1º SEMINÁRIO INTERNACIONAL
USP-FUPAM
URBANIZAÇÃO DISPERSA
E MUDANÇAS NO TECIDO
URBANO
PAPEL DO EMPRESÁRIO IMOBILIÁRIO
Claudio Bernardes
População Urbana e Rural no Mundo 1950-2030
6.000
5.000
3.000
2.000
1.000
Rural
Urbano
30
20
25
20
20
20
15
20
10
20
05
20
00
20
95
19
90
19
85
19
80
19
75
19
70
19
65
19
60
19
55
19
50
0
19
Milhões
4.000
Crescimento 1950 - 2000
• Toronto
• Chicago
New York
• Las Vegas ••Washington
• Los Angeles
• Mexico City
• Moscow
• London
• Frankfurt
• Paris
• Istanbul
• Cairo
• Dubai
Growth Rate
•
•
•
•
> 5%
3 – 5%
1 – 3%
<1%
Fonte : ULI
• Sao Paulo
• Buenos Aires
• Johannesburg
• Beijing• Seoul
• Tokyo
• Shanghai
•
Hong Kong
• Mumbai
• Bangalore • Manila
• Singapore
• Jakarta
• Sydney
Crescimento 2000 - 2015
• Toronto
• Chicago
New York
• Las Vegas ••Washington
• Los Angeles
• Mexico City
Growth Rate
•
•
•
•
> 5%
3 – 5%
1 – 3%
<1%
Fonte : ULI
• Sao Paulo
• Buenos Aires
• Moscow
• London
• Frankfurt
• Paris
• Istanbul
• Cairo
• Beijing• Seoul
• Tokyo
• Shanghai
• Dubai
•
Hong Kong
• Mumbai
• Bangalore • Manila
• Singapore
• Jakarta
• Johannesburg
• Sydney
Edifícios Altos ( > 35m)
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
ng
Ko
g
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h
as
W
ris
Pa
Fonte : ULI
Mercado imobiliário
Mercado Imobiliário x Demanda
Atendimento da Demanda
IDENTIFICAÇÃO
DIMENSIONAMENTO
E
PLANEJAMENTO DO
PRODUTO
ORIGEM
DA
DEMANDA
Origens da Demanda por
produtos Imobiliários que
induzem a Urbanização Dispersa
• Êxodo de núcleos urbanos tradicionais
•
•
•
•
Busca de melhor qualidade de vida
Busca de segurança
Descentralização Industrial
Descentralização dos Centros Universitários
EXISTE ÊXODO DA
CIDADE DE SÃO PAULO ?
1997 -10.146.000 hab
2001 -10.493.000 hab
2010 -11.320.000 hab
3,5%
7,8%
DISTRITOS SÃO PAULO
EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
Capão Redondo
1997
Cidade
Tiradentes
Jardim Angela
Sapopemba
2001
Vila Jacuí
2010
Lajeado
1997
2001
2010
Distritos
Aumento
Percentual
Capão Redondo
226.003
247.776
293.061
29,67%
Cidade
Tiradentes
152.558
204.965
383.052
151,09%
Jardim Angela
220.847
251.721
324.938
47,13%
Sapopemba
275.071
283.991
293.531
6,71%
Vila Jacuí
127.288
146.580
193.629
52,12%
Lajeado
141.847
163.353
215.821
52,15%
DISTRITOS SÃO PAULO
EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
Campo
Belo
Casa Itaim BiBi
Verde
1997
Lapa
Moema Perdizes Pinheiros Santo
Amaro
2001
2010
1997
2001
2010
Distritos
Redução
Percentual
Campo Belo
70.348
64.491
52.167
- 25,84%
Casa Verde
88.128
82.061
67.214
- 23,73%
Itaim BiBi
89.717
78.618
56.166
- 37,40%
Lapa
63.636
58.854
47.471
- 25,40%
Moema
72.386
68.465
58.087
- 19,75%
Perdizes
104.897
101.144
89.646
- 14,54%
Pinheiros
67.746
60.629
45.420
- 32,96%
Santo Amaro
64.952
58.049
43.353
- 33,25%
Identificação das Demandas
• Correta avaliação das mutações socias :
=> Compreensão das Alterações de
Comportamento
• Antecipação das Tendencias
O mercado induz o consumidor ou
consumidor induz o mercado ?
POPULAÇÃO DA CAPITAL EM RELAÇÃO AO ESTADO
Antecipação de Tendencias
1) Qual será o formato das cidades ?
2) Qual será o papel das cidades na vida das
pessoas ?
3) Que fatos principais serão responsáveis
pelo formato das cidades no futuro ?
4) Qual será a importância e as implicações
do mercado imobiliário e do meio-ambiente na
vida das cidades?
Modelo de desenvolvimento
urbano parecido com os EUA
na decada de 50/60
(SPRAWL)
DEFINIÇÃO DE “CIDADE”
• Um grande urbanista americano chamado
Lewis Mumford disse à mais de 60 anos :
• “ A CIDADE É O PONTO DE CONCENTRAÇÃO
MÁXIMO DO PODER E CULTURA DA
COMUNIDADE “
Na mesma época em que Mumford fez essa
observação , os Americanos começaram á
deixar as cidades , pela promessa de uma
melhor qualidade de vida nos subúrbios
Década de
1950
INFLUENCIAS PASSADAS NAS
METROPOLES AMERICANAS
• DOMÍNIO DO AUTOMÓVEL E DOS SISTEMAS DE
AUTOESTRADAS INTERESTADUAIS
• REGULAMENTAÇÃO DO PARCELAMENTO DO SOLO
E FINANCIAMENTO HABITACIONAL EM LARGA
ESCALA
• DESENDUSTRIALIZAÇÃO DOS CENTROS DAS
CIDADES
• EXPLOSÃO DOS “SHOPPING CENTERS”
• REVITALIZAÇÃO DE CENTROS URBANOS
INFLUENCIAS FUTURAS NAS
METROPOLES AMERICANAS
• ENVELHECIMENTO DOS “BABY-BOOMERS”
(em 25 anos dobrará o numero de pessoas
com + de 75 anos)
• A INTERNET
• DETERIORAÇÃO DO PRIMEIRO ANEL DE
SUBÚRBIO PÓS 1945
 DIMINUIÇÃO DO TAMANHO DAS UNIDADES
HABITACIONAIS
• PLANEJAMENTO URBANO , AMBIENTAL E
SOCIO-ECONOMICO INTEGRADO
• EXCESSO DE TRAFEGO DE AUTOMÓVEIS
PERFIL DA SOCIEDADE
1970
(%)
Famílias
Moram sós
Não moram sós
Casais Casados
Familias com filhos
menores 18 anos
•
1998
(%)
81
17
2
69
26
5
70
53
41
26
OBS- PERCENTUAIS SOBRE O TOTAL DE DONOS DE IMÓVEIS
IMPORTANCIA DAS MUDANÇAS
NOS SISTEMAS DE
COMUNICAÇÃO
1998
Internet
wireless
5.000.000
2004
50.000.000
TECNOLOGIA
• Novas tecnologias trazem dramáticas
mudanças nos conceitos imobiliários
(computadores pessoais , fax , internet ,
celular , palms , voz sobre IP etc.)
Empresários do setor terão a necessidade
de antecipar tendências tecnológicas para
assegurar uma posição competitiva em
empreendimentos comerciais , idustriais,
residenciais, de lazer .
PROSPERARÃO AS CIDADES QUE
ESTIVEREMNA ERA DA INFORMAÇÃO
• Durante os últimos 200 anos o padrão de
desenvolvimento urbano nos Estados
Unidos evoluiu daquele baseado nas
margens de Vias Fluvias ,... para Estradas de
Ferro e Auto estradas , ........depois
Aeroportos, Internet e sistemas de
comunicação privilegiando cidades com
infra estrutura de informação à altas
velocidades (fibras óticas – sistemas
wireless) . –
(America Real Estate 2001)
AEROTROPOLIS
• Uma década atrás o futurista Alvin Tofler
afirmou que no início do século XXI o
sucesso em termos de competitividade
estaria na velocidade das ações.
• A agilidade vem se tornando crítica nos
negócios
• 40% valor das mercadorias transacionadas
nos EUA é transportada por aviões e a
porcentagem cresce.
Os impactos na economia
Urbana
• Grandes “Market Centers” estão sendo
alocados em corredores de acesso aos
aeroportos.
• Em 1999 um destes “Market Centers”
localizado no corredor do aeroporto de
Dallas atraiu compradores de 50 estados
americanos e 84 países , que utilizaram
720.000 quartos de hotel e compraram cerca
de 7.5 bilhões de dólares.
Outros exemplos
• O aeroporto internacional de Los
Angeles em 1999 foi responsavel por
400.000 postos de trabalho nos
condados em torno da cidade
• O aeroporto de L. A. gera cerca de
US$ 7 milhões por hora para a
economia americana.
• No corredor entre os aeroportos de
Washington o numero de empregos
cresceu 1.110% , contra uma média
global nos EUA de 59% de crescimento.
O crescimento urbano das
Aerotropolis
• Toda atividade economica relacionada,
induzirá transformações urbanas num
raio de 30 a 40 Km dos aeroportos.
• Adequando a forma à função , as
aerotropolis serão baseadas em areas
de baixa densidade , amplas faixas de
tráfego e de rápida movimentação.
• Deverão existir vias expressas com
ligação exclusivamente aos aeroportos.
• Nas vias expressas, serão alocadas
faixas especiais para caminhões de
transporte.
• Trens especiais de alta velocidade para
acesso aos aeroportos
MUDA O CONCEITO DE VALOR
DA TERRA
• Existirão novos parâmetros para
determinação do valor da terra.
• Os 3 “Ls” substituidos por 3 “As”
• O custo da movimentação de pessoas
e mercadorias aos aeroportos será
ponto determinante para avaliar o valor
da terra
ACESSO COMO ALAVANCA
PRINCIPAL DA DISPERSÃO URBANA
AEROTROPOLIS NO RESTO DO
MUNDO
• Este fenomeno não é só americano e
começa a acontecer no entorno de
aeroportos de Londres ,
Paris,Amsterdam e países da Ásia.
A Aerotropolis Coreana
• Uma cidade da aviação funcionando 24
horas por dia em Yongjon , situada cerca de
60Km de Seul.
• Este novo aeroporto já está induzindo a
expansão urbana ao longo do acesso a
Seul nos setores comerciais , industriais ,
residencias e turismo.
• Está ali sendo criado o “Media Valley” versão
coreana o “Silicon Valley” , que icluirá um
Techo-Park , uma Universidade e um centro
de pesquisas.
• Até 1999 cerca de 625 companhias do Canadá
, Israel,Japão, EUA, Holanda , Taiwan , entre
outros haviam asinado cartas de intenção para
instalar-se no “Média Valley” coreano .
• A previsão é que no início de 2006 mais de 200
empresas já estejam ali instaladas.
• Uma nova cidade está sendo desenvolvida
para servir de base residencial para os
empregados do Media Valley e outros setores
desta Aerotropolis que emerge.
A experiência da Malasia
• MSC – Malaysia´s Multimedia Super Corridor
• No corredor do Aeroporto Internacional de
Kuala Lampur.
• Envolvendo espaços de alta tecnologia ,
orgãos governamentais, comercio e uma
zona residencial aproximadamente do
tamanho de Chicago.
• O MSC está sendo projetado para acomodar
um centro de alta tecnologia em áudio, vídeo
e transmissão de dados
E O BRASIL ?
Ampliações de Aeroportos em
2004
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Aeroporto de Joinvile: construção do novo terminal de passageiros, administração e torre
de controle
Aeroporto de Petrolina: reforma e ampliação do terminal de passageiros, ampliação da
pista
Aeroporto de Guarulhos: reforma e ampliação das salas de embarque e desembarque
do terminal de passageiros I
Aeroporto de Navegantes: reforma do terminal de passageiros, ampliação da área
internacional e reforma visual
Aeroporto Santos-Dumont: reforma e adequação do sistema de pátio de estacionamento
de aeronaves e transferência de vôos do Galeão
Aeroporto de Congonhas: reforma, adequação e modernização do terminal de
passageiros (1ª fase)
Aeroporto de Macaé: ampliação do pátio de aeronaves e implementação da nova pista
de táxi
Aeroporto do Recife: ampliação do terminal de passageiros, pista de pouso, pátio de
aeronaves e construção do edifício-garagem
Aeroporto de Viracopos/Campinas: segunda etapa da reforma do terminal de
passageiros, construção do novo edifício administrativo e anexo do terminal de
cargas
Aeroporto Internacional Eduardo Gomes/Manaus: construção do terminal de cargas III
e reforma do terminal de cargas II
Aeroporto de Porto Velho: ampliação do pátio de aeronaves
Comportamento do mercado
imobiliário
• Profissionais do mercado que reconhecerem
esta megatendencia podem posicionar seus
investimentos em áreas que serão
alavancadas pelo comércio de alta
velocidade.
• O planejamento urbano deve prever as novas
formas e funções das aerotropolis , para
aumentar a competitividade economica
destas novas áreas urbanas.
IMPORTANCIA DOS SISTEMAS DE
ACESSO
• Sistemas de acesso adequados e
novas tecnologias possibilitam a
dispersão urbana e a quebra dos
nucleos urbanos principais..
• Concorrencia induz à criação de novos
produtos imobiliários que geram novas
formas de tecido urbano.
Infra Estrutura
A ATUAÇÃO DO EMPRESARIO NA
CONSTRUÇÃO DO TECIDO URBANO
• Sistema Viario e sua interligação com a
malha urbana
• Sistemas de adução, reservação e
distribuição de agua potável
• Sistemas de coleta , afastamento e
tratamento de esgotos sanitários
• Sistemas de Fornecimento Energia
Elétrica/Iluminação Publico
• Sistemas de Drenagem de Aguas Pluviais
Dispersão urbana gerada pela
legislação
•
=> Dispersão induzida
Leis de uso e ocupação do solo
•
=> Dispersão Descontrolada
Falta de politicas/legislação metropolitanas de uso e ocupação do
solo
 => Dispersão nociva
Leis de proteção à mananciais inadequadas
ALGUMAS MUDANÇAS
NECESSÁRIAS NA LEGISLAÇÃO
• Condomínios Urbanísticos planejados em
conjunto com o macro sistema de
circulação viária do Município
• Existência de legislação de preservação
ambiental compatível com o meio ambiente
urbano
• Relação das Concessionárias de Serviços
Publicos com os Agentes da Produção
Imobiliária.
DISPERSÃO URBANA
PLANEJADA
Macro programa municipal
estratégico para regiões passíveis
de desenvolvimento
Espaços de uso publico
planejados tendo como objetivo a
qualidade de vida
Privilegiar o meio ambiente urbano
construído , com projeto baseado em
legislação ambiental adequada
Projeto de vias integrado com o sistema
existente/projetado e estruturado para a
capacidade de trafego prevista a longo prazo
Plano
Integrado
Atividades primarias
conectadas com a
comunidade.
Escola
Escola
Comercio
Comercio
I
P
S
l
c
m
Planejamento do sistema viário objetivando
racionalização do transporte
DIVERSIDADE DE TIPOS
RESIDENCIAS E DENSIDADES DE
OCUPAÇÃO
Nucleo Residencial de
Media Densidade
Zona Mista de
Alta
Densidade
Zona Comercial
de Alta e Média
Densidade
Nucleo
Residencial
de baixa
densidade
PARA REFLEXÃO
• Modelos espaciais de crescimento
demográfico
• Papel dos modelos urbanísticos na
mudança do estilo de vida da
população
• Novas formas de mobilidade urbana e
suburbana
• A relação entre planejamento e a forma
da dispersão urbana