IGMI-R
JOSÉ AGUIAR
SUPERINTENDENTE DA ABECIP
Florianópolis 16/10/2103
Formação do IGMI-R
Índice Geral Do Mercado Imobiliário-Residencial
FORMAÇÃO DO IGMI-R
•
BANCO DE DADOS AMOSTRAL : 70.000 laudos
•
PERÍODO: 2010 E 2012
•
VARIÁVEIS EXTRAÍDAS DOS LAUDO DE
AVALIAÇÃO: 62
•
TIPO: Casas e Apartamentos
DESAFIO MAIOR NA FORMAÇÃO
DO BANCO DE DADOS DE
LAUDOS
PADRONIZAÇÃO DOS
LAUDOS DE AVALIAÇÃO
DADOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
Data do laudo:
Nº do Laudo:
Nº do Banco:
Endereço do Imóvel
Endereço
Complementos
Bairro
Cidade
UF
CEP
Caracteríticas da Região
Usos Predominantes
Infra-Estrututura Urbana
Serviços públicos e comunitários
Fatores de Valorizantes
Fatores de Depresciação
Terreno - Casa
Forma
Topografia
Área
Frente
Características da Unidade
Tipo
Uso
N° Pavimentos
N° de Quartos
Nº de Suites
N° de Banheiros
Idade Aparente
Posição (somente para apartamento)
Padrão de acabamento
Estado de Conservação
Fechamento das paredes
Nº de vagas no estacionamento
cobertas
descobertas
Áreas averbadas
Privativa
De Uso Comum
Total
Áreas não averbadas
Características do Prédio em que se encontra a
unidade
(se aplicável)
Usos
N° de pavimentos
N° de unidades por andar
N° de elevadores
Estado de Conservação
Infraestrutura/Serviços/Equipamentos
Valor de Avaliação Total
BANCO DE DADOS AMOSTRAL: 4.290
UF
SP
RJ
PR
MG
GO
BA
RS
SC
DF
MT
MS
ES
PE
CE
PA
AM
RN
RO
MA
PB
SE
AL
PI
AP
RR
Total
FREQ.
2.224
330
309
282
227
163
162
138
76
62
47
41
33
26
23
18
15
10
8
5
4
2
2
1
1
4,287
PERCENT.
51.88
7.70
6.93
6.58
5.25
3.13
3.78
3.22
1.77
1.45
1.10
0.96
0.77
0.61
0.51
0.42
0.35
0.23
0.19
0.12
0.09
0.05
0.05
0.02
0.02
100.00
CUM.
100.00
38.58
30.60
19.66
12.85
3.64
42.97
46.33
6.65
22.21
20.76
7.60
23.63
4.88
22.74
0.47
38.93
39.16
13.09
22.86
46.42
0.05
23.68
0.49
39.19
ERROS DE GRAFIA NA VARIÁVEL RELEVANTE CIDADE
CIDADE
Sdão paulo
São paulo
são paulo
Sâo Paulo
São Paulo
São Paulo
São Paulo,
são Paulo
FREQ.
1
34
107
1
1
729
1
3
ERROS NA VARIÁVEL RELEVANTE - CEP
CEP
.
00000-000
00000-001
00000-002
00000-004
00000-005
00000-007
00000-009
00000-010
00000-011
00000-012
00000-013
00000-015
00000-017
00000-021
00000-023
00000-025
00000-029
FREQ.
7
251
355
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
PERCENT
0.18
6.31
8.92
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
0.03
CUM.
0.18
6.48
15.41
15.43
15.46
15.48
15.51
15.53
15.56
15.58
15.61
15.63
15.66
15.68
15.71
15.73
15.76
15.78
15.81
ERROS NA VARIÁVEL RELEVANTE – ÁREA
ÁREA
range:
[0,373195]
unique values: 1495 missing .: 1323/4290
mean:
2517.72
std. dev:
12640.1
percentiles:
10%
25%
50%
75% 90%
0
120
287.5
665 3957
ERROS NA VARIÁVEL RELEVANTE – ÁREA
PRIVATIVA
range:
unique values:
mean:
std. dev:
percentiles:
AREA_PRIVATIVA
[0,137737.99]
2285
missing .: 1409/4290
186.617
2896.74
10%
25%
50% 75% 90%
50
66.33
92.16 137.54 207.44
ERROS NA VARIÁVEL RELEVANTE – NÚMERO DE
DORMITÓRIOS
NUM_QUARTOS
range:
[0,9]
unique values:
9
missing.: 987/4290
tabulation:
Freq. Value
258
0
724
1
1830
2
416
3
53
4
14
5
4
6
2
7
2
9
987
ERROS NA VARIÁVEL RELEVANTE – NÚMERO DE
BANHEIROS
range:
unique values:
mean:
std. dev:
percentiles:
NUM_BANHEIROS
[0,9]
10
missing .: 803/4290
138.945
84738
10% 25% 50%
75% 90%
1
1
1
1
2
RETA DA MENOR DISPERSÃO
10000001200000
200000 400000 600000 800000
2010m8
100
200
300
(mean) Area_Total
400
500
IMÓVEL SINTÉTICO - HEGEMÔNICO
RESULTADO FINAL DO IGMI-R
ÍNDICE DE VALORES DE GARANTIA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
FINANCIADOS – IVG-R
RELAÇÃO IGMI-R E IVG-R:
FONTE DAS INFORMAÇÕES É A MESMA, MAS IVG-R
NÃO TEM QUALQUER ESTRATIFICAÇÃO DO
UNIVERSO DOS IMÓVEIS FINANCIADOS.
LIMITAÇÕES:
• Não capta alterações do padrão de imóveis
transacionados;
• Não permite cálculo de sub-índices (padrão de
imóveis, local,...)
PELA SUA PROPOSTA, O IGMI-R NÃO TERIA ESTAS
LIMITAÇÕES, MAS ISTO DEPENDE DA
DISPONIBILIDADE E QUALIDADE DOS DADOS
VARIAÇÃO DE PREÇOS DESDE 2008
250%
194%
200%
159%
150%
100%
50%
0%
São Paulo
Rio de Janeiro
VARIAÇÃO DE PREÇOS DESDE 2010
80%
76%
70%
64%
60%
60%
56%
50%
43%
40%
34%
28%
30%
21%
20%
10%
0%
Salvador
DF
Fortaleza
Belo Horizonte
FipeZap
Composto
São Paulo
Recife
Rio de Janeiro
PICOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIAS
ILUSTRAÇÃO DO PADRÃO DE BOLHAS IMOBILIÁRIAS
Aumento do otimismo
e da expectativa sobre
elevação de preços
Início da expansão
Otimismo
exagero e
alavancagem
no mercado
ILUSTRAÇÃO DO PADRÃO DE BOLHAS IMOBILIÁRIAS
Aumento do otimismo
e da expectativa sobre
elevação de preços
Início da expansão
Otimismo
exagero e
alavancagem no
mercado
Crise e inflexão das
expectativas
Expectativa de que preço
seguirão em queda ou
nunca subirão
EVIDÊNCIAS CONTRA E A FAVOR DE BOLHA IMOBILIÁRIA
QUALIDADE DO CRÉDITO
A demanda crescente por financiamento
habitacional nos últimos anos não comprometeu
a qualidade do crédito
LTV em 2013
65%
Comprometimento de
renda
30%
Inadimplência
Garantia Hipotecária + Alienação
Fiduciária
Alienação Fiduciária
Em 2012
1,8%
1,3%
Sem
Risco de
Bolha
Fonte: Abecip e BCB
NÃO HÁ EVIDÊNCIA
DE PROBLEMAS NO
CRÉDITO
IMOBILIÁRIO.
Obrigado!
JOSÉ AGUIAR
Superintendente - ABECIP
Fone: 011-3286-4855
E-mail: [email protected]