Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
1º Seminário de
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA EM GOIÁS
Consolidando Políticas Estadual e Municipais de
Regularização Fundiária Urbana no Estado de Goiás
Goiânia, 21 e 22 de agosto de 2014
NOVOS DISPOSITIVOS LEGAIS PARA A REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS
Ana Paula Bruno
Gerente de Regularização Fundiária
Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos e Prevenção de Riscos – SNAPU - MCidades
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:
CONCEITOS BÁSICOS
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: CONCEITO
• NA LEI 11.977, ENGLOBA A REGULARIZAÇÃO
URBANÍSTICA, AMBIENTAL E JURÍDICA, COM
TRABALHO SOCIAL
Debate com foco na dimensão jurídica da
regularização fundiária
• DOIS TIPOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
 Regularização fundiária de interesse social;
 Regularização fundiária de interesse específico.
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CARACTERIZAÇÃO
• REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL:
assentamento irregular ocupado por população de baixa
renda e
 ocupado de forma mansa e pacífica há pelo menos cinco anos
ou
 demarcado como Zona Especial de Interesse Social no Plano
Diretor ou Lei Municipal específica ou
 declarado de interesse para a implantação de projetos de
regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas da
União, dos Estados, Municípios ou Distrito Federal
• REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE ESPECÍFICO:
por exclusão (arts. 47, VII e VIII)
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL
• INDEPENDENTE DA DEMARCAÇÃO DE ZEIS, ADMITE A
UTILIZAÇÃO DE PARÂMETROS ESPECÍFICOS DE
PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
• QUANDO EM ÁREA URBANA CONSOLIDADA, ADMITE A
REGULARIZAÇÃO DAS APP’S OCUPADAS ATÉ 31 DE
DEZEMBRO DE 2007, POR MEIO DE ESTUDO TÉCNICO
QUE COMPROVE MELHORIA DAS CONDIÇÕES
AMBIENTAIS
• PODE SER OBJETO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA E
LEGITIMAÇÃO DE POSSE
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LEGISLAÇÃO INCIDENTE E
INSTRUMENTOS JURÍDICOS
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CF E NORMAS FEDERAIS INCIDENTES
Conteúdo
Constituição Federal
Função social da propriedade (art. 5º, XXIII); desapropriação (art.
5º, XXIV); direito à moradia (art. 6º), usucapião especial de imóvel
urbano e concessão de uso (art. 183)
Lei 10.257/2001 (Estatuto da
Cidade)
Instrumentos jurídicos (art. 4º, V); usucapião especial de imóvel
urbano (arts. 9º a 14)
Lei 10.406/2002 (Código Civil)
Posse, propriedade, condomínio, usucapião, bens públicos; bens
imóveis; negócios jurídicos; regime de bens
Lei 6.015/1973 (Registros
Públicos);
Atos de registro de imóveis – registro e averbação (art. 167);
abertura de matrícula (art. 176); abertura de matrícula de bem
público ou imitido na posse (art. 176, § 8º); retificação de registro
(art. 213); abertura de matrícula de áreas públicas (arts. 195-A e
195-B); títulos aptos ao registro (art. 221); unificação de
matrículas (art. 235); registro da regularização fundiária de
assentamentos urbanos (arts. 288-A a 288-G); gratuidade de
registro na regularização fundiária de interesse social (art. 290-A)
Lei 6.766/1979
Regras para o parcelamento do solo urbano; cessão de posse em
áreas com imissão provisória na posse (art. 26, §§ 3º a 6º)
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NORMAS FEDERAIS INCIDENTES
Conteúdo
Lei nº 4.591/1964 (Condomínios
edilícios e incorporações)
Regras para incorporação imobiliária e instituição de
condomínios edilícios
Lei 11.952/2009
Regularização Fundiária em terras federais na Amazônia Legal
Lei 11.977/2009
Cap. III – Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos;
cessão de direitos, CDRU ao FAR (art. 71-A)
Decreto-Lei 271/1967
Concessão de direito real de uso (art. 7º): gratuita ou onerosa
Decreto-Lei 3.365/1941
Desapropriação por utilidade pública; imissão provisória na
posse (art. 15)
Medida Provisória 2.220/2001
Concessão de uso especial para fins de moradia (arts. 1º a 9º)
Lei 8.666/ 1993 (Licitações)
Alienação gratuita e onerosa de bens públicos (art. 17)
Lei 11.481/2007
Regularização fundiária de interesse social em imóveis da União
(altera diversas leis)
Lei 12.651/2012 (Código Florestal)
Dispensa a autorização do órgão ambiental competente para a
execução de obras emergenciais (art. 8º, §3º), admite a
regularização fundiária de interesse social e de interesse
específico em APP’s (arts. 64 e 65)
Lei Complementar 140/2011
Competências dos entes em matéria ambiental
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NORMAS ESTADUAIS E MUNICIPAIS INCIDENTES
Conteúdo
Normas estaduais
Constituição Estadual
Regime de bens públicos
Lei de custas e emolumentos
Atos de registro e emolumentos
Normas de Serviços Extrajudiciais
Procedimentos de registro
Legislação ambiental
Competências e procedimentos para o licenciamento
ambiental
Normas municipais
Lei Orgânica do Município
Regime de bens públicos
Plano Diretor
Normas de uso e ocupação do solo, dispositivos de
regularização fundiária
Lei de Zoneamento
Normas de uso e ocupação do solo
Código de Obras e Edificações
Normas de aprovação de edificações (unidades novas)
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INSTRUMENTOS JURÍDICOS DE REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA (TITULAÇÃO)
Tipo
Forma de aquisição/ transferência
Aplicação
Base Legal
Alienação gratuita (doação)
Áreas públicas ou
privadas
Lei 8.666/1993; Lei
Municipal
Alienação onerosa (venda e
compra)
Áreas públicas ou
privadas
Lei 8.666/1993; Lei
Municipal
Usucapião judicial
Áreas privadas
CF, Código Civil, Lei
10.257/2001
Usucapião extrajudicial
(legitimação de posse)
Áreas privadas
CF, Código Civil, Lei
11.977/2009
Adjudicação compulsória
(promessa de venda e compra com
prova de quitação): ação judicial
Áreas privadas
Código Civil, Lei
6.766/1979
CUEM – Concessão de Uso Especial
para fins de Moradia
Áreas públicas
MP 2.220/2001
Domínio Útil
CDRU – Concessão de Direito Real
de Uso
Áreas públicas ou
privadas
Decreto-Lei 271/1967
Direitos
Possessórios
Cessão de Posse
Áreas com imissão na
posse
Lei 6.766/1979
Propriedade
plena
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PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA:
MACRO-ETAPAS
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DIAGNÓSTICO
DEFINIÇÃO DA
ESTRATÉGIA
3. TITULAÇÃO DOS
MORADORES E
REGISTRO DOS
TÍTULOS
Participação e
Controle Social
1.
REGULARIZAÇÃO
DA GLEBA
2. REGULARIZAÇÃO DO
PARCELAMENTO/
UNIDADES IMOBILIÁRIAS
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DIAGNÓSTICO
OBJETIVO: CARACTERIZAÇÃO DO PROBLEMA
• Situação jurídico-fundiária da gleba
 Pesquisa dominial (registro de imóveis, órgãos
patrimoniais); ações judiciais (possessórias,
reivindicatórias, ações civis públicas); conflitos
• Características da ocupação
 Forma de apropriação da comunidade
(expectativas)
• Características da intervenção
 Projeto de regularização (localização e tipologia de
remanejamento, reassentamento, consolidação)
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DEFINIÇÃO DA ESTRATÉGIA
OBJETIVO: ESCOLHA DA MELHOR SOLUÇÃO DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA PARA O CASO CONCRETO
• Bom diagnóstico
 Cruzamento da pesquisa fundiária com as
características da intervenção e expectativas da
comunidade
• Repertório de instrumentos e procedimentos
disponíveis
 A INTELIGÊNCIA da regularização fundiária
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ETAPA 1: REGULARIZAÇÃO DA GLEBA
OBJETIVO: MATRÍCULA APTA PARA O REGISTRO DO
PARCELAMENTO/ CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Imóvel matriculado no serviço de registro de imóveis
• Lastreada em algum título, disposição constitucional
ou legal que assegure a origem do bem, ou no
procedimento de demarcação urbanística
• Situação registral (matrícula) compatível com a
situação de fato ou casos de dispensa de retificação
(Lei 6.015, art. 213, §11)
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ETAPA 2: REGISTRO DO PARCELAMENTO/
UNIDADES IMOBILIÁRIAS
OBJETIVO: INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS
LOTES E UNIDADES AUTÔNOMAS
•Aprovação (licenciamento urbanístico e ambiental) do
projeto de regularização fundiária
 Habite-se como requisito para averbação da
edificação , incluindo condomínios edilícios
•Registro do projeto de parcelamento e do condomínio
edilício na matrícula da gleba
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ETAPA 3: TITULAÇÃO E REGISTRO
•OBJETIVO: constituição de direito real em favor dos
beneficiários (ou compromisso)
• A unidade imobiliária deve estar constituída
 Matrícula do lote (com ou sem averbação da
edificação) e/ou da unidade autônoma
(condomínio edilício)
• Escolha do instrumento adequado ao caso concreto
 Propriedade plena; Concessão de Direito Real de
Uso; Concessão de Uso Especial para fins de
Moradia; Cessão de Posse; Legitimação de Posse...
• Legitimidade para titular ou outra solução
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A SITUAÇÃO DOMINIAL E REGISTRÁRIA
DA GLEBA É A CHAVE DO PROCESSO DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Tudo começa e termina
no registro de imóveis
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MECANISMOS LEGAIS PARA
REGULARIZAÇÃO DA GLEBA
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REGULARIZAÇÃO DE GLEBA PÚBLICA
• Municipal, originária do parcelamento do solo urbano
 [Lei 6.015, art. 195-A] municipio solicita ao cartorio
de registro de imoveis a abertura de matricula, com
base em planta e memorial descritivo da area
efetivamente implantada, acompanhada de
notificacao dos confrontantes
 Se o parcelamento não estiver inscrito ou registrado,
deve-se juntar planta de parcelamento assinada pelo
loteador ou aprovada pela Prefeitura/
 A abertura de matricula independe da natureza
juridica do bem (dominial, especial, uso comum do
povo)
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REGULARIZAÇÃO DE GLEBA PÚBLICA
• Estadual ou da União, por força de Lei, sem registro
anterior
 [Lei 6.015, art. 195-B] Estado ou União adotam
mesmo procedimento utilizado para áreas
municipais originária do parcelamento do solo
urbano (art. 195-A), acompanhado de prova de
domínio
 Município pode operacionalizar, em acordo com o
Estado ou União
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REGULARIZAÇÃO DE GLEBA PRIVADA EM
PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO, COM
IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE
• [Lei 6.015, art. 176, § 8º e art. 235]
 possibilidade de destacar e unificar matrículas
somente com o registro da imissão provisória
na posse
Observação:
A desapropriação é a estratégia quando outras não
são cabíveis
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REGULARIZAÇÃO DE GLEBA PRIVADA
OCUPADA, SEM CONFLITO, POR
POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA
• [Lei 11.977, arts. 56 e 57, art. 60] e [Lei 6.015, arts. 288D, 288-E e 288-G] demarcação urbanística
Iniciativa reservada ao poder público
Aplicável à regularização fundiária de interesse social,
exclusivamente
Combinada com a legitimação de posse = usucapião
administrativa
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DEMARCAÇÃO
URBANÍSTICA E
LEGITIMAÇÃO DE POSSE
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DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
QUEM FAZ?
PODER PÚBLICO
AONDE SE FAZ?
NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE
INTERESSE SOCIAL
PARA QUE FAZ?
IDENTIFICAR OS OCUPANTES E
QUALIFICAR A NATUREZA E O TEMPO
DAS RESPECTIVAS POSSES
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DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA: APLICAÇÃO
•Área Ocupada
•Regularização Fundiária
de Interesse Social
•Ausência de oposição/ conflito
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DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA: ETAPAS
a) ETAPA PREPARATÓRIA: análise do caso concreto
• a área ocupada se enquadra nos requisitos legais
para a DU?;
• a DU é a melhor solução?
a) AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA:
formalização do procedimento;
• plantas e memoriais descritivos, notificação prévia
dos demais entes públicos
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DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA: ETAPAS
a) PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:
formalização do parcelamento
• registro do parcelamento na matrícula onde a DU
tiver sido averbada, abertura de ofício das
matrículas das parcelas
a) RECONHECIMENTO DAS POSSES: finalização do
procedimento
• legitimação de posse ou outro instrumento, no
caso de área pública
• conversão da legitimação em propriedade
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NOTIFICAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS,
CONFRONTANTES E
EVENTUAIS
INTERESSADOS
SEM IMPUGNAÇÃO
A DU É AVERBADA NA
MATRÍCULA ATINGIDA
PELO AUTO
COM IMPUGNAÇÃO
TENTATIVA DE
ACORDO CONDUZIDA
PELO OFICIAL DE RI
ACORDO COM OU
SEM ALTERAÇÃO DE
ÁREA
SEM ACORDO
O PROCEDIMENTO É
ENCERRADO EM
RELAÇÃO À ÁREA
IMUGNADA
[Lei Federal nº 11.977/09, Art. 57, §§ 4º a 10]
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OBRIGADA!
Ana Paula Bruno
regularizaçã[email protected]