7!
LEGISLAÇÃO
Lourdes Helena Rocha dos Santos
Os 50 anos da
Lei de Condomínios
e Incorporações
Imobiliárias
No mesmo ano, em 1964, também foi implantado
o Sistema Financeiro da Habitação
H
á 50 anos entrava em vigor a Lei n£ 4.591/64
(Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliá­
rias), vindo a suprir uma antiga lacuna no ordenamen­
to jurídico brasileiro. Até então, 0 País contava apenas
com o Decreto nv 5.481/1928, reduzido em número de
artigos e insuficiente para regrar os problemas que
surgiam nos condomínios horizontais. É necessário
lembrar que o próprio Código Civil de 1916 não co­
gitava a divisibilidade por andares e
nenhuma referência fazia aos contra­
Fato é que, passados
tos de incorporação imobiliária.
50 anos, moitas
Nesse sentido, 0 projeto de Caio M á­
foram as mudanças
rio da Silva Pereira, transformado na
na sociedade e no
Lei n- 4.591/64, representou um ver­
mercado, surgindo
dadeiro marco jurídico para o merca­
novas necessidades
do imobiliário brasileiro.
e, com isso, lacunas
É importante lembrar que naquele
mesmo ano acabava de ser implantado
que nos ressentimos
o Sistema Financeiro da Habitação
em matéria de
(SFH) por meio da Lei n2 4.380/64, o
legislação 110 âmbito
que elevou ainda mais a necessidade de
do condomínio e da
um diploma legal que trouxesse segu­
incorporação
rança jurídica ao mercado imobiliário.
A Lei de Condomínios e Incorpora­
ções forneceu o suporte jurídico às operações de finan­
ciamento imobiliário no âmbito do SFH, as quais pro­
piciaram a enorme alavancagem da construção civil
nas décadas dc 70 e 80. Ainda que 0 Plano Habitacional
não tenha solucionado 0 déficit de habitações como se
projetava, é inegável que a sua implementação trouxe
grande estímulo à construção civil em todo o País.
Os anos de bom funcionamento do SFH começa­
ram a se esgotar ao final da década de 80, em um con­
texto econômico desfavorável, marcado por sucessivos
planos econômicos malsucedidos. Sem um retomo
22 -
CONSTRUÇÃO MERCADO 163 - FEVEREIRO 2015
adequado, o SFH acabou perdendo o seu dinamismo na
década de 1990, com a significativa redução de dispo­
nibilidade de crédito às construtoras c incorporadoras,
levando muitas delas a apelar para as modalidades de
autofinanciamento e de financiamento privado para
não suspender a construção de habitações.
Foi um período no qual o mercado imobiliário pas­
sou por enormes dificuldades, levando à quebra muitas
empresas incorporadoras e deixando milhares de ad­
quirentes sem receber os seus imóveis. Neste momento
viu-se que a Lei n° 4.591/64 era falha e insuficiente na
proteção do direito dos adquirentes que compravam
unidades imobiliárias na planta na medida em que não
dispunha de mecanismos que assegurasse aos condô­
minos um rito seguro, rápido e eficaz para a retomada
das obras nas hipóteses de falência do incorporador ou
paralisação injustificada das obras.
Em resposta às necessidades evidenciadas, o Gover­
no Federal editou a Medida Provisória i f 2.221/2001,
instituindo o Patrimônio de Afetação. Por meio desse
regime, 0 terreno, as acessões, os bens e direitos vin­
culados à incorporação mantêm-se apartados do patri­
mônio do incorporador e ali permanecem segregados
até o final das obras e a entrega da edificação, com 0
objetivo de proteger as incorporações afetadas dos
efeitos de uma eventual quebra do incorporador. A Co­
missão de Representantes foi conferido os poderes pa­
ra atuar em nome e representação do interesse coletivo
dos condôminos e conduzir, na forma indicada pela
lei, a retomada do empreendimento.
No entanto, 0 instituto foi rejeitado por força da inclu­
são de dispositivos que não protegiam os interesses dos
adquirentes, como, por exemplo, o que dividia com os
compradores dos imóveis a responsabilidade tributária do
incorporador. dentre outros. Por outro lado, ao incorpora-
dor nenhum benefício trazia que estimulasse adotar o pa­
trimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. En­
tão, a resposta do mercado foi a de buscar alternativas que
garantissem a separação entre o patrimônio do empreen­
dimento e o patrimônio do incorporador. Nesse sentido,
diiiindiu-se o uso da Sociedade de Propósito Específico
(SPE) em empreendimentos imobiliários, dando suporte
legal à captação de recursos, ao planejamento tributário e
ao isolamento do patrimônio da incorporação.
A aprovação em 2004 da Lei n° 10.931, que dentre
outros assuntos, acrescentou à Lei n° 4.591/64 os artigos
31 -A a 31 -F, tratando do patrimônio de afetação na incor­
poração imobiliária, veio corrigir alguns problemas ante­
riormente observados, todavia seguiu tímida a adesão ao
instituto pelos incorporadores, até mesmo por que o uso
da SPE atendia aos principais anseios dos investidores e
agentes financeiros. Atualmente, com o incentivo tributá­
rio do Regime Especial de Tributação (RET) à aliquota de
4%, é inegável que o patrimônio de afetação vem sendo
gradualmente adotado pelos incorporadores.
Fato é que, passados 50 anos da vigência da Lei
n° 4.591/64, muitas foram as mudanças na socieda­
de e no mercado, surgindo novas necessidades e,
com isso, lacunas que nos ressentimos em matéria
de legislação no âmbito do condomínio e da incorpo­
ração imobiliária. A proliferação dos condomínios
complexos, das comunidades planejadas, ou seja, de
empreendimentos desenvolvidos em múltiplas fases
e dirigidos a uma diversidade de grupos de pessoas
com distintos interesses, por vezes congregando ati­
vidades residenciais, comerciais e de serviços e até
mesmo industriais, são alguns exemplos que pode­
mos dar para ilustrar a necessidade do legislador de
revisar a atual legislação para atender às necessidades
da sociedade contemporânea.
É certo que o código civil de 2002, mais recente,
tratou da matéria condominial, alterando dispositivos
da Lei ne 4.591/64, mas passou ao largo das novas de­
mandas que estão surgindo quando se projeta condo­
mínios complexos. Não obstante as atualizações que
um diploma legal que trata de questões de mercado
deva ter, a Lei dos Condomínios e Incorporações se­
gue sendo de grande atualidade e referência na seara
do Direito Imobiliário.
0
PINIConsultoria
A principal consultoria especializada
em engenharia de custos aplicada
à industria da construção civil
• Base de dados de custo de obras;
• Pareceres técnicos, análises de contratos, arbitragens e pleitos;
• Metodologias e aplicativos para orçamentos;
• Orçamentos de Obras;
• Medição e controle de custos de obras;
• Processos licitatórios e contratações.
11 2173-2391 • consultoria@ pini.com .br
w w w .p in ic o n s u lto ria .p in i.co m .b r
PIN!
Lourdes Helena Rocha
dos Santos
advogada e sócia do
escritório Santos
Silveiro Advogados