CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE AS FASES DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA E AS OBRIGAÇÕES DO CORRETOR
APURAÇÃO ÉTICO-DISCIPLINAR Nº 068/02
RTE: S.M.
RDA: H.I.E. e P. S/C Ltda. (CRECI J-00.000)
DEPARTAMENTO JURÍDICO
PARECER 040.P.2003
Aprovado na 1ª
Reunião Plenária
aos 29.01.2004
Versam os autos sobre denúncia oferecida contra a jurídica H.I.E.P. S/C
LTDA., sob alegação de ter ela agido negligentemente na intermediação de venda de um
imóvel de propriedade do Requerente, por ter deixado, entre outros, de mostrar o imóvel
objeto da intermediação ao comprador, não ter apresentado proposta escrita e assinada
pelo comprador, não ter formalizado contrato de intermediação, não ter checado o
correto preenchimento da proposta de financiamento e ter deixado de encaminhá-la à
instituição financeira, ter se negado a emitir notificação ao comprador em tempo hábil,
não ter recepcionado e verificado o contrato de financiamento antes de ser encaminhado
ao Registro de Imóveis, que continha erros e, finalmente, empregando pessoas não
habilitadas para a atividade imobiliária, o que teria ocasionando atraso na aprovação do
financiamento e prejuízos financeiros à sua pessoa (fls. 02/06). Anexa documentos (fls.
07/27).
Juntada a ficha cadastral da Requerida (fls. 27), é expedido convite para
tomar ciência dos termos da denúncia a apresentar esclarecimentos (fls. 28), devolvido em
razão de mudança de endereço (fls. 29/30).
O Requerente fornece o novo endereço da Requerida (fls. 31), tendo sido
reiterado o anterior ofício (fls. 31, verso), recepcionado pela Requerida (fls. 32/34), que
se manifesta no prazo concedido, alegando se tratar de denúncia infundada e sem
qualquer valor, para requerer o seu arquivamento. Comenta em detalhes todas as
tratativas que envolveram a intermediação e esclarece não ser função do intermediário
fazer acompanhamento de processos de financiamento, reforçado pelo fato de constar
expressamente no contrato firmado entre as partes, que a obtenção dos recursos seria
obtido por conta e risco da compradora, sem qualquer responsabilidade sua pela
obtenção dos documentos necessários.
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Esclarece ainda, ter reduzido a comissão devida, tão somente para concluir
o negócio, em vista de intransigências do Requerente. Refuta, por fim, a alegada falta de
proposta e de formalização de contrato para a prestação dos serviços de intermediação,
negando a participação de pessoas não habilitadas no negócio (fls. 35/39). Anexa
documentos (fls. 40).
Instado a se manifestar sobre os esclarecimentos (fls. 42/43), refuta também
o Requerente todo o alegado e reitera os termos de sua denúncia (fls. 45/46).
Em atendimento a ofício expedido (fls.47), encaminha o SCIESP cópia de
documentos do EBRAE e do CFE (fls. 50/58) e em complemento a outro (fls. 59),
encaminha apostilas utilizadas no curso de T.T.I. (fls. 60), tendo sido deles extraída a
cópia de fls. 61. Por fim, juntados novos documentos de interesse para o deslinde da
questão (fls. ).
É o relatório. Opinamos.
Para melhor elucidação da questão em debate, tratamos de analisar os
termos da denúncia de forma separada por itens, de acordo com o roteiro de fls. 06. Nessa
esteira, se nos parece despicienda a alegação de que a Requerida teria cometido infração
ética, ao deixar de mostrar o imóvel ao comprador proveniente de outra imobiliária (item
“a”). Isso porque, se o comprador já tivesse visto anteriormente o imóvel, forçoso
reconhecer não haver de sua parte nenhuma necessidade de vê-lo novamente. E, mesmo
que se pudesse considerar essa conduta como infração ética, a prejudicada - e
conseqüentemente a titular do direito de representação - seria a outra imobiliária e não o
Requerente.
A falta de apresentação de proposta (item “b”) também se torna despiciendo
no caso em debate, pois além da proposta servir mais como prova concreta da lisura e da
certeza em relação ao proponente, o negócio restou formalizado pelo compromisso de fls.
09/12, que concluiu o negócio de forma irrevogável e irretratável.
Não encontramos nenhuma razão para que a ausência de contrato expresso
de intermediação (item “c”), viesse a se constituir em eventual infração ética, pois a
existência desse documento interessaria muito mais à Re02
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querida do que ao Requerente, haja visto que, através dele, é que poderia ela comprovar o
seu trabalho e o direito a sua remuneração, no caso de eventual recusa de seu pagamento
pelo Requerente. De se levar em conta também, que essa ausência restou superada pela
própria concretização do negócio e a expressa menção na cláusula décima primeira do
compromisso de compra e venda (fls. 12), firmado pelos contratantes, de que a
intermediação havia sido realizada pela Requerida.
E o próprio Requerente afirma (fls. 05, quarto parágrafo), ter aceitado e
acertado as condições do negócio com a compradora e com a Requerida. Nessa condição,
ao aceitar verbalmente o negócio, tornou-se desnecessário a formalização de qualquer
contrato de prestação de serviços, pois sua aceitação verbal, supriu essa ausência.
As alegações dos itens “d” e “e”, se referem a uma mesma situação,
consubstanciada na eventual desídia da Requerida na sua obrigação de encaminhar e
cuidar do processo de financiamento junto à instituição financeira, razão pela qual, serão
analisadas em conjunto.
Nesse aspecto, também melhor sorte não assiste ao Requerente. A
formulação de sua reclamação para identificar a infração ética apontada, - não só os
itens em comento, mas a maioria dos demais - se encontra lastrada no Anexo do Parecer
61/77, do Conselho Federal de Educação (reproduzido de forma parcial no texto obtido
pelo Requerente junto ao Centro Educacional Niterói – CEN (fls. 25, verso) e de forma
integral na sua versão original fornecida pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis (fls.
51/58)), que declina nos seus itens 16 e 18, como sendo “tarefa típica” do corretor de
imóveis, respectivamente, “encaminhar cadastro do adquirente do imóvel ou processo de
financiamento” e “receber aprovação de cadastro do adquirente ou aprovação do
financiamento”.
Entretanto, constata-se que as tarefas tidas como típicas, foram
relacionadas pelo relator do mencionado parecer, após pesquisa de campo e análise da
profissão, tão somente para servir de elemento de auxílio na programação de montagem
do currículo pleno de habilitação do profissional corretor de imóveis, sem que se possa
daí, afirmar se tratar de “obrigações” inerentes ao exercício da atividade.
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Ora, as obrigações do corretor de imóveis decorrem de dispositivos legais
ou regimentais inerentes à espécie e se encontram perfeitamente delineadas, entre outros,
na Lei 6.530/78, no Decreto 81.871/78 e na Resolução COFECI 326/92 (Código de
Processo Disciplinar), acrescida de farta doutrina e copiosa jurisprudência de nossos
Tribunais, sem que nenhum deles reproduza a extensa listagem das tarefas tidas como
típicas no “Anexo ao Parecer (fls. 52)”.
A bem da verdade, essa extensa relação, - obtida em suposta “pesquisa de
campo e análise da profissão” -, não tem nenhuma utilidade prática para o caso em tela,
pois o cerne da questão em debate se prende, exclusivamente, em se saber o momento em
que se poderia afirmar ter ocorrido a extinção do contrato de mediação e o término das
obrigações da Requerida.
E como esse assunto também se encontra perfeitamente consolidado nas
lições de eminentes doutrinadores, que se amparam em farta e remansosa jurisprudência
de nossos Tribunais, delas nos servimos para apoio de nossa tese.
Já de início, informa ORLANDO GOMES que, “O contrato de corretagem é
simplesmente unilateral, porque, embora a remuneração do corretor seja
contraprestação do serviço que presta, não se obriga ele a cuidar do negócio,
inexistindo, pois, interdependência entre o pagamento da comissão e a conclusão
do contrato entre as partes que aproximou. Se a obrigação de remuneração
dependesse da realização do negócio, e ficasse este a cargo do corretor, o
contrato não seria, de simples mediação. Admite-se, não obstante, que não se
desfigura se houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição à
circunstância de se concluir o negócio, obrigando o corretor a praticar atos de execução
de que se tenha incumbido. Nessa hipótese, será bilateral o contrato (in Contratos,
Forense, 1983, p. 428) (destaques nossos)”.
Outro não é o entendimento de ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO,
que definindo as formas de “Extinção do Contrato de Mediação”, nos ensina que, “A
primeira e normal forma de extinção do contrato de mediação decorre do cumprimento
da obrigação assumida pelo mediador. Assim, alcançando ele o acordo de vontade das
partes, quanto ao objeto e condições do negócio, sua tarefa está cumprida, sem que
caiba, aqui, discutir sobre se houve ou não sua execução por vendedor e
comprador, uma vez que “o mediador tem direito à remuneração quando o negócio
mediado se conclui, haja ou não execução posterior (in Contrato de Corretagem
Imobiliária, Atlas, 2001, p. 127) (destacamos)”.
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O Dr. Benedito Pereira Nascimento, E. Des. da 2a. Câmara do Tribunal de
Justiça do Mato Grosso, por sua vez, já nos idos anos de 1981, nos autos da Apelação
Cível 10.719, havia alicerçado o seu voto citando a doutrina de Silvio Portugal que assim
textua: “No momento em que validamente aparece o acordo de vontade entre os
contraentes, mercê da aproximação levada a efeito pelo mediador, está terminada a
função deste. Seu direito à remuneração persiste, mesmo que se resolva o contrato por
mútuo acordo das partes, ou inadimplemento de qualquer delas. É isto pacífico entre os
escritores e nos julgados dos tribunais. A finalidade da mediação não visa
propriamente a fase executória do contrato, que o mediador promove ou facilita
entre duas ou mais pessoas, senão, apenas, à fase de formação contratual,
ultimada pelo acordo de vontades juridicamente estabelecido entre os
interessados (RT 554/185) (destacamos)”.
Em reforço a essa regra, esclarece ainda o já citado ANTONIO CARLOS
MATHIAS COLTRO, “Ressalte-se, que embora o corretor não esteja ligado à
concretização do negócio, ou seja, sua atividade limite-se a obter o acordo de
vontades das partes, poderá o direito à corretagem estar subordinado, ainda, a que
o negócio seja efetivamente concretizado pelos contratantes, ou seja, além de chegarem
ao concerto de vontades, ocorra a lavratura do documento necessário à concretização
dessa mesma vontade. Nesse sentido, a orientação jurisprudencial:
“Pode o contrato de corretagem conter cláusula em que se estipule o
pagamento da comissão condicionado à efetiva consolidação do negócio
(TJSP, Ap. Cível 266.962-2 – Rel. Des. Barbosa Pereira (ob. cit., p. 63)
(destaques nossos)”.
Com base nesses ensinamentos, nenhum esforço maior se faz necessário,
para passar a entender que a atividade do corretor de imóveis se encerra a partir do
momento em que a aproximação das partes se direciona para a aceitação do negócio e ele
se concretiza, trazendo um resultado útil, de modo que no compromisso de fls 09/12,
estaria representada a concretização do negócio intermediado pela Requerida e o término
do contrato que a vinculava ao Requerente.
Com a assinatura desse contrato, esgotou-se a atividade da Requerida,
iniciando-se a fase que a doutrina denomina de execução, - envolvendo o pagamento do
saldo do preço e as providências para esse desiderato. Essa fase representa o início de
uma nova relação jurídica, originária da livre autonomia de vontades das partes e associa
unicamente o vendedor e o comprador, sem que caiba ao intermediário qualquer direito
de intervenção.
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Por pertinente, necessário ressaltar que, muito embora a fase de execução
não integre a intermediação propriamente dita, é nela que incide com toda ênfase o
disposto no artigo 5°, do Código de Ética Profissional, que estabelece caber ao corretor
de imóveis responder “civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que
tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas”.
Isso porque é na fase de execução da intermediação, que são tomadas as
inúmeras providências necessárias para concluir o negócio imobiliário, que só se
aperfeiçoa com a transferência do domínio, mediante registro do título de transferência
no Ofício Predial, nos exatos termos do artigo 1.245, do Novo Código Civil Brasileiro (ou
artigo 530, inciso I, do anterior diploma legal), pois somente aí é que o comprador se
torna proprietário do imóvel objeto da intermediação.
E é nessa oportunidade que cabe ao intermediário aplicar na prática, os
ensinamentos que lhe foram ministrados no curso que ensejou a obtenção de seu diploma
de Técnico em Transações Imobiliárias, no sentido de examinar toda a documentação do
imóvel e os antecedentes do vendedor, de modo a poder avaliar a sua regularidade, para
trazer a segurança e certeza que se constituem no objeto primordial de sua atividade.
Destarte, muito embora se possa, a princípio, considerar como concluída a
intermediação, nada impede que na fase de execução, venha a se constatar a existência de
óbice intransponível à conclusão do negócio. E se esse óbice for decorrência de culpa do
intermediário, seja por deixar de inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio
(inciso I, do artigo 4°, do Código de Ética Profissional), seja por deixar de apresentar, ao
oferecer o negócio, dados rigorosamente certos, ou por omitir detalhes que o depreciem,
ou ainda, por deixar de informar o cliente dos riscos e demais circunstâncias que
possam comprometer o negócio (inciso II, idem), ou por qualquer outra razão que venha
a comprovar uma conduta imperita, imprudente, negligente ou com existência de
infrações éticas (de acordo com o já citado artigo 5°, do mesmo Código de Ética
Profissional), indubitável que a intermediação restará desfeita, com todos os ônus daí
decorrentes, respondendo o intermediário inclusive por perdas e danos, nos exatos termos
do artigo 723, do NCCB.
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Essa situação é perfeitamente esclarecida no texto copiado de um dos
fascículos destinados aos alunos do curso de Técnico em Transações Imobiliárias,
ministrado pela Escola Brasileira de Ensino a Distância (EBRAE) (fls. 61), no qual se
estabelece a diferença entre o término da intermediação imobiliária e o fim da transação
imobiliária que deve ser analisado em conjunto com os documentos de fls. 62/65, obtidos
no site do Ministério do Trabalho e Emprego, descrevendo na CBO (Classificação
Brasileira de Ocupações) a relação de atividades que caracterizam a profissão de
corretor de imóveis.
Com efeito, outra não é a razão para constar no item “f”, do rol de
atividades inerentes ao corretor de imóveis, declinado na CBO (fls. 64), a obrigação de
“examinar documentos dos imóveis e das partes (subitem 1)”, “requerer complementação
de documentos para a negociação (subitem 3) e “acompanhar o andamento da
documentação (subitem 4)”, pois é dessa documentação que irá depender a conclusão do
negócio imobiliário e o término da responsabilidade do corretor, quanto à certeza e a
segurança de seu trabalho.
Entretanto, com a devida vênia, esse exame, essa complementação e esse
acompanhamento da documentação, diz respeito exclusivamente à regularidade do
imóvel objeto da intermediação e do vendedor e jamais poderia ser confundida com o
acompanhamento do pedido de financiamento imobiliário de parte do comprador. Ora,
se a regra existente e consolidada pelo costume estabelece que - a não ser em caso de
expressa convenção em contrário - a remuneração da intermediação é paga pelo
vendedor, indubitável que o contrato de intermediação vincula apenas o vendedor e o
intermediário. Por essa razão, não poderia este se obrigar por providências de alçada de
quem não contratou.
As providências para a obtenção de financiamento imobiliário, são de
atribuição exclusiva do comprador, normalmente obtidas através de escritórios
especializados, sem possibilidade de se atribuí-las ao intermediário, excetuada a hipótese
também, diga-se de passagem, de expressa convenção em contrário.
Esse, entretanto, não é o caso dos autos, pois a cláusula segunda, do
compromisso assinado pelas partes (fls. 10), informa que a obtenção de recursos seria por
conta e risco do comprador e sem qualquer obrigação de parte da Requerida pela
obtenção dos documentos indispensáveis a esse desiderato (parágrafo único, cláusula
quinta, fls. 11).
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Mesmo com todos os esclarecimentos prestados, de se admitir ainda a
possibilidade de que pudesse alguém alegar que o compromisso assinado pelas partes (fls.
09/12), não viesse a representar o término da intermediação para a qual havia a
Requerida sido contratada, sob argumento de que esta só se configuraria pelo
instrumento de fls. 08.
De pronto, traríamos em reforço a nossa assertiva, parte dos fundamentos
do voto proferido pelo E. Desembargador João Lenzi, da 19a. Câmara Cível do Egrégio
Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da Apelação Cível n° 77.244-2, em que se
discutia exatamente a conclusão da intermediação e o direito do intermediário em receber
a sua remuneração, ficando assim decidido: “Embora ambas as partes tenham assinado
o documento denominado de proposta para compra de imóveis (fls.), não se pode dizer
que com isso o negócio se tenha concretizado, o que só ocorreria com a assinatura,
pelo menos, da promessa de compra e venda. Até esse momento o pretendente à
alienação poderia desistir. Ninguém tem o encargo de vender, embora interessado em
fazê-lo, a quem assevere pretender pagar o preço pretendido e nas condições indicadas.
Considerações de ordem pessoal, que nem sempre convém expor ao interessado na
compra, podem levar o proprietário a não realizar o correntemente denominado
“fechamento do negócio”, expressão de sentido preciso entre os corretores de
imóveis (RT 594/72) (destacamos).
E ninguém, em sã consciência, poderia afirmar que o instrumento de
fls. 09/12, não representa uma promessa de compra e venda, estabelecida de forma
irretratável e irrevogável (cláusula quarta, fls. 10), com sanções para a parte
inadimplente (cláusula terceira, idem), configurando aquilo que o Ilustre Desembargador
denominou de “fechamento do negócio”.
Com a assinatura desse contrato, esgotou-se a atividade da Requerida no
tocante à intermediação e tendo em vista ter ocorrido o registro do título de transferência
no Ofício Predial, conforme assevera o próprio Requerente (fls. 06), esgotou-se a
responsabilidade da Requerida quanto à certeza e à segurança do negócio objeto da
intermediação.
O alegado no item “f”, de ter a Requerida se recusado a emitir notificação
ao comprador, também improcede, pois, efetivamente, trata-se de providência inserida no
contexto da fase de execução e de atribuição exclusiva do Requerente, conforme já
amplamente noticiado.
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Por fim, restaria a análise do contido no item “h”, qual seja, a alegação de
que a Requerida estaria empregando pessoas não habilitadas para a atividade de
intermediação imobiliária. Aqui, insta considerar essa possibilidade, pois a declaração de
fls. 40, firmada pela mesma signatária do recibo de fls. 17, para contradizer os termos
deste, se contrapõe ao declarado no recibo de fls. 13, que também se relaciona ao
pagamento de honorários em razão da intermediação objeto da denúncia.
Em se tratando de eventual exercício irregular de profissão, necessário a
instauração de procedimento autônomo (Apuração Administrativa), razão pela qual
opinamos pela extração de cópia de fls. 02, 05/06, 13, 17 e 35/40, para esse fim.
Deixa-se de levar em consideração o aditamento de fls. 45, no que diz
respeito ao cheque, por estar relacionada com a mesma notificação analisada no item
anterior, o mesmo se fazendo em relação a alegação de falta de emissão de nota fiscal
(fls. 46), por não ter feito parte da vestibular, impedindo assim a manifestação da
Requerida. De qualquer forma, não vemos como poderia a Requerida se negar a extração
dessa nota fiscal, por se tratar de obrigação legal, a qual não pode se subtrair.
Destarte, à exceção da providência sugerida quanto a instauração da
competente Apuração Administrativa, objetivando a constatação do exercício irregular de
profissão e a conseqüente responsabilidade da Requerida pela facilitação do exercício
irregular, opinamos, no mais, pelo arquivamento da denúncia, com fulcro no artigo 47,
inciso I, do CPD.
É o nosso parecer.
São Paulo, 03.novembro.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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