INFLUÊ NCIA DO PROGRAMA NA
ATIVIDADE DO TABELIÃO DE
NOTAS
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- TOTAL DE RECURSOS FEDERAIS ENVOLVIDOS: BATEU O
RECORDE DE R$ 60.000.000.000,00 (SESSENTA BILHÕES DE REAIS),
SENDO R$ 34.000.000.000,00 (TRINTA E QUATRO BILHÕES DE REAIS)
EM SUBSÍDIOS, SENDO SOMENTE EM 2010 DESTINADOS R$
10.000.000.000,00 (DEZ BILHÕES DE REAIS).
- IMÓVEIS ABRANGIDOS PELO PROGRAMA: ATÉ O VALOR DE R$
130.000,00 (CIDADES COM MAIS DE 1.000.000 (UM MILHÃO) DE
HABITANTES.
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- CIDADES ABRANGIDAS NESTE PRIMEIRO MOMENTO: ACIMA DE
100.000 HABITANTES, com TETO LIMITE DE NEGOCIAÇÃO DOS
IMÓVEIS INFERIOR AO VALOR ACIMA, POR REGIÃO.
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- CRÍTICAS: GRATUIDADE – ISENÇÃO TOTAL DE EMOLUMENTOS –
CADÊ A CONTRAPRESTAÇÃO? INCONSTITUCIONALIDADE.
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Da Estrutura e Finalidade do PMCMV
Art. 1o O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV compreende:
I – o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU;
II – o Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR;
III – a autorização para a União transferir recursos ao Fundo de
Arrendamento Residencial - FAR e ao Fundo de Desenvolvimento Social FDS;
IV – a autorização para a União conceder subvenção econômica tendo em
vista a implementação do PMCMV em Municípios com população de até
50.000 (cinquenta mil) habitantes;
V – a autorização para a União participar do Fundo Garantidor da
Habitação Popular - FGHab; e
VI – a autorização para a União conceder subvenção econômica ao Banco
Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social - BNDES.
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Art. 2o O PMCMV tem como finalidade criar
mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de
novas unidades habitacionais pelas famílias com renda
mensal de até 10 (dez) salários mínimos, que residam
em qualquer dos Municípios brasileiros.
Art. 4o O Programa Nacional de Habitação Urbana PNHU tem como objetivo subsidiar a produção e a
aquisição de imóvel para os segmentos populacionais
com renda familiar mensal de até 6 (seis) salários
mínimos.
Art. 11. O Programa Nacional de Habitação Rural PNHR tem como finalidade subsidiar a produção ou a
aquisição de moradia aos agricultores familiares,
definidos nos termos do art. 3o da Lei no 11.326, de 24
de julho de 2006, e trabalhadores rurais.
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DO REGISTRO ELETRÔNICO E DAS CUSTAS E EMOLUMENTOS
Art. 42. As custas e os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo,
averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de habite-se e demais atos referentes à construção de
empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:
I – 90% (noventa por cento) para a construção de unidades habitacionais de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais);
II – 80% (oitenta por cento) para a construção de unidades habitacionais de R$ 60.000,01 (sessenta mil reais e um centavo) a R$
80.000,00 (oitenta mil reais); e
III – 75% (setenta e cinco por cento) para a construção de unidades habitacionais de R$ 80.000,01 (oitenta mil reais e um centavo) a R$
130.000,00 (cento e trinta mil reais).
Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública,
quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes
garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido
ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários
mínimos.
Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do
PMCMV, serão reduzidos em:
I – 80% (oitenta por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a
beneficiário com renda familiar mensal superior a 6 (seis) e até 10 (dez) salários
mínimos; e
II – 90% (noventa por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a
beneficiário com renda familiar mensal superior a 3 (três) e igual ou inferior a 6 (seis)
salários mínimos.
Art. 44. Os cartórios que não cumprirem o disposto nos arts. 42 e 43 ficarão sujeitos à
multa no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), bem como a outras sanções
previstas na Lei no 8.935, de 18 de novembro de 1994.
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A prerrogativa de utilização do instrumento particular existe no
âmbito do SFH e do SFI e, ainda, na hipótese do art. 108 CCB, não
atingido o valor de 30 salários mínimos. Não se enquadrando em
nenhuma daquelas hipóteses, necessária a escritura pública.
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De início, pode ser observado que, de fato, a regra geral é a
exigência de instrumento público nas transações reais imobiliárias.
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Neste sentido, dispõe o artigo 108 do Código Civil em vigor,
“verbis:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
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Quando ausentes qualquer destas hipóteses excepcionais, incide a regra
geral e o instrumento público torna-se essencial em tais transações reais
imobiliárias.
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Não é o que se dá, contudo, quando cidadãos adquirem imóveis mediante
financiamentos de cunho social, tal qual previsto no artigo 61, § 5°, da Lei
nº 4.380/64, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação.
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Tal dispositivo normativo admite a contratação mediante instrumento
particular, ficando dispensada a escritura pública nestas transações
relativas ao já mencionado SFH.
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Mas tal liberalidade (dispensa da escritura pública) só deve ocorrer
quando os recursos provenientes do SFH se destinem à aquisição de
imóvel pelo particular, ou também cabe nos casos em que se dá o
percurso inverso, ou seja, o consumidor inadimplente desiste do negócio
e realiza dação em pagamento em prol do seu credor, o agente
financiador?
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Neste último caso, no qual o interesse social na aquisição do bem se encontra ausente, também é
aplicável a benesse prevista no artigo 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, e, “ipso facto”, se prescinde do
instrumento público?
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A resposta só pode ser negativa.
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Tal conclusão decorre, “ab initio”, da análise do conteúdo do já referido artigo 61, § 5º, da Lei nº 4.380,
de 21 de agosto de 1964, com a redação dada pela Lei n° 5.049/66, senão vejamos:
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"§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema
Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser
celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as
disposições do art. 134, II, do Código Civil (de 1916), atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os
fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citadas até a data da publicação desta
Lei.
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Nota-se, assim, ser incontestável que, nas transações relativas ao SFH, em regra revestidas de interesse
social, a escritura pública fica dispensada.
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De fato, “ex vi” da primeira parte do artigo 9° da Lei nº 4.380/64, as transações típicas do sistema
financeiro da habitação têm nítido caráter social, o que justifica a menor onerosidade consistente na
dispensa da escritura pública prevista no artigo 61, § 5º, da mesma lei.
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102. Somente serão admitidos a registro:
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a) (...)
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b) escritos particulares autorizados em lei,
assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas
reconhecidas, dispensado o reconhecimento de firma
quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação
(SFH);
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Tem sido grande a adesão da população de baixa renda ao programa
Minha Casa Minha Vida, já que os juros de 12% ao ano tradicionalmente
praticados nos financiamentos de imóveis caíram para 4,5% ao ano.
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HOUVE, NA LEI, PREVISÃO DE REDUÇÃO OU ISENÇÃO DE
EMOLUMENTOS, PORÉM NÃO HOUVE PREVISÃO DE REDUÇÃO
OU ISENÇÃO DE CUSTAS COM TAXAS BANCÁRIAS.
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1º - O consumidor é informado de que terá que pagar uma taxa de
entrevista que varia de R$ 500,00 a R$ 700,00 para avaliação de crédito –
um verdadeiro roubo, pois, afinal, as únicas coisas que se verificam são a
renda, e se existem restrições ao nome do cliente.
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+ TARIFA DE CADASTRO: R$ 27,00 a R$ 28,50 (TARIFA DE SERVIÇOS
BANCÁRIOS)
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2º - Mas há uma alternativa: os funcionários da CEF informam ao
consumidor de que, caso ele contrate um seguro de vida (R$ 305,00 à
vista), fica isento dessa taxa de averiguação de crédito.
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3º - A CEF obriga o consumidor a abrir uma conta corrente com limite de
cheque especial (cobrando tarifa de manutenção mensal), para que as
prestações do financiamento do imóvel sejam debitadas mensalmente. A
tarifa, no caso de nossa consumidora foi de R$ 9,80 por mês ainda que
não use o Especial. Ao final de 300 meses, essa tarifa representa R$
2.940,00 (isso, caso as tarifas bancárias não sofram reajustes).
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4º A CEF obriga ainda o consumidor a adquirir um cartão de crédito, pelo
qual também pagará anuidade.
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5º - TARIFA DO CONTRATO – NÃO DIVULGADO
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Dessa forma, a Caixa Econômica Federal está tomando dinheiro da
população de forma totalmente ilegal, desrespeitando a Constituição
Federal e também o código de Defesa do Consumidor.
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1- DA EXCEPCIONALIDADE DA NORMA E
DA INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA.
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A Lei nº 11.977/09 dispõe sobre um Programa
Habitacional específico do Governo Federal,
intitulado “Minha Casa Minha Vida” (PMCMV).
No que se refere ao sistema notarial e de registro,
notadamente às reduções de emolumentos, nos
termos dos artigos 42 e 43, tem-se nitidamente que
são normas de caráter excepcional, o que impõe
sua interpretação restritiva, sob pena de
desvirtuamento de seu escopo.
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Dispõe o artigo 43:
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“Art. 46. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a
escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação
de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos
relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado
pelo beneficiário com renda familiar mensal até três salários
mínimos.
Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput,
no âmbito do PMCMV, serão reduzidas em:
I - oitenta por cento, quando os imóveis residenciais forem
destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a
seis e até dez salários mínimos; e
II - noventa por cento, quando os imóveis residenciais forem
destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a
três e igual ou inferior a seis salários mínimos.”
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A redução dos emolumentos para o beneficiário adquirente
deve ser aplicada desde que cumpridos os seguintes
requisitos:
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Comprovação de enquadramento na faixa de renda familiar
correspondente ao desconto requerido;
Aquisição de unidades do âmbito do PMCMV, ou seja,
unidades exclusivamente residenciais, exclusivamente para
unidades novas, e ainda não ocupadas, e exclusivamente
para unidades de valor máximo de R$ 130.000,00.
Exclusivamente para pessoas físicas;
Exclusivamente para a primeira aquisição de unidade
residencial, e para a primeira alienação do imóvel após o
habite-se;
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Todos os descontos previstos na Medida
Provisória Lei 11.977/09 para o adquirente pessoa
física deverão ser limitados ao âmbito do
PMCMV, conforme expressamente previsto no
artigo 43 caput e parágrafo único. No caput há a
inequívoca referência ao beneficiário, que outro
não pode ser senão o beneficiário do PMCMV, o
mesmo beneficiário referido no artigo 3º; §1º do
art. 6º; §1º do art. 13 e art. 19. Em suma, conforme
interpretação sistemática da norma, não há vários
beneficiários, mas apenas um único beneficiário
previsto em toda Medida ProvisóriaLei, qual seja,
o beneficiário do PMCMV.
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co-propriedade: será permitido enquadramento como beneficiário para o coproprietário de unidade habitacional, desde que sua cota não seja superior a 40%;
usufruto: ao usufrutuário será permitido o enquadramento como beneficiário do
PMCMV, não sendo permitido o enquadramento do nu-proprietário;
enquadramento de vagas de garagem: admitida a compra de vaga de garagem
autônoma (matrícula própria), no âmbito do PMCMV, desde que seja efetivada em
conjunto e acessória acom o apartamento unidade habitacional e que a soma dos
valores do apartamento e da(s) vaga(s) não superem os limites do PMCMV,
devendo ambas (unidade habitacional e vaga de garagem) pertencerem ao mesmo
condomínio residencial;
enquadramento da compra de lote e construção: é admitida, no âmbito do
PMCMV, a operação de compra de lote, desde que esteja atrelada e feita
concomitantemente ao financiamento para a construção de edificação residencial,
cujos projeto e alvará e demais licenças para a construção, deverão estar
mencionados no contrato respectivo. Não admitir-se-á, no âmbito do PMCMV, a
compra exclusiva de lote, nem com expressa promessa de construção futura.
Observar-se-ãoá os limites do PMCMV, quanto ao valor do imóvel e renda
familiar,, devendo o agente financeiro informar qual o valor estimado para o
imóvel, quando pronto, para efeito de enquadramento, sob sua exclusiva
responsabilidade, englobando valores do lote e da construção terminada;
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SE NÃO SALVARMOS O NOTARIADO,
NINGUÉM O SALVARÁ!
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OBRIGADO!