PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2013.0000264006
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 000773204.2007.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante
ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA., é apelado DIRCEU DIAS DE
LIMA.
ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram a preliminar e, no
mérito, negaram provimento ao recurso, V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente) e EDSON LUIZ DE QUEIROZ.
São Paulo, 8 de maio de 2013.
James Siano
RELATOR
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO Nº: 12534
APEL. Nº: 0007732-04.2007.8.26.0223
COMARCA: Guarujá
MM. Juiz de 1º grau: Dr. Gustavo Gonçalves Alvarez
APELANTE: Administradora Jardim Acapulco Ltda.
APELADO: Dirceu Dias de Lima
COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. Pretensão de
ressarcimento pelas despesas para manutenção e conservação
da área. Sentença de improcedência. Data da distribuição da
ação: 23/08/2007. Valor da causa: R$ 81.976,35.
Apela a autora sustentando nulidade da sentença pelo
julgamento antecipado da lide; e desde a constituição do
loteamento restou estabelecido no contrato-padrão a prestação
de serviços pela recorrente e o direto de reembolso, além da
taxa de administração.
Descabimento
Preliminar. Cerceamento de defesa. Ausência de fase
probatória. Insubsistência. Provas existentes nos autos
suficientes para prolação do julgamento. Aplicável a Teoria da
Causa Madura. Não há cerceamento de defesa quando
verificado que a produção de prova requerida pela parte seja
desnecessária para o deslinde da demanda. Preliminar rejeitada.
Cobrança desprovida dos documentos comprobatórios das
despesas. Não demonstrado o critério utilizado para fixar o
valor da mensalidade. Memória de cálculo apresentada apenas
fixa o período do débito e os consectários legais. Situação
peculiar, porque a administração não foi confiada a uma
associação de moradores, como usualmente ocorre, ficando a
cargo da própria loteadora. Não há a figura assemelhada ao
condomínio, com realização de assembleias para tomada das
decisões de interesse comum. Administradora somente pode
cobrar “pro rata” as despesas comprovadamente realizadas.
Sentença confirmada. Recurso improvido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença
proferida às f. 478/481, aclarada às f. 489, que julgou improcedente ação de
cobrança proposta por Administradora Jardim Acapulco S/C Ltda contra Dirceu
Dias de Lima e Outra.
Inconformada, apela a autora (f. 491/514) alegando: (i)
nulidade da sentença pelo julgamento antecipado da lide, em razão de ter
requerido prova testemunhal e pericial para comprovar os serviços executados
Apelação - nº 0007732-04.2007.8.26.0223 - Guarujá - 5ª Câmara de Direito Privado - Voto 12534 SGOF
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e a valorização do imóvel dos apelados; (ii) desde a constituição do loteamento
restou estabelecido no contrato-padrão que seriam prestados serviços de
arborização, manutenção e limpeza das vias e logradouros de uso comum,
guarda e fiscalização do loteamento, entre outros, mediante o pagamento do
rateio pelos proprietários, que são os beneficiários da conservação e
manutenção do empreendimento; (iii) os autores adquiriram o imóvel tendo
ciência da existência da cláusula restritiva; (iv) chegaram a contribuir com o
rateio das despesas, sem qualquer resistência; (v) a administradora não foi
imposta aos proprietários; (vi) o custeio da conservação do loteamento por
parte dos proprietários tem como finalidade assegurar o altíssimo padrão do
empreendimento;
(vii)
que
as
planilhas
de
despesas
são
enviadas
mensalmente aos moradores; (viii) os relatórios de despesas carreados aos
autos demonstram que a apelante vem cobrando dos proprietários apenas 8%
de taxa de administração, quando o contrato-padrão estabeleceu 20%.
Recurso recebido e respondido (f. 520/523).
É o relatório.
A preliminar merece ser rejeitada e, no mérito, o recurso
não procede.
Da preliminar.
Inexiste o alvitrado cerceamento por ausência de fase
instrutória, porquanto a temática declinada na inicial prescinde de produção de
provas, além dos documentos que foram acostados aos autos, mormente pela
natureza eminentemente de direito da tese suscitada.
O instituto jurídico do julgamento antecipado da lide
encontra esteio no art. 330 do CPC, sendo aplicável às hipóteses de revelia e
naquelas em que a questão de mérito seja unicamente de direito ou, sendo de
direito e de fato, não haja necessidade de se produzir provas em audiência,
que é o caso dos autos.
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Neste caso, o julgamento antecipado da lide, ao contrário
de caracterizar cerceamento, homenageia o princípio da economia processual,
permitindo rápida prestação da tutela jurisdicional às partes e à comunidade.
Ao juiz, como destinatário das provas, cabe a decisão sobre
a conveniência e necessidade de sua realização. Havendo provas suficientes
para formar o convencimento, deve o julgamento ser proferido, aplicando-se a
Teoria da Causa Madura. Incidentes à hipótese os preceitos estampados nos
artigos 130 e 131 do CPC.
Nesse sentido precedente do Colendo Superior Tribunal de
Justiça, conforme tópico de ementa abaixo transcrito:
1. O artigo 131, do CPC, consagra o princípio da persuasão
racional, habilitando o magistrado a valer-se do seu
convencimento, à luz dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos
pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao
caso concreto constantes dos autos. Nada obstante, compete-lhe
rejeitar diligências que delonguem desnecessariamente o
julgamento, a fim de garantir a observância do princípio da
celeridade processual.
6. Deveras, é cediço nesta Corte que inocorre cerceamento de
defesa quando desnecessária a produção da prova pretendida
(REsp 226064/CE, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira,
Quarta Turma, julgado em 24.06.2003, DJ 29.09.2003 ), impondose o julgamento antecipado da lide em que se controverte
apenas sobre matéria de direito, em obediência aos princípios da
economia e da celeridade processuais (REsp 324.098/RJ, Rel.
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em
21.03.2002, DJ 29.04.2002; e Resp 337.785/RJ, Rel. Ministra
Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 04.12.2001, DJ
25.03.2002). (Resp 797184/DF, Primeira Turma, Rel. Min. LUIZ
FUX, j. 25.03.08, v.u.)
Acrescenta-se que a pretensão de cobrança somente pode
estar arrimada em documentos que comprovem o custo das obras e serviços,
além da taxa de administração, não havendo justificativa para instaurar a
instrução com vistas a demonstrar os serviços prestados e a valorização
imobiliária.
Do mérito.
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No contrato-padrão, arquivado no registro de imóveis (f.
40vº), em observância ao art. 18, VI, da Lei nº 6766/791, está preconizado:
(...) os PROMITENTES poderão por si, ou por quem
venham a indicar, executar no loteamento obras e serviços
gerais que beneficiarão por qualquer forma, direta ou
indiretamente, o lote objeto deste compromisso, tais como
pavimentação das avenidas e ruas, arborização,
manutenção, conservação e limpeza das vias e logradouros
de uso comum, guarda, e fiscalização do loteamento, etc.,
até que os Poderes Públicos se encarreguem de tais obras
e serviços sendo que os PROMITENTES cobrarão do(s)
COMPROMISSÁRIOS(S) a parte que em rateio lhe(s)
corresponda(m), do valor que for despendido, com um
acréscimo de 20% (vinte por cento), em remuneração de
sua administração (cláusula XI, f. 38).
Não há como afastar a vinculação surgida anteriormente
com o contrato-padrão, que produz efeitos inclusive em toda a cadeia de
sucessores, ex vi do art. 29 da Lei nº 6.766/792.
Vislumbra-se que a recorrente foi incumbida, por relação
contratual, a prestar os serviços que seriam devidos pela loteadora, mediante a
contraprestação originariamente estabelecida.
Todavia, a pretensão de cobrança está desprovida dos
documentos comprobatórios das despesas, com o acréscimo de 20% em
benefício da administradora, além da falta de estipulação do percentual cabível
aos apelados. A memória de cálculo apresentada com a inicial nada discrimina,
apenas fixa o período e o suposto valor atualizado das mensalidades
inadimplidas, que seriam de julho de 1995 até julho de 2007, totalizando o
importe de R$ 81.976,35 (f. 57/58).
1
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do
qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
2
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa
mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os
compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula
qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou
ao legado.
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A situação é muito peculiar, porque a empresa loteadora
não repassou a administração para uma associação de moradores. Não há a
figura assemelhada ao condomínio edilício, ou seja, realização de assembleias
e decisões tomadas pelos próprios condôminos, que no caso seriam
associados, com a estipulação do valor das cotas cabíveis, segundo
deliberações oriundas da coletividade.
A
administradora pode cobrar pro rata apenas os
dispêndios que comprovadamente efetuara mensalmente com um acréscimo
de 20%, conforme estatuído no contrato originário.
Ocorre que tão-somente foi apresentado o relatório de
despesas referentes ao mês de janeiro de 2006 (f. 55), sem disciplinar a cotaparte de cada morador. Vale dizer, a recorrente objetiva cobrar mais de 10
(dez) anos de mensalidades insatisfeitas, sem sequer se dar ao trabalho de
definir quais foram as despesas de tão longo período para que faça jus ao seu
reembolso, sob pena de enriquecimento sem causa.
As quantias, portanto, foram lançadas unilateralmente pela
apelante, sem documentos comprobatórios de gastos e especificação de
valores, o que determina a improcedência do pedido.
Por tais fundamentos, confirma-se a sentença.
Ante o exposto, rejeita-se a preliminar e, no mérito, negase provimento ao recurso.
JAMES SIANO
Relator
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