prévia anuência da
VENDEDORA;
c) se contra o COMPRADOR for promovida qualquer medida judicial que venha a atingir os
direitos e obrigações do contrato;
d) na hipótese de insolvência do COMPRADOR; em todas as hipóteses serão observadas as
regras e condições acima estipulados
e) Caso o COMPRADOR não consiga o financiamento imobiliário nos termos da cláusula 16
deste instrumento.
11.13. A falta de aplicação dos capítulos penais e resolutórios previstos neste contrato, será havida
sempre como liberalidade da VENDEDORA, não implicando em novação e nem gerando ao
COMPRADOR quaisquer direitos ou pretensões. A aplicação dos mesmos poderá se dar a qualquer
tempo, enquanto subsistir mora ou inadimplemento.
12. Da Restrição Contratual ao Uso dos Apartamentos
12.1. Sem prejuízo das posturas municipais, estaduais e federais e das demais vedações constantes
na lei, o uso dos apartamentos serão estritamente residencial e de natureza unifamiliar;
12.2. O PROMISSÁRIO COMPRADOR se obriga a fazer menção expressa, nos instrumentos
que firmarem em caso de alienação do apartamento, da restrição da cláusula anterior pelo fato de as
mesma obrigar os sucessores por expressa disposição legal.
13. Do Registro do Contrato
13.1. Ao PROMISSÁRIO COMPRADOR caberá providenciar o registro do presente contrato,
arcando com os respectivos emolumentos, podendo, se passados mais de 90 (noventa) dias, a
PROMITENTE VENDEDORA efetivar o mesmo e ser ressarcida das despesas. Ficam as partes
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cientes de que o presente contrato, para poder ser registrado, deverá ter as firmas reconhecidas,
assim, as partes deverão manter firma atualizada em um dos tabelionatos ou cartório de notas da
Comarca desta cidade. Por a falta de registro dificultar o exercício de alguns dos direitos e
faculdades previstas no contrato e na lei, a falta de abertura de firma no local estabelecido implicará
em multa no valor de R$1.000,00 (mil reais) a favor da parte prejudicada.
13.2. É dever do PROMISSÁRIO COMPRADOR, informar a PROMITENTE VENDEDORA
a mudança de seu endereço ou estado civil no prazo de 30 (trinta) dias da alteração, no último caso
deverá fornecer cópia autenticada da Certidão do Cartório de Registro Civil.
14. Da Cessão deste Contrato
14.1. A cessão do presente contrato pode ser feita somente com anuência da PROMITENTE
VENDEDORA, ficando, todavia, ciente o PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) de que, nesse
caso, lhe caberá verificar a idoneidade financeira do cessionário mediante exame das certidões
forenses e de protestos e consulta aos serviços de proteção ao crédito, permanecendo como coresponsável pelas obrigações do presente contrato. Com ou sem anuência, caberá ao
PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) as providências para o registro da cessão, bem como o
pagamento da respectiva despesa.
14.2. O presente Contrato poderá ser transferido mediante cessão do compromisso, em instrumento
firmado a parte, que além de outros elementos, deverá conter:
a) qualificação completa do CESSIONÁRIO e CEDENTE;
b) o número de registro do imóvel;
c) valor da cessão.
14.3. A transferência e cessão do imóvel somente poderá ser feitas se o(s) PROMISSÁRIO(S)
COMPRADOR(ES) estiver rigorosamente em dia com o pagamento das prestações e que esteja no
fiel cumprimento de todas as suas obrigações contratuais, devendo ser registrada junto à matrícula
do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis de Bragança Paulista/SP, dando-se ciência,
imediatamente, à PROMITENTE VENDEDORA da sua transação.
14.3.1 Fica obrigatório ao PROMISSÁRIO CESSIONÁRIO o registro da Cessão do presente
contrato no Cartório de Registro de Imóveis, obrigando-se solidariamente o PROMITENTE
CEDENTE a efetuar o referido registro, o qual não efetivado no prazo de 15 (quinze) da data da
Cessão, poderá ser realizado pela PROMITENTE VENDEDORA, a cargo dos
PROMISSÁRIOS.
14.4 Fica terminantemente vedado ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) vender parte
certa e determinada do lote compromissado, sob pena de rescisão do presente contrato. Fica ainda
pactuado que a PROMITENTE VENDEDORA não outorgará a escritura de venda e compra do
imóvel compromissado em partes certas de área, mas, unicamente, em sua totalidade.
14.5 Nos instrumentos de cessão e transferência dos direitos e obrigações decorrentes deste
contrato, bem como na escritura definitiva de compra e venda, são obrigadas as partes contratantes
e intervenientes a declarar o seu estado civil e de seu cônjuge, assim como o regime de bens do
casal, data de casamento e numero de registro do pacto (se houver), se casados forem, e a sua plena
capacidade e perfeita legitimidade para se obrigarem, para efeito de responderem todos, bem como
seus herdeiros e sucessores, a qualquer título, conjunto e solidariamente, pelas consequências de
eventuais nulidades de tais negócios jurídicos, das quais a PROMITENTE VENDEDORA está
absolutamente isenta; outrossim, o PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) compromete-se a
comunicar à PROMITENTE VENDEDORA, toda e qualquer alteração de seu endereço constante
no preâmbulo deste contrato, sob pena de não o fazendo, serem consideradas válidas e eficazes toda
e qualquer comunicação, notificação, aviso, intimação ou citação, comprovadamente endereçadas
ao local ora declinado, ficando desde já autorizado que as mesmas se processem via postal.
14.6 A PROMITENTE VENDEDORA, somente assinará como ANUENTE o Contrato de
Cessão de Compra e Venda, no qual consta a quitação atinente à integralidade do valor do Imóvel,
valor este previsto no item ”VI” do quadro de Resumo, caso não exista nenhum saldo constante no
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referido Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, ou seja, somente se
PROMISSÁRIO CEDENTE estiver quite com a PROMITENTE VENDEDORA, não existindo
parcelas vencidas ou vincendas ou qualquer outro debito, a que titulo for.
14.7 Caso o PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) venham fazer a cessão do presente contrato,
o mesmo deverá informar detalhadamente ao PROMISSÁRIO CESSIONÁRIO, que os mesmo
deverá respeitar todas as clausulas e condições estabelecidas neste Instrumento, como também
integrar e respeitar todas as normas da ASSOCIAÇÃO de moradores (Condomínio).
15. Da escritura definitiva
15.1. Após o recebimento total do preço estipulado e, ainda, desde que observadas e cumpridas
todas as
demais obrigações estabelecidas neste contrato, o PROMISSÁRIO COMPRADOR deverá iniciar
o processo para providenciar a Escritura Definitiva do imóvel negociado, para isso será necessário
que as partes envolvidas neste contrato cumpram suas obrigações. Sendo que todas as despesas com
escritura, registro imobiliário, imposto de transmissão inter-vivos (ITBI), correrão por conta
exclusiva do PROMISSÁRIO COMPRADOR.
15.2. É facultado à PROMITENTE VENDEDORA, durante o prazo de vigência deste contrato
optar por outorgar, antecipadamente, a respectiva escritura definitiva do imóvel ao
PROMISSÁRIO COMPRADOR, que se obriga recebê-la e, no mesmo ato, então na qualidade de
proprietário e FIDUCIANTE (devedor), em garantia ao pagamento integral do preço pactuado neste
instrumento, transferir à PROMITENTE VENDEDORA, essa então na qualidade de
FIDUCIÁRIA (credora), ou à entidade autorizada a operar no S.F.I., a propriedade resolúvel do
imóvel objeto do presente, nos termos da Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária em garantia de Bem Imóvel, obrigandose o PROMISSÁRIO COMPRADOR, a assinar quaisquer instrumentos públicos ou particulares,
necessários à consecução da alienação fiduciária aqui tratada.
16. DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
16.1. Caso o COMPRADOR opte pelo pagamento do saldo do preço através de financiamento
imobiliário de acordo com o estabelecido no Quadro Resumo integrante a este contrato, fica certo e
ajustado que o COMPRADOR poderá utilizar- se de tal faculdade desde que atenda a todas as
exigências do agente financeiro para a concessão de crédito em referida ocasião, especialmente no
que concerne a:
a)
comprovação de renda familiar suficiente para atender aos encargos financeiros decorrentes do
financiamento, segundo os critérios de análise do agente financeiro;
b) apresentação dentro dos prazos estabelecidos pelo agente financeiro de toda e qualquer
documentação pessoal, seja em relação à comprovação de renda, seja em relação à
demonstração de idoneidade jurídica e demais documentos e certidões que vierem a ser
solicitadas neste sentido;
c)
assuma os encargos decorrentes do atendimento das exigências do agente financeiro, assim
como taxas e encargos cobrados por este para análise de documentação e crédito, assim como os
encargos decorrentes da transmissão da unidade ora transacionada para seu nome no ato da
concessão do crédito, com a consequente constituição de garantia real a favor do agente
financeiro; e
d) assuma as condições de taxas, prazos e demais encargos do financiamento tais como seguro de
danos físicos ao imóvel e seguro de crédito eventualmente cobrados pelo agente financeiro,
assim como critérios de atualização do valor do financiamento e demais condições contratuais.
16.2. O COMPRADOR deverá providenciar a documentação pertinente no prazo de 30 (trinta) dias
de antecedência da data de vencimento da parcela relativa ao referido financiamento imobiliário,
bem como o trâmite e as aprovações necessárias, de forma a garantir que os recursos sejam
disponibilizados na data prevista para o pagamento.
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16.3. Todas as despesas com a obtenção do financiamento, inclusive a taxa de interveniência
bancária, se devida, correrão por conta do COMPRADOR.
16.4.O disposto no item 6.1, supra, não implica em garantia de repasse pela VENDEDORA, nem em
suspensão das parcelas do preço da unidade convencionadas no presente instrumento, sendo que a
tentativa frustrada pelo COMPRADOR de obtenção financiamento não caracterizará em novação
contratual, permanecendo as condições contratuais, especialmente as cláusulas e condições relativas
à mora e suas conseqüências, inclusive a rescisão contratual dela decorrente.
17. DIFERENÇA NÃO FINANCIADA
17.1. Caso o COMPRADOR obtenha financiamento em valor insuficiente para a liquidação do saldo
do preço, fica desobrigada a VENDEDORA em aceitar tal condição. Eventual diferença não
financiada, independente do motivo que impossibilite a quitação do saldo devedor através do
financiamento imobiliário, deverá ser paga à vista, devidamente reajustada no momento de
celebração do contrato de financiamento a ser firmado junto à instituição financeira pelo
COMPRADOR.
17.2. A VENDEDORA, por mera liberalidade, poderá concordar em receber o valor da diferença
não financiada mediante a contratação de confissão de dívida firmada com força de título executivo
extrajudicial, acompanhada de notas promissórias representativas das parcelas devidas, emitidas em
caráter "pro soluto", garantidos por uma das modalidades a seguir indicadas:
a) 02 (dois) fiadores, residentes nesta comarca, proprietários de imóveis localizados na mesma
localidade, livres, desembaraçados e penhoráveis, com renda mensal equivalente a, no
mínimo, ao dobro do valor do débito, com capacidade financeira adequada, a critério da
VENDEDORA, a qual avalizará os títulos representativos do remanescente da dívida,
comprometendo-se os avalistas e seus cônjuges, se houver, a assinar mencionada confissão
de dívida, na qualidade de fiadores, solidariamente responsáveis pelas obrigações
contratuais;
b) fiança bancária de instituição financeira aceita pela VENDEDORA, fiança esta que garanta a
dívida e seus acessórios pelo período da liquidação plena da confissão firmada pelo
COMPRADOR.
17.3. Na confissão de dívida acima mencionada, para efeitos de aplicação e cobrança da correção
monetária mensal, valerá como termo inicial a data do presente compromisso de venda e compra.
18. DA POSSE
18.1. O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma, objeto deste contrato, no estado
em que se encontra, desde que esteja em dia com todas as suas obrigações, observada as demais
condições abaixo mencionadas.
18.2. O COMPRADOR somente será imitido na posse de sua unidade autônoma, com o recebimento
das respectivas chaves, desde que preencha os requisitos abaixo:
a) esteja em dia com o cumprimento de todas as obrigações decorrentes deste instrumento;
b) tenha formalizado junto à instituição financeira o contrato de financiamento imobiliário;
c) formalize junto à VENDEDORA a alienação fiduciária do imóvel objeto deste contrato, na
d) hipótese de pagamento do saldo devedor com recursos próprios;
e) assine o respectivo termo de vistoria e de recebimento de chaves.
18.3
O COMPRADOR tem ciência e anui desde já que a VENDEDORA exercerá, na forma da
lei, o direito de retenção da unidade autônoma e do terreno, até que sejam liquidados os débitos.
12
18.4
Ainda que não queira ou não possa receber as chaves, o COMPRADOR será o único e
exclusivo responsável pelas despesas do condomínio de utilização, a partir da data de
celebração deste instrumento.
18.5 Se o COMPRADOR, por qualquer meio ou forma, ocupar o imóvel, objeto deste contrato,
sem ter previamente cumprido todas suas obrigações, cometerá infração ao disposto no art. 52 da
Lei n9 4.591/64, sendo considerado assim, esbulhador, e nesta hipótese, fica assegurado à
VENDEDORA, o exercício dos direitos ali previstos, através das medidas legais e judiciais, sendo
que essa ocupação indevida ensejará, inclusive, sua reintegração da posse.
18.6 Ocorrendo tal hipótese, o COMPRADOR será obrigado a pagar multa diária no valor
estipulado, desde já, neste contrato na cláusula 11.4.
19. Disposições Gerais
19.1. Sem prejuízo do disposto na cláusula seguinte, pelo prazo de 36 (trinta e seis meses) da
entrega das obras, a PROMITENTE VENDEDORA poderá manter junto à portaria principal uma
placa artística para a perpetuação da realização do empreendimento, cuja área não poderá ser
superior a dois metros quadrados, não implicando em qualquer ônus à mesma.
19.2. Até a venda de todos os apartamentos, a PROMITENTE VENDEDORA poderá manter no
Edifício, corretores e material de trabalho, afixando cartazes, faixas, bandeiras, inclusive plantão de
vendas.
19.3. A PROMITENTE VENDEDORA declara não possuir débitos com a Previdência Social e
Receita Federal.
19.4. A PROMITENTE VENDEDORA declara expressamente que estará obrigada ao pagamento
da contribuição societária, nas mesmas condições que qualquer proprietário, porém, referida
contribuição só será devida sobre os imóveis efetivamente colocados à venda e ainda não
comercializados por ocasião da cobrança da contribuição.
19.5. O projeto arquitetônico, inclusive fachada, cores, etc, poderá sofrer modificações durante o
andamento de sua execução, conforme os PROMETENTE VENDEDORA acharem necessário,
desde que não haja risco em sua estrutura.
19.6. As vagas nas garagens não estão pré-estabelecidas para cada unidade de apartamento,
podendo ser alterada tal distribuição e tamanho, devido a diversos fatores como dificuldade de
circulação, necessidade de pilares em determinados locais da garagem, entre outros. Fica
estabelecido que a PROMITENTE VENDEDORA, poderá a qualquer momento mudar as
posições e numerações das vagas, conforme julgue necessário.
19.7. A execução de determinados trabalhos como sanca de gesso, cozinha planejada, instalação de
armários nos sanitários, etc., poderão ser realizados pelo PROMITENTE COMPRADOR,
contudo, será necessário que o mesmo notifique a PROMITENTE VENDEDORA, com
antecedência de 30 (trinta) dias, para obter seu consentimento e não prejudicar o andamento dos
demais serviços no edifício. Não será permitida nenhuma mudança no interior do apartamento que
possa afetar a estrutura do prédio, ou seja, não poderá quebrar nenhuma parede, também não será
permitida nenhuma mudança na fachada do prédio sem a devida autorização e dentro dos critérios
padronizados pelos condôminos.
19.8. O COMPRADOR obriga-se a comunicar à VENDEDORA, mediante carta protocolada,
qualquer mudança do seu endereço residencial e comercial, sob pena de não o fazendo, serem
consideradas válidas quaisquer correspondências, interpelações e notificações enviadas para o
endereço constante neste contrato.
19.9. Em se tratando de mais de um COMPRADOR, as obrigações assumidas neste contrato são
solidárias entre si, e cada um constitui o(s) outro(s) como seu(s) procurador(es), com plenos
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poderes de representação, bastando a notificação, intimação ou citação de um deles para alcançar
o(s) outro(s).
19.10 O COMPRADOR declara:
a) que seu estado civil e dados pessoais são os que constam no Quadro Resumo;
b) que leu e concorda com os termos do Memorial Descritivo, do Memorial de Incorporação, da
Convenção de Condomínio e demais documentos relativos ao Empreendimento;
c) que tem conhecimento que os móveis e utensílios utilizados nas maquetes, folhetos,
decorativos e não integram o presente negócio;
d) que concorda com a permanência de placas e painéis publicitários da VENDEDORA ou de
seus prepostos, a título gratuito, bem como de uma equipe de vendas nos locais por ela
indicados, mesmo que instalados nas áreas comuns do condomínio, pelo período necessário à
comercialização de todas as unidades que compõem o Empreendimento, bem como com a
utilização da imagem do Empreendimento pela VENDEDORA mesmo depois de concluído;
e) que todos os capítulos do presente contrato foram devidamente explicados, e que lhe foi
concedida antecedência para leitura, não lhe restando qualquer dúvida quanto ao que foi aqui
pactuado;
19.11 O presente contrato consolida o entendimento das partes e se sobrepõe a quaisquer tratativas
feitas anteriormente entre o COMPRADOR e a VENDEDORA ou seus prepostos. A eventual
declaração de ineficácia de qualquer cláusula deste contrato não prejudicará as demais,
substituindo-se aquela por outra que conduza as partes ao mesmo resultado econômico ou
jurídico almejado.
19.12 Ressalvadas as hipóteses de rescisão expressamente previstas, este contrato é pactuado em
caráter irrevogável e irretratável, sem possibilidade de arrependimento, obrigando as partes e
sucessores a qualquer título.
19.13 Aplicam-se ao presente contrato, no que couber, as normas gerais do SFI - Sistema de
Financiamento Imobiliário (Lei n.9 9.514/97).
19.14 A VENDEDORA declara ser empresa comercializadora de imóveis e que o imóvel, ora
compromissado, não integra o seu ativo permanente, razão pela qual está dispensada de apresentar
fotocópia autenticada da CND-INSS e da Certidão de Quitação de Tributos Federais.
19.15 De acordo com a Instrução Normativa SRF n9 576, de l9 de dezembro de 2005 da Secretaria
da Receita Federal do Ministério da Fazenda, a VENDEDORA informa que é obrigada a entregar
Declaração de Informação sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), onde os valores e dados
contratuais exatamente expressos neste instrumento serão declarados ao Órgão Publico.
19.16 Serão de responsabilidade do COMPRADOR todas as despesas decorrentes deste contrato e
do contrato de financiamento a ser firmado junto a instituição financeira, tais como, mas a tanto não
limitadas: despesas de cadastro, despesas com cobrança bancária, incluindo a emissão e o envio do
boleto de cobrança; despesas com empresa responsável pelo encaminhamento do processo de
financiamento junto à instituição financeira; recolhimento do ITBI e outros tributos devidos à
municipalidade; recolhimento dos emolumentos cartorários devidos pela lavratura da procuração e
o registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis; despesas com as taxas
de condomínio, despesas com seguros (de morte, invalidez permanente, danos físicos no imóvel e
de entrega da obra), imposto predial e outras taxas cobradas pelas instituições financeiras,
eventualmente incidentes sobre o contrato e o valor do financiamento pleiteado pelo
COMPRADOR, mesmo se cobradas diretamente da VENDEDORA, sendo que todas as referidas
despesas foram explicadas e estimadas nesta data para o COMPRADOR, os quais declaram
expressamente estar de acordo e se obrigam a pagá-las nos termos aqui previstos.
19.17 O COMPRADOR fica ciente que, nos primeiros anos da edificação, é comum a ocorrência
de pequenas fissuras nos revestimentos das paredes, principalmente em locais de muito trânsito,
terrenos de esquina e próximo a lombadas, no entanto, tais fissuras são consideradas normais, não
caracterizando um problema estrutural, pois, ocorrem devido à acomodações da estrutura ou
retrações do reboco, devendo ser reparadas pelo proprietário.
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19.18 Fica eleito a Câmera Arbitral de Bragança Paulista para dirimir qualquer duvidas, clausulas
omissas e execução deste contrato. Caso isso não seja permitido, ficam as partes cientes de que o
foro competente para julgar as causas baseadas no presente contrato é, na forma da lei, o da
Comarca da situação do imóvel, ou seja, o de Bragança Paulista, com renúncia expressa de
qualquer outro por mais privilegiado que possa ser.
Por estarem de pleno acordo, as partes firmam o presente instrumento em 02 (duas) vias de
igual teor.
Bragança Paulista,
de
de 20
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PROMITENTE VENDEDORA:
_________________________________________________________________________
ZIVA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, inscrita no
CNPJ/MF número 13.500.401.0001/52,
PROMISSÁRIO(s) COMPRADOR(es):
_______________________________
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CPF:
CPF:
TESTEMUNHAS:
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CPF:
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CPF:
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