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3ª Câmara de Direito Privado
Registro: 2015.0000XXXX
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº
XXXXXX-38.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que
são apelantes/apelados LUCIANA L. C. e P. A. S., é apelado/apelante
VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA (EZTEC).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso dos autores e Negaram provimento ao recurso da ré. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ
MORANDINI (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO
DE SALLES.
São Paulo, 17 de agosto de 2015.
Marcia Dalla Déa Barone
relator
Assinatura Eletrônica
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3ª Câmara de Direito Privado
Apelante/Apelado: Luciana L. C. e outro
Apelado/Apelante: Village of Kings Incorporadora Ltda (eztec)
Comarca: São Paulo (Foro Central - 45ª Vara Cível)
Juiz: Rodrigo Garcia Martinez
Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de
restituição de valores Compromisso de Compra e venda de
imóvel em construção Sentença de procedência em parte
Insurgência dos autores
Cobrança de comissão de
corretagem e taxa SATI Devolução dos valores pagos
pelos autores a título de comissão de corretagem Imóvel
adquirido em “stand” de vendas e na planta Venda casada
Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do
Devolução na forma simples
Correção
Consumidor)
monetária desde o desembolso e acrescido de juros de mora
a contar da citação Pedido acolhido Rescisão do contrato
Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos
autores para custeio de despesas com publicidade e
administração do empreendimento Incidência das Súmulas
1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá
ser reduzido para 10% dos valores pagos Pedido acolhido
Honorários advocatícios Quantia que deve ser fixada
dentro dos limites legais Artigo 20, § 3º do Código de
Processo Civil Recurso provido.
Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de
restituição de valores Compromisso de Compra e venda de
imóvel em construção Sentença de procedência em parte
Insurgência da ré
Inépcia da petição inicial
Não
verificação
Requerentes que expuseram os fatos e
trouxeram os documentos pertinentes para a hipótese
Compra e venda de bem imóvel Legitimidade passiva da
construtora requerida reconhecida Atuação conjunta com a
corretora e corretores autônomos
Responsabilidade
solidária da ré perante o consumidor pelos serviços
prestados pelas empresas encarregadas de comercializar
suas unidades autônomas (artigo 7º do Código de Defesa do
Consumidor) Preliminar de ilegitimidade passiva afastada
Recurso não provido.
Dá-se provimento ao recurso dos autores e Nega-se
provimento ao recurso da ré.
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Vistos,
Ao relatório de fls. 244, acrescento ter a r.
sentença julgado procedente em parte o pedido para o fim de declarar
rescindido o contrato firmando entre as partes, por culpa dos autores,
bem como condenar a requerida a restituir 85% das quantias pagas,
corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de
mora a contar do arbitramento, no caso de não ocorrer a devolução
imediata. Diante da sucumbência mínima dos autores, condenou à ré ao
pagamento das respectivas verbas.
Foram opostos embargos de declaração
pelos autores (fls. 251/254), os quais foram rejeitados pela decisão de
fls. 255.
Os autores interpuseram recurso de apelo
(fls. 257/287), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja
julgado totalmente procedente. Aduz ser abusiva a cobrança de comissão
de corretagem e taxa de assessoria, uma vez que configura venda casada,
já que os autores se dirigiram a “stand” de vendas da requerida para a
aquisição da unidade imobiliária em questão. Narra que não existe
contrato de prestação de serviços entre os autores e a ré ou outra
empresa do ramo imobiliário, o que não justifica a cobrança efetuada.
Pretende, ainda, que a r. sentença seja reformada para condenar a ré na
restituição do valor correspondente a 90% das quantias pagas em
contrato, conforme entendimento jurisprudencial dominante. Postula que
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o termo inicial de contagem dos juros legais de mora incidam a partir da
citação e não da data do arbitramento, nos termos do artigo 405 do
Código Civil. Quanto aos honorários advocatícios de sucumbência,
acredita que foram erroneamente fixados por equidade nos termos do §
4º do artigo 20 do Código de Processo Civil, devendo ser arbitrados
conforme o § 3º do referido dispositivo processual.
A ré interpôs recurso de apelo (fls.
463/477), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja
julgado
improcedente, com a inversão dos respectivos ônus.
Preliminarmente, afirma que a inicial é inepta, porquanto não veio
acompanhada de documentos que atestem o pagamento das comissões
de corretagem. Ainda em sede preliminar, alega ser parte ilegítima para
figurar no polo passivo do processo em relação ao pedido de restituição
da comissão de corretagem e taxa SATI, uma vez que tais quantias não
foram recebidas pela ré. Em relação ao mérito, afirma que a cobrança da
comissão de corretagem e taxa de assessoria é válida, pois os serviços
foram efetivamente prestados pela ré. Postula pela retenção do
porcentual de 30% dos valores pagos pelos autores. Por fim, pugna pelo
rateio das verbas de sucumbência.
Os recursos foram recebidos no duplo
efeito (fls. 480).
Contrarrazões dos autores e da ré às fls.
481/512 e 554/566, respectivamente.
As partes não se opuseram ao julgamento
virtual.
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É o relatório.
Os autores narram ter firmando com a ré
instrumento particular de compromisso de compra e venda para a
aquisição de unidade imobiliária em empreendimento denominado
“Condomínio Gran Village São Bernardo”. Afirmam que não pretendem
mais manter o contrato, razão pela qual pleitearam sua rescisão, com a
devolução dos valores pagos pela aquisição do imóvel, bem como a
restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem e taxa
SATI.
A empresa requerida suscita inépcia da
petição inicial, afirmando que não foram apresentados documentos que
comprovassem o efetivo pagamento da taxa SATI e da comissão de
corretagem exigidas, de modo que não teriam sido apresentados
documentos essenciais à propositura da demanda. Contudo, verifica-se
dos autos que os autores demonstram a cobrança de tais quantias, nos
termos do que consta do “espelho de escritura” colacionado às fls. 58
dos autos.
Portanto, estando a inicial acompanhada
dos documentos indispensáveis à propositura da ação, nos termos do
artigo 283 do Código de Processo Civil, deve ser rejeitada a preliminar
arguida.
A ré também sustenta ser parte ilegítima
quanto ao pedido de restituição dos valores referentes a comissão de
corretagem e taxa SATI, pois o pagamento de tais quantias teria sido
efetuado a terceiros.
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Não obstante, é inegável a legitimidade de
todas as empresas integrantes da cadeia de consumo para responder,
perante o consumidor, por eventual cobrança de valores indevidos.
Conforme disposto no artigo 7º do Código
de Defesa do Consumidor: “tendo mais de um autor a ofensa, todos
responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas
normas de consumo”.
Ao discorrer sobre a responsabilidade
solidária em face dos danos infligidos aos consumidores, José Geraldo
Brito Filomeno (Código de Defesa do Consumidor: comentado pelos
autores do anteprojeto. 10ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2011, vol. I,
pág. 176) assinala que:
“(...) Trata-se de um aspecto dos mais relevantes
em termos de responsabilidade civil dos que
causarem danos a consumidores ou terceiros não
envolvidos em dada relação de consumo.
Como a responsabilidade é objetiva, decorrente
da simples colocação no mercado de
determinado produto ou prestação de dado
serviço, ao consumidor é conferido o direito de
intentar as medidas contra todos os que estiverem
na cadeia de responsabilidade que propiciou a
colocação do mesmo produto no mercado, ou
então a prestação do serviço.”.
Dessa forma, não há dúvida de que a ré se
responsabiliza solidariamente perante o consumidor pelos serviços
prestados pelas empresas encarregadas por construir e comercializar suas
unidades autônomas, afastando-se a ilegitimidade passiva arguida.
Não é outro o entendimento desta E. 3ª
Câmara de Justiça:
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1006238-89.2013.8.26.0704 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Donegá Morandini
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/11/2014
Data de registro: 07/11/2014
Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS. 1.- Ilegitimidade passiva das rés para a ação
e para a devolução das verbas de assessoria. Não
acolhimento. MINULO e SÂNDALO que figuraram na
avença estabelecida entre as partes. Eventual limitação
obrigacional em relação à SÂNDALO que não toca aos
adquirentes. Matéria reservada às empreendedoras.
Incidência do disposto no art. 7º, par. único, do CDC.
ROSSI, por sua vez, que emprestou seu nome à
transação. Circunstância suficiente à manutenção da
requerida no pólo passivo da ação, porquanto participante
ativamente do empreendimento. Precedente: Apelação
Cível nº 4006444-90.2013.8.26.0562, de minha Relatoria.
Legitimidade das rés, finalmente, no que toca à restituição
das verbas de assessoria. Exigência dos valores resultante
da avença estabelecida entre as partes. Resultado da ação
que alcança as rés. Precedente: Apelação Cível nº
1010142-52.2014.8.26.0100,
de
minha
Relatoria.
Cobrança indevida dos encargos. Devolução integral do
montante solvido a este título, afastada a alegada
ocorrência da prescrição. Incidência do prazo constante do
art. 205 do Código Civil. (...)
0042200-85.2011.8.26.0309 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): João Pazine Neto
Comarca: Jundiaí
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 24/06/2014
Data de registro: 26/06/2014
Ementa: Ação de ressarcimento. Contrato de promessa
de compra e venda. Ilegitimidade de parte passiva
afastada. Julgamento "ultra petita" não evidenciado.
Devolução da comissão de corretagem e taxa de serviço
de assessoria técnica imobiliária que é de rigor.
Corretagem que não integrou o valor da venda e compra.
Taxa "SATI" que além de corresponder a serviço não
prestado, constitui-se em verdadeira "venda casada",
vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Sentença
de procedência mantida. Preliminares rejeitadas e recursos
não providos
Assim, fica afastada a preliminar de
ilegitimidade passiva suscitada pela empresa apelante.
Quanto ao mérito, em princípio, não há
irregularidade na responsabilização do adquirente do imóvel pelo
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pagamento da comissão de corretagem, já que na hipótese de omissão
contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em
regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para
a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição ao
adquirente da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra
abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no
Código de Defesa do Consumidor.
Cuidava-se de imóvel em construção,
tendo os autores se dirigido ao “stand” de vendas da incorporadora
responsável pelo empreendimento para a aquisição do bem. No local
encontravam-se representantes da empresa ré e que prestava serviços de
corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na
contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques
para pagamento das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se
pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria
concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se
admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do
preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da
comissão de corretagem, e qualquer insurgência dos pretensos
adquirentes acarretaria a não celebração do compromisso de compra e
venda da unidade imobiliária.
Conforme adrede referido, em regra, a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do
vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao
adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e
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tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhes
prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao
local de vendas, e adquiriram o imóvel que seria posteriormente
construído,
não
sendo
possível
atribuir
aos
consumidores
a
responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração.
Neste sentido, julgados desta Corte de
Justiça:
4004594-32.2013.8.26.0196 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: Franca
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 21/10/2014
Data de registro: 22/10/2014
Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação
de repetição de indébito - Improcedência - Taxas de
corretagem, assessoria e administração - Inexistência de
prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente
Procedente. Recurso parcialmente provido.
4002778-22.2013.8.26.0032 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: Araçatuba
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 14/11/2014
Data de registro: 14/11/2014
Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA.
SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência
contra sentença de improcedência. Sentença reformada.
Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante
quando o adquirente se dirige a estande de vendas do
empreendimento, e é apresentado somente a opções que
beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução
simples, ante a ausência de comprovação de má-fé.
Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que
configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando
restituição simples. Recurso provido.
Anota-se que não se discute ser ou não
devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de
corretagem e assessoria imobiliária, uma vez que o contrato foi
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efetivamente firmado, mas sim quem seria o responsável pelo
pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos
Artigos 722 e seguintes do Código Civil. Afasta-se a responsabilidade
dos consumidores pelo pagamento da verba e não o direito ao
recebimento da comissão propriamente dito pela empresa prestadora dos
serviços, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e
autônoma.
E nesse sentido o Enunciado n. 38-3 desta
E. Câmara: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a
aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de
assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da
responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo
legitimidade para eventual pedido de restituição”.
A devolução da quantia correspondente a
17.539,22 deve ser realizada de forma simples, posto que não se
verificou má-fé que ensejasse a devolução em dobro. Tal valor deve ser
corrigido monetariamente a contar do desembolso e acrescidos de juros
de mora desde a citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Portanto,
a
r.
sentença
comporta
integração neste ponto, nos moldes do artigo 515, § 1º do Código de
Processo Civil, devendo o recurso dos autores ser provido.
Quanto à rescisão do contrato, os autores,
depois de já terem quitado parte do preço, pretendem rescindir a avença
e, bem assim, pugnam, pela devolução dos valores pagos.
Ocorrendo a rescisão do contrato, surge o
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dever da ré restituir os valores pagos. A retenção de parte dos valores
pagos é admita segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça,
conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de
Justiça de São Paulo, da Seção de Direito Privado:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem;
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição; e
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção
E a retenção de parte dos valores é
justificada
com
fundamento
no
ressarcimento
de
despesas
administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do
fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas
pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção
contratualmente prevista.
Contudo,
a
restituição
dos
valores
corrigidos, com retenção de 15% dos valores pagos, conforme
determinado pela r. sentença, se mostra excessiva, de modo que a
quantia correspondente a 10% dos valores pagos pelos autores,
11
fls. 587
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conforme
por
estes
pleiteado,
se
mostra
mais
adequada
ao
restabelecimento do “status quo ante”, corrigida a abusividade
contratual, devendo o recurso dos autores ser também provido neste
ponto.
Neste sentido, colacionam-se precedentes
desta E. 3ª Câmara de Justiça, que adotam percentuais semelhantes ao
adotado pela r. sentença:
1074109-71.2014.8.26.0100 Agravo Regimental/
Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 06/04/2015
Data de registro: 06/04/2015
Ementa: Agravo Regimental. Interposição contra decisão
monocrática que deu parcial provimento ao recurso de
apelação para declarar a rescisão do contrato de
compromisso de compra e venda, condenando a ré à
restituição dos valores pagos a título de taxas de
intermediação e das parcelas pagas, autorizada a retenção
de 10% para pagamento de despesas com propaganda e
administração. Agravo regimental não provido.
3000108-45.2013.8.26.0382 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Alexandre Marcondes
Comarca: Mirassol
Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/03/2015
Data de registro: 23/03/2015
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de
rescisão contratual c.c. reintegração de posse Rescisão do
contrato por inadimplemento da promitente compradora
Vendedora que não é obrigada a aceitar a proposta de
parcelamento da dívida - Direito da compradora à
restituição do sinal - Valor que integra o preço ajustado
Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico
Retenção, pela vendedora, de 10% do montante pago pela
compradora para fazer frente a despesas administrativas e
de propaganda Incidência da Súmula nº 1 do TJSP Pedido
de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não
formulado na inicial Inadmissibilidade de apreciação em
sede de apelação Juros de mora Incidência sobre o
montante a ser restituído a ré após o trânsito em julgado e
da intimação da autora para pagamento RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS, O DA AUTORA NA PARTE
CONHECIDA.
As
quantias
deverão
ser
corrigidas
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monetariamente de cada desembolso e acrescidas de juros de mora a
contar da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Por fim, verifica-se que os autores
obtiveram êxito na totalidade de seus pedidos, devendo, assim, em
observância ao princípio da causalidade, a ré ser condenada ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Quanto
ao
valor
dos
honorários
advocatícios, houve condenação pecuniária da ré no caso dos autos, de
modo que, com a devida vênia do entendimento do juízo “a quo”, deve o
magistrado atender aos limites legais para a fixação da verba honorária,
sendo que a fixação por equidade apenas deve incidir nas hipóteses do §
4º do artigo 20 do Código de Processo Civil.
Com efeito, segundo ensinamentos da
doutrina:
“§3º: 22. Limites. Em se tratando de ação
condenatória julgada procedente, o juiz fica
adstrito aos limites legais, não podendo fixar os
honorários em percentual inferior a 10% sobre o
total da condenação, nem em percentual superior
a 20% sobre a mesma base”. (NERY JUNIOR,
Nelson. Código de processo civil comentado e
legislação extravagante/Nelson Nery Junior,
Rosa Maria de Andrade Nery. -13ª ed. rev..
ampl. e atual. São Paulo: Editora RT, 2013)
Embora se admita a possibilidade de
fixação da verba honorária abaixo do limite legal, tal hipótese apenas
deve ocorrer em casos excepcionais em que o valor da condenação seja
exorbitante e assim, a quantia relativa aos honorários não atenda aos
critérios do artigo 20, § 3º do Código de Processo Civil e importe o
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fls. 589
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enriquecimento sem causa do patrono da parte vencedora, o que não se
deu no caso concreto.
Portanto, os honorários de sucumbência
devem ser fixados em 10% sobre o valor da condenação, observando-se
os critérios do § 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
provimento ao recurso dos autores e Nega-se provimento ao recurso da
ré.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora
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