2 . USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
1. Introdução
2. Características do antigo zoneamento
3. Nomenclatura
4. A Lei n.º 13.885/ 04 – o novo zoneamento
5. Tipologias
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
1. Introdução
O primeiro zoneamento da cidade de São Paulo foi baseado em
Plano Diretor de 1971 e aprovado em 1972.
O Plano Diretor Estratégico, Lei 13.430/02, incorpora as
disposições da Lei Federal 10.257/01 - O Estatuto da Cidade.
A SEMPLA com as Secretarias das Sub-Prefeituras,
dos Transportes e da Habitação,
elaborou os Planos Regionais, adequando a realidade local
a uma perspectiva de futuro, detalhando com projetos de
bairros e melhorias na paisagem urbana.
A Lei 13.885/04 compreende os Planos Regionais para cada
uma das 31 Subprefeituras e zoneamento compatível com as
diretrizes do Plano Diretor Estratégico de 2002.
2. Características do "antigo zoneamento”
A legislação de uso e ocupação do solo
Lei n.º 7.805/72, com as disposições do Plano Diretor
de Desenvolvimento Integrado - PDDI - Lei n.º
7.688/71, vigorou durante três décadas.
Principais características:
- fundamentação em um modelo de cidade ideal, com
rede de vias expressas e de metrô, em início de
implantação.
- com a segregação de usos, o zoneamento separava as
áreas de residência das áreas de trabalho, aumentando as
necessidades de circulação e transportes.
- estabelecia características diferentes no
aproveitamento do lote em cada tipo de uso para a
edificação, dificultando a diversificação de usos na
mesma edificação e sua reciclagem.
- a maior parte do território do Município, correspondente à
zona de uso - Z2, permitia apenas o coeficiente de
aproveitamento um para a ocupação do solo.
- provocou o desaparecimento de tipologias como edifícios de
quatro andares, vilas e o uso misto de comércio e residência
na mesma edificação.
- excedia o Código de Obras, exigindo recuos nos dois
primeiros pisos até 6 m de altura, dificultando a
implantação de edificações em lotes pequenos.
- restrigia o mercado consumidor de habitações, estimulava
o crescimento horizontal da cidade em direção às áreas
periféricas.
- nas áreas de Z2, não era permitido a construção de
residências multifamiliares, habitações agrupadas
verticalmente - categoria de uso R2.02,
- Com a Lei de 1979 passou a permitir em edificações
residenciais o aumento do coeficiente de aproveitamento
(C.A.) na proporção da redução da taxa de ocupação (T.O.).
- para empreendimentos com mais de 400 habitações,
agrupadas vertical ou horizontalmente, obrigava instalações
de uso comum, como área mínima de lazer (categoria de uso
R3.02.), encarecendo a construção e o condomínio
- não considerava aspectos físicos do território, como a
relação entre parâmetros estabelecidos para a infra-estrutura
e o sistema viário existente.
Características do novo zoneamento misturando
usos e atividades, visando:
- reduzir a necessidade de longas viagens diárias,
- preservar as zonas estritamente residenciais,
- flexibilizar usos em vias de tráfego intenso,
- incentivar mais espaços públicos em edifícios privados,
- permitir maior adensamento nos locais e eixos de
centralidade em bairros,
- permitir maior adensamento em torno de estações
de transporte de massa.
- prever acréscimos de área construída através da
aplicação da outorga onerosa,
- prever a transferência de potencial construtivo.
3. Nomenclatura
Área bruta é a área total de um determinado território,
inclusive logradouros, áreas verdes e institucionais.
Área construída computável é a soma das áreas
cobertas de todos os pavimentos de uma edificação,
que são consideradas para o cálculo do coeficiente de
aproveitamento.
Área construída não computável é a soma das áreas
cobertas de uma edificação não consideradas para o
cálculo do coeficiente de aproveitamento, como:
a) a área edificada destinada a residência do zelador
até 60 m² (exceto nas categorias de uso R1, R2h, nR1)
e nas edificações com área inferior a 300 m²;
b) área do pavimento térreo em pilotis, quando
desembaraçado de qualquer vedação, com exceção de
caixa de escadas, elevadores e controle de acesso,
limitada a 30% da área do pavimento;
c) o pavimento térreo das edificações categoria de uso
R2v, quando destinado à utilização comum.
Área útil ou privativa é a área do imóvel, coberta ou
descoberta, da qual um proprietário tem total domínio,
de uso privativo e exclusivo.
Área de utilização comum é a área que pode ser utilizada
por todos os proprietários de um condomínio edificado ou
não, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária.
Gabarito de altura máxima de uma edificação é a
distância entre o piso do pavimento térreo e o ponto mais
alto da cobertura, excluídos o ático e a caixa d’água.
Pavimento permeável ou drenante é o que permite o
escoamento e o esgotamento do excesso de águas pluviais.
Definições de aproveitamento de áreas
Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a
área construída computável de uma edificação e a área
total do lote ou gleba podendo ser:
a) básico - que resulta do potencial construtivo gratuito
inerente aos lotes ou glebas urbanas;
b) máximo - que não pode ser ultrapassado;
c) mínimo - abaixo do qual o imóvel poderá ser
considerado subutilizado.
Quota mínima de terreno por unidade construída, define
o número máximo de domicílios ou unidades construídas
por lote, expressando o número máximo de habitações por
m2 de terreno.
Taxa de ocupação - T.O. é a relação entre a área da projeção
horizontal da edificação e a área do lote.
Taxa de permeabilidade - T.P., é a relação entre a área
que permite a infiltração da água no solo (livre de
qualquer edificação ou pavimentação não drenante) e a
área do lote.
Índice de cobertura vegetal é a relação entre a área
permeável coberta por vegetação e a área do lote.
Solo urbano subutilizado é o terreno com área
superior a 250m², onde o coeficiente de
aproveitamento utilizado não atinge o mínimo definido
no PDE para o local, excetuando:
a) integrantes do sistema de Áreas Verdes do Município;
b) ocupação por estacionamento e outras atividades
econômicas que não necessitem de edificação, atendendo a
legislação em vigor.
Vila é o conjunto de habitações independentes,
dispostas de modo a formar rua ou praça no interior de
quadra, com reconhecimento pelo Poder Público.
Conjunto residencial - conjunto de habitações em
condomínio nos termos da lei.
Rua sem saída apresenta conexão apenas com um logradouro
público, tendo necessariamente duas mãos de direção e o
mesmo percurso para a chegada e saída das propriedades para
as quais dá acesso.
Passivo ambiental é o encargo do proprietário de
imóvel em relação a danos ambientais,
independentemente da época em que ocorreram.
Potencial construtivo de um lote ou gleba é o resultado da
multiplicação de sua área pelo coeficiente de aproveitamento
fixado para a zona onde está localizado:
a) básico é resultante da multiplicação de sua área pelo
coeficiente de aproveitamento básico.
b) máximo é o resultante da multiplicação de sua área
pelo coeficiente de aproveitamento máximo.
c) mínimo é o resultante da multiplicação de sua área
pelo coeficiente de aproveitamento mínimo.
d) adicional corresponde à diferença entre o potencial
construtivo máximo e o potencial construtivo básico.
e) Utilizado corresponde à área construída computável.
f) virtual é o potencial construtivo dos imóveis de
preservação cultural e ambiental, passível de ser
transferido para outras áreas conforme o disposto em lei.
Transferência de potencial construtivo é o instrumento que
permite transferir o potencial construtivo não utilizado no lote ou o
potencial construtivo virtual do lote ou gleba para outros lotes.
Outorga onerosa é a concessão pelo Poder Público:
- de potencial construtivo adicional acima do resultante da
aplicação do coeficiente de aproveitamento básico, até o limite
estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo, ou
- de alteração de uso e parâmetros urbanísticos,
mediante pagamento de contrapartida financeira.
Benefício econômico agregado ao imóvel é a valorização do
terreno decorrente da obtenção de potencial construtivo adicional,
ou de alteração de uso e de parâmetros urbanísticos.
Contrapartida financeira é o valor econômico, correspondente à
outorga onerosa de potencial construtivo, de alteração de uso ou
de parâmetros urbanísticos, a ser pago ao Poder Público pelo
proprietário de imóvel, em espécie ou em Certificados de
Potencial Adicional de Construção.
Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo
Adicional emitida pelo Executivo com valor expresso em reais,
visando à execução de programas HIS e de urbanização de
favelas como Heliópolis (Ipiranga) e Paraisópolis (Vila Andrade),
localizadas em Áreas de Intervenção Urbana.
Certificado de Potencial Construtivo Adicional - CEPAC é uma
forma de contrapartida financeira de outorga onerosa do potencial
construtivo adicional, ou da alteração de uso e de parâmetros
urbanísticos, para uso específico nas Operações Urbanas
Consorciadas.
Definições de territórios urbanizados
Área líquida de um determinado território urbanizado é
a somatória das áreas dos lotes e glebas, excluídos os
logradouros, as áreas verdes e institucionais.
Educação ambiental é o processo de formação do ser
humano para conhecer o meio ambiente e utilizar os
recursos naturais de maneira racional e
conservacionista
Biodiversidade é o conjunto diversificado e integrado
de todas as espécies de seres vivos existentes em
determinada região ou época.
Áreas de intervenção urbana AIU são porções do
território de especial interesse para o desenvolvimento
urbano, objeto de projetos urbanísticos específicos.
Nas AIU poderão ser aplicados instrumentos de intervenção
previstos no Estatuto da Cidade para fins de:
- constituição de reserva,
- regularização fundiária,
- ordenamento e direcionamento da expansão urbana,
- execução de programas e projetos habitacionais de
interesse social,
- implantação de equipamentos urbanos e comunitários,
- criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes,
- criação de unidades de conservação ou proteção de
áreas de interesse ambiental.
Centralidades lineares ou polares são áreas onde se
pretende estimular a intensificação e diversificação dos
usos do solo e a formação de pólos terciários,
propiciando adensamento populacional.
Estoque é o limite do potencial construtivo adicional,
definido para zonas, microzonas, distritos, áreas de
operação urbana ou de projetos estratégicos, passível
de ser adquirido, mediante outorga onerosa ou por outro
mecanismo previsto em lei.
Corredores ecológicos é a faixa de vegetação natural
ou semi-natural que liga áreas naturais preservadas.
Mobiliário urbano é o conjunto de elementos no espaço
público, destinados a funções urbanísticas: circulação e
transportes; paisagem e ambientação urbana; descanso e
lazer; serviços de utilidade pública e comunicação; atividade
comercial; acessórios à infra-estrutura, implantados por
agentes públicos ou por ente privado autorizado pela
municipalidade.
Projeto de intervenção urbana estratégica incide em
território com localização que o predispõe a receber projetos
urbanísticos, com a implantação de equipamentos
dinamizadores e qualificadores da região circunstante.
Projetos Urbanísticos Específicos - PUE são os
necessários para atender as finalidades das Áreas de
Intervenção Urbana - AIU e das Operações Urbanas
Consorciadas - OUC.
Empreendimentos de interesse social
Empreendimento de Habitação de Interesse Social
(EHIS) corresponde ao parcelamento do solo,
para uma edificação ou um conjunto de edificações,
destinados total ou parcialmente à habitação de interesse
social - HIS, com possíveis usos complementares.
Empreendimento em Zonas Especiais de Interesse
Social (EZEIS) com destinação obrigatória de parte da área
construída computável para Habitação de Interesse Social
(HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Empreendimento Habitacional de Mercado Popular EHMP corresponde ao parcelamento do solo, a uma
edificação ou a um conjunto de edificações, destinados total
ou parcialmente à habitação de mercado popular - HMP,
passível de usos complementares.
Habitação de Interesse Social - HIS é a destinada a
famílias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários
mínimos, com promoção ou conveniada com o Poder
Público.
Padrão de unidade habitacional com área útil de no máximo
50 m² (um sanitário e até uma vaga de garagem), com
possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas se
envolverem diretamente na produção da moradia.
Habitação de Mercado Popular - HMP é a destinada a
famílias com renda igual ou inferior a 16 salários mínimos, de
promoção pública ou privada, com área útil de no máximo
70m² (com até dois sanitários e até uma vaga de garagem) .
Promotores da habitação de interesse social
a) órgãos da administração direta;
b) empresas de controle acionário público;
c) entidades representativas dos futuros moradores ou
cooperativas habitacionais, conveniadas ou
consorciadas com o Poder Público
d) entidades ou empresas que desenvolvam
empreendimentos conveniados ou consorciados com o
Poder Público para execução de empreendimentos de
Habitação de Interesse Social - HIS.
4. Lei n.º 13.885/ 04– Planos Regionais Estratégicos –
O Novo Zoneamento
A Disciplina do Uso e Ocupação do Solo elaborada para
as 31 PREs, tiveram como referência as zonas criadas
pelo PDE com o detalhamento das tipologias.
Os PREs apresentam parâmetros específicos para as
diferentes zonas de uso, reflexo das especificidades de
cada região, respeitando os coeficientes básico e
máximo estabelecidos pelo PDE.
Cada PRE estabelece objetivos e diretrizes de
desenvolvimento urbano e ambiental em seu território.
Estes se concretizam nas propostas para os elementos
Estruturadores e Integradores.
Lei n.º 13.885/04
Apresentação e Definições (Art. 10 e 29)
- Parte I - apresenta Normas Complementares ao
PDE, que são ajustes e complementações decorrentes
da elaboração dos PREs. (Art. 30 ao 47)
- Parte II - institui os Planos Regionais Estratégicos das
31 Subprefeituras com as principais diretrizes e
respectivos Quadros e Mapas. (Art. 48 ao 94).
- Parte III - dispõe sobre o Parcelamento, Disciplina e
Ordena o Uso e Ocupação do Solo. (Art. 95 ao 275)
Objetivos
A disciplina do uso e ocupação do solo, das atividades de
urbanização e do parcelamento do solo objetiva:
- Estimular o desenvolvimento urbano.
- Assegurar a forma de ocupação urbana compatível com
as características ambientais em cada parcela do território.
- Proporcionar a distribuição equilibrada das atividades
econômicas no território para a redução do tempo de
circulação, melhor atendimento das necessidades da
população, e propiciar uma maior oferta de empregos
próximos à moradia.
- Permitir o uso misto na cidade, inclusive no mesmo
lote ou edificação.
- Eliminar os obstáculos à coexistência de usos no
mesmo lote ou edificação.
- Permitir a mudança de usos na mesma edificação.
- Estabelecer os níveis de incomodidade de alguns
usos sobre os demais, como os conflitos gerados na
convivência com o uso residencial.
- Reduzir a impermeabilização do solo.
- Assegurar a fluidez e segurança do tráfego no
sistema viário e racionalizar o uso da infra-estrutura
instalada - viária e de transportes.
- Disciplinar nos empreendimentos de impacto (por seu
porte e natureza) as condições para sua implantação.
Conceituação
A Disciplina do Uso e Ocupação do Solo está pautada nas
zonas de uso e nas categorias de vias: estruturais,
coletoras e locais estabelecidas pelo PDE,
Toma como base os grupos de atividades não residenciais
aliados aos parâmetros de incomodidade e condições
de instalação, relativos à vizinhança e ao meio ambiente,
aceitáveis nas diversas categorias de via.
Delimitação das zonas de uso em cada um dos PREs está
atrelada às condições do espaço urbano, como:
declividade, qualidade e permeabilidade do solo,
localização das áreas de proteção ambiental e mananciais ou
de importante valor local como a preservação de “bairros jardins”.
O zoneamento estabelece condições e parâmetros para
a convivência entre os diversos usos e atividades, sem
atrelá-los somente a zona tipo.
Os usos e atividades instalados nas zonas do território, não
devem comprometer o ambiente natural e construído, e
nem a circulação.
As zonas mistas e de centralidades, que abrangem grande
parte do território do Município, podem ter a instalação da
maioria dos usos e atividades.
A instalação de cada uso e atividade é determinada pela infraestrutura viária existente e pela convivência com os demais
usos, especialmente com o uso residencial.
Os usos são classificados em função de sua natureza e das
exigências quanto ao seu nível de incomodidade em relação
à vizinhança.
Critérios para controle do uso e ocupação do solo:
- Disciplina dos usos por porções do território: as Macrozonas,
Zonas de Uso e Zonas Especiais.
- Disciplina a densidade da construção pelos coeficientes de
aproveitamento, com densidade máxima passível de ser atingida
mediante outorga onerosa ou transferência do direito de construir.
- Função e características físicas das vias de acesso ao imóvel.
Implantação da edificação no lote
- Condições de instalação dos grupos de atividades segundo
parâmetros de incomodidade por zona de uso.
- Estabelecimento de condições de instalação dos grupos de
atividades na ZM por categoria de via.
- Características físicas e ambientais do imóvel.
- Disciplina dos instrumentos urbanísticos nas AIUs.
Inovações
- Introdução de restrições ambientais.
- Separação das regras da edificação das regras de uso.
- Utilização da função da via na disciplina do uso e
ocupação do solo.
- Introdução dos parâmetros de incomodidade dos
diversos usos ou atividades.
- Controle da altura das edificações por razões
paisagísticas.
- Aplicação do instrumento Área de Intervenção Urbana - AIU.
Estratégias de Controle
O controle do uso do solo a partir da cidade real, se
atendo aos elementos de interface entre a propriedade
privada e o espaço público, em especial o entorno
próximo e a via que dá acesso ao imóvel.
Esses elementos são os usos e atividades. passíveis de
serem implantados no lote ou edificação, a intensidade
de edificação e sua relação com o lote.
Para o controle do uso do solo (construção ou
utilização de um imóvel) deverão ser observados:
- coeficientes de aproveitamento mínimo, básico e máximo;
- taxa de ocupação máxima;
- taxa de permeabilidade mínima;
- área mínima do lote;
- frente mínima;
- gabarito de altura máxima da edificação;
- recuos mínimos - frente, fundo e laterais;
- número máximo de habitações por metro quadrado de terreno;
- relações entre altura das edificações e a larguras das
vias públicas;
- proporção mínima de área pública exigida;
- nível máximo do pavimento térreo em relação ao terreno e à
declividade da via de acesso ao imóvel;
- diretrizes relativas aos dispositivos de acesso,
circulação e acomodação de veículos;
- número mínimo de vagas de estacionamento;
- parâmetros de declividade;
- a não utilização de áreas com risco de escorregamento ou
geração de processos erosivos;
- compatibilidade entre o uso pretendido e os permitidos
na zona de uso e, quando couber, na via de acesso ao
imóvel, segundo suas dimensões e categoria.
Descentralização
As regras e características de cada zona foram elaboradas
em conjunto com os PREs das Subprefeituras.
Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas
específicas para o território da Subprefeitura, desde que
não entrassem em conflito com o PDE.
O zoneamento mais descentralizado reforça a participação
da população, de acordo com as premissas da Lei
Orgânica do Município e do Estatuto da Cidade que
orienta a política urbana.
Respeito entre Vizinhos
Para uma casa noturna funcionar numa via em zona
mista deve adotar medidas para que o barulho não
incomode os vizinhos, como ter isolamento acústico
adequado e cumprir o horário de funcionamento
definido pela lei.
Fábrica que produz odores muito fortes não poderá ser
vizinha de um centro comercial ou de serviços com
grande fluxo de pessoas, para não causar incômodo.
Para a implantação gradual de um empreendimento, o
atendimento aos parâmetros de incomodidade tem
caráter corretivo, e não preventivo.
A verificação dos parâmetros de incomodidade ocorrerá
na aprovação de projetos para construção ou reforma
de edificações e quando da obtenção da licença de
funcionamento, através de declaração do responsável
pelo empreendimento.
A fiscalização será acionada sempre a partir de reclamação
feita pela população local, estimulando a participação na
discussão das questões urbanas e no fortalecimento da
obrigatoriedade de cumprimento das normas legais.
O uso de parâmetros objetivos serve tanto de proteção
para o morador incomodado por um estabelecimento como
para o empresário que, cumprindo as regras, terá a
garantia de poder trabalhar com segurança.
Busca de Harmonia entre Usos Diversos
São Paulo é uma cidade mista por excelência.
Os moradores do Jardim Paulista ou de Moema, dispõe
em seus bairros uma rede de comércio e serviços
próxima às suas moradias.
O novo zoneamento reconhece essa realidade e
incentiva o uso misto, protegendo o direito de morar
com mais qualidade ambiental.
Os parâmetros de incomodidade compreendem critérios
técnicos e ambientais que deverão ser atendidos nas
diversas regiões da cidade para disciplinar a
convivência dos usos mistos com os usos residenciais.
As causas de incomodidade compreendem: tráfego, ruído,
vibração,radiação, periculosidade, toxicidade, odores, poeira
e fumaça.
O ponto de referência será sempre o uso preferencial da
zona em questão.
Na Zona Mista tem prioridade o uso residencial,
enquanto nas Zonas Centralidade tem prioridade o
comércio e os prestadores de serviços.
Parâmetros de Incomodidade
Incômodo
Ruído
Tráfego, carga e descarga
Vibração
Potência elétrica
Radiação
Odor
Parâmetros
decibéis/horários por zona/uso e
categoria de via
horário permitido
legislação específica
potência instalada
limites por faixa de freqüência
percepção fora dos limites da
propriedade
Gases, vapores, material
vedada a emissão (exceto na ZP)
particulado
Fumaça
controle dos combustíveis utilizados
5. Tipologias
Tipologias de zonas criadas pelo Plano Diretor
Estratégico (PDE), detalhado pelo zoneamento:
1. Macrozona de Proteção Ambiental
ZMp
zona mista de proteção ambiental
ZPDS
zona de proteção e desenvolvimento sustentável
ZLT
zona de lazer e turismo
ZERp
zona exclusivamente residencial de proteção ambiental
ZEP
zona especial de preservação
ZCPp
zona centralidade polar de proteção ambiental
ZCLp
zona centralidade linear de proteção ambiental
2. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana
ZER-1
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa
ZER-2
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média
ZER-3
zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta
ZPI
zona predominantemente industrial
ZM-1
zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas
ZM-2
zona mista de densidades demográfica e construtiva médias
ZM-3a
zona mista de densidades demográfica e construtiva altas
ZM-3b
zona mista de densidades demográfica e construtiva altas
ZCPa
zona centralidade polar de densidades demográficas e construtivas médias
ZCPb
zona centralidade polar de densidades demográficas e construtivas altas
ZCLa
zona centralidade linear de densidades demográficas e construtivas médias
ZCLb
zona centralidade linear de densidades demográficas e construtivas médias
ZCLz-I
zona centralidade linear para atividades de comércio e serviços de baixa
densidade
ZCLz-2
zona centralidade linear para as atividades de serviços de baixa densidade
ZOE
zona de ocupação especial
3. Zonas Especiais
ZEPAM
zona Especial de Preservação Ambiental
ZEPEC
zona Especial de Preservação Cultural
ZEPAG
zona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral
ZEIS
zona Especial de Interesse Social
Na Zona Mista foram definidos quatro tipos de zona, com
índices de aproveitamento do solo e densidades diferentes,
de acordo com a classificação da área pela lei anterior,
conforme estabelecido pelo PDE.
Enquanto a Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite
construções de até 1 vez a área do lote, a Zona Mista de
Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e
autoriza imóveis de área construída até 2,5 vezes maior que
a área do terreno.
Com Relação a Macrozona de Proteção Ambiental as
tipologias das zonas de uso,
as características de aproveitamento, dimensionamento e
ocupação dos lotes, foram definidas pela SEMPLA com as
Subprefeituras, demais secretarias municipais envolvidas e
organizações ambientalistas locais.