ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO
PAULO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Flávio Tartuce
Doutor em Direito Civil e graduado pela Faculdade de Direito da USP.
Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC/SP.
Professor do programa de mestrado e doutorado da FADISP.
Coordenador dos cursos de pós-graduação lato sensu em Direito Civil, Direito
Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado e Consultor Jurídico.
Autor de Obras pela Editora Método.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Conceito e Natureza Jurídica – Diferença entre compromisso de compra e
venda não registrado e registrado na matrícula do imóvel.
a) Compromisso de compra e venda não registrado – contrato
preliminar. Arts. 462 a 465 do CC.
- Efeitos pessoais inter partes. Gera obrigação de fazer o contrato
definitivo.
Interpretação do art. 463, parágrafo único, do CC. Enunciado n. 30 do
STJ
As três opções existentes (obrigação de fazer + adjudicação inter
partes + perdas e danos).
Súmula 239 do STJ – continua tendo aplicação. Enunciado n. 95 do
STJ.
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
b) Compromisso de compra e venda registrado – direito
real de aquisição (art. 1.225, VII, do CC).
- Efeitos reais erga omnes. Gera obrigação de dar.
- Única opção – direito à adjudicação compulsória (arts.
1.417 e 1.418 do CC). UNIFICAÇÃO LEGISLATIVA.
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Cláusula de arrependimento é possível no compromisso de compra e
venda?
Resposta: Somente no compromisso de compra e venda não registrado. No
compromisso de compra e venda registrado há um pacto irretratável.
Súmula 166 do Supremo Tribunal Federal: “É inadmissível o
arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao
regime do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937”.
No mesmo sentido o art. 25 da Lei 6.766/1979.
No compromisso de compra e venda registrado a cláusula deve ser
considerada como nula, aproveitando-se o restante do negócio
(princípio da conservação dos negócios jurídicos).
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
SÚMULAS DO STJ.
Súmula 239 - “O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e
venda no cartório de imóveis” (DJ 30/08/2000)
Súmula 308 – “A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel”. (DJ 25/04/2005)
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
SÚMULAS DO STJ.
SÚMULA 84 – “É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE
TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE
DESPROVIDO DO REGISTRO” (DJ 02/07/1993)
SÚMULA 76 – “A FALTA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMOVEL NÃO DISPENSA A PREVIA
INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIR EM MORA O DEVEDOR” (DJ
04/05/1993).
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. AUMENTO ABUSIVO DO VALOR DAS
PRESTAÇÕES. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO.
DIREITO À MORADIA. 1. Hipótese em que o Ministério Público
ajuizou Ação Civil Pública em defesa de mutuários de baixa
renda cujos imóveis foram construídos em sistema de mutirão,
com compromisso de compra e venda firmado com o Município
de Andradas, pelo prazo de 15 anos. Após o pagamento por 13
anos na forma contratual, o Município editou lei que majorou
as prestações para até 20% da renda dos mutuários....
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“O Tribunal de origem declarou a ilegitimidade ad causam do Ministério
Público. 2. O art. 127 da Constituição da República e a legislação
federal autorizam o Ministério Público a agir em defesa de interesse
individual indisponível, categoria na qual se insere o direito à
moradia, bem como na tutela de interesses individuais homogêneos,
mesmo que disponíveis, como, p. ex., na proteção do consumidor.
Precedentes do STJ. 3. O direito à moradia contém extraordinário
conteúdo social, tanto pela ótica do bem jurídico tutelado - a
necessidade humana de um teto capaz de abrigar, com dignidade, a
família -, quanto pela situação dos sujeitos tutelados, normalmente
os mais miseráveis entre os pobres.(...)”. (STJ, REsp 950.473/MG, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em
25/08/2009, DJe 27/04/2011)
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.
Cabe resolução do contrato cumulada com reintegração de
posse do imóvel. É necessário constituir em mora o devedor
(mora ex persona).
Deve-se considerar a teoria do adimplemento substancial.
Não tem validade a cláusulas de perda de todas as parcelas
pagas (art. 53 do CDC) – vedação da cláusula de decaimento.
Há debate interessante no STJ a respeito de qual o montante do
valor pago pelo comprador que deve ser abatido no reembolso
pelo vendedor.
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE
25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado no
âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do
compromisso de compra e venda, por parte do promitente
comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da
jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao
promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual
razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor
pago. 3. Recurso especial provido” (STJ, REsp 702.787/SC, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
01/06/2010, DJe 08/06/2010)
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE
FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS.
RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS
DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL
PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado
que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em
sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do
promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao
promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não
supere o contratualmente estipulado...
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
3. ‘Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra
e venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros
moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do
trânsito em julgado da decisão’. (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá
parcial provimento”. (STJ. AgRg no REsp 927.433/DF, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
14/02/2012, DJe 28/02/2012)
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO
CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Não há falarse em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões
necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda
que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2. É pacífico no âmbito
desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a
patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das
partes contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma,
Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª
Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma,
Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari
Pargendler, DJ de 11.06.2001)....
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido
como razoável a título de pena contratual, e rever tal
entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o
que é inviável em sede de recurso especial, a teor do
disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a
que se nega provimento” (STJ, AgRg no Ag 608.550/MG,
Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL
CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), QUARTA TURMA,
julgado em 19/08/2008, DJe 15/09/2008
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
“Compromisso de compra e venda Inadimplemento dos compradores Rescisão
contratual Inadmissibilidade Adimplemento substancial da obrigação
Caracterização Validade das notificações premonitórias Extinção afastada.
Multa contratual de 10% sobre o valor do débito mantida Recurso
parcialmente provido. É do entendimento desta Câmara que a citação válida
constitui em mora o devedor. A prestação imperfeita, mas significativa de
adimplemento substancial da obrigação, por parte do devedor, autoriza
pedido de indenização, porém não o de resolução. A multa contratual de
10% sobre o valor do débito deve prevalecer por de expressa previsão
contratual e em razão da relação obrigacional não ser tipicamente de
consumo”. (TJSP; APL 9188646-31.2006.8.26.0000; Ac. 5181820; Sumaré;
Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Jesus Lofrano; Julg.
31/05/2011; DJESP 16/06/2011).
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