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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL V - SÃO MIGUEL PAULISTA
1ª VARA CÍVEL
AV. AFONSO LOPES DE BAIÃO Nº 1736, São Paulo - SP - CEP
08040-000
SENTENÇA
CONCLUSÃO
Em 20 de janeiro de 2014, faço estes autos
conclusos à MM.ª Juíza de Direito da 1ª Vara
Cível do Foro Regional V - São Miguel Paulista
Dra. Vanessa Carolina Fernandes Ferrari. Eu,
Ricardo Ramon Rivarolli, _____, assistente
judiciário, subscrevo.
R. (Omitido) propôs ação de rescisão
contratual em face de PLANO FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA (PLANO & PLANO/CYRELA), alegando que
celebrou junto ao réu contrato de compra e venda de futura unidade
autônoma condominial, com o prazo para conclusão e entrega das chaves
para agosto de 2012. Esclareceu que o preço do imóvel pactuado em
contrato foi de R$ 147.743,08 (cento e quarenta e sete mil, setecentos e
quarenta e três reais e oito centavos), e o autor efetuou o pagamento no
valor de R$ 6.208,23 (seis mil, duzentos e oito reais e vinte e três
centavos). Todavia, no começo do ano 2013, o autor não pôde dar
continuidade aos pagamentos das parcelas, de modo que solicitou à ré o
distrato do contrato de maneira amigável, sendo informado que seria
restituído somente 40% de tudo que foi pago, sem correção monetária e
que não restituiriam os valores pagos a título de comissão de corretagem.
Requereu a tutela antecipada para que o nome do autor seja retirado dos
órgãos de proteção ao crédito, a rescisão do contrato de
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Vistos.
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compra e venda e a condenação da ré a restituir ao autor em parcela única
o equivalente a 90% da integralidade dos valores pagos, correspondente ao
valor de R$ 9.728,10 (nove mil, setecentos e vinte e oito reais e dez
centavos), referentes às parcelas pagas, dando-se a causa o valor de R$
9.728,10 (nove mil, setecentos e vinte e oito reais e dez centavos). Foram
trazidos documentos (fls. 19/68).
Foi deferida a tutela antecipada (fls. 79).
A
ré
PLANO
FLAMBOYANT
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foi citada (fls. 73) e
apresentou contestação (fls. 83/94), alegando que o autor concordou com
os termos do contrato, da qual dispõe sobre o quantum a ser restituído em
caso de rescisão contratual. Esclareceu que a venda do imóvel não foi
intermediada por preposto da ré, mas sim por profissionais de outra
de serviço de assessoria técnico imobiliária no valor de R$ 4.600,76 (quatro
mil e seiscentos reais e setenta e seis centavos), sendo que a ré somente
recebeu os valores relativos ao preço do imóvel, qual seja R$ 6.208,23
(seis mil, duzentos e oito reais e vinte e três centavos). Ressaltou que o
autor tinha pleno conhecimento da sua obrigação e que a ré não recebeu
nenhum valor pago a título de comissão de corretagem. Insurgiu-se contra
as alegações contidas na inicial e pugnou pela improcedência da ação.
Foram trazidos documentos (fls. 95/157).
Réplica a fls. 169/175.
É um breve relatório. Passo a decidir.
As circunstâncias da causa evidenciam ser
improvável a obtenção de transação, não sendo caso de designação da
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empresa, para quem o autor realizou o pagamento das comissões e a taxa
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audiência preliminar prevista no art.331, caput, do Código de Processo
Civil.
Cabível o julgamento antecipado da lide,
com fundamento no artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil, tendo
em vista que a matéria em debate é exclusivamente de direito.
Trata-se de ação de rescisão de contrato
cumulada com restituição de quantias pagas.
Presentes as condições da ação, passo à
análise meritória.
No
mérito,
a
ação
é
parcialmente
procedente.
Com efeito, a alegada relação contratual, a
Demais disso, não há nos autos recusa do
réu no que se refere à rescisão contratual. A controvérsia está somente no
que pertine ao valor a ser devolvido ao autor pelas quantias já pagas
contratualmente, bem como à devolução do numerário pago a título de
comissão de corretagem. Temos dos autos, que o contrato em si está
morto, inexistindo interesse no prosseguimento da avença.
Inicialmente, analisa-se a questão atinente
ao pagamento pelo autor, enquanto comprador, da comissão de
corretagem.
Desde logo, assinala-se que, por si só, o
distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já realizado o
negócio (resultado útil). Assim, a prestação dos serviços de corretagem se
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par de incontroversa, está documentalmente provada (fls. 32/63).
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aperfeiçoa com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante
posterior distrato, uma vez que a efetivação dos serviços de corretagem
ocorreu antes do desfazimento do contrato.
É isso que se extrai do comando do art.725,
do atual Código Civil, que dispõe que a remuneração é devida ao corretor
desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação,
ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Na hipótese vertente é incontroverso que o
negócio foi formalizado (fls.32/63).
Ocorre que, a prática que impôs ao
corretagem
é
nula,
pois
tal
comissão
deve
ser
paga
pela
incorporadora à intermediadora com o resultado útil e proveitoso da
aproximação dos clientes da segunda em relação à primeira.
Portanto, ainda que tenha sido firmada a
contratação do pagamento da referida comissão, conforme recibo de
“pagamento de comissão de corretagem” (fls. 31), tal prática não deve
prevalecer, eis que claramente abusiva.
Nesse sentido, já decidiu o e. Tribunal de
Justiça paulista em julgamento de caso análogo, do qual se extrai o
seguinte trecho do v. acórdão relatado pelo Des. Fortes Barbosa:
“O serviço de assistência técnica imobiliária e
os serviços de corretagem, objeto do litígio, correspondem à remuneração de
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promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de
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serviços de terceiros, em função da intermediação, que aproxima as partes para a
realização do negócio. O pagamento da comissão de corretagem é de
responsabilidade de quem tenha contratado, se não houver estipulação em
sentido contrário (Cláudio Luiz Bueno de Godoy, Código Civil Comentado, Coord.
Min. Cezar Peluso, 5ª ed, Manole, Barueri, 2011, p.743).
No caso em exame, quem contratou os serviços
de corretagem foram as apeladas, já que possibilitaram que corretores
permanecessem em seu 'stand' de vendas e fechassem as propostas de compra e
venda, para aquisição das futuras unidades autônomas. O 'Pedido de Reserva', tal
qual o copiado a fls., é geralmente preenchido em 'stands' de vendas, instalados
junto ao terreno em que será erguida uma edificação, visando a exibição dos
projetos previstos na incorporação e a corretora, invariavelmente, atua no
interesse da incorporação, em conjunto com esta, para levar o produto (futura
unidade autônoma) ao público consumidor. A legislação consumerista é no sentido
interesse e vontade, sem sua manifestação específica. No
caso vertente, os
autores não tinham a opção de não contratar os serviços questionados, o que
caracteriza abusividade por parte da ré, violando os incisos II e III do art. 6°do
CDC” - (Apelação nº 0010814.19.2009.8.26.0564, 6ª Câmara de Direito Privado, j.
16/05/2013).
Assim sendo é de rigor a devolução
dos valores pagos a título de corretagem.
Com relação á devolução das parcelas
contratualmente pagas, inicialmente necessário ponderar que a hipótese
dos autos consagra a aplicação das disposições do Código de Defesa do
Consumidor (Lei nº 8.078/90).
Com efeito, o artigo 3º, parágrafo segundo
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deque o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço que não tenha
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do Código de Defesa do Consumidor dispõe que serviço é qualquer
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração,
incluindo neste conceito as de natureza bancária, financeira, de crédito e
securitária.
Referida disposição legal deve ser aplicada
em coerência com o sistema introduzido pelo Código de Defesa do
Consumidor, a que visa, em atenção a comando constitucional expresso
(artigo 5º, XXXII e 170, V, da CF), regular as relações de consumo (artigo
2º, da Lei nº 8.078/90).
O contrato em apreço foi firmado pelo autor
pessoa física, com o nítido caráter de utilização para efeito de moradia,
sendo que não há qualquer prova nos autos de que o referido imóvel seria
conclui-se que a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do
Consumidor.
Assim sendo, cabe inicialmente assentar
que é cabível a rescisão pelo adquirente com esteio no próprio
inadimplemento.
Nesse sentido o melhor entendimento, a
que Theotonio Negrão faz remissão no "Código Civil", 33ª ed., às pgs.
607/608, com arrimo no STJ. quer dizer: "o compromissário comprador que
deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida
tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias
pagas" (STJ-2ª Seção, ED no REsp 59.870-SP, rel. Min. Barros Monteiro, j.
10.4.02, DJU 9.12.02); no mesmo sentido, RSTJ 87/284), devidamente corrigidas
(RSTJ 31/51, 77/235) e de uma única vez (RT 809/311)".
Noticiada a insuportabilidade econômica do
autor para prosseguimento, temos como consequência sua rescisão, com
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utilizado para desenvolvimento de alguma atividade econômica. Com isto,
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a restituição das parcelas pagas a fim de evitar enriquecimento ilícito da ré.
Contudo, verifica-se do contrato particular
de promessa de venda e compra do referido imóvel, mas precisamente na
cláusula X-3 (fls.48), as cláusulas penais compensatórias, sinalizando
devolução de 10 % dos valores já pagos ao autor, em caso de rescisão de
contrato.
Destarte, fixada a natureza jurídica de
cláusula penal compensatória da disposição contratual que prevê a
retenção de 90%, deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de
reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo, porquanto o autor
sequer teve a posse do imóvel, sendo na mesma esteira o disposto no
Código de Defesa do Consumidor:
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado Parágrafo segundo - Nos contratos do sistema de
consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas
quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica
auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao
grupo."
Diante disso, face a
declaração de
abusividade da cláusula contratual referente à restituição das parcelas
pagas em caso de rescisão, a quantia a ser devolvida será o valor pago
pelo autor, excetuando-se toda e qualquer despesa do réu, que envolva
referida transação comercial, desde que devidamente comprovada por
ocasião da liquidação do julgado.
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Art. 53. Nos contratos de compra e venda de
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Ante o exposto e considerando o mais que
dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de
rescisão de contrato cumulada com restituição de quantias pagas proposta
por R. (Omitido) contra PLANO FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, para o fim de confirmar a liminar de fls. 79,
considerando rescindido o contrato de compra e venda, bem como para
condenar o réu a restituir ao autor o valor de R$ 4.600,76 (quatro mil
seiscentos reais e setenta e seis centavo) referente ao numerário pago
a título de comissão de corretagem, com correção monetária conforme
Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do desembolso,
acrescido de juros de mora de 1 % ao mês, devido desde as citação,
bem como restituir o valor das parcelas pagas, excetuando-se toda e
qualquer
despesa
relativas
a
transação
comercial,
devidamente
comprovada pelo réu, em liquidação de sentença.
autor decaído em parte diminuta, condeno o réu ao pagamento das custas
e despesas do processo, bem como honorários advocatícios da parte
contrária, que arbitro em 20% do valor da execução
P.R.I.
São Paulo, 20 de janeiro de 2014.
Vanessa Carolina Fernandes Ferrari
Juíza de Direito
DATA
Em __________________ recebi estes autos em Cartório com a r. sentença supra. Eu
______________ Escrevente, Subscrevi.
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Pelo princípio da sucumbência, e tendo o