Direito do Urbanismo
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
UNL – FD
2011
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Considerações gerais
 Na actividade de planificação urbanística deve a Administração Pública
garantir um desenvolvimento harmonioso do território e do tecido urbano
 Os planos são por natureza diferenciadores relativamente às futuras utilizações
das áreas sobre as quais vão incidir – a desigualdade é inerente ao plano
 A Administração Pública deve prosseguir o princípio da igualdade na sua
actuação [Cfr. Artigo 266.º da CRP]
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Considerações gerais (continuação)
 Não podendo o plano deixar de criar desigualdades, deve o mesmo prever
medidas compensatórias entre os vários proprietários dos terrenos –
procurando corrigir ou atenuar, na medida do possível, os benefícios e os
encargos resultantes da iniciativa de planeamento
 Necessidade de adopção de medidas que reponham o equilíbrio de tratamento
dos destinatários do plano (supõe a correcção da desigualdade criada pelo
plano)
 Mecanismos perequativos vão permitir uma repartição equitativa pelos
destinatários do plano, quer dos benefícios, quer dos encargos.
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Considerações gerais (continuação)
 Tratamento igual do que é igual, e diferente do que é diferente – não se pretende
uma uniformização dos solos – pretende-se a correcção de desigualdades que não
existam antes do plano e que, por isso, lhe são imputáveis
 A perequação compensatória dos benefícios e encargos do planeamento
urbanístico encontra-se prevista:
Artigos 5.º e 18.º da Lei de Bases da Política de Ordenamento do
Território e de Urbanismo (LBPOTU)
Artigos 135.º a 142.º do RJIGT
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Considerações gerais (continuação)
 Os mecanismos de perequação devem ter em consideração que os terrenos
podem ser substancialmente diferentes à partida, tendo diversas aptidões e
enquadramentos urbanos distintos
 Consideração das pré-existências (localização, configuração, aptidão
edificatória)
 Possibilidade de introdução de factores correctivos (v.g. ponderação dos
diferentes usos, com diferentes valores e rentabilidades)
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Considerações gerais (continuação)
Necessidade de considerar diferentes as situações em
que as proibições, condicionantes e limitações à
ocupação dos solos não são produto ou consequência
do plano, mas o resultado da vinculação situacional
dos solos
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Assim, a fixação de um aproveitamento médio pode ser feita de modo simples ou mais
complexo e pormenorizado:
 Na máxima simplificação, no perímetro em questão todas as parcelas têm a mesma
potencialidade, por m2 de terreno;
 Na máxima complexidade considerar-se-iam também a localização, no contexto da
ocupação global do território (proximidade às diversas centralidades); a ocupação existente
na proximidade (edifícios, serviços, infra-estruturas, enquadramento ambiental); as
características biofísicas do terreno (condições geotécnicas, declives, facilidade de
drenagem, exposição de encostas); as pré-existências neles porventura existentes; os usos
(habitação, escritório, comércio, indústria,…); a localização específica de cada lote (relação
com o espaço público e com outras funções, vistas e insolação); as tipologias dos lotes e dos
edifícios (número de fogos e outras unidades de utilização; número de pisos, dimensão dos
logradouros…).
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Discricionariedade
na
criação
e
conformação
dos
mecanismos de perequação
 Opção pelo instrumento de perequação
Recurso combinado a mais do que um mecanismo de perequação (não
têm de ser os do RJIGT)
Determinação do funcionamento do mecanismo de perequação
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Objectivos da perequação
 Redistribuir mais-valias e menos-valias, distribuir benefícios e encargos
 Deve funcionar bidireccionalmente (não pode dar uma edificabilidade superior à média
só para exigir compensações, não compensando quem tem menos do que a média)
 Serve ainda como mecanismo de políticas de solos e de arrecadação de receitas
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Os mecanismos perequativos de benefícios e encargos previstos na lei
- O índice médio de utilização e, em alternativa a compra e venda do
índice médio de utilização – artigos 139.º e 140.º do RJIGT
- A área de cedência média – artigo 141.º do RJIGT
- A repartição dos custos de urbanização – artigo 142.º do RJIGT
- O reparcelamento do solo urbano de acordo com as disposições do plano –
artigos 131.º e 134.º do RJIGT
A perequação compensatória dos encargos e
benefícios do planeamento urbanístico
Em regra, a perequação estabelece:
 Um aproveitamento-padrão e um encargo-padrão
 Correcções e/ou compensações em casos de desvio
 Em espécie
 Em dinheiro
Sofia de Sequeira Galvão
E-mail: [email protected]