Estatuto da Cidade e
Regularização Fundiária
Ana Maria F. B Barros – anamariafurbino@gmail.com
Ana Paula Bruno – apbruno@yahoo.com.br
Sumário
• Função social da propriedade
• Estatuto da Cidade
– Objetivos e diretrizes gerais da política urbana;
– Instrumentos de política urbana: PEUC, IPTU progressivo e
desapropriação com títulos; direito de preempção; outorga
onerosa do direito de construir; operações urbanas
consorciadas; transferência do direito de construir; direito de
superfície; Plano Diretor
• Regularização Fundiária
– Conceito
– Espécies
– Instrumentos
Função social da propriedade
Direito de propriedade (CRFB art. 5º, XXII) subordinado ao
cumprimento de sua função social (art. 5º, XXIII)
Função social da propriedade urbana:
CRFB Art 183
§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor.
Estatuto da Cidade (Lei 10257/01)
Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das
necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça
social e ao desenvolvimento das atividades econômicas,
respeitadas as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei.
Estatuto da Cidade (Lei 10257/01)
• Política de desenvolvimento urbano é executada
pelo Município, conforme diretrizes gerais
fixadas em lei ( CRFB Art. 182, caput)
(Estatuto da Cidade – Art. 1º Na execução da
política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183
da Constituição Federal, será aplicado o
previsto nesta Lei.)
• Objetivo da política de desenvolvimento urbano:
ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes (CRFB Art. 182, caput):
Estatuto da Cidade
Diretrizes Gerais
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade
urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à
terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura
urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para
as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de
associações representativas dos vários segmentos da comunidade na
formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e
projetos de desenvolvimento urbano;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou
inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar
como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura
correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua
subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de
urbanização;
Estatuto da Cidade
Instrumentos de política urbana
Os instrumentos de política urbana são classificados
como:
 De planejamento nacional e regional (Art. 4º, I, II)
 De planejamento municipal (Art. 4º, III)
 Tributários e financeiros (Art. 4º, IV)
- imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
- contribuição de melhoria
- incentivos e benefícios fiscais e financeiros
 Jurídicos e políticos (Art. 4º, V)
 Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo
prévio de impacto de vizinhança (EIV) (Art. 4º, VI)
Parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios
Art. 182
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica
para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do
proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado,
que promova seu adequado aproveitamento,
sob pena,
sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo
no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública
de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de
resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios
• Fonte: art. 5º e 6º do Estatuto da Cidade
• Requisitos:
– Plano Diretor
– Lei municipal específica: define condições e
prazos
– Notificação: pessoalmente (funcionário do
Poder Público municipal) ou por edital ( após
3 tentativas de notificação pessoalmente)
Parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios
Importante:
Notificação deve ser averbada no CRI
(art. 5º §2º)
A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou
causa mortis, posterior à data da notificação,
transfere as obrigações de parcelamento,
edificação ou utilização previstas no art. 5º
desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
(art. 6º)
IPTU progressivo no tempo
– Extrafiscalidade
– Lei específica que trata do parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios;
– Aplicação: majoração de alíquota
– Prazo para majoração: 5 anos consecutivos
(prazo mínimo)
– Limites da majoração: 15% e 2X ano anterior
– Isenção e anistia: vedados – Art. 7º §3º
Desapropriação com pagamentos
em títulos
• Desapropriação sanção
• Exceção a prévia indenização em dinheiro
• Depende do descumprimento do
parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios, transcorridos cinco anos da
manutenção da alíquota máxima do IPTU
progressivo
• Títulos da dívida pública: prévia
aprovação do Senado Federal
Desapropriação com pagamentos
em títulos
Valor real da indenização:
Art. 8º
§ 2º O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU,
descontado o montante incorporado em função de
obras realizadas pelo Poder Público na área onde o
mesmo se localiza após a notificação de que trata o §
2o do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros
cessantes e juros compensatórios.
Direito de preempção
(Art. 25 a 27)
– conceito: ampliação das formas acesso à terra pelo Poder
Público;
– prioridade do Poder Público Municipal para aquisição de imóvel
urbano, demarcado por lei municipal baseada no Plano Diretor,
objeto de alienação onerosa entre particulares na compra de
imóveis (vigência de 5 anos + 1);
– para fins de regularização fundiária, execução de programas e
projetos de HIS; constituição de reserva fundiária; ordenamento
e direcionamento da expansão urbana; implantação de
equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços
públicos de lazer e áreas verdes; de unidades de conservação
ou proteção de áreas de interesse ambiental, histórico, cultural
ou paisagístico;
Direito de preempção
(Art. 25 a 27)
– proprietário notifica o Município sobre a intenção de
venda, com proposta de interessado anexa;
– o Município tem trinta dias para manifestar seu
interesse, devendo publicar edital de aviso da
notificação recebida e da intenção de aquisição do
imóvel nas condições da proposta apresentada;
– caso não haja manifestação no prazo estabelecido, o
proprietário pode vender a terceiros, nas condições
da proposta apresentada, apresentando ao Município
cópia do instrumento público de alienação do imóvel;
– se a alienação se der em termos diversos, é
considerada nula de pleno direito, podendo o
Município adquirir o imóvel pelo valor venal ou da
proposta, o que for inferior.
Outorga onerosa do direito de
construir (Art. 28 a 31)
– conceito: separação entre o direito de
propriedade e o direito de construir – este
outorgado pelo Poder Público mediante
contrapartida financeira;
– Solo Criado (RE 387.047 Rel. Eros Grau)
– captação de valores advindos da dinâmica
imobiliária para redistribuição na cidade;
Outorga onerosa do direito de
construir (Art. 28 a 31)
– áreas com incidência da outorga onerosa do direito
de construir devem ser fixadas no Plano Diretor,
assim como os coeficientes de aproveitamento
básico e máximo, este definido em função da
provisão de infraestrutura e densidade;
– lei municipal deve estabelecer as regras de cálculo,
os casos de isenção e as contrapartidas.
– Utilização dos recursos da outorga onerosa =
mesmas hipóteses do direito de preempção
Operações urbanas consorciadas
Art. 32 a 34
– conceito: instrumento utilizado para a realização de
projetos urbanos, “sem dispêndio de recursos
públicos” (debate crítico)
– conjunto de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Público municipal, sobre uma
determinada área da cidade, para as quais são
fixadas, por lei municipal específica baseada no
plano diretor, regras e objetivos próprios;
– permite a modificação de índices e características de
parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo,
bem como alterações das normas edilícias, bem
como a regularização de construções, reformas ou
ampliações executadas em desacordo com a
legislação vigente;
Operações urbanas consorciadas
Art. 32 a 34
– a lei específica que aprovar a operação urbana
consorciada poderá prever a emissão pelo Município
de quantidade determinada de certificados de
potencial adicional de construção (CEPAC’s), que
poderão ser alienados em leilão ou utilizados
diretamente no pagamento das obras necessárias à
própria operação;
– Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal só
podem ser aplicados no próprio perímetro da OUC;
– Os CEPAC’s podem ser livremente negociados e
convertidos em direito de construir unicamente na
área objeto da operação, sobre a qual não incide a
outorga onerosa na forma tradicional.
Transferência do Direito de Construir
Art. 35
• Possibilidade de exercer o direito de construir,
ou aliena-lo, em outro local;
• Necessidade de Plano Diretor e Lei Municipal
• Imóvel for necessário para:implantação de
equipamentos urbanos e comunitários,
preservação, quando o imóvel for considerado
de interesse histórico, ambiental, paisagístico,
social ou cultural; servir a programas de
regularização fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda e
habitação de interesse social.
Consórcio Imobiliário
Art. 46
• Art. 46
§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a
forma de viabilização de planos de
urbanização ou edificação por meio da
qual o proprietário transfere ao Poder
Público municipal seu imóvel e, após a
realização das obras, recebe, como
pagamento, unidades imobiliárias
devidamente urbanizadas ou edificadas.
Consórcio Imobiliário
Art. 46
• Imóveis atingidos pelo parcelamento,
edificação e utilização compulsórios;
• Proprietário deve requerer
Direito de superfície
Art. 21 a 24
• O direito de superfície abrange o direito de
utilizar o solo, o subsolo ou o espaço
aéreo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato respectivo,
atendida a legislação urbanística (Art. 21
§1º)
• Gratuito ou oneroso;
• Tempo determinado ou indeterminado.
Direito de superfície
Art. 21 a 24
Extinção do direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações
contratuais assumidas pelo superficiário.
Plano Diretor
Art. 39 a 42
• Lei Municipal
• Define diretrizes que devem ser
incorporadas ao Plano Plurianual; LDO e
LOA;
• Engloba todo o território do Município
• Lei deve ser revista, pelo menos, a cada
10 anos.
Plano Diretor
Art. 39 a 42
é obrigatório para cidades:
– com mais de 20.000 habitantes (CF);
– integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas
(EC);
– onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os
instrumentos de parcelamento ou edificação compulsórios,
imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
progressivo no tempo ou desapropriação com pagamento
mediante títulos da dívida pública (CF);
– integrantes de áreas de especial interesse turístico (EC);
– inseridas na área de influência de empreendimentos ou
atividades com significativo impacto ambiental de âmbito
regional ou nacional (EC).
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Estatuto da Cidade e Regularização Fundiária