Projeto Cooperativo de Pesquisa e
Desenvolvimento entre FUB/CDT e TERRACAP
Elaboração de Estudo de Viabilidade Técnica e
Econômica do
Parque Tecnológico Capital Digital – PTCD
Produto 5.4A – Relatório de Avaliação da Viabilidade Econômica
Autorização UnB:
Data:
_____/_____/2013.
Aceite Terracap:
Data:
_____/_____/2013.
Elaborado por:
Universidade de Brasília – UnB
Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico – CDT
Laboratório de Tecnologias da Tomada de Decisão – LATITUDE.UnB
GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL
Agnelo dos Santos Queiroz Filho
Governador
UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA
José Geraldo de Sousa Júnior
Reitor
Tadeu Filippelli
Vice-Governador
Antonio Carlos Lins
Presidente da Terracap
José Humberto Matias de Paula
Diretor de Prospecção e Formatação de Novos
Empreendimentos – Dipre/Terracap
EQUIPE TÉCNICA
Christiane Freitas Nóbrega de Lucena
João Alberto Legey de Siqueira
Patrícia Mussi Sarkis
Renato Castelo de Carvalho
Rossini Dias de Souza
Luiz Afonso Bermudez
Diretor do Centro de Apoio ao
Desenvolvimento Tecnológico – CDT
Rafael Timóteo de Sousa Júnior
Coordenador do Laboratório de Tecnologias
da Tomada de Decisão – LATITUDE
EQUIPE TÉCNICA
Alexandre de Souza
André Noll Barreto
Andréia Campos Santana
Ararigleno Almeida Fernandes
Daniel Correia de Brito
Daniel France Valadão
Divanilson Rodrigo Campelo
Edna Dias Canedo
Egmar Rocha
Fábio Lúcio Lopes Mendonça
Flávio Elias Gomes de Deus
João Paulo Carvalho Lustosa da Costa
Jonathans Viana Oliveira
Jorge Jaeger Amarante
José Carneiro da Cunha Oliveira Neto
José Renato Vieira da Silva
Marcelo Pontual
Márcio Mariano Lisboa
Osvaldo Joaquim de Souza
Rafael Timóteo de Sousa Júnior
Renato Alves Borges
Robson de Oliveira Albuquerque
Saulo Daniel Monteiro Anacleto
Ugo Silva Dias
Valério Aymoré Martins
William Ferreira Giozza
SUMÁRIO
1 Objetivo e Justificativa
4
2 Metodologia e Alterações Relevantes
4
3 Cenários Atualizados
5
4 Participação da Terracap no Capital Social e Investimento da
Licitante Vencedora
5 Fluxo de Caixa Atualizado
7
7
1. Objetivo e Justificativa
O presente relatório tem como objetivo detalhar os procedimentos de atualização da
avaliação econômico-financeira do projeto Parque Tecnológico Capital Digital (PTCD).
Esta atualização não é resultado da obtenção de projeções mais precisas com
relação às fontes de receita e despesa, mas sim pela necessidade de incorporação de um
novo relatório de avaliação.
A atualização compreende o período entre outubro de 2011 até fevereiro de 2013.
O novo valor de mercado, segundo laudo da Comissão de Valores Imobiliários (CVI),
para o terreno é de R$ 1.164.390.000,00.
2. Metodologia e Alterações Relevantes
Como não houve fator relevante que reduzisse as incertezas inerentes ao projeto, não
há aumento de precisão nas estimativas de receita e despesa, exceção feita ao valor do
terreno, que possui novo laudo de avaliação.
Por essa razão, optou-se pela atualização monetária das fontes de custo e receita
com base na adoção de índices específicos para cada fonte de custo e receita.
Os custos de construção foram atualizados com base nos valores acumulados para o
Índice Nacional da Construção Civil (INCC) no período analisado. As demais receitas e
despesas foram atualizadas com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPCA)
acumulado no período. Como os valores salariais originalmente projetados para o gasto
com pessoal permanecem atuais, não foram aplicadas alterações nessa conta.
O uso do IPCA garante a coerência entre as projeções originais, que já haviam
adotado esse índice como referência, e as estimativas atuais.
Outra alteração relevante foi a inclusão de uma nova dinâmica de integralização da
terra, que passou a seguir a lógica projetada para a integralização de capital da Licitante
Vencedora (LV). A Tabela 1 apresenta as porcentagens de integralização por rodada de
investimento.
Tabela 1: Integralização
Rodas de Integralização
1a. Rodada
20,01%
2a. Rodada
33,52%
3a. Rodada
22,51%
4a. Rodada
23,96%
3. Cenários Atualizados
As alterações de valores no fluxo de caixa projetado e a mudança na dinâmica de
integralização da terra afetaram os valores estimados para a Taxa Interna de Retorno
(TIR) e o Valor Presente Líquido (VPL). Por essa razão, três novos cenários foram
estimados, com os seguintes parâmetros adotados como referência de análise:

Custo de capital mantido nos valores originais (capital próprio nominal de 18,5% e
capital de terceiros de 6,5%);

Taxa de inflação esperada de 4,5% ao ano.

Estimativa da necessidade de alavancagem da Licitante Vencedora para que haja
um VPL positivo.

Cenários variam de acordo com a participação da Terracap nos lucros da sociedade.
Os novos cenários são apresentados Tabelas 2, 3 e 4, sendo:

Tabela 2: participação da Terracap proporcional às suas cotas (47,10%);

Tabela 3: participação da Terracap equivalente a 50% das suas cotas; e,

Tabela 4: Terracap sem participação nos lucros.
Como a fonte de capital de terceiros projetada para a Licitante Vencedora (LV) é o
BNDES, dado a modalidade contratual praticada pelo Banco optou-se por se manter
constante o custo da capital próprio independente do grau de alavancagem da LV.
Tabela 2: Lucro conforme capital social
Cenário 1 (divisão equivalente ao Capital
Social)
VPL
R$
(602.627.142,74)
PayBack
17 anos
TIR Real
6,12%
TIR Nominal
10,62%
Necessidade de
financiamento do
BNDES
26,65%
Custo Médio
Ponderado de Capital
(Real)
10,62%
VPL alavancado
R$
Tabela 3: Redução em 50% da participação da
Terracap
Cenário 2 (Participação da Terracap de 50%
da sua integralização)
VPL
R$
(136.633.295,71)
715.674,41
Tabela 4: Participação nula da Terracap nos
lucros
Cenário 3 (100% do lucro para a parceira)
VPL
R$ 329.360.551,31
PayBack
14 anos
PayBack
10 anos
TIR Real
8,54%
TIR Real
12,69%
TIR
13,04%
TIR
17,19%
Necessidade de
financiamento do BNDES
7,60%
Necessidade de
financiamento do BNDES
0%
Custo Médio Poderado
de Capital (Real)
13,04%
Custo Médio Poderado
de Capital (Real)
14,00%
VPL alavancado
Não há alavancagem
VPL alavancado
R$
511.746,04
4. Participação da Terracap no Capital Social e Investimento da Licitante Vencedora
Segundo o novo laudo de avaliação, o valor de mercado do terreno é de R$
1.164.390.000,00.
Em valores de hoje, segundo o INCC acumulado para o período de referência, o valor
necessário para se desenvolver as mesmas atividades previstas no projeto original é de
R$ 1.307.879.208,00.
No total, o patrimônio líquido inicial da SPE será de R$ 2.472.269.208,00.
Dessa forma, a nova distribuição societária será:


Terracap: 47,10%
Licitante Vencedora: 52,90%
5. Fluxo de Caixa Atualizado
O fluxo de caixa atualizado do projeto para fevereiro de 2013 é apresentado em
arquivo anexo (014B-Fluxo_PTCD_2013.xlsx). Em virtude de seu tamanho, não foi
possível formata-lo para incluí-lo neste documento.