6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo
Sinduscon SP
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
5 Novembro 2013
1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
Conteúdos
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
Conteúdos
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Ações públicas e coletivas
proporcionam a valorização dos
imóveis
$
Propriedade isolada
É legítimo que o Poder Público
Municipal recupere esta
valorização à coletividade
$
Esquema básico de funcionamento
O Plano Diretor define normas de
quanto, onde e como se pode
construir numa determinada zona
O Plano Diretor também pode estabelecer um
excedente de potencial construtivo ou a possibilidade
de alteração do uso, desde que seja paga uma
contrapartida pelo empreendedor
Os recursos das contrapartidas são destinados a um
fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano,
que são aplicados em melhoria de espaços públicos e
provisão de habitação de interesse social, por exemplo.
Fonte: França, E. (coord.), 2000, p. 180
1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
Conteúdos
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
 Plano Diretor é o instrumento básico do
desenvolvimento e expansão urbana.
Constituição Federal
 A propriedade deve cumprir sua função
social conforme disposto no Plano Diretor.
 Plano Diretor é lei.
 Poder Público deve recuperar à coletividade
a valorização imobiliária gerada pelo
processo de urbanização.
Estatuto da Cidade
Lei no. 10.257/01
 Define o conceito de outorga onerosa como
sendo a possibilidade de edificar acima do
coeficiente de aproveitamento básico
mediante contrapartida a ser paga pelo
beneficiário.
 Deve estar prevista no Plano Diretor.
 Plano Diretor e/ou lei específica deve
estabelecer fórmula de cálculo da
contrapartida, casos de isenção, limites
máximos e destinação obrigatória para
investimentos em melhorias urbanas
(recursos obtidos com a outorga não podem
ser utilizados com custeio).
 Incorpora o conceito
Estatuto da Cidade.
Plano Diretor
Estratégico
Lei n° 13.430/02
e
Zoneamento
Lei n° 13.885/04
estabelecido
no
 Define dois mecanismos de controle dos
limites máximos de adensamento:
 no
lote,
pelo
Coeficiente
Aproveitamento Máximo;
de
 na zona ou distrito, pelo Estoque de
Potencial Construtivo Adicional (por usos
e por distritos).
 Define
fórmula
contrapartida.
de
cobrança
da
 Prevê a destinação dos recursos obtidos
para o FUNDURB.
Incidência da outorga
(território da
Macrozona de
Estruturação e
Qualificação Urbana)
Incidência da Outorga Onerosa
CA
Macrozona de estruturação e qualificação
urbana
ZER-1: zona exclusivamente residencial
ZER-2: zona exclusivamente residencial
ZER-3: zona exclusivamente residencial
ZPI: zona predominantemente industrial
ZM-1: zona mista
ZM-2: zona mista
ZM-3a: zona mista
ZM-3b: zona mista
ZCPa: zona centralidade polar
ZCPb: zona centralidade polar
ZCLa: zona centralidade linear
ZCLb: zona centralidade linear
ZCLz-I: zona centralidade linear
ZCLz-II: zona centralidade linear
ZTLz-I: zona centralidade linear
ZTLz-II: zona centralidade linear
ZOE: zona de ocupação especial
DENSIDADE MÍN BÁSICO MÁX
Baixa
Media
Alta
Baixa
Media
Alta
Alta
Alta
Alta
Alta
Alta
Baixa
Baixa
Baixa
Baixa
-
0,05
0,05
0,05
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,05
0,05
0,05
0,05
-
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
1
1
1
-
1
1
1
1,5
1
2
2,5
2,5
2,5
4
2,5
4
1
1
1
1
-
Incidência da Outorga Onerosa
Potencial construtivo adicional (incidência da
Outorga Onerosa do Direito de Construir)
Potencial construtivo resultante do
coeficiente de aproveitamento básico
Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]
Fórmula de cálculo da
contrapartida
Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área
construída adicional
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.
Estoques de potencial adicional de construção
Estoques de potencial adicional de construção
Estoque não residencial: 2.850.000 m² (29%)
Estoque residencial: 6.919.000 m² (71%)
Fator de Planejamento
Fator de Planejamento
Fp não residencial
Fp residencial
Fator Social
1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
Conteúdos
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Localização hipotética
SUBPREFEITURA: IPIRANGA
ZONA: ZCPb-01
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%
GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE
LARGURA DA VIA: 12m
USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v
Localização hipotética
SUBPREFEITURA: IPIRANGA
ZONA: ZCPb-01
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%
GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE
LARGURA DA VIA: 12m
USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v
Dados para cálculo
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL
ÁREA DO TERRENO: 1.000m²
CA BÁSICO: 2
CA MÁXIMO: 4
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO MÁXIMO: 1.000 x 4 = 4.000m²
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL: { 1.000 x (4 - 2) } = 2.000m²
FATOR DE PLANEJAMENTO
DISTRITO IPIRANGA: Fp Res = 0,70
FATOR SOCIAL
Fs = 1,0 P/ USO HABITAÇÃO com área maior que 70m²
VALOR VENAL PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV)
Valor da face da quadra: R$ 250,00/m²
Dados para cálculo
Cálculo da Contrapartida
Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]
Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico
APLICAÇÃO
Ct = 0,70 x 1,00 x (250 / 2) = R$ 87,50 / m²
CONTRAPARTIDA
Potencial adicional de construção x Ct = 2.000 x 87,50 = R$ 175.000,00
1. Base Conceitual
2. Base Jurídica e Normativa
Conteúdos
3. Exemplo de aplicação
4. Macroprocesso de aplicação
Macroprocesso de aplicação OODC
APRESENTAÇÃO
PROJETO
SEL ou
Subprefeituras
RESERVA
ESTOQUE
SMDU/DEUSO
BAIXA NO
ESTOQUE
ALVARÁ DE
APROV. (OBRA)
PAGAMENTO
EMISSÃO DA
GUIA DE PGTO
SMDU/DEUSO
SEL ou
Subprefeituras
SF
SEL ou
Subprefeituras
CERTIFICAÇÃO
DA QUITAÇÃO
FUNDURB
SF
SMDU + SF
Site :
http://www.prefeitura.sp.gov.
br/cidade/secretarias/desen
volvimento_urbano
6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo
Sinduscon SP
5 Novembro 2013
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano -SMDU
Departamento Uso do Solo – DEUSO