6. DESENVOLVIMENTO E GESTÃO URBANA
INSTRUMENTOS PARA DOSAR O CRESCIMENTO DA
CIDADE
A outorga onerosa
As operações urbanas
As concessões urbanísticas
Cobrar por direitos que excedem a Lei de zoneamento e de
uso e ocupação do solo.
Angariar recursos para melhorias viárias, drenagem,
urbanização de favelas, implantação de parques.
Nos distritos de interesse imobiliário se concentrou
considerável adensamento e, conseqüentemente
congestionamento de trânsito, poluição ambiental e
sonora.
DESENVOLVIMENTO E GESTÃO URBANA
1. Estoques
2. Desenvolvimento Urbano
3. Instrumentos Urbanísticos
4. Transferência do direito de construir
5. Concessão Urbanística
6. Instrumentos indutores do uso social da propriedade
Direito de Preempção
7. Conclusão sobre a Lei PRE
1. Estoques - Limites Para o Adicional de
Aproveitamento Construtivo
Cada distrito tem um limite de potencial construtivo adicional
que os empreendedores podem adquirir do poder público,
mediante pagamento de outorga onerosa ou adoção de
medidas compensatórias que dão direito para aumentar a
área construída, de forma compatível com a capacidade da
infra-estrutura.
Estoque corresponde ao limite de adicional de
aproveitamento construtivo de determinado distrito, sem
ultrapassar a capacidade da infra-estrutura, como o
sistema viário e o transporte coletivo.
Assim, podem ser evitadas situações como a da Vila
Olímpia, em que o exagerado adensamento tornou as
ruas insuficientes.
A SEMPLA traçou cenários de crescimento da cidade no período
2000-2009, estabelecendo os limites, que podem ser revistos e
atualizados, a cada dois anos, a partir da entrada em vigor da Lei
(Quadro 08).
Foram considerados critérios para cada distrito, como:
população mapas, plantas e cartas geográficas, além de
pesquisas relativas à mobilidade da população.
O estoque como limite do potencial construtivo adicional,
se caracteriza como um elemento de controle da
densidade da construção por parcelas do território.
Os estoques de potencial construtivo adicional, a serem
concedidos mediante outorga onerosa foram definidos em 2004
para cada um dos 96 distritos do Município, totalizando:
6,9 milhões de m2 de construção residencial e
2,8 milhões de m2 de construção não residencial.
Estoques
A definição dos estoques por distrito teve por base a
capacidade do sistema viário aliada à política de
desenvolvimento urbano, considerando:
- dados demográficos do ano 2000;
- dados de mobilidade da população do ano de 1997,
provenientes da pesquisa de origem e destino de
viagens realizada pela Companhia do Metro;
- dados anuais sobre a área construída no Município,
constantes do cadastro da Prefeitura para fins fiscais,
referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, nos anos de 1991 e 2000;
- limites distritais, áreas de proteção ambiental, parques,
cidade universitária e outros grandes espaços abertos;
- zonas de uso ZER, ZPI e ZM;
- rede viária estrutural e rede de transporte público coletivo
de massa;
- principais atrações de viagens entre distritos;
- volume de tráfego e capacidade das vias estruturais
na hora de maior demanda;
- existência de transporte coletivo de massa;
- infra-estrutura de água e esgoto.
As Operações Urbanas, têm seus estoques de potencial
construtivo adicional definidos por leis específicas.
Estoques
Nos últimos seis anos a Prefeitura negociou 2,1
milhões de m2 de construção além do permitido sem
os mecanismos de flexibilização.
Os cofres municipais receberam R$ 300 milhões.
Esgotamento do estoque de áreas adicionais de
construção em doze distritos: Morumbi, Vila
Leopoldina, Casa Verde, Butantã,....
2. Desenvolvimento Urbano
Premissas da legislação urbana:
• determinar regras para o uso e a ocupação do solo pelos
empreendedores privados;
• estabelecer políticas de desenvolvimento de acordo com
os objetivos fixados pelo PDE, considerando as carências e
potencialidades de cada região do município.
A Lei dos PREs das Subprefeituras e a Disciplina do
Uso e Ocupação do Solo do Município delimitam as
Áreas de Intervenção Urbana AIUs e criam as regras
para o uso e construção de edificações nesses locais,
por meio dos Projetos Urbanísticos Específicos - PUE
.
Projetos Urbanísticos Específicos
Os Projetos Urbanísticos Específicos - PUE deverão conter:
I. objetivos e diretrizes;
II. a delimitação da área;
III. os instrumentos de política urbana utilizados e suas finalidades;
IV. a definição das áreas passíveis de receber potencial
construtivo adicional e seu limite máximo, seja por outorga
onerosa ou por transferência de outras áreas, respeitado:
o estoque de potencial construtivo do distrito e o Coeficiente de
Aproveitamento Máximo previsto por lei;
V. a definição das obras a serem executadas, as respectivas
finalidades e as áreas necessárias para sua implantação;
VI. a solução habitacional para a população deslocada em função
das obras previstas ou por sua localização em áreas de risco;
VII. o tratamento paisagístico da área envoltória das obras
previstas, respeitando e valorizando o patrimônio cultural e
natural localizado na área.
Os PUEs poderão propor a reconfiguração das quadras e vias,
sem interromper ou diminuir sua capacidade, observados os
requisitos legais correspondentes a essas transformações.
Quando houver sobreposição de dois ou mais tipos de Áreas
de Intervenção Urbana AIU, os PUEs deverão compatibilizar
os objetivos, instrumentos e diretrizes de desenvolvimento
urbano das AIUs, exceto nas Operações Urbanas
Consorciadas, em que prevalecerá o estabelecido na
respectiva lei.
Os PUEs deverão propor índices urbanísticos e padrões de
uso e ocupação do solo para cada AIU, os quais, se
diferentes das zonas de uso contidas no perímetro da AIU,
deverão ser determinados por lei.
As Áreas de Intervenção Urbana AIUs são áreas especiais
que devem receber projetos de desenvolvimento urbano e
onde podem ser utilizados os diferentes instrumentos criados
pelo PDE e pelo Estatuto da Cidade:
I - áreas de Operação Urbana Consorciada;
II - áreas de Projeto Estratégico (Quadro 10 e Mapa 9 do PDE);
III - áreas de implantação de parques lineares;
IV - eixos e pólos de centralidade;
V - áreas para a implantação de rede viária estrutural;
VI - áreas para implantação de rede estrutural de
transporte público coletivo;
VII - áreas envoltórias do Rodoanel Metropolitano Mário
Covas.
A criação de Áreas de Intervenção Urbana dependerá de lei
que disciplinará a aplicação de instrumentos
no âmbito de seus perímetros de abrangência, como
outorga onerosa de potencial construtivo adicional e
transferência do direito de construir segundo índices
estabelecidos para cada uma das áreas determinadas.
Nas Áreas de Intervenção Urbana poderão ser estabelecidos
Coeficientes de Aproveitamento Máximo limitados a 4,0,
bem como o respectivo estoque de potencial,
com base nos estudos técnicos de capacidade de suporte da
infra-estrutura de circulação e nas finalidades da intervenção.
Para a concretização das finalidades estabelecidas para as AIUs
poderão ser desenvolvidas parcerias com demais níveis de
governo e com o setor privado.
Áreas de Intervenção Urbana
para a implantação dos parques lineares
As Áreas de Intervenção Urbana para a implantação dos
parques lineares compreendem o conjunto formado pelas
seguintes áreas:
I. faixa de 15 m ao longo de cada uma das margens dos
cursos d'água e fundos de vale, como área "non aedificandi";
II. a planície aluvial deverá ser delimitada em função das
peculiaridades, das especificidades e dos levantamentos
regionais:
a identificada como inundável nos últimos cinco anos,
as áreas de vegetação significativa ao longo dos fundos de vale
que com a área "non aedificandi" formarão os parques lineares;
III. As áreas contidas na faixa envoltória de até 200 m de
largura, medidos a partir do limite do parque linear referido,
destinadas à implantação de empreendimentos (residenciais
e não residenciais), a serem executados pela iniciativa
privada, com possibilidade de utilização da transferência do
direito de construir originado dos lotes
das áreas destinadas ao parque linear.
A execução de uma Área de Intervenção Urbana Parque Linear
por um empreendedor privado deverá abranger área mínima de
projeto de 5.000m2 com no mínimo 100m de extensão ao
longo dos cursos d'água e fundos de vale.
Quando a planície aluvial não existir, como nos cursos
d'água encaixados, a largura poderá ser definida a partir
da área "non aedificandi".
Nos Parques Lineares situados na Macrozona de Proteção
Ambiental:
I. não se aplica a outorga onerosa do direito de construir;
II. não é área passível a recepção de potencial construtivo
decorrente de transferência.
As áreas verdes decorrentes da implantação de Parque
Linear, passarão a integrar o Sistema de Áreas Verdes
do Município e poderão ser enquadradas como ZEPAM.
Áreas de Intervenção Urbana envoltórias de estações do
sistema de transporte público
Nas Áreas de Intervenção Urbana envoltórias das estações do
sistema de transporte público metroviário ou ferroviário, os
coeficientes de aproveitamento máximo e os estoques de
potencial construtivo por uso serão os estabelecidos com base
em estudos da capacidade de suporte do sistema infra-estrutural
de circulação por tráfego intermunicipal e local.
Nas AIU envoltórias às estações existentes de transporte público,
quando os coeficientes de aproveitamento máximo e os estoques
de potencial construtivo estejam estabelecidos por Lei, é
dispensada a elaboração de PUE para a outorga onerosa de
potencial construtivo adicional ou de alteração de uso.
Prevalece o disposto da lei da Operação Urbana Consorciada,
quando houver sobreposição com AIU.
Áreas de Intervenção Urbana ao longo de trechos
rodoviários
Ao longo do Rodoanel Metropolitano Mario Covas ficam
definidas Áreas de Intervenção Urbana abrangendo:
I - faixas de até 500 m nos trechos da Macrozona de Estruturação
Urbana, incentivando usos como depósitos atacadistas, centrais
de distribuição e transportadoras;
II - faixas de até 300 m nos trechos da Macrozona de Proteção
Ambiental, implantando parques e não permitindo ligações com o
sistema viário do Município, para minimizar os impactos
decorrentes do Rodoanel.
Incluídas nas áreas para a implantação de Rede Viária Estrutural,
a área de Intervenção Urbana para a complementação viária
Itaquera-Guaianases, trecho desativado da linha leste da CPTM,
entre as estações Artur Alvim e Guaianases.
Outras Áreas de Intervenção Urbana
A criação de outras Áreas de Intervenção Urbana dependerá de
lei alterando as características de zoneamento do perímetro:
I. objetivo, finalidade e perímetro de abrangência;
II. a disciplina da aplicação dos instrumentos urbanísticos;
III. a disciplina da aplicação da outorga onerosa de potencial
construtivo adicional;
IV. a aplicação de transferência do direito de construir;
V. coeficiente máximo de aproveitamento 4 vezes a área do lote;
VI. o estoque de potencial construtivo, caso o coeficiente máximo
de aproveitamento seja superior ao do zoneamento previsto para
a área, definido com base nos estudos técnicos de capacidade da
infra-estrutura de circulação e nas finalidades da intervenção;
VII. novas condições de parcelamento, uso e ocupação do solo;
VIII. a possibilidade e a condição de desmembramento e
remembramento, e estímulos a mudanças de uso.
3. Instrumentos urbanísticos
Para o planejamento, controle, gestão e promoção do
desenvolvimento urbano, o Município de São Paulo adota:
instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da
Cidade e diretrizes da Política Nacional do Meio Ambiente:
- Disciplina do parcelamento, uso e da ocupação do solo;
- Gestão orçamentária participativa;
- Planos regionais;
- Planos locais de bairro;
Instrumentos urbanísticos
- Programas e projetos elaborados em nível local;
- Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana – IPTU progressivo no tempo;
- Contribuição de melhoria;
- Incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
- Desapropriação;
- Servidão e limitações administrativas;
- Tombamento e inventários de imóveis, conjuntos
urbanos, sítios urbanos ou rurais, acompanhados da
definição das áreas envoltórias de proteção e
instituição de zonas especiais de interesse social;
- Concessão urbanística;
Instrumentos urbanísticos
- Concessão de direito real de uso;
- Concessão de uso especial para fim de moradia;
- Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
- Consórcio imobiliário;
- Direito de superfície;
- Usucapião especial de imóvel urbano;
- Direito de preempção.
Instrumentos urbanísticos
- Outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
- Transferência do direito de construir;
- Operações urbanas consorciadas;
- Regularização fundiária;
- Assistência técnica e jurídica gratuita para as
comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
- Referendo popular e plebiscito;
- Relatórios de Impacto Ambiental e de Impacto de Vizinhança;
Instrumentos urbanísticos
- Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB;
- Negociação e acordo de convivência;
- Licenciamento ambiental;
- Avaliação dos impactos ambientais;
- Certificação ambiental;
- Termo de Compromisso Ambiental;
- Termo de Ajustamento de Conduta;
- Fundo Especial do Meio Ambiente e Desenvolvimento
Sustentável;
- Plano de Circulação Viária e Transporte;
- Estabelecimento de padrões de qualidade ambiental;
Instrumentos urbanísticos
- Incentivos à produção e instalação de equipamentos e
criação ou absorção de tecnologia, voltados para a
melhoria da qualidade ambiental;
- Criação de espaços territoriais especialmente
protegidos pelo Poder Público Municipal, tais como
áreas de proteção ambiental e reservas ecológicas;
- Sistema Municipal de Informações sobre o Meio
Ambiente;
- Relatório de Qualidade do Meio Ambiente;
- Zoneamento Ambiental.
4. Transferência do direito de construir
O Executivo poderá autorizar o proprietário de imóvel
urbano a exercer em outro local passível de receber o
potencial construtivo, deduzida a área construída utilizada
quando necessário, ou aliená-lo, parcial ou totalmente, para
fins de:
I - implantação de equipamentos urbanos e
comunitários;
II - preservação, quando for considerado de interesse
histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III - servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário
que doar ao Município seu imóvel, ou parte dele.
A Transferência do Direito de Construir, para os fins
previstos no PDE poderá ser exercida:
I. nos imóveis enquadrados como ZEPEC;
II. nos imóveis doados para o Município nas ZEIS para
fins de Habitação de Interesse Social;
III. nos imóveis, lotes ou glebas localizados na
Macrozona de Proteção Ambiental;
IV. nos imóveis de propriedade particular enquadradas
no sistema de áreas verdes no município;
V. nas áreas de ocorrência de vegetação significativa na ZEPAG;
VI. nos imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas
aluvionais dos parques lineares.
O potencial construtivo dos imóveis, lotes ou glebas localizados
nas faixas aluvionais dos parques lineares, poderá ser transferido
para as faixas de até 200 metros no perímetro das AIUs dos
parques lineares.
Quando da solicitação de transferência da certidão para
outro lote, o Executivo:
a) verificará se o lote para o qual se pretende transferir a certidão
localiza-se em áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa e
se há estoque disponível.
Não é possível a transferência para as áreas de Operações
Urbanas e Áreas de Intervenção Urbana;
b) determinará o novo potencial construtivo adicional por meio da
relação entre os valores dos lotes, utilizando os valores que
constam na Planta Genérica de Valores - PGV;
c) poderá expedir nova certidão cancelando a certidão original,
com a anuência do titular desta, realizando os procedimentos
necessários à atualização e ao controle de estoque.
Cálculo da área construída a ser transferida ao
imóvel receptor
A área construída a ser transferida ao imóvel receptor
será calculada pela fórmula (artigo 218 do PDE) :
Acr = (Vtc / CAc) x (CAr / Vtr) x PCpt
Onde:
Acr = Área construída equivalente a ser recebida.
Vtc = Valor do m2 terreno cedente, determinado na PGV.
Vtr = Valor do m2 terreno receptor determinado na PGV.
CAr = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno
receptor.
CAc = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno
cedente.
PCpt = Potencial construtivo do terreno cedente passível
de transferência para o terreno receptor.
Quando tiver que descontar a parcela de área
construída existente no imóvel :
PCpt = (ATc x CAc) – ACh
onde:
ATc = área transferida do terreno cedente.
ACh = área já construída no terreno cedente a ser
descontada do seu potencial construtivo.
Certificado do potencial construtivo transferível, quando houver
interesse da Prefeitura em receber um imóvel em doação:
a) Para os imóveis sem edificação ou que tiverem
coeficiente de aproveitamento inferior ou igual ao básico:
PCdpt = ATd x CAd x Fi
onde:
PCdpt = potencial construtivo do imóvel doado passível de
transferência.
ATd = área do terreno do imóvel doado.
CAd = coeficiente de aproveitamento básico do imóvel doado.
Fi = fator de incentivo à doação fixado em 1,3.
b) Para os imóveis com edificação e que tiverem um
coeficiente de aproveitamento existente maior que o
coeficiente básico:
PCdpt = ACd x Fi
onde:
ACd = área construída do imóvel, conforme consta no
documento de cobrança do IPTU do Município.
Transferência do direito de construir
A transferência de potencial construtivo deverá atender
às seguintes disposições:
I. o potencial construtivo transferível poderá ser
negociado, no todo ou em parte, para um ou mais lotes;
II. o potencial construtivo transferido fica vinculado ao
imóvel receptor, não sendo admitida nova transferência.
O controle de transferência de potencial construtivo
será exercido e fiscalizado pela Secretaria Municipal de
Planejamento Urbano - SEMPLA que manterá registro
de todas as transferências e que expedirá, mediante
requerimento:
I. declaração de potencial construtivo transferível ao
proprietário do imóvel enquadrado como ZEPEC;
II. certidão de potencial construtivo transferido, ao
proprietário do imóvel receptor.
Para a expedição da certidão de potencial construtivo
transferido, deverá ser apresentado instrumento público de
cessão do potencial construtivo transferível, averbado no
Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula
correspondente ao imóvel enquadrado como ZEPEC.
Nos pedidos de aprovação de projeto de edificação que
utilizem área transferida, deverá ser apresentada
certidão de potencial construtivo transferido.
Os casos que não se enquadrem nos termos da Lei,
referentes à aplicação da transferência de potencial
construtivo, serão decididos pela Câmara Técnica de
Legislação Urbanística - CTLU.
A aplicação do instrumento definido seguirá as
seguintes determinações:
I - os imóveis enquadrados como ZEPEC, poderão
transferir a diferença entre o Potencial Construtivo
Utilizado existente e o Potencial Construtivo Máximo;
II - os imóveis enquadrados como ZEPEC, incluídos na
Operação Urbana Centro podem transferir potencial
construtivo na forma definida na Lei;
III - os imóveis doados para o Município para fins de
HIS localizados nas ZEIS poderão transferir o
correspondente ao valor do imóvel;
IV - os imóveis, lotes ou glebas localizados na
Macrozona de Proteção Ambiental, em ZEPAG e em
propriedade particular enquadrada no Sistema de
Áreas Verdes do Município poderão transferir de forma
gradativa o Potencial Construtivo Virtual, de acordo
com critérios, prazos e condições definidas em Lei;
V - os imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas
aluviais dos parques lineares poderão transferir
potencial construtivo para as faixas de até 200 m ao
longo parques lineares, de acordo com o que dispuser
lei específica.
Transferência do direito de construir
São passíveis de receber o potencial construtivo
os lotes em que o Coeficiente Básico pode ser ultrapassado,
situados nas Áreas dos Projetos Estratégicos em faixas de até
300 m ao longo dos eixos de transporte público de massa e
os lotes situados na área definida por circunferências com raio
de até 600 m, tendo como centro as estações de transporte
metroviário ou ferroviário excluídas as áreas de Operações
Urbanas Consorciadas.
O potencial construtivo máximo acumulável por transferência de
outros imóveis fica limitado a 50% do potencial construtivo
definido pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico do imóvel
receptor, exceto para as transferências originadas na Operação
Urbana Centro.
Lei específica poderá determinar novas áreas para receber a
transferência do potencial construtivo.
5. Concessão Urbanística
A Prefeitura pode delegar mediante licitação, à empresa ou a
consórcio de empresas, a realização de obras de urbanização ou
de reurbanização de região da Cidade, inclusive loteamento,
reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação de
edificação para implementação de diretrizes do PDE.
A empresa concessionária obterá sua remuneração:
com o recebimento de certidão de outorga onerosa do potencial
construtivo adicional
da renda derivada da exploração dos terrenos e edificações
destinados a usos que resultarem da obra realizada,
nos termos que forem fixados no respectivo edital de licitação e
no contrato de concessão urbanística.
Concessão Urbanística
A empresa concessionária ficará responsável pelo
pagamento, por sua conta e risco, das indenizações
devidas em decorrência das desapropriações e pela
aquisição dos imóveis que forem necessários à
realização das obras concedidas,
inclusive o pagamento do preço de imóvel no exercício
do direito de preempção pela Prefeitura ou o
recebimento de imóveis que forem doados por seus
proprietários para viabilização financeira do seu
aproveitamento.
Concessão Urbanística
A Concessão Urbanística ao permitir terceirizar a
recuperação de bairros por empreendedores:
• O processo de desapropriação é acelerado por a
iniciativa privada poder pagar valores superiores aos
de mercado, evitando processo judicial.
• O futuro concessionário de um bairro pode aceitar o
proprietário do imóvel como sócio no
empreendimento.
• O objetivo é potencializar o comércio local.
6. Instrumentos indutores do uso social da propriedade
O Executivo poderá exigir do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado, ou não utilizado, que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
II - Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no
tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da
dívida pública.
As áreas de aplicação de parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios fixados por lei, compreendem imóveis não
edificados ou subutilizados, nos termos do Estatuto da Cidade.
Os proprietários serão notificados a dar melhor
aproveitamento de acordo com o PDE em prazo determinado,
sob pena de sujeitar-se ao IPTU progressivo no tempo e à
desapropriação com pagamento em títulos, conforme
disposições do Estatuto da Cidade.
Os proprietários dos imóveis poderão propor ao
Executivo o estabelecimento de Consórcio Imobiliário,
conforme disposições do Estatuto da Cidade.
Imóveis de solo urbano não edificado e subutilizados
São consideradas passíveis de parcelamento, edificação e
utilização compulsórios os imóveis não edificados,
subutilizados, ou não utilizados localizados nas ZEIS 2 e 3
(Quadro 14 e Mapa 07 do PDE).
São considerados solo urbano subutilizado, os terrenos e
glebas com área superior a 250 m², onde o coeficiente de
aproveitamento não atingir o mínimo definido para o lote na
zona onde se situam, excetuando:
I - os imóveis utilizados como instalações de atividades
econômicas que não necessitam de edificações para
exercer suas finalidades;
II - os imóveis utilizados como postos de abastecimento
de veículos;
III - os imóveis integrantes do Sistema de Áreas Verdes
do Município.
Os Planos Regionais definirão as condições e a localização em
que os terrenos não edificados ou subutilizados ocupados por
estacionamentos e outras atividades econômicas que não
necessitam de edificação, poderão ser considerados
subutilizados e sujeitos às penalidades impostas pelo PDE.
É considerado solo urbano não utilizado, todo tipo de edificação
nos distritos da Sé, República, Bom Retiro, Consolação, Brás,
Liberdade, Cambucí, Pari, Santa Cecília e Bela Vista, com no
mínimo 80% de sua área construída desocupada há mais de
cinco anos, ressalvados os casos de desocupação por
impossibilidades jurídicas ou pendências judiciais.
Os Planos Regionais especificam as áreas de parcelamento,
edificação e utilização compulsórios.
No caso das Operações Urbanas Consorciadas, as respectivas
leis poderão determinar regras e prazos específicos para a
aplicação do parcelamento, edificação e utilização compulsórios.
Imóveis de solo urbano não edificado e subutilizados
Os imóveis de solo urbano não edificado, subutilizados e os
desocupados a mais de cinco anos nos distritos centrais serão
identificados e seus proprietários notificados.
•Os proprietários, no prazo máximo de um ano a partir do
recebimento da notificação, deverão protocolar pedido de
aprovação e execução de parcelamento ou edificação.
Os parcelamentos e edificações deverão ser iniciados no prazo
máximo de dois anos a contar da aprovação do projeto.
•As edificações dos distritos centrais deverão estar ocupadas no
prazo máximo de um ano a partir do recebimento da notificação.
No descumprimento das etapas e dos prazos estabelecidos, o
Município aplicará alíquotas progressivas de IPTU, majoradas
anualmente, pelo prazo de 5 anos consecutivos até que o
proprietário cumpra com a obrigação de parcelar, edificar ou
utilizar conforme o caso.
Lei específica baseada no Estatuto da Cidade estabelecerá a
graduação anual das alíquotas progressivas e sua aplicação.
Caso a obrigação de parcelar, edificar e utilizar não esteja
atendida no prazo de 5 anos, o Município manterá a cobrança
pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação,
garantida a aplicação da medida prevista na lei.
Vedada a concessão de isenções ou de anistias relativas a essa
tributação progressiva.
Decorridos os cinco anos de cobrança do IPTU progressivo no
tempo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de
parcelamento, edificação e utilização, o Município poderá
proceder a desapropriação do imóvel com pagamento em
títulos da dívida pública.
Direito de preempção
O Poder Público Municipal poderá exercer o direito de
preempção para aquisição de imóvel urbano objeto de
alienação onerosa entre particulares, conforme disposto no
Estatuto da Cidade.
O direito de preempção será exercido sempre que o
Poder Público necessitar de áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos habitacionais de
interesse social;
III - constituição de reserva fundiária;
IV - ordenamento e direcionamento da expansão
urbana;
V - implantação de equipamentos urbanos e
comunitários;
VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII - criação de unidades de conservação ou proteção
de outras áreas de interesse ambiental;
VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural
ou paisagístico.
Os imóveis colocados à venda nas áreas de incidência
do direito de preempção deverão ser necessariamente
oferecidos ao Município, que terá preferência para
aquisição pelo prazo de cinco anos.
Trata-se de imóveis necessários à implantação de parques e
reservatórios (Quadro 01e Mapa 01 do PDE).
Os Planos Regionais definem novas áreas para aplicação do
direito de preempção.
•O Executivo deverá notificar o proprietário do imóvel localizado
em área delimitada para o exercício do direito de preempção, no
prazo de 30 dias a partir da vigência da lei que a delimitou.
•No caso de existência de terceiros interessados na compra do
imóvel nas condições mencionadas, o proprietário deverá
comunicar imediatamente ao órgão competente, sua intenção
de alienar onerosamente o imóvel.
A declaração de intenção de alienar onerosamente o
imóvel, deve ser apresentada com os documentos:
I - proposta de compra apresentada pelo terceiro
interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão
preço, condições de pagamento e prazo de validade;
II - endereço do proprietário, para recebimento de
notificação e de outras comunicações;
III - certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel,
expedida pelo cartório de registro de imóveis da
circunscrição imobiliária competente;
IV - declaração assinada pelo proprietário, sob as
penas da lei, de que não incidem quaisquer encargos e
ônus sobre o imóvel, inclusive os de natureza real,
tributária ou executória.
Direito de preempção
•Recebida a notificação, a Administração poderá manifestar, por
escrito, dentro do prazo legal, o interesse em exercer a
preferência para aquisição de imóvel.
O decurso de prazo de trinta dias após a data de recebimento da
notificação do proprietário, sem a manifestação expressa da
Prefeitura de que pretende exercer o direito de preferência,
faculta o proprietário a alienar onerosamente o seu imóvel ao
proponente interessado nas condições da proposta apresentada.
Permanece o direito da Prefeitura exercer a preferência em
face de outras propostas de aquisições onerosas futuras,
dentro do prazo legal de vigência do direito de preempção.
Direito de preempção
•Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado
a entregar ao órgão competente da Prefeitura cópia do
instrumento particular ou público de alienação do
imóvel,dentro do prazo de trinta dias após sua assinatura,
sob pena de pagamento de multa diária em valor equivalente
a 0,66% do valor total da alienação.
•O Executivo promoverá as medidas judiciais cabíveis
para a declaração de nulidade de alienação onerosa no
caso de ter sido alienado a terceiros apesar da
manifestação do interesse do Executivo em exercer o
direito de preferência, ou ter sido efetuada em condições
diversas da proposta apresentada.
7. Conclusão sobre a Lei dos PREs
A aprovação da Lei dos PREs das Subprefeituras e da
Disciplina do Uso e Ocupação do Solo do Município, coloca
em prática as inovações criadas pelo Estatuto da Cidade,
permitindo atuar na "cidade real".
O processo de planejamento participativo e descentralizado,
iniciado com os debates do PDE em 2001, estimula o
desenvolvimento urbano em regiões excluídas e
democratiza regiões incluídas.
Para construir a proposta dos Planos Regionais e do novo
Zoneamento, houve a realização de 300 reuniões plenárias,
reunindo 10 mil participantes, 2.175 entidades e 350 técnicos.
Ao dissociar as regras de uso e de ocupação do solo, a nova
legislação permite uma maior reciclagem das edificações,
reduzindo sensivelmente a maioria das irregularidades.
Inovação em relação à cultura urbanística é o tratamento
regional e o respeito às diversidades, em lugar da abordagem
homogênea.
A criação e adoção dos PREs permite que cada região da cidade
possa determinar prioridades e traçar planos próprios, bem como
enfrentar problemas e apresentar soluções condizentes com sua
realidade.
Assim, São Paulo pode planejar melhor seu desenvolvimento e
executá-lo de maneira descentralizada, participativa e
democrática.
Condição para que a cidade melhor cumpra seu objetivo maior:
ser um espaço público organizado e provedor de qualidade de
vida a seus moradores.
Parâmetros Gerais para a Construção de Edificações.
Instalação e Funcionamento dos Usos
Parcelamento de Solo para fins Urbanos
Lei Federal 6.766/79
Parâmetros Gerais para a Construção de Edificações e
Instalação e Funcionamento dos Usos - Lei n.º 13.885/04
Para a construção de edificações: características de
aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes,
definidas para cada tipo de zona de uso:
- parâmetros específicos - Parte II, da Lei - Livros I a
XXXI - PREs das 31 Subprefeituras, Quadros 04;
- parâmetros específicos de ZEIS - Quadro 2/j, anexo à Parte
III, da Lei e legislação específica de EHIS, EHMP, HIS, HMP;
- parâmetros gerais - Parte III, da Lei - artigos 184 a 198.
Observação: Para edificação onde será implantado um uso
não residencial - nR, deverá ser observado, também,a área
construída computável máxima para a subcategoria do uso
não residencial pretendido:
- Instalação de Atividades Não Residenciais por Zona de Uso e
Parâmetros de Incomodidade (Quadros 2/a a 2/h) Parte III, da Lei.
Para a instalação e o funcionamento dos usos não
residenciais - nR: condições de instalação e
parâmetros de incomodidade para o uso não residencial
- nR, por zona de uso:
- Parte III, da Lei - artigos 175 a 177;
- Quadros 2/a a 2/h, Parte III da Lei;
- para ZEIS - Quadro 2/i, Parte III da Lei.
Parâmetros para a instalação dos usos residencial - R
e não residencial - nR em função da segurança da via
e da fluidez do tráfego:
- Parte III, da Lei - artigos 178 a 183;
- Quadro 04, anexo à Parte III, da Lei .
- Para ZEIS - quadro 2/i, anexo à Parte III, da Lei.
Parâmetros de incomodidade para instalação e o
funcionamento dos usos não residenciais - nR nas
Zonas Mistas, por categoria de via:
- Parte III, da Lei - artigos 145 a 149;
- Quadro n.º 02/d vias locais - anexo à Parte III, da Lei ;
- Quadro n.º 02/e vias coletoras ~ anexo à Parte III, da Lei ;
- Quadro 02/f vias estruturais N3 - anexo à Parte III, da Lei ;
- Quadro n.º 02/g vias estruturais N1 e N2 - anexo à Parte III
da Lei.
CONSULTA A LEGISLAÇÃO
Os dados prévios para a consulta da legislação, tanto
para a construção de uma edificação quanto para a
instalação e o funcionamento dos usos, são:
- Localização do imóvel - endereço;
- Subprefeitura na qual o imóvel está inserido;
- Macrozona onde o imóvel está inserido (Mapa 04,
anexo ao PRE da correspondente Subprefeitura;
- Zona de Uso onde o imóvel está inserido(Mapa 04,
anexo ao PRE da correspondente Subprefeitura;
Referências Bibliográficas
- Lei Municipal n.º 13.430, de 13 de setembro de 2002
(Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo)
- Lei Municipal n.º 13.885, de 25 de agosto de 2004
(Estabelece normas complementares ao Piano Diretor
Estratégico, institui os Planos Regionais Estratégicos das
Subprefeituras, dispõe sobre o Parcelamento e Disciplina o
Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo)
- Secretaria Municipal de Planejamento Urbano Departamento de Planos Urbanos (2004) Exposição de
Motivos do Projeto de Lei n.º 139/04, sobre os Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras e Disciplina do
Uso e Ocupação do Solo.
- Secretaria Municipal de Planejamento Urbano Departamento de Planos Urbanos (2004) O Novo
Zoneamento ao Alcance de Todos - série manuais
Quadros da Lei n.º 13.885/04 - PARTE I
- QUADRO 3A - Classificação das vias da Rede Viária
Estrutural (Corrige o Quadro 03 do PDE).
- QUADRO 3B - Classificação das Vias da Rede Viária
Estrutural (Complementa o Quadro 03 do PDE).
- QUADRO 15A - Fatores de Planejamento Urbano Fp por
Distritos Municipais, Discriminados por Uso Residencial e
Não Residencial Para Cálculo do Valor da Contrapartida
Financeira (Substitui o Quadro 15 do PDE).
- QUADRO 16A - Fator de Interesse Social Fs para
efeito de cálculo do valor da contrapartida financeira
correspondente à outorga onerosa.
Quadros da Lei n.º 13.885/04 - PARTE II
- QUADRO 01 - Rede Estrutural Hídrica Ambiental
- QUADRO 02 - Rede Viária Estrutural
- QUADRO 03 - Rede Estrutural de Transporte Público
- QUADRO 04 - Características de Aproveitamento,
Dimensionamento e Ocupação do Lotes
- QUADROS 04A, 04B, 04C,... - Descrição Perimétrica
das Zonas de Uso, Zonas Especiais
- QUADRO 05, 05A, 05B - Descrição Perimétrica de
AIUs e OUCS.
- QUADRO 06 - Imóveis sujeitos à incidência do Direito
de Preempção (descrição, localização, etc.)
Quadros da Lei n.º 13.885/04 - PARTE III
- QUADRO 01 - Vias de Circulação para parcelamentos
e arruamentos
- QUADRO 02/a - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona de Uso e Parâmetros de
Incomodidade - ZONA: CENTRALIDADE LINEAR ZCLZ-I
- QUADRO 02/b - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona de Uso e Parâmetros de
Incomodidade - ZONA: CENTRALIDADE LINEAR ZCLZ-2
- QUADRO 02/c - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona de Uso e Parâmetros de
Incomodidade - ZONA: CENTRALIDADE LINEAR POLAR
OU LINEAR ZCP, ZCL, ZCPp e ZCLp
- QUADRO 02/d - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona e Categoria de Via do Sistema
Viário do Município e Parâmetros de Incomodidade ZONA: ZM e ZMp (VIAS LOCAIS)
- QUADRO 02/e - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona e Categoria de Via do Sistema
Viário do Município e Parâmetros de Incomodidade ZONA: ZM e ZMp (VIAS COLETORAS)
- QUADRO 02/f - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona e Categoria de Via do Sistema
Viário do Município e Parâmetros de Incomodidade ZONA: ZM e ZMp (VIAS ESTRUTURAIS - N3)
- QUADRO 02/g - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona e Categoria de Via do Sistema
Viário do Município e Parâmetros de Incomodidade ZONA: ZM e ZMp (VIAS ESTRUTURAIS - N1 e N2)
- QUADRO 02/h - Instalação de Atividades Não
Residenciais por Zona de Uso e Parâmetros de
Incomodidade - ZONA: ZONA PREDOMINANTEMENTE
INDUSTRIAL - ZPI
- QUADRO 02/i - Instalação de Atividades Não
Residenciais e Largura da Via - ZONA: ZEIS
- QUADRO O2/j Características de Aproveitamento,
Dimensionamento e Ocupação dos Lotes em ZEIS
- QUADRO 03 - Listagem dos usos não residenciais
industriais especiais - Ind 3
- QUADRO 04 - Instalação dos usos residenciais e não
residenciais por largura de via (L)
- QUADRO 05 - Atividades não residenciais permitidas nas
Zonas de Uso: ZEP, ZEPAM, ZPDS, ZLT; ZCLz-I e ZCLz-2
- QUADRO 06 - Imóveis enquadrados na Zona Especial de
Preservação Cultural - ZEPEC (listagem arquitetura moderna)
- Categoria da via que dá acesso ao imóvel, constante do:
- Quadro 3 do PDE - (vias estruturais N1, N2 e N3);
- Quadro 3A, anexo à Parte I da Lei (vias estruturais N1,
N2 e N3) corrige o Quadro 3 do PDE;
Quadro 3B, anexo à Parte I da Lei (vias estruturais N1, N2 e
N3) complementa o Quadro 3 do PDE;
- Quadro n.º 02/g vias estruturais N1 e N2 - anexo à Parte III da Lei.
- Quadro 10, anexo à Parte III da Lei (vias coletoras)
- A via que dá acesso ao imóvel será classificada como local,
caso não conste de nenhum dos quadros citados acima.
* Estes quadros serão consolidados por decreto.
- característica física - largura da via que dá acesso ao imóvel
(para vias de largura variável utilizar o Art. 179 da Parte III, da Lei
- QUADRO 07 - Listagem das atividades não residenciais
permitidas em ruas sem saída
- QUADRO 08 - Estoque de Potencial Construtivo por Distrito
- QUADRO 09 - Tabela de Multas
- QUADRO 10 - Listagem das Vias Coletoras do Sistema
Viário do Município de São Paulo