AGADIE -2015
CRISTIANE CARVALHO VARGAS
CRISTIANE REGINA BIRK
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção;
Art. 1.334 – (...)
§
2o São equiparados aos proprietários, para os fins
deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.
1
2
3
• PROPRIETÁRIO
• PROMITENTE COMPRADOR
• CESSIONÁRIO DE DIREITO
MATRÍCULA
ATUALIZADA
DO RI
CADASTRO
DO
CONDOMÍNIO
/BOLETO
ARQUIVO DE
DOCUMENTOS
DO
CONDOMÍNIO
•
Verificar se houve registro da escritura de compra e venda ou apenas o registro
da promessa de compra e venda ou cessão de direitos;
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRELIMINAR REJEITADA. JUROS
DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. ART. 1.336, § 1º, CC. MULTA MORATÓRIA DE 2%.
DÍVIDA POSTERIOR A 11/01/2003. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. Segundo
entendimento doutrinário e jurisprudencial as obrigações decorrentes do
condomínio são obrigações de pagar derivadas da propriedade. São as
chamadas obrigações propter rem que vinculam a dívida à coisa,
acompanhando-a em suas mutações subjetivas. Em princípio é o proprietário,
aquele cujo nome figura o registro imobiliário, o responsável pelos débitos
condominiais (legitimidade ex legis). O condômino inadimplente deve suportar
correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês (ressalvada hipótese
de previsão de percentual inferior), contados desde o vencimento de cada quota
condominial. Inteligência do § 3º do art. 12 da Lei n.º 4.591/64 e do art. 397, do
Código Civil. As novas regras trazidas pelo Código Civil, por serem de ordem
pública, limitativas da autonomia privada, devem ser obedecidas em todas as
relações jurídicas posteriores à sua vigência. Incidência do disposto no § 1º do art.
1336 do Código Civil. Multa moratória de 2% para as parcelas vencidas após a
entrada em vigor do novo Código Civil. APELO DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO
PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70062286463, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em
11/12/2014)
 Se
proprietário casado incluir cônjuge ou ressalvado
o regime de bens cuidar apenas a intimação na fase
executiva;
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA
DE QUEM CONSTA NO REGISTRO DE IMÓVEL COMO PROPRIETÁRIO DO BEM.
Sendo de natureza propter rem a obrigação condominial, aquele
que constar como titular da propriedade no registro do imóvel
gerador do débito condominial é parte legítima para responder à
ação de cobrança. No caso, a autora noticiou divórcio que, no entanto, não
consta averbado no registro do imóvel. Nem sequer foi demonstrado nos autos
que no referido divórcio, a propriedade foi destinada exclusivamente a seu exmarido. Ademais, esse fato alegado pela autora, não seria oponível em
relação ao Condomínio, terceiro de boa-fé, ante a falta de averbação do
divórcio no registro do imóvel. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº
70048861157, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 29/08/2013)
0001075-66.2013.8.26.0116
Apelação
/
Despesas
Condominiais Inteiro Teor Dados sem formatação
Relator(a): Antonio Rigolin
Comarca: Campos do Jordão
Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/11/2014
Data de registro: 19/11/2014
Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA.
POSSIBILIDADE DE INCIDIR SOBRE A TOTALIDADE DA UNIDADE CONDOMINIAL,
AINDA QUE A CO-PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL, CÔNJUGE DO EXECUTADO,
NÃO TENHA SIDO PARTE NO PROCESSO. RECURSO IMPROVIDO. Tratandose de obrigação "propter rem", torna-se perfeitamente possível a
incidência sobre a totalidade do bem, ainda que a ação tenha sido
proposta apenas em relação a um dos co-proprietários, pois todos são
obrigados pela totalidade da dívida, que é indivisível.
 Em
caso de direito real de uso, habitação ou
usufruto,
divergência
entre
LMCMV
e
jurisprudência:
Lei 11977/2009:
Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de
condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse
do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o
possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como
o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou
fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil,
inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.


Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de
procedência. Insurgência dos corréus. Voto de Relatoria que reconhece, de
ofício, a ilegitimidade passiva dos usufrutuários. Parcial divergência.
Solidariedade passiva entre o usufrutuário e o nu-proprietário na cobrança
das despesas condominiais cobradas nesta ação. (Sentença mantida. Recurso
desprovido. Processo 0226453-59.2011.8.26.0100. Julgador Morais Pucci. Órgão
Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado. 09/02/2015 TJSP)
Embargos de Declaração Acórdão que, por maioria, negou provimento à apelação interposta pelos réus,
ora embargantes, contra a r. sentença que os condenou, solidariamente, no pagamento das despesas
condominiais vencidas quando da propositura desta ação e no curso da demanda, atualizadas
monetariamente acrescidas de encargos moratórios. Alegações de inépcia da inicial, incidência dos
juros moratórios sobre os valores das cotas condominiais apenas a partir da citação, e excessividade dos
honorários advocatícios afastadas pelo v. acórdão embargado. Omissão do v. acórdão embargado apenas
em relação à alegação de que a corré proprietária do imóvel seria responsável apenas pelas despesas
condominiais extraordinárias e os corréus usufrutuários pelas despesas ordinárias. As despesas
ordinárias de conservação da coisa incumbem ao usufrutuário e as extraordinárias
ao proprietário (arts. 1.403, I e 1404, do CC). Usufrutuário e proprietário do imóvel
que respondem, porém, solidariamente, perante o condomínio pelas despesas
condominiais ordinárias e extraordinárias (art. 1334, I e § 2°, do CC), assegurado o
direito de regresso entre os titulares de direitos reais em relação aos valores pagos
em benefício um do outro. Embargos declaratórios parcialmente acolhidos, sem efeito
modificativo do julgado. Processo 0226453-59.2011.8.26.0100. São Paulo. Órgão julgador: 35ª Câmara
de Direito Privado 23/03/2015

APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS
VENCIDAS E VINCENDAS. RESPONSABILIDADE DOS NU-
PROPRIETÁRIOS, HAJA VISTA O CARÁTER PROPTER
REM DA OBRIGAÇÃO. INCIDÊNCIA DE MULTA CONVENCIONAL DE
20% ATÉ A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL ATUAL, E DE 2%
PARA AS PARCELAS VENCIDAS POSTERIORMENTE. JUROS
MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA. MORA EX RE. INCIDÊNCIA A
PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. APELO DO AUTOR
PROVIDO. RECURSOS DOS RÉUS DESPROVIDOS. (Apelação Cível Nº
70035512219, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 22/03/2012)
•
Havendo divergência entre o cadastro do
condomínio e o registro na matrícula da unidade,
podemos estar diante da venda por instrumento
particular
sem
publicidade
registral
ou
condominial:
- com contrato por instrumento particular
apresentado ao condomínio é do promitente
comprador a responsabilidade com intimação do
titular de domínio pela regra do art. 72 da
LMCMV
1011769-27.2013.8.26.0068 Apelação / Despesas Condominiais
Inteiro
Teor Dados sem formatação
Relator(a): Paulo Ayrosa
Comarca: Barueri
Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 10/03/2015
Data de registro: 11/03/2015
Ementa:
DESPESAS
CONDOMINIAIS
COBRANÇA
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR POSSE DA UNIDADE CONDOMINIAL CIÊNCIA INEQUÍVOCA POR
PARTE DOCONDOMÍNIO ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA
RECONHECIDA
PROCEDÊNCIA
RECURSO
PROVIDO.
Tendo
o condomínio autor ciência do contrato de compromisso de venda e
compra firmado entre a proprietária e o compromissário-comprador e
estando este na posse direta do imóvel, mesmo que não registrado, é
de se reconhecer a legitimidade apenas do possuidor para figurar no
pólo passivo da ação de cobrança por encargos condominiais
inadimplidos e não daquelas em cujos nomes estejam registrado o
imóvel, vez que se trata de obrigação "propter rem”.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL
ALIENADO POR INTERMÉDIO DE CONTRATO DE GAVETA, NÃO REGISTRADO
NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. DÉBITO RELATIVO À PERÍODO POSTERIOR À
ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ALIENANTE. Aquele que aliena
imóvel, por intermédio de Contrato de Compra e Venda, é parte
passiva ilegítima para responder ação de cobrança por despesas
relativas a período posterior à alienação, ainda que não registrado
no Álbum Imobiliário. Medida que visa afastar a imposição de obrigação
a quem não tem o dever de suportá-la, bem como evitar o
locupletamento daquele que, efetivamente, usufruiu da unidade
condominial. Hipótese, ademais, em que a compra e venda ocorreu
muito antes do vencimento das cotas condominiais exigidas.
Ilegitimidade passiva da alienante reconhecida. Processo extinto sem
resolução de mérito em relação a esta. Art. 267, VI, do CPC. DERAM
PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058476839, Décima Oitava
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra,
Julgado em 20/03/2014)

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS.
PREFACIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIDA. Uma vez ciente o
condomínio autor, que o imóvel que deu origem ao débito não se
encontra mais em poder da ré, mas em mãos de terceiro, apesar de
contar no álbum imobilia´rio em nome da demandada, não tem a
requerida legitimidade para figurar no pólo passivo da cobrança.
SUCUMBÊNCIA. Decretada a extinção do processo, por força da
ilegitimidade passiva, do autor as custas e honorários. Sucumbência que
era mesmo de rigor. RECURSO ADESIVO. Ré que adesivamente recorre da
condenação que lhe foi imposta - sucumbência - em decorrência da
extinção da denunciação. Adesivo do art. 500 do CPC que não tem
aplicação ao caso vertente. Lide incidental, onde litigam denunciante e
denunciado, sem recurso de apelação, não pode haver formulação de
recurso adesivo. Requerida que deveria ter manejado o recurso da
apelação, e não valer-se do adesivo. Recurso que não merece
conhecimento. Sentença que se confirma. NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO DO AUTOR E NÃO CONHECERAM DO ADESIVO MANEJADO PELA RÉ.
UNANIME. (Apelação Cível Nº 70062414347, Décima Oitava Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em
19/03/2015)
•
PROCESSAR APENAS TITULAR DE DOMÍNIO REGISTRAL
RISCO DOS EFEITOS DA PENHORA
1)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIROS EM
AÇÃO DE EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. Demonstrado nos autos que a
parte embargante/apelada, ainda que não procedido com o
registro do bem, é legítima possuidora do imóvel em
questão desde antes da data da propositura da presente ação
executiva, impositiva a desconstituição da constrição sobre o
bem imóvel, diante da falta da sua intimação quanto aos atos
executórios. Aplicação do art. 1.046 do CPC. APELO
DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70051885440, Décima Sétima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim
Stocker, Julgado em 31/01/2013)
2)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA DE IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE DÉBITO
CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. APELO PROVIDO. Considerando
que as despesas condominiais têm natureza propter rem,
possível a penhora do imóvel que deu origem ao
débito, independentemente de a ocupante do imóvel,
outorgada cessionária, ter integrado polo passivo da ação
de cobrança, a qual foi movida de forma exclusiva contra o
cedente proprietário registral. DERAM PROVIMENTO AO APELO
E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. (Apelação Cível
Nº 70060684990, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em
16/10/2014)
•
1)
Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e
possuidor/promitente comprador
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO EM RAZÃO
DO RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS
REGISTRAIS. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. OBRIGAÇAO
PROPTER REM. SOLIDARIEDADE PASSIVA ENTRE OS PROPRIETÁRIOS
REGISTRAIS E O PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES DESTA
CORTE. Tratando-se de obrigação propter rem, há solidariedade
passiva em relação às despesas do condomínio entre os proprietários
registrais e todos aqueles que têm vínculo jurídico com a coisa,
podendo, o Condomínio, optar de quem cobrar a totalidade dos
valores
inadimplidos.
APELAÇÃO
PROVIDA,
SENTENÇA
DESCONSTITUÍDA, POR MAIORIA. (Apelação Cível Nº 70059159384,
Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 18/09/2014)
2)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. AÇÃO DIRIGIDA AO PROPRIETÁRIO
REGISTRAL. DENUNCIAÇÃO DA LIDE AOS TERCEIROS
ADQUIRENTES.
OBRIGAÇÃO
PROPTER
REM.
Consoante a jurisprudência pacífica da Câmara e
do Superior Tribunal de Justiça, a ação
de cobrança de cotas condominiais pode ser
proposta contra o proprietário, segundo o
Registro de Imóveis, ou contra o possuidor do
imóvel, porque prepondera o interesse da
coletividade. O condomínio, na preservação dos
interesses coletivos e justamente para evitar a
discussão quanto à legitimidade da parte, pode
ajuizar a ação contra um ou outro ou contra
ambos. (Apelação Cível Nº 70059601864, Vigésima
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 28/05/2014)

Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e
possuidor/promitente comprador
RISCO DE ILEGITIMIDADE DO TITULAR DE DOMÍNIO
1.
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS
CONDOMINIAIS. QUOTA CONDOMINIAL EDILÍCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
DÍVIDA. ALIENAÇÃO DA UNIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. A dívida de
quotas em condomínio edilício é propter rem e legitima à ação
de cobrança o proprietário registral. No entanto, alienado o bem
responde o adquirente inclusive por dívidas pretéritas, mesmo sem
título registrado se ciente o condomínio. - Circunstância dos autos em
que a parte ré cedeu seus direitos a WKO Empreendimentos e
Participações S/A com anuência dos proprietários registrais e o
Condomínio emitiu boletos de cobrança em nome da cessionária.
RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70061662789, Décima Oitava
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar,
2)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL ALIENADO POR INTERMÉDIO DE
CONTRATO DE GAVETA, NÃO REGISTRADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. DÉBITO
RELATIVO À PERÍODO POSTERIOR À ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA
ALIENANTE. Aquele que aliena imóvel, por intermédio de Contrato de Compra e
Venda, é parte passiva ilegítima para responder ação de cobrança por despesas
relativas a período posterior à alienação, ainda que não registrado no Álbum
Imobiliário. Medida que visa afastar a imposição de obrigação a quem não tem o
dever de suportá-la, bem como evitar o locupletamento daquele que, efetivamente,
usufruiu da unidade condominial. Hipótese, ademais, em que a compra e venda
ocorreu muito antes do vencimento das cotas condominiais exigidas. Ilegitimidade
passiva da alienante reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito em
relação a esta. Art. 267, VI, do CPC. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível
Nº 70058476839, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 20/03/2014)
•
Processar de forma SOLIDÁRIA titular de domínio e
possuidor/promitente comprador
RISCO DE ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR/ POSSUIDOR/ BOLETO
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO.
CHAMAMENTO AO PROCESSO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
CHAMAMENTO
AO
PROCESSO.
Em
se
tratando
de cobrança de cotas condominais em atraso, não tem
incidência o art. 77, III, do CPC. Inexistência de
solidariedade entre o proprietário registral e possível
adquirente do imóvel. LEGITIMIDADE PASSIVA. Quem
figura no álbum imobiliário como dono é quem merece ser
acionado ao pagamento os encargos condominais em
atraso, e não possível adquirente da unidade
habitacional, ainda mais quando desconhecida a
negociaçção pelo condomínio requerente. Sentença
confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
UNANIME. (Apelação Cível Nº 70061300216, Décima Oitava
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson
José Gonzaga, Julgado em 30/10/2014)
•
PROCESSAR APENAS PROMITENTE COMPRADOR /POSSUIDOR
/BOLETO
RISCO DE QUEBRA DA CONTINUIDADE REGISTRAL /FOLIO REAL
Despesas condominiais - Cumprimento de sentença - Penhora de imóvel
- Inadmissibilidade - Possibilidade apenas da penhora dos direitos da
compromissária compradora da unidade condominial, passíveis de
alienação, já que o proprietário não foi apontado como devedor no
título executivo judicial - Agravo não provido ( TJSP 201669658.2015.8.26.0000 - Agravo de Instrumento , Relator(a): Silvia Rocha,
Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 04/03/2015)
RS – Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ
Art. 399 – Se o imóvel objeto da penhora, arresto e seqüestro não
estiver em nome do executado, devolver-se-á a ordem judicial ou
certidão com a informação e aguardar-se-ão as prescrições judiciais. •
Provimento nº 01/98-CGJ, art. 362.
 COM
PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA
APLICAÇÃO DO ART. 72 Lei 11977/2009
 COM
PROMESSA DE COMPRA E VENDA REGISTRADA E
NÃO ENTREGA DE CHAVES/POSSE
1)
DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. Em se tratando de imóvel
novo, é a incorporadora responsável pelo pagamento das
despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para
o adquirente. Sentença mantida. Recurso desprovido
( TJSP - 0000320-59.2012.8.26.0348 – Apelação, Relator(a): Felipe
Ferreira, Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 15/12/2014)
2)
Despesas condominiais. Cobrança. Apelo dos requeridos.
Responsabilidade pelos débitos condominiais antes da entrega
das chaves do imóvel é de responsabilidade da construtora,
então proprietária (obrigação propter rem) da unidade (203).
Ilegitimidade passiva da ré reconhecida. Intelecção do art. 252
do Regimento Interno deste Tribunal. Nega-se provimento ao
recurso
do
Condomínio
acionante.
(TJSP
-003036984.2012.8.26.0477
Apelação , Relator(a): Campos Petroni ,
Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 03/03/2015)

RECURSO INOMINADO. TEMPESTIVO. COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EM DATA ANTERIOR
À CONSTANTE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA
COBRANÇA DAS COTAS. AUSENTE COMPROVAÇÃO DA VENDA DO
IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DUAS
PRIMEIRAS RÉS. PROPRIETÁRIA E INCORPORADORA DO
EMPREENDIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71005321773, Primeira Turma
Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza,
Julgado em 24/02/2015)
•
SEM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ART. 72 DA LEI
11977/2009
•
COM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
CONDOMÍNIO
X
AGENTE FINANCEIRO
1)
APELAÇÃO CIVEL. CONDOMINIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS. Sendo o banco apelante o proprietário do
imóvel gerador do débito condominial ora em cobrança, ele se
afigura legítimo para responder ao pleito inicial, haja vista
estarmos diante de obrigação propter rem. Preliminar de
ilegitimidade passiva rejeitada. Alegada a existência de débito
relativo à cotas condominiais e não havendo prova nos autos do
seu pagamento, mister a confirmação da sentença de procedência
da ação decobrança, proposta pelo condomínio apelado.
PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação
Cível Nº 70051169076, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado
em 28/08/2014)
2)
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA Alienação fiduciária. Credor fiduciário e
devedores fiduciantes.Legitimidade passiva "ad causam".
Reconhecimento. Tendo a unidade condominial em débito
sido constituída em propriedade fiduciária, transferindo-se
ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel em
garantia do financiamento por ele concedido, pelos
encargos condominiais e perante o Condomíniorespondem
credor fiduciário e devedores fiduciantes, de forma
solidária Inaplicabilidade do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97,
cuja disposição se destina a regular as relações entre
fiduciante e fiduciário Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO
( TJSP - 0008612-64.2013.8.26.0003
Apelação ,
Relator(a): Alfredo Attié, Órgão julgador: 12ª Câmara
Extraordinária
de
Direito
Privado,
Data
do
julgamento: 27/02/2015)
 FALECIMENTO
DO CONDÔMINO:
- CERTIDÃO DE ÓBITO
- SITUAÇÃO DOS HERDEIROS [menores,
incapazes, falecidos ou inexistentes]
-ABERTURA DE INVENTÁRIO
•
COM INVETÁRIO DEMANDA O ESPÓLIO
REPRESENTADO
PELO
INVENTARIANTE
COMPROMISSADO E PEDE PARA NOTICIAR O
DÉBITO NO INVENTÁRIO
•
SEM INVENTÁRIO DEMANDA A SUCESSÃO
REPRESENTADA POR TODOS OS HERDEIROS
OBSERVANDO A SITUAÇÃO PARTICULAR DE
CADA UM [MENORES, INCAPAZES, FALECIDOS
OU INEXISTENTES]
1.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS.
AÇÃO DE COBRANÇA. SUCESSÃO ABERTA. ABERTURA DE
INVENTÁRIO. QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
CITAÇÃO POR EDITAL. O condomínio edilício não está obrigado
a abrir inventário do proprietário registral para cobrar
quotas condominiais. A obrigação não é pessoal, mas propter
rem. - O espólio é pessoa jurídica sui generis que tem
capacidade para estar em juízo representada por seu
inventariante, ativa ou passivamente. No entanto, é
indispensável ciência da ação aos sucessores quando o
inventariante é dativo ou havendo bens o inventário não foi
aberto, mormente quando se trata de cobrança de cotas
condominiais à qual os herdeiros do proprietário registral
têm interesse próprio em lide. - O art. 232 do CPC autoriza a
citação por edital quando na inicial o autor declara que
desconhece o endereço do réu. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70058068818, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João
Moreno Pomar, Julgado em 09/01/2014)
2)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação monitória. Decisão
que deu por citados todos os herdeiros e sucessores
de réu falecido na pessoa da viúva. Pretensão de
reforma. ADMISSIBILIDADE: Ocorrendo a morte de
litigante ainda não citado, deve o polo passivo
ser regularizado para constar o Espólio ou todos
os herdeiros do falecido, esta última providência
em caso de inexistência de inventário.
Necessidade de juntada aos autos da certidão de
óbito do de cujus. Recurso provido. RECURSO
PROVIDO COM OBSERVAÇÃO ( TJSP - 222745534.2014.8.26.0000
Agravo de Instrumento ,
Relator(a): Israel Góes dos Anjos, Órgão
julgador: 37ª Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 10/03/2015)
APLICAR A REGRA DO ART. 1345:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos
débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
AGRAVO. EXECUÇÃO. COBRANCA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGACAO
PROPTER REM. EMGEA.LEGITIMIDADE PASSIVA. ACAO DE COBRANÇA.
O arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento
das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores
à arrematação.O STJ tem posicionamento majoritário, seguido por
esta Corte, no sentido de que as taxas condominiais são dívidas
pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome
estiver o bem, inclusive quanto às cotas vencidas de períodos
anteriores à transferência do domínio a este. A EMGEA tem legitimidade
para figurar no pólo passivo da demanda, com fundamento nos artigos
586, III e 42, § 3º do Código de Processo Civil em face do caráter propter
rem da dívida, o que assenta a responsabilidade da atual proprietária pelo
pagamento das taxas de condomínio em atraso. Agravo provido para
manter a EMGEA no polo passivo da demanda. (TRF4ª - Agravo de
Instrumento P. 5018805-73.2014.404.0000. D. 11/12/2014 . Quarta Turma )
Na arrematação priorizar o acompanhamento e o
cumprimento da regra do art. 686, V do CPC:
Art. 686. (...) o edital de hasta pública, que
conterá:
V - menção da existência de ônus, recurso ou
causa pendente sobre os bens a serem
arrematados
1)
Ação de cobrança. Débito condominial. Fase de cumprimento de
sentença.
O
arrematante
responde
pelas
despesas condominiais anteriores à arrematação, pois são
obrigação de natureza propter rem. Além disso, constou do
edital, expressamente, a sua responsabilidade por eventuais
débitos incidentes sobre o imóvel, com exceção dos decorrentes
de origem fiscal ou tributária. Considerando que as despesas
condominiais constituem obrigações em prestações periódicas,
devem integrar a condenação todas as parcelas que se vencerem
até a data do efetivo pagamento. Exegese do art. 290 do Código
de Processo Civil, consentânea com a atual visão instrumentalista
do processo, a qual busca a efetividade da prestação jurisdicional
e a economia processual. Recurso improvido ( tjsp 218800402.2014.8.26.0000
Agravo de Instrumento, Relator(a): Gomes
Varjão, Data do julgamento: 09/02/2015)
2)
EXECUÇÃO
HIPOTECÁRIA
ALIENAÇÃO
DE
IMÓVEL
EM HASTA PÚBLICA ARREMATAÇÃO DO BEM PELO AGRAVANTE
DÉBITOS DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS - No caso em tela,
se não constou no edital da hasta pública ressalva ou
informação acerca de débitos fiscais nem de débitos
condominiais referentes ao imóvel anteriores à arrematação,
o terceiro arrematante não pode ser responsabilizado por tais
dívidas Princípio da segurança jurídica que deve ser
preservado Art.686, V, CPC - Precedentes do Superior Tribunal
de Justiça - Art. 130, Código Tributário Nacional - RECURSO
PROVIDO. ( TJSP - 2153857-47.2014.8.26.0000
Agravo de
Instrumento, Relator(a): Sérgio Shimura, Órgão julgador: 23ª
Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 28/01/2015)
Ilegitimidade
PRESCRIÇÃO
Tempo do
Processo