Fundo de Investimento Imobiliário
FII Ed. Almirante Barroso
Código Bovespa: FAMB11B
Administradora e Estruturadora: Brazilian Mortgages
Relatório do Administrador
2º Semestre 2011
Submetemos à apreciação de V.S.as o Relatório das Atividades do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Edifício
Almirante Barroso, correspondente aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2010 e 2011.
I. Objeto do Fundo
Imóvel localizado na Avenida Rio Branco, nº 174, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. Em um terreno com área
de 5.784 m2, o imóvel é constituído de três subsolos, pavimento térreo e vinte e nove pavimentos tipo, totalizando uma área
construída de 83.611 m2.
Os subsolos são reservados para infra-estruturas técnicas, auditório e vagas de garagem.
No térreo com alto padrão de acabamento e área livre com pé direito equivalente a três andares, estão localizadas agências
bancárias da Caixa, com fachada para a Avenida Rio Branco e para o Largo da Carioca, hall de acesso ao prédio e mezanino
integrado.
O mezanino possui uma área destinada à ampliação do conjunto cultural. Os demais pavimentos correspondem à área comercial.
Todas as áreas são locadas para a Caixa Econômica Federal, onde a instituição mantém sua sede na capital do Estado do Rio de
Janeiro.
II. Quantidade de Cotas
Desde a constituição foram subscritas e integralizadas 104.800 cotas com valor nominal de R$ 1.000,00 cada cota. A
Oferta pública foi encerrada no primeiro semestre de 2003.
III. Negócios, Investimentos Realizados e Programa de Investimentos
Em março de 2003, o Fundo concluiu a aquisição de 100% de seu objeto, e desde a sua criação, recebe e distribui ao cotista a
receita decorrente da locação do imóvel.
Conforme laudo de avaliação datado de dezembro de 2009, o imóvel está avaliado em R$ 194.500.000,00, o que representa
valorização de 40% em relação à última avaliação realizada em agosto de 2006. Segundo o avaliador, para apuração do valor
foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.
Em dezembro de 2011, entrou em vigor a Instrução CVM nº 516 alterando os critérios contábeis de avaliação dos ativos e
passivos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) a partir de 01 de janeiro de 2012. Essa Instrução aplica aos FII’s os
mesmos critérios de reconhecimento de receitas e apropriação de despesas das companhias abertas. De forma geral, os ativos
dos FII’s passaram a ser contabilizados pelo seu valor de mercado, determinado por empresas independentes especializadas
na avaliação de ativos, sendo que toda alteração nesse valor deve ser reconhecida no mês de sua ocorrência. Assim, a partir de
janeiro de 2012, o Valor Patrimonial Líquido do fundo representará o valor de avaliação dos Ativos somado ao caixa disponível,
subtraídas as obrigações do fundo.
Desde o 2º semestre de 2009, o imóvel vem passando por obras referentes à atualização de seus elevadores, com a modificação
do sistema de controle eletrônico, dos painéis de comando; a instalação de sensores ópticos, de cortina luminosa eletrônica;
e eliminação de degraus entre a soleira da cabina e os pavimentos; entre outros itens de extrema importância à manutenção
e com vistas a atender à maior circulação de pessoas. A instalação de espelhos e do piso dos elevadores será arcada pelo
locatário.
Para essa atualização foi contratada a empresa Atlas Schindler e o serviço foi parcelado de modo a distribuir o ônus desta
manutenção nos rendimentos distribuídos aos cotistas. O pagamento da última parcela,está previsto para 30/09/2013.
Ação Revisional
Após deliberação em Assembléia de Cotistas, datada de 29/11/2010, o administrador do fundo protocolou junto à Justiça Federal do
Rio de Janeiro, Ação Revisional de Aluguel contra a Caixa Econômica Federal, pleiteando atualização do aluguel a valor de mercado,
que passaria dos atuais R$1.815.775,64, para R$ 3.630.000,00.
Em dezembro de 2010 o Juiz proferiu decisão indeferindo o pedido, com liminar de fixação de aluguel provisório, sob o argumento
de que este valor somente poderá ser averiguado após a realização de perícia judicial (vistoria). A CEF apresentou contestação
requerendo a manutenção do valor locatício em vigor. O Fundo interpôs Agravo de Instrumento contra decisão liminar que negou a
fixação de aluguel provisório, no intuito de que o Tribunal Regional Federal da 2ª Região determinasse a fixação daquele.
Em abril de 2011 foi publicada decisão do Juiz que autorizou a produção de prova pericial para efetuar a avaliação do valor do
aluguel de mercado do imóvel. O perito foi intimado para arbitrar o valor dos seus honorários, apresentando o valor R$ 116.700,00.
Atualmente o processo encontra-se em fase de arbitramento do valor dos honorários do perito nomeado pelo Juiz para a realização
de perícia. O valor dos honorários inicialmente estimados pelo perito, em decorrência de questionamento do Fundo, foi reduzido. A
Caixa Econômica Federal contestou novamente o último valor estimado pelo perito e o processo encontra-se agora com o Juiz para
a definição do valor a ser pago.
IV. Conjuntura Econômica e Perspectivas
O ano de 2011 foi muito positivo para a economia do Rio de Janeiro, com destaque para o mercado imobiliário, favorecido pelo
processo de revitalização urbana para a Copa do Mundo e as Olimpíadas. No longo prazo, os investimentos para a exploração de
petróleo do Pré- Sal impulsionam o dinamismo da capital fluminense, que se reflete em vários indicadores.
A crescente demanda por escritórios pelas empresas que chegam à cidade pressiona o preço do aluguel no estoque disponível e
estimula o desenvolvimento de novos espaços de locação. Segundo dados da Jones Lang LaSalle, era prevista a entrega de 196 mil
m2 de alto padrão no 4º trimestre de 2011, sendo que 85% desse novo estoque correspondem a prédios na região do Centro que
passaram por reformas.
A taxa de vacância tem se mantido em patamares muito baixos, mesmo com o aumento na oferta. Projeções da Colliers International
indicam que a taxa de vacância para empreendimentos classe A e AA deve manter-se inferior a 1% até 2013. Isso porque muitos dos
espaços vagos já estão pré-locados, reduzindo a quantidade de espaços realmente disponíveis para comercialização.
Demanda em ascensão, melhorias no padrão do estoque de escritórios e na infraestrutura valorizam o metro quadrado. Em pesquisa
da Cushman & Wakefield South America, o valor do aluguel do metro quadrado no pólo de escritórios do Rio, formado pela zona sul,
orla e centro, já é superior ao cobrado em algumas áreas nobres de Nova York.
Isso confirma a transformação pela qual o Rio de Janeiro está passando e que tende a se acelerar com a proximidade dos eventos. Esses
fatores sustentam o otimismo com o investimento no mercado imobiliário carioca, que pode continuar se valorizando por mais alguns anos.
V. Resultados, Rendimentos Distribuídos e Valor Patrimonial das Cotas
A receita do Fundo corresponde ao aluguel recebido, acrescido da receita financeira dos recursos do Fundo aplicados em títulos de
renda fixa e/ou Cotas de fundo de renda fixa, observando-se os critérios de liquidez, segurança e rentabilidade, e respeitando os
limites fixados pela regulamentação aplicável, e conforme o Regulamento do Fundo.
No quadro abaixo apresentamos a relação percentual dos rendimentos apurados pelo fundo nos últimos quatro semestres, onde
Rentabilidade = Lucro Apurado / Montante Integralizado, bem como o valor patrimonial da cota.
Período
Receita
Semestral
Valor
Receita
Despesas
Patrimônio
Despesas X
da
Semestral X
no
Líquido Médio
PL Médio
Integralização
Investimentos
Semestre
Semestral
Semestral
Rentabilidade
Semestral
Valor
Patrimonial
das Cotas
1º sem/10
10.900.759
104.800.000
10,40%
786.904
93.719.833
0,84%
9,65%
696,00
2º sem/10
10.919.880
104.800.000
10,42%
983.668
71.866.404
1,37%
9,48%
678,45
1º sem/11
11.571.861
104.800.000
11,04%
1.979.529
70.300.393
2,82%
9,15%
664,72
2º sem/11
12.166.230
104.800.000
11,61%
2.103.604
68.502.482
3,07%
9,60%
642,90
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