CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A QUESTÃO DOS HONORÁRIOS DEVIDOS EM DECORRÊNCIA DE SERVIÇOS REALIZADOS EM PROJETO DE LOTEAMENTO
Ilmo. Sr.
JORGE DOS SANTOS (CRECI 23.234)
Rua Don Pedro II n° 158
12300-000 – Jacareí – SP
Aprovado na 32ª
Reunião Plenária
aos 23.07.2003
PARECER Nº 026.P.2003
Prezado Sr:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre dúvida
suscitada a respeito de ser ou não devida a remuneração sobre o trabalho desenvolvido
para um projeto de desmembramento de área de um loteamento, temos a informar o
quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Segundo informado por V.S., a questão em debate estaria envolvendo a
recusa de determinado cliente em pagar-lhe o valor da remuneração pelo trabalho
desenvolvido para desmembrar uma área de terras no Município de Jacareí, sob alegação
de que a tabela oficial de comissões e serviços do Sindicato dos Corretores de Imóveis do
Estado de São Paulo, homologada pelo CRECI da 2a. Região, teria a previsão de
pagamento apenas sobre loteamentos, razão pela qual dela estariam excluídos os
desmembramentos.
DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO
Para uma perfeita visão do assunto em análise, se faz necessário tecer
alguns comentários sobre o significado e o alcance das expressões “loteamento” e
“desmembramento”, tendo em vista que a Lei 6.766/99, que regulou o parcelamento do
solo urbano, informa no seu artigo 2°, essas duas espécies como gênero da divisão de
uma área de terras, com o objetivo de venda para edificação.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.
PABX 011 - 3884.6677
FAX 011 - 3884.8961
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Com efeito, textua o mencionado artigo que, “O parcelamento do solo
urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes”,
esclarecendo o seu parágrafo primeiro que “Considera-se loteamento a subdivisão de
gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
(os destaques são nossos)”, deixando porém de informar qual o significado da expressão
“desmembramento”.
Apenas de forma tímida, esclarece o artigo 10, do mesmo texto legal, que a
aprovação de projeto de desmembramento, far-se-á mediante apresentação de
requerimento do interessado, acompanhado, entre outros, da planta do imóvel a ser
desmembrado, contendo:
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
A indução que se gera através da análise desses requisitos
(propositadamente sublinhados), já poderia nos levar a uma definição aproximada do que
venha a ser um “desmembramento”. Mesmo assim, buscamos ainda nos dicionários
pátrios um socorro, tendo nos deparado num deles com a informação de que, - na
acepção da ciência do urbanismo -, tem ele o significado de um “parcelamento da terra
em lotes, não sendo necessária a abertura de logradouros (Novo Dicionário Aurélio da
Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira, 1986, p. 568)”.
Por fim, como arremate, encontrou-se num alfarrábio de jurisprudência,
uma definição integral e perfeita, no sentido de que “A Lei 6.766/99, dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano e preceitua, no seu art. 1°: “O parcelamento do solo para
fins urbanos será regido por esta lei”. Considera o parcelamento em gênero, do qual
constituem espécies o desmem-bramento e o loteamento. Este é a subdivisão de gleba
em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura
de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes (in SYLVIO DO AMARAL, Decisões Administrativas da
Corregedoria Geral da Justiça, RT, 1986, p. 159 - processo 16.859/86 - Parecer 295/86)
(destaques nossos)”.
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Destarte, resta assim evidenciado, que o “desmembramento” pressupõe a
existência anterior de um “loteamento”, sendo o primeiro simples subdivisão dos lotes em
outros menores, sem qualquer acréscimo ou modificação no plano do último.
DA QUESTÃO EM DEBATE
Esclarecido assim o sentido da expressão desmembramento e à falta de
maiores informações, a única presunção possível em razão de vossa consulta, seria a de
que, por algum motivo qualquer, teria V.S. tomado ciência da existência do loteamento
objeto deste e, a vista de seu traçado original, teria efetuado sobre ele um estudo, vindo a
concluir da possibilidade da subdivisão dos lotes, de modo a possibilitar melhor
aproveitamento da área e a obtenção de maiores lucros por parte de seu proprietário por
ocasião da venda, sem entretanto alterar o sistema viário originalmente projetado.
Ainda pelos termos de vossa consulta, a presunção seria a de que V.S, com o
auxílio dos profissionais competentes, teria levado à cabo a tarefa de realização desse
projeto, apresentando-o concluído ao proprietário, com vistas a sua aprovação junto a
Prefeitura Municipal da Comarca, certamente com os requisitos estabelecidos no capítulo
IV, da Lei 6.766/79 (artigo 10, já mencionados), objetivando a posterior oferta e venda ao
público consumidor.
E, ao que tudo indica, nessa oportunidade é que a questão em debate teria se
apresentado, pela desistência do proprietário em prosseguir com o projeto de
desmembramento, ou pelo menos, em conceder-lhe a exclusividade na venda dos lotes já
desmembrados, negando-se, outrossim, a ressarcir-lhe os gastos e o trabalho
desenvolvido pelo projeto, obrigando-o a ingressar com uma medida judicial de
cobrança, pleiteando o pagamento da remuneração com base na alíquota estabelecida na
Tabela de Comissões e Serviços do Sindicato dos Corretores de Imóveis para os
loteamentos, argüindo o réu em sua defesa a impropriedade da cobrança, pelo fato de se
tratar de um “desmembramento” e não de um “loteamento”.
Com a devia vênia, cumpre esclarecer preliminarmente, que a mencionada
Tabela não cuida da questão envolvendo o estudo de projetos de loteamentos, mas sim o
estudo da organização das vendas de loteamentos.
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Essa assertiva se confirma, a partir do momento em que se constata a
menção, - ao final do item 1, no título da Tabela que trata dessa remuneração
(LOTEAMENTOS) -, da exigência de se fazer necessário estar a área loteada aprovada e
registrada, afastando assim qualquer possibilidade de que, naquele percentual, venha a
estar incluída eventual remuneração pelo trabalho desenvolvido para aprovar e registrar
o loteamento.
Isso porque, além de se configurar como crime a venda de lotes em
loteamento não aprovado e registrado (e não seria o Sindicato dos Corretores de Imóveis
tão irresponsável a ponto de oficializar na sua tabela uma intermediação irregular,
sujeitando os integrantes de sua categoria aos ônus de um processo penal e a cassação de
seu registro profissional), forçoso reconhecer que a implantação de um loteamento é
tarefa de alta complexidade e que exige o auxílio de profissionais da área de engenharia,
levando-se em conta as exigências formuladas na Lei 6.766/79 para a elaboração de um
projeto de loteamento, entre as quais as divisas da gleba a ser loteada, as curvas de nível
à distância adequada, a localização dos cursos d’água, dos bosques e das construções
existentes (artigo 6° e seus incisos), com desenhos contendo pelo menos, a subdivisão das
quadras em lotes, com as respectivas dimensões, o sistema de vias com a respectiva
hierarquia, as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos
de tangência e ângulos centrais das vias, os perfis longitudinais e transversais de todas as
vias de circulação e praças, a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento
localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas, a indicação em planta e perfis de
todas as linhas de escoamento das águas pluviais (artigo 9° e seus incisos).
Convenhamos, é trabalho que requer a competência de um topógrafo,
cabendo ao profissional corretor de imóveis, quando muito, promover os estudos
necessários à eventual viabilidade comercial do projeto, para então contratar os serviços
que se fizerem necessários e administrá-los.
Entretanto, a remuneração desse trabalho não está prevista na Tabela
Oficial do Sindicato. O percentual informado na Tabela, cuida, especificamente, da
remuneração devida pela intermediação das vendas de lotes em áreas já loteadas,
devendo ele incidir, efetivamente, sobre o valor obtido na negociação de cada lote. A
primeira deve ser objeto de ajuste entre as partes, sem qualquer limitação, para mais ou
para menos, imposta pelo Sindicato de classe.
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Indubitavelmente, levando-se em conta a extensão de um trabalho desse
porte e a necessidade de contratação de outros profissionais para a sua realização, a
valor a ser cobrado no seu todo, incluindo o pagamento dos serviços adicionais, poderia
ser até maior do que aquele eventualmente devido pelo Corretor de Imóveis que viesse a
se dedicar exclusivamente à intermediação da venda dos lotes de um loteamento já
aprovado e registrado, devendo ser cada caso analisado de forma concreta, em face das
circunstâncias e características próprias de cada loteamento (extensão, regularidade da
documentação, existência de acidentes geográficos, área eventualmente invadida com
necessidade de medidas judiciais para retomada, etc., etc.).
Por outro lado, nenhuma diferença haveria para o Corretor de Imóveis
saber, para fins de cálculo de sua remuneração, que a origem do parcelamento da gleba
submetida à sua organização para fins de venda, tenha sido decorrência de loteamento ou
desmembramento, haja visto que o percentual informado na Tabela Oficial incide sobre o
preço final de venda. A si importa, isso sim, saber que o parcelamento se encontra
devidamente aprovado pela Prefeitura do Município e registrado no Ofício Predial.
E nessa esteira, pouco importa também saber, se o trabalho desenvolvido
pelo profissional corretor de imóveis teria sido para viabilizar um loteamento ou um
desmembramento, pois, conforme já asseverado antes, para esse trabalho específico, a
remuneração devida deve ser objeto de ajuste antecipado entre as partes.
O fato de não ter V.S. usado essa cautela, - seja em razão de eventual
confiança que havia entre V.S. e seu cliente ou por qualquer outro motivo -, não dá ao
vosso cliente direito de se recusar ao pagamento da remuneração a si devida, pois estaria
ele se aproveitando de vosso trabalho, sem a devida contrapartida. E isso configuraria um
enriquecimento ilícito, que a Justiça tanto repudia. Sem sombra de dúvida caberá ao MM.
Juiz da causa utilizar-se de criterioso arbitramento para dar à causa o correto desfecho,
levando em conta o trabalho desenvolvido por V.S..
É o nosso parecer.
São Paulo, 29.maio.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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