FII – Fundo de Investimento Imobiliário
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Cristian Tetzner
FII – Fundo de Investimento
Imobiliário
1ª Edição – 2.012
Guia Prático de Investimento em Fundos Imobiliários
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Cristian Tetzner
Dedicatória
Este livro é dedicado a você caro leitor e amigo, pelo
incentivo que obtive no lançamento do meu primeiro livro ( Os
Segredos de um Investidor de Sucesso ), motivando-me a
seguir compartilhando minha experiência pessoal com todos.
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Agradecimentos
Gostaria de agradecer à Bookess pelo suporte, aos amigos
do grupo dos FIIs que me acompanham e apresentam sempre
grandes discussões!
Esta obra é minha retribuição a vocês, passando adiante o
conhecimento adquirido e aprimorado, resultado de muito
estudo, questionamento, testes e muita prática de mercado.
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Cristian Tetzner
O Autor
Cristian Tetzner é engenheiro da computação formado
pela Universidade Federal de São Carlos (UFSCar), consultor de
sistemas e investidor há 15 anos.
Conhecido como "Tetzner" é moderador de alguns grupos
e listas de discussão sobre investimentos, sobre os temas:
Ações, Fundos Imobiliários - FIIs, Mercado de Futuros e
Tradesystem.
Os anos serviram de aprendizado para expandir seus
conhecimentos pelas áreas citadas, sempre procurando estar
um passo a frente do mercado, antecipando tendências e
transformando oportunidades em grandes negócios.
É também autor do Livro “Os Segredos de um Investidor
de Sucesso” onde explica e ensina os conceitos de
investimento, nos mais variados segmentos do mercado
financeiro.
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Prefácio
Investir em imóveis era algo complicado e necessitava de
capital elevado até o surgimento dos primeiros fundos que
investem no segmento Imobiliário, os FIIs, como eles são
popularmente conhecidos.
Para o investidor comum, acostumado com as antigas
opções que se dividiam em Fundos de Renda Fixa ou de Renda
Variável, essa nova opção de investimento traz consigo um
argumento muito forte: a Renda Mensal.
Mas antes de explorarmos a melhor maneira de se obter
renda e atingir a independência financeira tão sonhada, iremos
entender os conceitos básicos e evoluir na análise do
investimento em fundos imobiliários.
Juntos vamos conhecer as principais nuances desse
produto financeiro, que tanto tem atraído a atenção e
despertado o interesse de milhares de investidores ao longo
dos últimos anos.
Analisaremos a maioria dos Fundos Imobiliários (FIIs)
atualmente negociados em bolsa, com liquidez e de acordo
com a preferência ou melhor, o seu perfil do investidor,
selecionaremos a melhor carteira de fundos imobiliários para
você Viver de Renda!
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Cristian Tetzner
Apresentação
Sou brasileiro nato, tenho 36 anos, formado em
Engenharia da Computação pela Universidade Federal de São
Carlos UFSCar 99, investidor desde 1997 e poupador desde que
me conheço por gente.
Como a maioria que inicia no mercado, comecei com
fundos do meu banco e aos poucos fui me interessando por
investimento direto em ativos.
Sou curioso e determinado, energia dificilmente me falta e
quando me interesso por um assunto as horas passam como
minutos e viro noites em claro estudando, treinando e
aprendendo.
É um pouquinho desse estudo e deste esforço que eu
trago aqui, no intuito de compartilhar e aumentar o número de
investidores, mas fundamentando o conhecimento para que o
resultado seja uma experiência positiva para você!
Um livro que fale de maneira simples e criativa o que são
os Fundos Imobiliários, como investir e como obter um fluxo
de rendimentos para proporcionar tranqüilidade financeira.
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
ÍNDICE
Capítulo 1: Fundos de Investimento.........................................16
Capítulo 2: FII – Fundo de Investimento Imobiliário ................20
Capítulo 3: Tipos de FIIs ............................................................24
Capítulo 4: FII de Papel .............................................................27
Capítulo 5: FII de Tijolo .............................................................31
Capítulo 6: FII de FIIs.................................................................34
Capítulo 7: Os Rendimentos .....................................................38
Capítulo 8: A Negociação das Cotas .........................................41
Capítulo 9: O Mercado de Balcão ( MB ) ..................................45
Capítulo 10: Onde Encontrar Informações sobre FIIs...............47
Capítulo 11: O Ranking dos FIIs do Tetzner ..............................51
Capítulo 12: Os Segmentos dos FIIs..........................................56
Capítulo 13: Lidando com os Impostos ....................................62
Capítulo 14: Correlação dos FIIs ( Beta )...................................65
Capítulo 15: Renda Mínima Garantida .....................................68
Capítulo 16: Os Riscos...............................................................72
Capítulo 17: O que acontece em caso de Falência? .................75
Capítulo 18: Percentual de Alocação em FIIs ...........................78
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Cristian Tetzner
Capítulo 19: Vantagens e Desvantagens dos FIIs .....................83
Capítulo 20: Vitrola ...................................................................87
Capítulo 21: Ficha Técnica (FT) .................................................90
FT FII 01: AESAPAR....................................................................93
FT FII 02: Anhanguera Educacional...........................................97
FT FII 03: BB Progressivo.........................................................100
FT FII 04: BB Renda Corporativa .............................................104
FT FII 05: BB Vot JHSF Cid Jardim Continental Tower.............109
FT FII 06: BC Fundo de FIIs ......................................................113
FT FII 07: BM Brascan Lajes Corporativas ...............................118
FT FII 08: BM CENESP..............................................................122
FT FII 09: BM CYRELA THERA CORPORATE .............................126
FT FII 10: BM Brazilian Capital Real Estate Fund I ..................130
FT FII 11: Caixa Cedae .............................................................134
FT FII 12: TRX Logística Renda ................................................137
FT FII 13: Fundo Campus Faria Lima .......................................141
FT FII 14: CSHG Brasil Shopping ..............................................145
FT FII 15: CSHG JHSF Prime Offices .........................................149
FT FII 16: CSHG Logística .........................................................153
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
FT FII 17: CSHG Real Estate .....................................................157
FT FII 18: CSHG Recebíveis Imobiliários BC.............................161
FT FII 19: Edifício Almirante Barroso ......................................166
FT FII 20: Edifício Ourinvest ....................................................170
FT FII 21: Europar....................................................................174
FT FII 22: Excellence................................................................178
FT FII 23: Fator Verita .............................................................182
FT FII 24: Floripa Shopping .....................................................186
FT FII 25: Grand Plaza Shopping .............................................190
FT FII 26: GWI Condomínios Logísticos ...................................193
FT FII 27: Hospital da Criança .................................................197
FT FII 28: Hospital Nossa Senhora de Lourdes........................201
FT FII 29: Hotel Maxinvest ......................................................205
FT FII 30: Industrial do Brasil ..................................................209
FT FII 31: JS Real Estate Multigestão ......................................214
FT FII 32: JS Real Estate Renda Imobiliária .............................218
FT FII 33: Kinea Renda Imobiliária ..........................................222
FT FII 34: Mais Shopping Largo 13 ..........................................226
FT FII 35: Max Retail ...............................................................229
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Cristian Tetzner
FT FII 36: Maxi Renda .............................................................233
FT FII 37: Memorial Office ......................................................237
FT FII 38: Mercantil do Brasil ..................................................240
FT FII 39: MSL 13 .....................................................................244
FT FII 40: Panamby..................................................................248
FT FII 41: Parque Dom Pedro Shopping Center ......................251
FT FII 42: Presidente Vargas ...................................................255
FT FII 43: Fundo Projeto Água Branca ....................................259
FT FII 44: RB Capital Agre ........................................................262
FT FII 45: RB Capital General Shopping Sulacap .....................265
FT FII 46: RB Capital Prime Realty I .........................................268
FT FII 47: RB Capital Renda I ...................................................272
FT FII 48: RB Capital Renda II ..................................................276
FT FII 49: Renda de Escritórios................................................280
FT FII 50: REP 1 CCS................................................................284
FT FII 52: Rio Bravo Cibrasec...................................................289
FT FII 53: Rio Bravo Renda Corporativa ..................................292
FT FII 54: Shopping Pátio Higienópolis ...................................296
FT FII 55: Square Faria Lima ....................................................301
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
FT FII 56: The One ...................................................................304
FT FII 57: Torre Almirante .......................................................308
FT FII 58: Torre Norte .............................................................311
FT FII 59: TRX Realty Logística Renda I ...................................315
FT FII 60: West Plaza ...............................................................319
FT FII 61: WM RB Capital FII....................................................323
FT FII 62: XP GAIA LOTE I ........................................................327
Notas e Observações ..............................................................331
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Cristian Tetzner
Capítulo 1: Fundos de Investimento
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Você já parou para pensar o que seria um Fundo de
Investimento?
Apesar de parecer algo óbvio, muitos investem sem ter
ciência de em que estão aplicando seu precioso capital, fruto
de uma longa jornada de trabalho.
Para compreendermos o que é um FII, precisamos
entender primeiro o que é um Fundo de Investimento.
O fundo de investimento é criado e constituído para se
obter capital suficiente e possibilitar que um investimento seja
concretizado ou simplesmente para reunir investidores com os
mesmos objetivos, simplificando o ato de investir.
Como exemplo, temos os Fundos de Investimento que são
oferecidos pelos bancos a todos os seus clientes, normalmente
separados em fundos de renda fixa ou então de renda variável.
Ao fazer o investimento em um fundo destes bancos,
trocamos nosso dinheiro por uma quantidade de cotas de
participação, como em uma sociedade.
Quanto mais cotas você possuir deste fundo, maior será a
sua parte no retorno que ele obtiver e isso será refletido na
variação do valor pago, por cada cota no ato do investimento.
Então tudo se volta para o valor unitário de cada cota e
todos os resultados obtidos farão com que ela aumente ou
diminua.
Todos os investidores juntos formam o fundo e em
condomínio delegam a administração do capital para uma
equipe qualificada de pessoas.
São essas pessoas que decidirão o quanto investir, como
investir e onde investir, seguindo sempre o regulamento
definido no ato da criação do fundo.
Esse condomínio pode ser fechado, tendo o número de
cotas disponíveis limitado, ou então aberto e neste caso basta
que um novo investidor aporte seus recursos para que novas
cotas sejam emitidas.
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Cristian Tetzner
Alguns fundos possuem a figura do Administrador e a do
Gestor, onde o primeiro cuida das tarefas administrativas
gerais, como pagamento de taxas e serviços, e o segundo cuida
das decisões mais estratégicas como quanto alocar e em que
ativo.
Para você investidor que adquire as cotas do fundo de
investimento, isso tudo é feito de modo transparente, mas é
possível acompanhar essas movimentações, através dos
relatórios emitidos periodicamente pelo gestor e pela
administração do fundo.
Se para o investidor o fundo significa maior comodidade
na hora de investir, para gestores e administradores essa
tarefa é um trabalho profissional e demanda uma
remuneração.
Cada fundo possui suas regras específicas quanto à
remuneração do gestor e da administração, mas normalmente
é cobrada uma taxa anual sobre o total de recursos investidos
no fundo, então sobre o Patrimônio dele.
Apesar de ser anual, ela é paga mensalmente na
proporção de 1/12 do total, de modo a não impactar o
desempenho em um dado mês e permitir que o fundo faça o
pagamento dos salários e despesas.
É muito comum também, existir outra taxa cobrada, neste
caso sobre o desempenho do fundo ao longo do tempo, tendo
por parâmetro de comparação um determinado índice.
Vejamos um exemplo então: no caso da renda variável, os
fundos costumam ter esse comparativo em relação ao índice
da bolsa de valores ( Ibovespa ) e ele passa a ser então o
Benchmark do fundo.
O Benchmark então nada mais é que a meta a ser
perseguida e superada pelo gestor do fundo e caso ele consiga
superá-la, o fundo premia a gestão com um bônus de X% do
que ultrapassar essa referência.
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Para o cotista isso pode parecer ruim, pensar que vai ter
de “repartir” seu lucro, mas na verdade é um ótimo incentivo
para que a gestão se motive a investir o dinheiro da maneira
mais lucrativa possível e, portanto, retornar ao cotista o
melhor lucro possível.
Pensando assim, a gestão tem o maior interesse possível
que o fundo prospere e que o Patrimônio cresça, para que a
taxa anual de administração também aumente!
Imagino que agora você esteja se questionando sobre o
exposto acima e vasculhando a internet para pegar um
exemplo de fundo cujo patrimônio vem caindo, ou até mesmo
tenha um fundo no qual a cota só caia.
Bem posso dizer-lhe que duas coisas explicam isso:
primeiramente é preciso verificar se o fundo tem gestão ativa
ou passiva, em sendo passiva o gestor não pode por definição
ficar alterando constantemente os investimentos.
Mas se ela for ativa e mesmo assim o desempenho não
estiver sendo satisfatório, então a segunda hipótese é que essa
gestão não está sendo eficiente.
Neste caso convém reavaliar o investimento e talvez
mudar para outro fundo de outra gestão com características
semelhantes.
Bem chegamos ao ponto em que o básico do básico de um
fundo de investimento foi explicado, o foco desse livro não é
discorrer sobre fundos de investimento em geral, apenas fazer
uma introdução do conceito no qual o FII – Fundo de
Investimento Imobiliário foi construído.
Sempre do modo que eu acredito que faz a diferença para
você leitor, usando uma linguagem simples e direta e
facilitando o aprendizado de modo rápido e didático.
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Cristian Tetzner
Capítulo 2: FII – Fundo de Investimento Imobiliário
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Agora sim! :D
Podemos começar a falar sobre o investimento em FIIs, os
tão comentados e tão discutidos Fundos de Investimento
Imobiliário, sabendo que estaremos falando então de um
conjunto de investidores que se reuniram para tornar possível
o investimento em um ou mais ativos imobiliários,
compartilhando assim as despesas e as receitas provenientes
desse investimento.
Mas como isso é feito em grupo e para permitir que tudo
seja feito da maneira mais correta possível, o primeiro passo a
ser dado é a definição de uma empresa especializada na
administração e uma equipe de gestão.
Além disso, é importante definir também: o volume de
recursos necessários para realizar tal investimento, o prazo em
que este investimento vai ser realizado, quanto será pago de
administração, se haverá taxa de performance e a definição de
um Benchmark, qual o retorno esperado ou projetado para os
cotistas e por quanto tempo esse fundo vai existir.
Mas como?? Prazo de Vida do Fundo?
Sim meus amigos, essa é a questão que mais causa
surpresa e mais gera dúvidas nos grupos que mantenho e nos
questionamentos que recebo sobre o tema.
O FII pode ter sido criado com um objetivo específico e
para ser realizado num prazo finito, acabando então após este
ter sido atingido.
Por isso que no ranking dos FIIs que mantenho e divulgo
em listas e grupos de discussão, menciono a informação de
que a “Cota vai a Zero”, ou seja, a tendência neste tipo de FII´s
é a de que sua cota diminua com o passar do tempo, pois o
fundo irá devolver aos seus cotistas o dinheiro investido mais
os juros.
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Cristian Tetzner
Capítulo 21: Ficha Técnica (FT)
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Vamos começar a ver cada um dos principais FIIs listados
em bolsa e nos restringir àqueles que possuam um mínimo de
liquidez, permitindo que façamos aquisições de suas cotas.
Alguns deles não possuem liquidez, talvez pelas excelentes
condições de aquisição e ótimos rendimentos, os cotistas não
se sintam interessados em vendê-los.
Assim vejo que não há necessidade de falar sobre algo que
não se possa adquirir, pelo menos não aqui neste livro e agora
nesse momento.
Acho interessante padronizarmos as informações em uma
Ficha de Técnica para uniformizar a análise de cada fundo.
Proponho a seguinte estrutura:
FII
Código: < usado para negociação na bolsa >
Nome: < nome comercial do fundo >
Tipo: < segundo os ativos e estrutura apresentada >
Segmento: < também conforme segmentação anterior >
Administrador: < nome do administrador do fundo >
Data de Criação: < quando o fundo foi criado >
Valor Inicial da Cota: < valor da cota na 1ª emissão >
Características: < informações gerais sobre o FII >
Objetivo: < o que o pretende realizar >
Prazo de Duração: < tempo de vida do FII >
Taxa de Administração: < o custo pela manutenção >
Taxa do Gestor/Consultor: < o custo pela gestão do FII >
Rendimento R$: < último valor pago em rendimentos >
Cota: < última valor negociado pela cota >
Rendimento Percentual: < rendimento / cota >
Data Ex: < quando foi negociado sem rendimento >
Data Pagamento: < quando foi pago o rendimento ex >
Renda Mínima: < se tem garantia de renda mínima >
Observações: < algum comentário extra >
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Cristian Tetzner
Algumas variações ou comentários podem surgir, mas
pretendo manter esse conjunto e adicionar outras informações
pertinentes a cada tipo de FII.
Se o FII é de Papel, então não faz sentido em falar dos
imóveis e se é de imóvel não faz sentido falar da carteira de FII
de FIIs.
Colocarei no final da ficha, um gráfico do histórico de
preços, que a cota negociada em bolsa teve desde o início,
possibilitando que você veja o comportamento dela.
Ressalvo aqui que desempenho passado não é garantia de
rentabilidade futura e que não farei nenhum julgamento
qualitativo, muito menos indicação.
Agruparei o máximo de informações possíveis para que
você estude o FII, busque mais informações e faça sua análise
pessoal antes de investir.
Tentarei passar também uma idéia dos rendimentos, mas
isso pode variar, bem como as datas de pagamento, então para
uma informação mais atualizada, busque o Ranking dos FIIs do
Tetzner ☺.
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Cristian Tetzner
FII
Código: XPGA11
Nome: XP GAIA LOTE I
Tipo: Papel
Segmento: FII de Papel - IPCA
Administrador: CITIBANK DTVM SA
Data de Criação: 28/06/2011
Valor Inicial da Cota: 100,00
Características:
O XP GAIA LOTE I - FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (“Fundo”) é
um fundo de investimento imobiliário,
constituído sob a forma de condomínio
fechado, destinado à aplicação preponderante
em CRI, podendo ainda, investir em LCI e LH,
regido pelo presente Regulamento e pelas
disposições legais e regulamentares que lhe
forem aplicáveis.
Objetivo:
É objetivo do Fundo proporcionar aos
Cotistas a valorização de suas Cotas, através da
aplicação exclusiva dos recursos do Fundo na
aquisição dos Ativos Imobiliários de acordo
com os Critérios de Elegibilidade dos Ativos,
com o Critério de Concentração por Ativo e
com o Critério de Concentração por Emissor,
melhor descritos abaixo, durante a totalidade
do prazo de duração do Fundo. A carteira do
Fundo será composta preferencialmente por
CRI, mas também será admitido o investimento
em LCI, LH, outros ativos permitidos pela
legislação em vigor e Ativos de Liquidez.
Prazo de Duração: Indeterminado
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FII – Fundo de Investimento Imobiliário
Taxa de Administração: 1,11% a.a. do PL ou R$
15.000,00 Mês
Taxa do Gestor/Consultor: 20% do que exceder o
Benchmark
Rendimento R$: 1,05
Cota: 106,50
Rendimento Percentual: 0,986%
Data Ex: 01/06/12
Data Pagamento: 15/06/12
Renda Mínima: Não
Observações:
Carteira de CRI´s LH´s e LCT´s para atingir
IPCA + 11%
O objetivo do Gestor é superar a
rentabilidade da Nota do Tesouro Nacional,
série B – NTN-B, com vencimento em cada
Data de Cálculo, mais próximo de 6 (seis) anos.
Caso tenha mais de uma NTN-B com
vencimento próximo de 6 (seis) anos, será
considerada a rentabilidade média de ambas as
NTN-B com prazo semelhante.
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