Regime actual versus Directiva 2008/122/CE,
14 Janeiro

vocábulo de origem britânica que, à letra, significa "partilha de tempo" e
que hoje em dia é uma expressão usada universalmente para designar
um;
Direito real de habitação periódica”, é um direito real de habitação
limitado a um certo período de tempo de cada ano e que se pode
constituir sobre as unidades de alojamento integradas em hóteisapartamentos, aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos”
Artigo 1º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5,
numa unidade independente equipada e mobilada.

O titular deste direito não é proprietário de nenhuma fracção do
empreendimento, mas tem o direito de habitar determinada fracção,
por um período específico, durante um certo número de anos ou
perpetuamente.
• Desta forma, uma mesma unidade de alojamento pode acolher vários
utentes, sucessivamente, ao longo do ano.
• O seu preço depende do estado, da lotação e do tipo de alojamento,
da época escolhida.
Evolução



Foi desenvolvido mediante a prática e inovação no sector
hoteleiro.
A primeira utilização do nome deu-se pela Societé de Grands
travaux de Marseille em 1965, e que devido ao sucesso
obtido registou em 1967 a nova modalidade, promovendo
assim a nova técnica jurídica.
O desenvolvimento do timesharing como indústria deu-se em
simultâneo na Europa (anos 80) e na América do Norte (inicio
em 1974), onde teve uma maior difusão e regulação mais
rápida.
O Time-sharing pode incidir sobre as unidades de
alojamento dos seguintes tipos de empreendimentos
turísticos:

hotéis-apartamentos;
aldeamentos turísticos;
e apartamentos turísticos



Artigo 1º do DL nº 275/93 de 5 de Agosto
(redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)


•
•
Dois direitos de utilização a tempo parcial de bens
DRHP - Direito Real de Habitação Periódica
DHT – Direito de Habitação Turística





Direito de Natureza mista
Núcleo Real e Núcleo Creditício
Aproveitamento das utilidades de coisa corpórea, com oponibilidade erga
omnes,(oponível a terceiros devido ao título constitutivo)
Radica no facto titular do DRHP poder exigir do proprietário do
empreendimento certo tipo de comportamentos.
O DRHP é, em princípio, perpétuo mas pode ser fixado um período de
duração não inferior a 15 anos, Artigo 3º nº1 DL nº275/93, de 5/8,
alterado pelo DL nº116/2008, de 04/Julho.
O DRHP pode variar entre 7 dias seguidos até um máximo de 30 dias
seguidos. Artigo 3º nº2 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99,
de 04/Julho.

•
•
•
•
•
DRHP
Limitados em cada ano
Autorização pela DGT (Artigo 5º/1 DL nº 275/93, de 5/8,
alterado pelo DL 180/99, 22/5)
Artigo 21º - Conteúdo do direito real de habitação Periódica DL nº
275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de
Maio)
Artigo 22º - O titular é obrigado a pagar anualmente uma prestação
cujo valor está indicado no titulo de constituição, DL nº 275/93 de 5
de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)
Artigo 25º e 26º - O proprietário é responsável pela administração e
conservação das unidades de alojamento, (DL nº 275/93 de 5 de
Agosto)




Direito pessoal de gozo (artigo 407º C.Civil) dado que o seu titular
beneficia das utilidades de uma coisa corpórea.
Incluem direitos obrigacionais
Aspecto central diferença reside na natureza do direito
Existência de direitos de habitação turística, dos quais fazem parte os
direitos obrigacionais dos cartões ou dos clubes de férias (Artigo 45º nº2do
DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5):

•
o
o
DHT
(Artigo 45º do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de
22/5):
o Limitados em cada ano
o Que não constituam DRHP
são na falta de indicação em contrário, perpétuos, não podendo ser
fixado um período de duração inferior a 3 anos, (Artigo 47º DL
nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/Janeiro)
Autorização pela DGT (Artigo 46ºnº1 DL nº 275/93, DE 5/8, alterado
pelo DL nº 22/2002, de 31/1).
Diferença entre DRHP e DHT

No Direito de Habitação Turística;
o titular habita o empreendimento turístico
•
•
•
Mas não está ligado a uma fracção específica, não existindo
igualmente um registo predial de aquisição.
Ao contrário do DRHP a lei não prevê um período de gozo anual,
cabe livremente ás partes.
Aspecto central da diferença reside na natureza do direito

Artigo 4º
(DL nº 275/93 de 5/8, aditado pelo DL nº 180/99 de 22/5)
o a) As unidades de alojamento, além de serem independentes,
sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para
uma parte comum do empreendimento ou para a via pública;
o b) Sobre pelo menos 30% das unidades de alojamento afectas
à exploração turística, não sejam constituídos direitos reais de
habitação periódica ou direitos de habitação turística,
mantendo-se a exploração turística integrada da totalidade do
empreendimento;
o c) O empreendimento turístico onde se situem as unidades de
alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação
periódica deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis,
excepto no caso dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos
turísticos, em que apenas têm de ocupar a maioria das
unidades de alojamento de um ou mais edifícios, no mínimo
de 10, que formem um conjunto urbanístico coerente;



Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do
empreendimento do direito real de habitação (Artigo nº5 nº1 do
DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5)
Respeitando elementos do Artigo nº5 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8
alterado pelo DL nº 116/2008, de 4/7)
Autorizado o projecto de constituição a DGT emite uma certidão
(na qual devem constar os elementos referidos no nº2 do mesmo
artigo) Artigo 5ºnº3 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5)
Direcção-Geral de Turismo
Avenida António de Aguiar n.º 86, 1069-021,
Lisboa
Telefone: 00351/21 358 64 00
Fax: 00351/21 358 66 66



•

O DRHP é constituído por escritura pública ou por documento
particular autenticado (Artigo nº6 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado
pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)
O acto de constituição de DRHP é instruído com cópia da certidão
emitida pela DGT (Artigo nº6 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado
pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)
O título de constituição está sujeito a inscrição no registo predial
(Artigo 8º nº1, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5);
Artigo 2º nº1 b) do Código do registo Predial.
“Só pode ser objecto de direito real de habitação periódica o edifício,
grupo de edifícios ou conjunto imobiliário objecto de uma única
descrição no registo predial” - Artigo 8º nº2, DL nº 275/93 de 5/8
alterado pelo nº 180/99, de 22/5);



Artigo nº10 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5); Relativamente a cada direito real de habitação periódica é
emitida pela conservatória do registo predial um certificado predial
que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração do mesmo.
O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das
unidades de alojamento sujeitas ao regime de DRHP e depois de
efectuado o registo definitivo do titulo de constituição do DRHP.
Artigo nº10 nº2 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de
22/5);
Artigo nº11(DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 116/2008 de
4/7) enumera quais os requisitos a que devem constar no certificado
predial.
Oneração e Transmissão de DRHP




Opera-se mediante declaração das partes no certificado predial, com
reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou
do alienante Artigo 12º (do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5).
Quando a transmissão é a titulo oneroso tem de se indicar o valor da
mesma (Artigo 12º nº2).
Efeitos da Transmissão - “implica a cessão dos direitos e obrigações
do respectivo titular face ao proprietário do empreendimento ou do
cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste,
considerando-se não escritas quaisquer clausulas em contrário.”
(Artigo 12º nº2).
A transmissão não está sujeita a sisa (Artigo 61º do DL nº 275/93 de
5/8 )
Direito à Informação
◦ O proprietário ou vendedor de time-sharing deve elaborar um
documento informativo, a distribuir gratuitamente a quem o
solicite, em que, de uma forma clara e precisa, descreva o
empreendimento turístico entre outros elementos.

Este documento deve conter todas as informações necessárias
que permitam uma decisão consciente (Artigo 9º DL nº275/93,
de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5):

Directiva 2008/122/CE, do
Parlamento Europeu e do Conselho
de 14 de Janeiro de 2009



O domínio dos contratos de aquisição de um direito de
utilização a tempo parcial de bens imóveis evoluiu tendo
surgido no mercado novos produtos de férias semelhantes, bem
como determinadas transacções relativas à utilização periódica
de bens
Contratos de Revenda e de Troca, não eram
abrangidos pela Directiva 94/747/CE, de 26 de Outubro.
Regime será substituído por uma Directiva mais actualizada
(tem-se assistido a um desenvolvimento de produtos destinados
a contornar a directiva)
Turismo apresenta um papel cada vez mais importante nas
economias dos E-M, devendo ser fomentada a produtividade e
crescimento do timeshare e dos produtos de férias de longa
duração com a aplicação de regras comuns.


Necessidade de aproximar as legislações dos E-M
Harmonização
plena
da
comercialização,
venda,
revenda
(DRHP/DHT) troca de direitos decorrentes de contratos de utilização
periódica de bens)

Noção de contratos de utilização periódica de bens não inclui

Reservas múltiplas de alojamento (quartos de hotel)

Contratos de arrendamento comuns, ainda que a sua duração
exceda um ano, uma vez que o alojamento tem de ser para mais do
que um período.
◦ Artigo 3º/2 – A Natureza dos produtos revela a existência de
práticas comerciais desleais por parte das empresas para com os
consumidores, tornando necessário aprovar disposições mais
pormenorizadas e específicas no que toca aos requisitos de
informação e eventos de vendas, sendo que a finalidade comercial
dos “convites para eventos” deve ser claramente comunicada ao
consumidor.
◦ Disposições relativas
Informações pré-contratual e contratual
devem ser mais claras e actualizadas.
◦ Artigo 4º - Antes de o consumidor se encontrar vinculado por um
contrato ou proposta, o profissional faculta ao consumidor
informações exactas e suficientes de forma clara e compreensível.
◦ Artigo 4º nº1 - A Directiva contém Formulários para cada tipo de
contrato, constantes em Anexos.
◦ Artigo 5º – Forma do Contrato; fornecido por escrito, em papel
ou noutro suporte duradouro (Artigo nº2 nº1 h)) redigido na
língua com que esteja familiarizado à sua escolha, podendo ser
fornecidas ao consumidor outras versões linguísticas do contrato.
◦ Artigo 5º nº2 – As Informações pré-contratuais são parte integrante
do contrato não podendo ser alteradas.
◦ Artigo 5º nº3 - Além das Informações Pré-contratuais o Contrato deve
ainda mencionar a :
A) Identidade e residência de cada uma das partes contendo a
respectiva assinatura;
B) A data e o local da celebração do contrato.
‣ Artigo 5º nº4 – Antes da celebração do Contrato o profissional
tem de informar o consumidor para:
◦ Existência de um Direito de Resolução e sua duração (Artigo 6º)
◦ Proibição de pagamentos de sinal durante esse prazo (Artigo 9º)
◦ O Contrato deve ainda incluir separadamente, um formulário
normalizado de resolução constante no Anexo V da Directiva,
destinado a facilitar o Direito de Resolução.
◦ O consumidor deve receber uma ou várias cópias do contrato no
momento de celebração do mesmo.
‣ Artigo 6º nº1 - Direito de Resolução
Para que o consumidor possa compreender
os direitos e
obrigações que decorrem do contrato, é concedido um prazo de
14 dias.
‣ A duração, a forma e o exercício do prazo devem ser
harmonizados.
‣ Artigo 6º nº3 - Se o profissional não cumprir as disposições em
relação às informações pré-contratuais ou relativas ao contrato, o
consumidor beneficia de uma prorrogação do prazo de resolução.
‣ Artigo 7º - Formas de exercício do direito de Resolução
O consumidor deve notificar antes da expiração do prazo de
resolução (14 dias corridos) o profissional, em papel ou noutro
suporte duradouro.

•



Artigo nº9- Pagamento de Sinal. Proibição de qualquer pagamento
antes do final do prazo de resolução
Artigo nº9/2 - Contratos de Revenda
Artigo nº10 - Contratos de aquisição de produtos de férias de longa
duração. O preço a pagar faz-se de acordo com um calendário de
pagamentos escalonado.
Artigo nº11 - Resolução de contratos acessórios.
Se o contrato estiver coberto por um contrato de crédito , o mesmo é
automaticamente resolvido, se o consumidor exercer o direito de
resolução.
Artigo nº16 nº1 - Transposição. Os Estados-Membros devem aprovar
e publicar até 23 de Fevereiro de 2011 as disposições legislativas de
forma a dar cumprimento à Directiva.

Estados-Membros; devem assegurar
◦ que os consumidores sejam informados das respectivas disposições
nacionais de transposição da recente directiva e incentivar os titulares
de códigos a fornecerem informações relativas a códigos de conduta
existentes de forma a proporcionar um elevado nível de protecção do
consumidor e de forma a que as organizações de consumidores
poderão ser informadas e envolvidas na redacção dos códigos de
conduta.
◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas em que
os contratos devem ser celebrados e às informações que devem
constar do documento.
◦ Inclui novos produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com
desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro,
embarcações de recreio e caravanas) estendendo a protecção à venda
e revenda de time-sharing.
Henrique Mesquita;




Natureza do direito real (segurança)
Mobilidade (negociabilidade)
Direito isentar o titular da gestão do imóvel
Regime decorre directamente do estatuto real fixado na lei
Titular do DRHP, interessado condições:




Titularidade de um direito real que garante um valor que o direito de
crédito ou pessoal de gozo não lhe oferece.
Segurança (oponibilidade erga omnes) maior valor económico
(valorização do bem) e fácil alienabilidade do direito.
Interesse em deter um conjunto de direitos de créditos que lhe
proporcionem um vasto conjunto de prestação de serviços
enriquecedores da vida turística de veraneio; e que lhe garantam boa
manutenção do imóvel, enquanto não o habita.
Despesas fixas da residência são repartidas entre os vários “donos”

•
•
•
É do conhecimento público e comum que na promoção e venda de
"timesharing" têm sido utilizadas;
técnicas diversas de "marketing" agressivo, aptas a "convencer" os
potenciais compradores, nem que para tal os tenham que «vencer» pelo
cansaço físico e psicológico decorrente de horas seguidas a ouvir os
vendedores.
Alguns dos locais de estadia não são classificados por categorias de
conforto. Convinha introduzir um sistema uniforme de estrelas, como já
acontece nos hotéis.
No que diz respeito aos clubes e pontos de férias, é importante saber qual o
valor exacto desses locais, do inventário dos bens e dos serviços incluídos,
da propriedade dos projectos, e das semanas disponíveis. Em caso de troca,
é importante ficar a par das despesas anuais e da sua evolução futura.


Certos vendedores são pouco
escrupulosos e utilizam práticas
comerciais duvidosas, por vezes
agressivas,
para
fazer
o
consumidor adquirir uma fracção
de
time-sharing
(contactos
insistentes
por
telefone,
concursos, com prémios..).
Atenção à utilização do termo
"proprietário" ou de outras
expressões que possam criar nos
consumidores a ideia de que são
proprietários ou comproprietários
do empreendimento (Artigo 44º DL
nº 275/93, de 5 de Agosto)


Este sector tem conhecido
numerosos conflitos com os
consumidores, nomeadamente a
falência de empresas envolvidas
em que o comprador perdeu tudo.
Ora esta fórmula de férias pode
revelar-se mais complicada do que
parece!
Principais diferenças no Regime do
timesharing

Âmbito de Aplicação Objectiva
◦ Actualmente (Artigo 1º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22 de Maio e Artigo 45º ) aplica-se a bens imóveis.
◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 1º) Inclui novos produtos
que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias
semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações
de recreio e caravanas), estendendo a protecção à venda e revenda
de time-sharing.
‣ Âmbito de Aplicação Subjectiva
◦ Actualmente
“adquirente ou titular” do Direito Real de
Habitação Periódica.
◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro, essas expressões são
substituídas por “Consumidor”
◦ Artigo 1º nº2, a Directiva aplica-se aos contratos entre
profissionais e consumidores.

•
•

•
•

•
•
Direito Real de Habitação Periódica
Actualmente (Artigo 3º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
116/2008, de 4/7) limite mínimo de 15 anos.
Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 2º nº1 a) ) limite mínimo
de 1 ano
Direito de Habitação Turística
Actualmente (Artigo 47º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
22/2002, de 31/1 ) limite mínimo de 3 anos
Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 2º nº1 b)) limite mínimo
de 1 ano
Prazo para exercer o Direito de Resolução
Actualmente (Artigo 16º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº
180/99, de 22/5 ) 10 dias úteis
Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 6º) 14 dias de calendário

•
•
Forma de exercício do Direito de Resolução
Actualmente (Artigo 16º nº2 DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL
nº 180/99, de 22/5 ) através de carta registada com aviso de
recepção
Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 7º) em papel ou noutro
suporte duradouro
◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas
(Artigo5º) em que os contratos devem ser celebrados e às
informações (Artigo 4º) que devem constar do documento,
impondo a necessidade de os E-M estabelecerem sanções
efectivas e dissuasivas no caso de incumprimento da Directiva.





Visa essencialmente por termo a práticas restritivas da concorrência;
Aumentar a clareza e certeza jurídica dos mecanismos de protecção do
consumidor;
Garantir que os consumidores europeus possam usufruir das vantagens
que o Mercado Interno lhes proporciona;
Regras quanto aos meios legais ao dispor dos consumidores para a
resolução de litígios que ocorram entre os consumidores e
profissionais.
A implementação de regras comuns no que concerne a esta matéria
é da maior importância dado o relevo cada vez maior que o
turismo desempenha nas economias dos Estados-Membros.
‣ As férias em regime de timeshare são muito populares em
vários países da UE.
‣ O Reino Unido, a Suécia, a Alemanha, a Itália e a Espanha, por
exemplo, encabeçam a lista dos países com maior número de
consumidores que adquire férias em regime de timeshare.
‣ Espanha, Portugal, Alemanha, Itália e França têm uma indústria
nacional importante neste sector. A República Checa, a Hungria
e a Polónia revelam um crescimento significativo a nível do
número de consumidores que adquire férias neste regime.
◦ De acordo com dados recentes da indústria, existem
aproximadamente 1500 complexos turísticos de timeshare, que
dão origem a 85000 unidades de timeshare por ano.
◦ Esta actividade traduz-se por um produto total de 10,5 mil
milhões de euros e cria 40000 postos de trabalho na UE.

“Passe férias fantásticas para o resto da sua vida!”
Esta é na maioria dos casos, a promessa que as empresas de
timesharing fazem para “agarrar” os clientes.



•
•
•
DECO
Em 2007 foram feitas 155 reclamações
timesharing.
Modo geral as Reclamações recaem sobre:
de
utilizadores
vendas agressivas associadas à assinatura de contratos,
revenda do Direito Real de Habitação Periódica
más condições das instalações.
de
“Crise obriga milionários a dividir iates”





(Notícia)
Propriedade partilhada de grandes iates está a aumentar
Comprar um iate de luxo (Ocean Emerald) custa 15
milhões de euros, mas “alugá-lo” por duas semanas
custa cerca de 2 milhões, sendo assim um valor que
mais milionários podem pagar….
O fabricante do referido modelo pretende inclusive,
construir um determinado número de iates só para um
programa de timesharing, assim
Este modelo de “propriedade partilhada” também tem
certas vantagens “ajudando” certos sectores…