VOTO do Engenheiro Civil Domingos de Saboya Barbosa Filho , da Sociedade
Brasileira de Engenharia de Avaliações – SOBREA
PRELIMINAR – As considerações e modificações introduzidas refletem exclusivamente
a opinião e o entendimento pessoal do signatário e não, necessariamente, da entidade
representada
ABNT/CB- 02
2º PROJETO DE REVISÃO ABNT NBR 14653-2
MAIO 2010
Preliminarmente, faço presente a necessidade de inserção nesta norma das
definições diferenciadas entre Amostra Aleatória e Amostra Acidental, certo de
que essa distinção não está bem identificada na linguagem corrente e sequer
distinguida nos dicionários correntes. Assim:
1–
Amostra aleatória simples e amostra acidental.
Numa amostragem, o que se deseja é fazer um juízo sobre uma população e suas
características sem efetivamente examiná-la exaustivamente. Neste caso, conforme
as circunstâncias, é dimensionada e extraída uma Amostra Aleatória (AA) ou uma
Amostra Acidental (AAc).
Faz-se, então, uma amostragem. Há um distanciamento enorme entre o que deve ser
entendido por Amostra Aleatória ou Amostra Aleatória Simples (AAS) e uma Amostra
Acidental (AAc). A Econometria pauta-se fundamentalmente no escopo da
‘amostragem acidental’ e não na ‘amostragem aleatória simples’ que se impõe para,
exemplificando, os procedimentos de controles de qualidade. Exemplifico maisi:
I.
quando o que se está visando é estimar, através da amostra, os
parâmetros da população, o rigor do procedimento é muito grandeii.
Na AAS, o ato da amostragem, extraída de uma população (ou
universo) está circunscrita a um rígido procedimento de
experimentos (ou eventos) que:
a. são “escolhidos”, eleitos ao acaso ou ‘sorteados’ em um ato aleatório,
rigoroso;
b. podem ser repetidos indefinidamente;
c. a observação colhida em um experimento não permite esperar qual será
o resultado do próximo evento;
d. todos os eventos que compõem uma amostra foram obtidos e
observados em idênticas condições e foram ou são rigorosamente
equiprováveis;
e. supõe-se sempre ser a população infinita. Caso seja finita,
necessariamente um experimento específico observado não é eliminado
porém reposto para a extração de uma nova escolha; isto é, ele poderá
1 ser escolhido (ao acaso) novamente.
A literatura acadêmica e a técnica apresentam inúmeros exemplos e situações
em que essas amostragens são feitas, desde pesquisas de opinião pública,
passando pela qualificação da produção de uma safra até ao controle de
qualidade de uma linha de produção, etc. Somente para rememorar, as
amostras são dimensionadas, em tais casos, com os recursos trazidos pelas
desigualdades de Chebyshev.
II. na AAc o ato da amostragem não cumpre os rigores da AAS. A amostragem
menos importante quando estamos tentando identificar relações entre variáveis” e “esse tipo de problema é muito menos sensível à não‐aleatoriedade da amostra”iii. Alinho aqui
‘aleatória’
“é as diferenças capitais:
a. os eventos são parcialmente trazidos a público ou são expostos ao
observador;
b. todos os eventos observados têm um custo, no mínimo com respeito ao
tempo despendido na identificação e na observação;
c. no caso do mercado imobiliário somente uma parte mostra-se em
‘oferta’ e as transações são, geralmente, viesadas;
d. as informações colhidas são registradas com distorções também por
ignorância ou tendenciosidade dos informantes;
e. uma vez concluída a amostragem (o levantamento de dados de
mercado), a fase da pesquisa (análise de dados, estudo de funcionais e
modelagem) pode revelar situações complexas de comportamento entre
as variáveis explanatórias trazendo em seu bojo implicações devidas:
i. às outras variáveis que constituem a nebulosa não identificada e
chamados de “erros acidentais”;
ii. as imperfeições das medidas e mal definidas pelos
‘pesquisadores de campo’ e distorções de informantes e
resumidos em “erros sistemáticos”; e
iii. tudo acrescido pelo próprio comportamento errático do ser
humano (proprietários, informantes e agentes) que se resume em
“erro essencialmente aleatório”.
O refinamento na própria amostra, ‘no voltar ao campo’ é uma
façanha de reduzida possibilidade e, mais das vezes, impossível
quanto a deslocamentos, custos incorridos, tempo transcorrido,
cenários alterados e prazos pré-definidos;
f. o objetivo na amostragem é a obtenção do maior número possível do
segmento do mercado envoltório do bem estudado ou avaliando no
contexto de uma avaliação individual ou agrupada;
g. o prazo estabelecido é limitado, não podendo se estender à
conveniência de melhor aferição, cruzamento de informações, tanto
pelas exigências de um contrato como, igualmente importante, pelos
2 escassos recursos financeiros conferidos à amostragem;
Vê-se, portanto, que há razões para que se distinga uma Amostra Aleatória de uma
Amostra Acidental. Notam-se, inclusive, situações conflitantes ou que podem se
contrapor ao se proceder a uma Amostragem Acidental: ambas necessitam de um
planejamento meticuloso que, para a extração de AAc faz contraponto aos prazos
exíguos, com comprometimento dos rigores pretendidos (de fundamentação e de
precisão) e à remuneração da qual se alocam recursos para cobrir os ônus dos
levantamento de dados e sua extração (usualmente chamada de ‘garimpagem’).
Desta forma, em quase totalidade dos casos (salvo raras e honrosas situações; digase: sempre devidas ao mero acaso!), as amostras são apresentadas com
imperfeições que levam a condições contraditórias (colinearidades, trocas de sinais,
auto-regressões, etc. que são características destas e não das populações
estudadas.
Feito isto, passo às considerações do texto do projeto em análise:
Em 3 – Termos e definições, solicito inserir como sinalizado no texto:
Em 3.1 , a palavra ‘efetiva’: “APROVEITAMENTO EFICIENTE – aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência
efetiva mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente”
Justifico – É usual confundir uma tendência observada com a um futuro visionado
[do HOUAISS: ter visões, fantasiar. Exemplifico: admitir um futuro local nobre
próximo a um lixão; um local bucólico vizinho a uma pedreira em operação.]
Em 3.7 – inserir a sinonímia ‘categórica’ ao tipo de variável “CÓDIGOS AJUSTADOS –
escala extraída por meio de modelo de regressão, com a utilização de variáveis
dicotômicas ou categóricas, para diferenciar as características qualitativas dos
imóveis”
Justifico – São freqüentes as tentativas de interpolar variáveis de estado,
dicotômicas, e está se tornando encontradiço o termo ‘categórico’ expressando que são
duas situações absolutas: ou sim ou não e não há terceira hipótese. Usuários
“habilidosos” tendem a encontrar meios termos ou mesmo, pasmem!, extrapolar como
um falso refúgio da técnica para justificar um entendimento pessoal.
Em 3.23 – Estrutura de Mercado, alterar para (sinalizado no texto): estrutura do
mercado – decomposição analítica da concentração dos agentes predominantes no
mercado
Justifico – Melhor definição. A concentração é a informação que se colhe do
conhecimento da estrutura.
Item 3.28 – Gleba Urbanizável, substituir ‘através’ por por meio de, a evitar o uso de
“através de” que vem sendo aplicado erroneamente quando o sentido não é o de cruzar
por dentro. Assim, Gleba Urbanizável – terreno passível de receber obras de infra-
3 estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através por meio de
loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento
Item 3.34 –Imóvel Com Vocação Urbana, optar por melhor definição: – imóvel com
vocação urbana – imóvel fora do perímetro urbano em local com características,
uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis, que possibilitam sua
utilização imediata para fins urbanos
Item 3.46 padrão construtivo – qualidade das benfeitorias em função das
especificações dos de projetos, materiais, execução e mão-de-obra efetivamente
utilizados na construção
Item 3.56– quota parte – número ou valor atribuído a uma fração ideal
Em definições que sejam transcrições de textos legais entendo que a fonte deve ser
mencionada no texto, evitando-se a remissão. Assim, constar como inserido no texto,
no...
Item 3.62 – terrenos acrescidos de marinha – terrenos formados, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos
de marinha (DL 9760 de 5/9/1946, Sç II, art.3º)
Item 3.63 – terrenos de marinha – terrenos, em uma profundidade de 33 m,
medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio
de 1831, sendo os situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens
dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, ou contornando as
ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés (DL 9760 de
5/9/1946, Sç II, art.2º)
Com respeito a ‘arbítrio’, a menos que se queira ‘inovar’ com base em interpretação
hermenêutica, significa que é uma decisão que depende exclusivamente da vontade
como rezam os dicionários. Então, “valor arbitrado” será aquele que depende
exclusivamente da vontade de quem decide, o ‘avaliador’. Fora disto é inovação! Com
base nesta interpretação submeto a alteração do texto do ....
Item 3.69 – valor arbitrado – valor pontual adotado como resultado final da
avaliação, dentro dos preferentemente contido nos limites do campo de arbítrio
Antes mencionei ao se fazer referência a dicotomia a conveniente inserção do termo
‘categórica’. Agora na definição proponho:
Item 3.74 – variável dicotômica ou categórica – variável que assume apenas dois
valores duas posições sem alternativa de uma terceira, como: falsa ou
verdadeira, ‘zero’ ou ‘um’, ‘sim’ ou ‘não’, ‘uma coisa’ ou ‘outra coisa’, ‘um
número’ ou ‘outro número’.
4 Substituir o termo ‘utilização inadequada’ posto que utilizar não limita a especificação
do emprego de uma coisa; mas já o uso é restrito à finalidade do objeto. Um martelo é
usado para pregar, mas um ‘alicate’ ou uma pedra podem ser utilizados para igual
finalidade. Então, ...
Item 3.78 – vício de utilização – vício que decorre de utilização inadequada uso
inadequado ou falha na manutenção
Aqui há o rigor de uma assertiva. Há a afirmação de um uso economicamente. Isto
é presunção sobre algo onde preside a incerteza. Quem garante?
Daí sugerir para o Item 3.78 – vocação do imóvel – uso economicamente
presumivelmente mais adequado de determinado imóvel em função das
características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais
Ou simplesmente:
Item 3.78 – vocação do imóvel – uso mais adequado de determinado imóvel em
função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais
Passando agora para o item 7 – ATIVIDADES BÁSICAS
7.3.5 Situações especiais
7.3.5.1 – Vistoria por amostragem – onde cita: “amostragem aleatória”. Há que se
guardar o rigor no sentido restrito do que seja aleatório. Melhor será não qualificá-la
ou, contrariamente, informar com rigor a maneira de dimensionar o tamanho da
amostra admitindo-se um ‘erro’ previamente estabelecido, como se pode usar pela
desigualdade de Tchebyshev. Para não complica mais, sugiro então não qualificá-la,
Assim, recomendo o texto mais brando, inserindo no texto, como abaixo, “pode-se
estabelecer”:
7.3.5.1 – Vistoria por amostragem – Na avaliação de conjunto de unidades
autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória
?????? de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão
no contrato, pode-se estabelecer de um percentual mínimo de 10 % do total das
unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. (Dimensionar o
tamanho da amostra???)
Ainda sobre o item acima, a instituição que credenciar avaliadores poderá estabelecer
procedimentos consentâneos para dimensionar e definir a forma da extração de
amostras.
Passando agora para o item 8.2 – Métodos para identificar o valor de um bem,
de seus frutos e direitos
5 Em 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores – O tratamento por fatores é aplicável a uma
amostra composta por dados de mercado com as características mais próximas
possíveis do imóvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, como citado em 8.2.1.4.3,
justificados do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando
pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência
regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior,
sempre que for necessário. Podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas
entidades técnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por
universidades ou entidades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde
que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;
Essa discriminação restringe o concurso de profissionais de nível superior capacitados
a proceder pesquisas, estudos e cálculos com tratos sociais, urbanísticos e até
antropológicos por meio de métodos quantitativos,ou econométricos que permitam
definir indicadores analíticos de mercado imobiliário. Reconhecemos que as melhores
‘cabeças’ nem sempre estão contidos nas fronteiras propostas nessa alínea “a”. Faz
parecer a criação de uma reserva de mercado que pode ser contestada por ferir a
Constituição. [ TEMA A SER ANALISADO ]
Com respeito ao item 8.2.1.5.3 ... Proponho as alterações
8.2.1.5.3 – Quando a amplitude do
8.2.1.5.3 Quando a amplitude do
campo de arbítrio não for suficiente campo de arbítrio não for suficiente para
absorver as influências não
para absorver as influências não
consideradas, o modelo é insuficiente
consideradas, o modelo é
para que a avaliação possa atingir o grau
insuficiente para que a avaliação
mínimo se enquadrar em graus de
possa atingir o grau mínimo de
fundamentação no método comparativo
direto de dados de mercado. Esse fato
fundamentação no método
deve ser consignado no laudo e ser
comparativo direto de dados de
inserido um item de ‘discussão de
mercado, esse fato deve ser
comportamento do modelo’ adotado que
consignado no laudo
traduza sua coerência no intervalo
amostral
Justifico: Há situações no trato cotidiano que o modelo, tanto porque o tempo dado
ao levantamento de dados como a pesquisa e modelagem não levam extrair um suporte
6 de fundamentação protocolar, normativo. A discussão do modelo vis a vis cada variável
poderá dar ao profissional abordar analiticamente o modelo e dele resgatar justificativa
para sua decisão.
Com respeito ao Item 8.2.2 – Método involutivo – O método involutivo, conforme
definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em
8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o
aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método
comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar
o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada
e sua variação ao longo do tempo.
No caso do item 8.2.2.4 – Previsão de receitas – apresento as alterações:
As receitas de venda das unidades As receitas de venda das unidades do
do projeto hipotético são calculadas projeto hipotético são calculadas a partir
dos resultados obtidos em 8.2.2.3,
a partir dos resultados obtidos em
considerados a eventual valorização
8.2.2.3, considerados a eventual
imobiliária inferida, a forma de
valorização imobiliária, a forma de
comercialização identificada na conduta
comercialização e o tempo de
do mercado e o tempo de absorção em
face da evolução conjuntural no
absorção no mercado.
mercado e evidências de seu
desempenho.
Justifico: Apesar dos fundamentos do diagnóstico do mercado estarem ressaltados
adiante, em 8.2.2.8 – prazos, este empenho vem sendo sistematicamente negligenciado
e trocados por citações vazias que mais iludem do que se mostram responsáveis. Temos
visto menções de valorizações territoriais de 2%a.m. para grandes glebas onde o
crescimento geral do município não atinge esse nível no ano ou períodos diversos! O
método involutivo tem sido tratado levianamente e valores encontrados depõem
contra o profissional desabituado a responder por tais atos... fica por isso mesmo... E
os magistrados em ações judiciais, crédulos e confiantes em seus peritos, acolhem
verdadeiros assaltos que aumentam o estupor de quem analisa essas peças. O método
involutivo é um trabalho que peca, de início, pela imprecisão porque ousa estimar no
presente o resultado do que espera ocorrer no futuro. Mesmo nos casos em que o
projeto não é hipotético, mas real e ‘aprovado’, ainda assim ele é impreciso. Seja
estático (com modelos que definimos como ‘comportados’), seja dinâmico estimado via
processos estocásticos, com fluxos de caixa levantados e analisados ou estudados, a
imprecisão é muito grande. Reproduzo texto de manifestação de um moderador de
7 grupo de discussão, extraído em 05 de março de 2007: “Riscos da aplicação do
método involutivo –............aplicando corretamente [grifei] o método involutivo ... os
avaliadores experientes estão cansados de rever estudos incorretos de aplicação do
método involutivo, que, em alguns casos, viram manchetes de jornais e revistas ....”
Acontece que temos registros de ‘avaliadores experientes’ não aplicarem corretamente
o MÉTODO INVOLUTIVO. Com isto, soma-se a negligência às imprecisões do futuro
previsto, que só a Deus pertence.
O rigor normativo estabelecido em 8.2.2.4, como proponho, não eliminará as
incertezas do futuro, mas apertará um pouco mais as cavilhas dos negligentes,
principalmente ‘avaliadores experientes’, e dará ensejo a cobranças de austeridade
como contrapartida de melhor reconhecimento à qualidade de avaliações.
Em 8.2.2.6 – Previsão de despesas adicionais sugiro a guisa de lembrança inserir
“seguros” na alínea “c”
8.2.2.6 – Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes
despesas:
a) de compra do imóvel;
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c) com impostos, taxas e seguros;
d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades.
Anexo A
(Normativo)
Proponho um reexame deste ANEXO A em face do
que ficar entendido como Amostra Aleatória e
Amostra Acidental. Meu entendimento é que há
neste anexo “A” – principalmente sendo ele
normativo – uma orientação acadêmica ou
condições que suportem prazos e escala diferentes
do usual e levando ao uso inadequado no
‘submundo’ das massivas avaliações correntes e
cotidianas, profissionais, feitas em prazos exíguos
e em condições descoladas do procedimento
acadêmico. O procedimento acadêmico é
necessário, porém entendido como um farol a
guiar o exercício profissional
8 Não obstante, prossigo o exame e meu voto, atendo-me ao que está neste projeto em
discussão:
A.1 Introdução
.....................................
Em A.1.2 a apresentação das naturezas circunstanciais das variáveis independentes
poderia ser mais sistematizada como proposto:
A.1.2 – No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é
expressa por uma combinação linear das variáveis independentes, em escala original
ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida
de erro aleatório, oriundo de:
– efeitos de variáveis não detectadas e
variações do comportamento humano –
habilidades diversas de negociação,
de variáveis irrelevantes não incluídas
desejos, necessidades, compulsões,
no modelo;
caprichos, ansiedades, diferenças de
– imperfeições acidentais de observação
poder aquisitivo, entre outros –
ou de medida;
imperfeições acidentais de observação
– variações erráticas do comportamento
ou de medida e efeitos de variáveis
humano, como habilidades diversas de
irrelevantes não incluídas no modelo
negociação, desejos, necessidades,
compulsões, caprichos, ansiedades,
diferenças de poder aquisitivo, entre
outros
A.2 Pressupostos básicos
........................
b) independentemente do tipo de variável deve-se atentar para o equilíbrio da
amostra; [DEFINIR “EQUILÍBRIO DA AMOSTRA!!!}
c) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, são
homocedásticos;
d) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
e) os erros são não autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição de
normalidade;
Em “h” há uma locução viciosa de duas negativas que levam a uma afirmação positiva.
Sugiro eliminar simplesmente “nenhum” ou inserir ‘alguma’. Pode ser usual no Brasil,
mas gera confusão de interpretação em traduções e em outros países de língua
portuguesa.
h) não deve existir nenhuma correlação alguma entre o erro aleatório e as variáveis
independentes do modelo.
9 i) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser
investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de
justificativas.
A.2.1 Verificação dos pressupostos do modelo
A.2.1.1 Linearidade
Recomenda-se ser analisado, primeiramente, o comportamento gráfico da
variável dependente em relação a cada variável independente, em escala
original. Isto pode orientar o avaliador na transformação a adotar.
Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais adequada,
como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox.
As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto
possível, refletir o comportamento do mercado, com preferência pelas
transformações mais simples de variáveis, que resultem em modelo
satisfatório.
Após as transformações realizadas, se houver, examina-se a linearidade do
modelo, pela construção de gráficos dos valores observados para a
variável dependente versus cada variável independente, com as respectivas
transformações.
A.2.1.2 Normalidade
A verificação da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma
das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o
objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva
normal;
b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores
ajustados, que deve apresentar pontos
dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;
+2].
c) pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais
padronizados nos intervalos de -1; +1
, -1,64; +1,64
e -1,96; +1,96
, com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos
intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %;
d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus
quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da
bissetriz do primeiro quadrante;
e) pelos testes de aderência não-paramétricos, como, por exemplo, o quiquadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de JarqueBera.
10 A.2.1.3 Homocedasticidade
A verificação da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio
dos seguintes processos:
a) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem
apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
b) pelos testes de Park e de White.
35/51
A.2.1.4 Verificação da autocorrelação
O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos
elementos amostrais, em relação aos valores ajustados e, se for o caso,
às variáveis independentes possivelmente causadoras do problema.
Sua verificação pode ser feita, entre outros procedimentos, pela análise
do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados, que deve
apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido.
A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.1.5.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis
independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização.
As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e
acarretar a aceitação da hipótese nula e a eliminação de variáveis
fundamentais.
A.2.1.5.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a
matriz das correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem
entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a
0,80. Como também é possível ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de
correlação apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o
correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis
independentes, por meio de regressões auxiliares ou pela Análide da Variância
Particionada.
Justifico: – Análise análoga pode ser feita com o exame da analise da variância
particionada.
A.2.1.5.3 Para tratar dados na presença de multicolinearidade, é
recomendável que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliação da
amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas, a exemplo do
uso de regressão de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões
estruturais do modelo, a existência de multicolinearidade pode ser
negligenciada.
A.2.1.6 Pontos influenciantes ou “outliers”
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos
resíduos versus cada variável independente, como também em relação aos
11 valores ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a
estatística de Cook para detectar pontos influenciantes.
A.3 Testes de significância
A.3.1 O nível de significância máximo admitido nos demais testes
estatísticos (aqueles não citados na Tabela 1) não deve ser superior a
10%.
A.3.2 A significância de subconjuntos de parâmetros, quando pertinente, pode ser
testada pela análise da variância particionada, com a utilização do teste da razão de
verossimilhança. (???????????????).
A.3.3 Os níveis de significância utilizados nos testes citados em A.3 serão compatíveis
com a especificação da avaliação.
Comentário: Os testes de hipóteses feitos na análise de variância são montados sobre
relações de qui-quadrados (Snedecor)
A.4 Poder de explicação – Em uma mesma amostra, a explicação do modelo pode
ser aferida pelo seu coeficiente de determinação. Devido ao fato de que este
coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e
não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro
estimado, é recomendável deve-se considerar também sempre o coeficiente de
determinação ajustado.
A.5 Variáveis dicotômicas – Toda variável que assuma apenas dois valores,
independentemente de ser qualitativa, quantitativa ou proxy, deve
ser tratada como variável dicotômica ou categórica, vedada extrapolação ou
interpolação, nesta situação.
É usual a variável categórica ou dicotômica assumir os valores 0 e 1 na forma linear
36/51
A.6 Códigos alocados
Os critérios da construção dos códigos alocados devem ser explicitados,
com a descrição necessária e suficiente de cada código adotado, de forma
a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imóvel
avaliando.
A escala será composta por números naturais consecutivos em ordem
crescente (1, 2, 3...), em função da importância das características
possíveis na formação do valor, com valor inicial igual a 1. Não é
necessário que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das
posições da escala construída.
12 Recomenda-se a utilização prévia da análise de agrupamento de dados para
a construção dos códigos alocados.
É vedada a extrapolação ou a interpolação de variáveis expressas por códigos
alocados.
A.7 Códigos ajustados
Admite-se que os códigos sejam extraídos da amostra por meio de modelo de
regressão com a utilização de variáveis dicotômicas, desde que haja pelo
menos três dados por característica.
É vedada a extrapolação ou a interpolação de variáveis expressas por códigos
ajustados.
i
– O dicionário Aurélio não distingue diferença entre Amostra Randômica (aleatória) e Acidental. A rigor, há distinções!
– A Prática da Pesquisa; Prentice-Hall de Cláudio de Moura Castro - Trabalhou no IPEA/INPES e foi Coordenador Técnico do
Programa ECIEL, passando em seguida a Diretor Geral da CAPES. Foi também Secretario Executivo do CNRH / IPEA. No
exterior, foi Chefe da Divisão de Políticas de Formação da OIT (Genebra), Economista Senior de Recursos Humanos do
Banco Mundial, passando para o BID como Chefe da Divisão de Programas Sociais. Ao aposentar-se do BID em fins do ano
2001, assumiu a posição de Presidente do Conselho Consultivo da Faculdade Pitágoras. É articulista da Revista Veja.
iii
– A Prática da Pesquisa (em minha edição - da McGraw-Hill, de 1978 - às páginas 78). Nova edição em 2006 e reimpressão
em junho de 2008.
ii
13