6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo
Sinduscon SP
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR
5 Novembro 2013
1. Base Conceitual, Jurídica e Normativa
Conteúdos
2. Passo a passo da aplicação
3. Exemplo de aplicação
1. Base Conceitual, Jurídica e Normativa
Conteúdos
2. Passo a passo da aplicação
3. Exemplo de aplicação
Imóvel cedente
Por restrições impostas a seu
imóvel pela legislação de uso e
ocupação do solo em função do
interesse de preservação
cultural ou ambiental, o
proprietário pode transferir o
potencial construtivo para
outro imóvel
Imóvel receptor
Estatuto da Cidade
Lei n˚ 10.257/01
 Pode ser utilizada para implantação de
equipamentos urbanos e comunitários,
preservação de imóveis de interesse cultural
e ambiental e servir a programas
habitacionais de interesse social.
 Prevê a possibilidade de doação ao Poder
Público conforme as finalidades previstas.
 Deve ser regulamentada por lei específica.
 Incorpora o conceito
Estatuto da Cidade.
Plano Diretor
Estratégico
Lei n° 13.430/02
e
Zoneamento
Lei n° 13.885/04
estabelecido
no
 Define os imóveis que podem transferir e o
potencial passível de transferência.
 Define os imóveis que podem receber e o
limite a ser recebido por transferência.
 Prevê a possibilidade de utilizar a doação de
imóveis para fins de regularização fundiária
em Paraisópolis.
 Define equação de transferência.
 Define o conceito de ZEPEC e as categorias
BIR, AUE e APP.
Bens Imóveis Representativos (BIR)
Imóveis ou conjuntos de imóveis de caráter
histórico ou de excepcional valor artístico,
cultural ou paisagístico, inclusive os que
tenham valor referencial para a comunidade
Tipos de ZEPEC
Art. 116 Lei 13.885/04
Áreas de Urbanização Especial (AUE)
Conjuntos urbanos com características
homogêneas de traçado viário, vegetação e
índices urbanísticos, que constituem formas
de urbanização de determinada época, que
devem ser preservados por suas qualidades
ambientais
Tipos de ZEPEC
Art. 116 Lei 13.885/04
Áreas de Proteção Paisagística (APP)
Sítios e logradouros com características
ambientais, naturais ou antrópicas, tais
como: parques, jardins, praças,
monumentos, viadutos, pontes, passarelas e
formações naturais significativas, entre
outras.
Tipos de ZEPEC
Art. 116 Lei 13.885/04
 os imóveis enquadrados como ZEPEC, poderão transferir a
diferença entre o Potencial Construtivo Utilizado existente e
o Potencial Construtivo Máximo;
 os imóveis enquadrados como ZEPEC, incluídos na Operação
Urbana Centro podem transferir potencial construtivo na
forma definida na Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997;
Quanto pode ser
transferido (potencial
construtivo virtual)
 os imóveis doados para o Município para fins de HIS
localizados nas ZEIS poderão transferir o correspondente ao
valor do imóvel;
 os imóveis, lotes ou glebas localizados na Macrozona de
Proteção Ambiental, em ZEPAG e em propriedade particular
enquadrada no Sistema de Áreas Verdes do Município
poderão transferir de forma gradativa o Potencial Construtivo
Virtual, de acordo com critérios, prazos e condições definidas
em lei;
 os imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas aluviais dos
parques lineares poderão transferir potencial construtivo
para as faixas de até 200 metros localizadas no interior dos
mesmos parques lineares, de acordo com o que dispuser lei
específica.
Art. 219 Lei 13.430/02
 Regra para doação de imóvel sem edificação:
PCdpt = Atd x CAd x Fi
onde:
PCdpt = potencial construtivo do imóvel doado passível de
transferência.
Quanto pode ser
transferido (potencial
construtivo virtual)
ATd = área do terreno do imóvel doado.
CAd = coeficiente de aproveitamento básico do imóvel doado.
Fi = fator de incentivo à doação fixado em 1,3.
 Regra para doação de imóvel sem edificação:
PCdpt = ACd x Fi
onde:
ACd = área construída do imóvel, conforme consta no
documento de cobrança do IPTU do Município.
Art. 26 Lei 13.885/04
Operação Urbana Centro
 Imóveis tombados com CA efetivo ≤ 7,5: transfere a
diferença entre o potencial do lote e o máximo de 12.
Quanto pode ser
transferido (potencial  Imóveis com CA efetivo ≥ 7,5 (ACUMULATIVO):
construtivo virtual)
a) Até CA efetivo ≤ 12: 60% ou 0,6 x (12At)
b) CA efetivo entre 12 e 15: 40% ou 0,4 x (15At – 12At)
c) CA > 15: 20% ou 0,2 x (Ac - 15At)
Art. 7 Lei 12.349/97
Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt
Onde:
Equação da
transferência
(para todos os casos)
Acr = Área construída equivalente a ser recebida.
Vtc = Valor do m² de terreno cedente, determinado na PGV.
Vtr = Valor do m² de terreno receptor determinado na PGV.
CAr = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno
receptor.
CAc = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno
cedente.
PCpt = Potencial construtivo do terreno cedente passível de
transferência para o terreno receptor.
Art. 26 Lei 13.885/04
Potencial construtivo
derivado do CA básico
Quanto pode ser
recebido por
transferência:
até 50% do potencial
construtivo derivado
do CA básico
Potencial construtivo
recebido por transferência:
50% do CA básico, devendo
abater do estoque do
distrito
Potencial construtivo
adicional a ser obtido por
meio de outorga onerosa
Art. 220 Lei 13.430/02
Onde pode ser
recebido por
transferência:
faixa ao longo da rede
de transporte público
de alta capacidade no
território da
Macrozona de
Estruturação e
Qualificação Urbana,
excluindo áreas de
Operação Urbana
Art. 220 Lei 13.430/02
1. Base Conceitual, Jurídica e Normativa
Conteúdos
2. Passo a passo da aplicação
3. Exemplo de aplicação
Passo a passo
1.
Interessado: solicita Declaração de Potencial
Construtivo Passível de Transferência.
2.
DEUSO: analisa solicitação e emite declaração (3
vias: interessado, PA e livro de controle interno).
3.
DOM: publicação da declaração (interessado recebe
1 via).
4.
Interessado: solicita transferência (dados do
cedente, com cópia da Declaração + dados do
receptor).
5.
DEUSO: analisa solicitação, reserva estoque e emite
comunique-se para registro em cartório.
6.
Interessado: apresenta registro na matrícula +
declaração original e recebe certidão de
transferência (3 vias).
7.
DEUSO: emite nova declaração do saldo do potencial
construtivo transferível restante, se necessário.
8.
DOM: publicação da certidão (e da declaração, se for
o caso).
1. Base Conceitual, Jurídica e Normativa
Conteúdos
2. Passo a passo da aplicação
3. Exemplo de aplicação
Tipo: ZEPEC/BIR
Área do terreno = 1.296,00m²
Área construída = 440,00m²
Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5)
Valor m² PGV: R$ 2.400,00
Dados do cedente
Tipo: ZEPEC/BIR
Área do terreno = 1.296,00m²
Área construída = 440,00m²
Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5)
Valor m² PGV: R$ 2.400,00
Dados do cedente
Potencial construtivo transferível:
(At x CA max )– Ac existente
[ (1.296 * 2,5) – 440 ] = 2.800m²
Potencial construtivo
passível de
transferência
Área do terreno = 4.110,00 m²
Zona: ZM2 (CA básico = 1 | CA máximo = 2)
Valor m² terreno: R$ 1.000,00
Potencial construtivo máximo: 8.220,00
Potencial construtivo máximo passível de recepção por
transferência:
50% do potencial derivado do CA básico = 2.055,00m²
Dados do receptor
Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt
2.055,00 = [ (2.400,00/1000,00) x (1x1) x PCpt ]
2.055,00 = 2,4 PCpt
PCpt= 856,25m² (Equivalente à 2.055,00m²)
Aplicação fórmula da
transferência
Declaração de potencial passível de transferência 01:
Potencial transferível de 2.800m²
Certidão de transferência:
receptor recebe 856,25m² do cedente
Saldo do cedente: 2.800 – 856,25 = 1.943,75m²
Declaração de potencial passível de transferência 02:
Potencial transferível de 1.943,75m²
Combinação Transferência com Outorga
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Sinduscon SP
5 Novembro 2013
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano -SMDU
Departamento Uso do Solo – DEUSO