Unidade Hoteleira
NORMAS GERAIS
CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE UNIDADE AUTÔNOMA E OUTROS PACTOS
(UNIDADE HOTELEIRA)
CONDOMÍNIO PRAÇA SÃO PAULO MIXED USE
Pelo presente instrumento particular, as Partes enunciadas e qualificadas no
Capítulo I, ajustam este Contrato de compromisso de venda e compra de
unidade autônoma e outros pactos, tendo por objeto a Unidade Autônoma
referida no Capítulo II, pelo preço certo e ajustado no Capítulo III, todos do
Quadro Resumo e consoante cláusulas e condições adiante estipuladas
(“Normas Gerais”).
CAPÍTULO V – DA DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO E DISCRIMINAÇÃO
DO CONDOMÍNIO
5.1
A VENDEDORA é a proprietária e legítima possuidora do Imóvel,
absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas,
dívidas, litígios, hipotecas, débitos fiscais e ações de qualquer natureza,
situado no Município e Comarca de São Paulo, 15ª Circunscrição
Imobiliária, assim descrito e caracterizado:
Imóvel: “Um terreno designado por lote “A” do desdobro, que tem início
no ponto 1, situado no alinhamento da Rua Henri Dunant, no 30º
Subdistrito Ibirapuera, junto à divisa com o imóvel nº 846 da mesma rua,
distante 35,70 metros da intersecção entre os prolongamentos dos
alinhamentos da Rua Henri Dunant e da Rua Chafic Maluf e segue 40,03
metros confrontando com o nº 846 da Rua Henri Dunant, contribuinte nº
085.541.0006-9 formado por dois imóveis distintos transcritos no 11º
Registro de Imóveis, um sob o nº 60.683 e pertencente a Alexandre
1.
Unidade Hoteleira
Bernhard Siegel e o outro sob nº 67.236 pertencente a EQUIBRAS Ltda.,
até encontrar o ponto 2 deste ponto deflete a esquerda e segue na
distância de 16,06 metros, confinando com o imóvel nº 846 da Rua Henri
Dunant, daí deflete a direita e segue reto na distância de 113,48 metros
confinando com os fundos dos prédios nºs 162, 168, 170 e parte do
imóvel nº 172 da Rua Chafic Maluf antiga Rua Boa Vista, daí deflete a
direita e segue na distância de 85,86 metros confrontando com o lote C
do presente desdobro, daí deflete à direita e segue na distância de 34,15
metros, daí deflete novamente a direita e segue na distância de 3,00
metros daí deflete a esquerda e segue na distância de 104,24 metros
até encontrar o alinhamento da Rua Henri Dunant, confrontando nesses
últimos segmentos com o lote B do presente desdobro, daí deflete a
direita e segue na distância de 39,71 metros pelo alinhamento da Rua
Henri Dunant até encontrar o ponto 1, início da presente descrição,
encerrando a área de 9.289,50 metros quadrados.”
5.1. Conforme mencionado no Quadro Resumo, o Imóvel é de
propriedade da INCORPORADORA, sendo que às empresas AMNON S/A, da
ATTRO S/A, da ARRUM S/A, da ARATT S/A caberá em permuta 1,66476%,
3,32952%, 1,66476% e 1,66476%, respectivamente, conforme consta da
averbação 1 da matrícula 218.585 do 15º. Cartório de Registro de Imóveis
desta Capital (SP), o que lhes corresponderá à futura Torre A e áreas que lhes
sejam inerentes do CONDOMÍNIO PRAÇA SÃO PAULO MIXED USE. Nos
termos do Quadro de Áreas que instruiu o Memorial de Incorporação, a Torre
A terá 10.000m2 (dez mil metros quadrados) de área privativa (útil) de
escritórios, correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de 30,066%, não
ficando as empresas AMNON S/A, da ATTRO S/A, da ARRUM S/A, da ARATT
S/A sujeitas a qualquer prestação ou encargo em razão da permuta.
5.2. Também nos termos mencionados no Quadro Resumo (item 2.1.2)
haverá doação de calçada da INCORPORADORA à Municipalidade de São
Paulo uma área de 79,95m², de acordo com o artigo 17, da Lei Municipal nº
13.260/2001, conforme projeto aprovado pela Municipalidade e quadros de
área da NBr 12.721, conforme descrição ali caracterizada, de modo que o
Imóvel onde será desenvolvido o CONDOMÍNIO passará a ter a área total de
2.
Unidade Hoteleira
superfície de 9.209,55m², conforme projeto aprovado pela Municipalidade e
quadros de área da NBr 12.721 anexos ao Memorial de Incorporação, cabendo
à INCORPORADORA providenciar a averbação da área de doação de calçada,
nos termos da legislação acima, antes do registro do instrumento de instituição
e especificação do Condomínio. A área remanescente, que poderá ser objeto
de matrícula nova, passará a ter a seguinte descrição, caracterização e
confrontação:
Um terreno designado remanescente do Lote “A”, que tem início no
ponto 1A, situado no alinhamento da Rua Henri Dunant, no 30º
Subdistrito Ibirapuera, junto à divisa com o imóvel n°846 da mesma
rua, distante 35,70 metros da intersecção entre os prolongamentos dos
alinhamentos da Rua Henri Dunant e da Rua Chafic Maluf e segue
38,03 metros confrontando com o n° 846 da Rua Henri Dunant,
contribuinte n° 085.541.0006-9 formado por dois imóveis distintos
transcritos no 11° Registro de Imóveis, um sob o n° 60.683 e
pertencente a Alexandre Bernhard Siegel e o outro sob n° 67.236
pertencente a EQUIBRAS LTDA., até encontrar o ponto 2 deste ponto
deflete a esquerda e segue na distância de 16,06 metros, confinando
com o imóvel n° 846 da Rua Henri Dunant, daí deflete a direita e
segue reto na distância de 113,48 metros confinando com os fundos
dos prédios n°s 162, 168, 170 e parte do imóvel nº 172 da Rua Chafic
Maluf antiga Rua Boa Vista, daí deflete a direita e segue na distância
de 85,86 metros confrontando com o lote C do presente desdobro, daí
deflete à direita e segue na distância de 34,15 metros, daí deflete
novamente a direita e segue na distância de 3,00 metros, daí deflete a
esquerda e segue na distância de 102,17 metros até encontrar o
alinhamento da Rua Henri Dunant, confrontando nesses últimos
segmentos com o lote B do presente desdobro, daí deflete a direita e
segue na distância de 40,24 metros pelo alinhamento da Rua Henri
Dunant até encontrar o ponto 1, início da presente descrição,
encerrando a área de 9.209,55 metros quadrados. Cadastro Municipal
n. 085.541.0107-3 (área maior).
3.
Unidade Hoteleira
5.2.2. Para os fins de cálculo das áreas das Unidades Autônomas do
Empreendimento, a INCORPORADORA considerou a área resultante do
remanescente da área de terreno, após a doação da área de calçada.
5.3 No pavimento térreo da Torre B existirá uma área denominada
Praça Central, que será destinada a áreas com tratamento paisagístico,
composta por jardins, franqueadas ao público, diariamente, 24 (vinte e quatro)
horas por dia, 07 (sete) dias por semana, voltada ao lazer dos Condôminos,
acesso aos eventuais outros empreendimentos que venham a ser incorporados
pela VENDEDORA e à circulação de pedestres. Em sendo constituído o
Complexo, adiante mencionado, parte das áreas da Praça Central o integrarão.
5.3.1 É possível, mas não obrigatório, que seja constituído um
Complexo a ser composto por parte da Praça Central do CONDOMÍNIO e por
áreas dos empreendimentos que eventualmente venham a ser incorporados
pela VENDEDORA nos imóveis objeto das matrículas 218.586 e 218.587 do
15º. Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (SP).
5.3.1.1 A implantação do Complexo é subordinada à condição
suspensiva de que a VENDEDORA venha a incorporar e construir nos imóveis
objeto das matrículas 218.586 e 218.587 do 15º. Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo (SP), empreendimentos residenciais e/ou comerciais,
bem como que não haja impedimento por parte da Prefeitura de São Paulo
quanto ao livre acesso das áreas que ligam um empreendimento ao outro.
5.4 Considerando a existência de projeto de desapropriação em trâmite na
Prefeitura Municipal de São Paulo é possível que pelo traçado do mesmo,
atualmente existente, parte das áreas de circulação do Empreendimento
sejam desapropriadas, o que implicará em redução de áreas comuns e
eventualmente alteração das frações ideais de terreno dos Subcondomínios
e, por consequência, de suas unidades autônomas. Desta forma, caso a
desapropriação
se
efetive,
aplicar-se-á
aos
Condôminos
do
Empreendimento o disposto no art. 1358 do Código Civil Brasileiro.
4.
Unidade Hoteleira
5.4.1 Caso o CONDOMÍNIO venha a ter parte de sua área
desapropriada pela Prefeitura de São Paulo ou qualquer outro órgão com poder
de expropriação, aos proprietários e adquirentes de unidades autônomas nada
será devido pela VENDEDORA, devendo aqueles pleitear as indenizações que
entenderem cabíveis diretamente em face do Poder Expropriante.
5.5 Fica restrito ao CONDOMÍNIO e seus Condôminos o uso de águas
subterrâneas para qualquer finalidade, bem como o plantio de árvores de
espécies frutíferas e hortaliças.
5.6 O Empreendimento compreende a totalidade do conjunto arquitetônico,
com seu terreno e suas edificações, projetadas com fins especiais de
utilização, sobre um terreno indiviso, incluindo suas partes integrantes,
acessórias e pertences. Assim, o Empreendimento é composto de duas partes
distintas, cujas áreas foram calculadas segundo as normas da NBR-12.721, a
saber:
(a) Partes de propriedade e uso comuns de todos os Condôminos, inalienáveis
e indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às Unidades Autônomas,
conforme definidas abaixo;
(a.1) Dentre as partes de propriedade e uso comuns, entretanto, há
áreas
comuns de uso exclusivo de determinado Subcondomínio, que
são de utilização exclusiva dos respectivos Condôminos, em caráter
perpétuo, conforme definido na presente Convenção. Também poderão
existir Áreas Comuns de Uso Compartilhado entre dois ou mais
Subcondomínios, de caráter perpétuo ou transitório;
(b) Partes de propriedade autônoma e exclusiva (as “Unidades Autônomas”).
5.7. O Empreendimento aqui objetivado por se tratar de condomínio com
múltiplas destinações, para um adequado desenvolvimento das atividades que
o compõem, o Condomínio será composto por 05 (cinco) Subcondomínios,
conforme abaixo relacionados. Em razão da subdivisão do Condomínio em
Subcondomínios, o Condomínio possuirá 03 (três) tipos de áreas comuns,
compreendendo as Áreas Comuns Gerais, Áreas Comuns de Uso Exclusivo e
5.
Unidade Hoteleira
Áreas Comuns de Uso Compartilhado de dois ou mais Subcondomínios,
conforme definido nessa Convenção.
I - Torre A – também chamada de Edifício Quota Corporate
(a) Subcondomínio Empresarial – composto por 10 (dez) Unidades
Autônomas Corporativas/Escritório, compostas por conjuntos (ou “salas”) A, B,
C e D, distribuídas em 10 (dez) pavimentos-tipo e respectivas Áreas Comuns
de Uso Exclusivo;
II - Torre B – também chamada de Praça São Paulo – Torre de Uso Misto
(a) Subcondomínio Hotel, denominado Praça São Paulo Hotel – Composto
por 209 (duzentas e nove) Unidades Autônomas Hoteleiras e respectivas Áreas
Comuns de Uso Exclusivo;
(b)
Subcondomínio
de
Serviços
ou
Subcondomínio
Comercial,
denominado Praça São Paulo Office – Composto por 100 (cem) Unidades
Autônomas Comerciais e respectivas Áreas Comuns de Uso Exclusivo;
(c) Subcondomínio Residencial, denominado Praça São Paulo Residencial
– Composto por 187 (cento e oitenta e sete) Unidades Autônomas, sendo 157
(cento e cinquenta e sete) Unidades Autônomas Residenciais e 30 (trinta)
Unidades Autônomas Vagas de Garagem e respectivas Áreas Comuns de Uso
Exclusivo; e,
(d) Subcondomínio Lojas ou Mall, denominado Praça São Paulo Mall –
Composto por 16 (dezesseis) Unidades Autônomas e respectivas Áreas
Comuns de Uso Exclusivo;
(e) Vagas de Garagem Unidades Autônomas - 92 (noventa e duas) Unidades
Autônomas Vagas de Garagem, para estacionamento de veículos em tamanho
proporcional às dimensões da vaga, localizadas no 1º ao 4º subsolo, cujo uso
será feito com auxílio de manobrista, nos termos da Convenção de
Condomínio.
6.
Unidade Hoteleira
5.8. O Empreendimento será construído por etapas, a serem erigidas pela
VENDEDORA ou por empresa(s) especialmente contratada(s), a(s) qual(is)
suportará(ão) com exclusividade as responsabilidades da construção na forma do
Capítulo VIII infra, tudo com fundamento no art. 6º da Lei n.º 4.864/65, a
construção e comercialização do Empreendimento serão efetuadas em etapas
distintas, a critério exclusivo da VENDEDORA, fazendo parte de cada etapa as
Torres adiante mencionadas e respectivas áreas comuns:
a) 1ª etapa: Torre A: prazo de conclusão das obras civis – 24 (vinte e
quatro) meses, contados do dia 19 (dezenove) de outubro de 2013,
prorrogável por mais 06 (seis) meses, sem prejuízo das hipóteses de
casos fortuitos e de força maior;
b) 2ª etapa: Torre B: 36 (trinta e seis) meses contados da data de
lançamento da Torre B, prorrogável por mais 06 (seis) meses, sem
prejuízo das hipóteses de casos fortuitos e de força maior.
5.8.1 As unidades autônomas e as partes comuns do Empreendimento
estão discriminadas, descritas e caracterizadas, tudo conforme Memorial de
Incorporação e minuta da futura convenção de condomínio, mencionados no
Quadro Resumo.
5.9 A VENDEDORA poderá, a qualquer momento, e a seu exclusivo critério,
submeter a presente incorporação imobiliária ao regime do PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO, TOTAL OU PARCIALMENTE, regrado pela Lei Federal n.º
10.931/04, cujo terreno e acessões (construções) objeto da incorporação, bem
como os demais direitos, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador,
não
respondendo
por
suas
dívidas,
mas
apenas
se
vinculadas
ao
Empreendimento, sendo certo que o próprio incorporador responde por danos
que causar ao patrimônio de afetação, requerendo a competente averbação ao
pé da matrícula.
5.9.1 O COMPRADOR anui, desde já, e expressamente, à submissão
eventual da presente incorporação imobiliária total ou parcialmente ao regime do
patrimônio de afetação.
7.
Unidade Hoteleira
CAPÍTULO VI - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE
AUTÔNOMA
6.1 Pelo presente instrumento e regular forma de direito, e a fim de integrar o
COMPRADOR no aludido Empreendimento, a VENDEDORA se compromete a
lhe vender, e ele a adquirir, com o mesmo objetivo, a Unidade Autônoma,
identificada no Capítulo II, pelo Preço, certo e ajustado, que será pago da forma
indicada no Capítulo III, todos do Quadro Resumo.
6.2 O Preço total se constitui em obrigação una para pagamento à vista e é
declarado como preço praticado pela VENDEDORA no dia 1.º (primeiro) do
mês da celebração deste Contrato.
6.2.1
Contudo, a VENDEDORA elaborou tabela alternativa para
pagamento do Preço em parcelas.
6.2.2
O pagamento parcelado do Preço está subordinado às
seguintes e cumulativas condições:
a) incidência de juros compensatórios em algumas das Parcelas;
b) atualização monetária de todas as Parcelas.
6.2.3
A comissão de corretagem pela intermediação da presente
compra e venda não integra o Preço.
6.2.4
O COMPRADOR desde já declara que tem conhecimento
de que o serviço de intermediação imobiliária para aquisição da unidade
aqui objetivada foi prestado por empresa especializada não ligada à
VENDEDORA, razão pela qual reconhece que a relação jurídica decorrente
da intermediação tem de um lado a empresa de venda e seus corretores
credenciados, e de outro lado, ele, COMPRADOR, que pagará diretamente
àqueles pelo serviço prestado, não podendo, sob qualquer hipótese, ser a
VENDEDORA responsabilizada pelo pagamento da referida comissão, ou
pelo reembolso total ou parcial em caso de posterior desistência ou
rescisão por inadimplemento de quaisquer das partes aqui contratantes.
8.
Unidade Hoteleira
6.3 A
fim
de
preservar
o
equilíbrio
econômico-financeiro,
as partes
convencionam, como condição essencial do presente negócio, que o valor de
cada uma das parcelas será corrigido monetária e mensalmente, em face do
disposto no artigo 46 da Lei n.º 10.931, de 02/08/2004, pelos seguintes critérios:
a)
as parcelas referidas no item 3.2, letra “b”, do Quadro Resumo, que se
vencerem até o mês da expedição do Certificado de Conclusão da Obra
(“Habite-se”), serão pagas com correção de acordo com a variação
percentual mensal acumulada do INCC - Índice Nacional de Custos da
Construção Civil-DI, calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas,
tomando-se como índice-base aquele divulgado no segundo mês anterior
ao do presente Contrato e como índice-reajuste o divulgado no segundo
mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação, observado o disposto
nos itens 6.4 e 6.5, adiante;
b)
a APLICAÇÃO e COBRANÇA da correção monetária se dará na forma da
Lei Federal nº 10.931/2004;
c)
as prestações vincendas a partir do mês subsequente ao da expedição do
Certificado de Conclusão da Obra (“Habite-se”), item 3.2, letra “c”, do
Quadro Resumo, serão corrigidas monetariamente de acordo com a
variação percentual mensal acumulada do IGP-M - Índice Geral de PreçosMercado, calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se
como índice-base aquele divulgado no segundo mês anterior ao da
expedição do Habite-se e como índice-reajuste o divulgado no segundo mês
anterior ao do efetivo pagamento da prestação e serão acrescidas de juros
de 0,9489% ao mês, calculados pela Tabela Price, a partir do mês
subsequente ao da expedição do Habite-se.
6.3.1 As parcelas referidas no item 3.2, letra “c”, que poderão ser pagas
mediante financiamento eventualmente obtido, observado o adiante disposto
será corrigida pelo mesmo índice e idêntica periodicidade pactuadas entre
VENDEDORA e o agente financeiro na hipótese de obtenção do financiamento.
Na hipótese de não obtenção do financiamento, tais parcelas serão pagas com
9.
Unidade Hoteleira
recursos próprios do COMPRADOR, indexada de acordo com o disposto no item
6.3.
6.4
As Partes têm conhecimento de que os índices eleitos neste Contrato
podem ser divulgados após as datas acordadas para o vencimento das
prestações, e, em face da defasagem de tempo na divulgação do índice,
estabelecem que para cada pagamento:
a)
será utilizado como estimativa do índice não publicado, para correção
monetária, a última variação do índice devidamente publicado;
b)
em igual dia do mês posterior ao do pagamento, feito na forma da letra “a”,
supra, aplicar-se-á o índice do período antes decorrido, sendo que havendo
diferença a maior, o COMPRADOR acertará com a VENDEDORA quando
por ela solicitado, e havendo diferença a menor, esta será abatida das
parcelas vincendas do Preço;
c)
as diferenças de que trata a letra “b”, anterior, serão atualizadas
monetariamente de acordo com a última variação publicada do índice.
6.5 As Partes ajustam que, na hipótese de extinção dos índices eleitos, ou caso
eles deixem de ser divulgados, ou ainda em razão de proibição ou restrição legal
de seu uso para fins de atualização monetária, ficará assegurado à
VENDEDORA o direito de corrigir monetariamente todos os seus créditos,
devidos em razão deste Contrato, inclusive aqueles porventura em atraso, por
qualquer outro índice de atualização monetária que represente a expressão
efetiva da inflação, ocorrida no período respectivo, em substituição ao INCCDI/FGV e ao IGP-M/FGV, quando for o caso.
6.5.1 Se não for divulgado o índice convencionado para o reajustamento
monetário das prestações, até a data do seu vencimento, ou do efetivo
pagamento de qualquer delas, será utilizado para esse fim, o último índice
disponível e proceder-se-á ao correspondente acerto, para mais ou para menos,
quando o mesmo for conhecido, atribuindo as Partes ao valor da diferença os
atributos de certeza, liquidez e exigibilidade, sendo passível de imediata cobrança
pela VENDEDORA.
10.
Unidade Hoteleira
6.5.2 A VENDEDORA informará ao COMPRADOR a substituição do índice
de correção monetária, observada a metodologia abaixo:
a)
o aviso será encaminhado na forma indicada no item 4.7, do Quadro
Resumo, dispensada sua entrega pessoal sob protocolo, ou;
b)
terá efeito meramente declaratório e ratificatório, razão pela qual a
substituição do índice dar-se-á do fato que lhe deu origem e não a partir da
sua comunicação ao COMPRADOR.
6.6 As prestações têm vencimento nas datas indicadas no item 3.2 e poderão ser
representadas por boletos bancários que serão enviados para pagamento ao
endereço do COMPRADOR indicado no item 1.2, do Quadro Resumo. A falta de
recebimento dos boletos bancários representativos das prestações não exime o
COMPRADOR da obrigação de efetuar qualquer dos pagamentos previstos no
presente Contrato, nem poderá servir de justificativa para o atraso em sua
liquidação. Se por um lapso, o COMPRADOR receber mais de 01 (um) boleto
bancário referente à mesma parcela com a mesma data de vencimento ou data
diversa, não o eximirá e nem justificará o eventual atraso em sua liquidação e
tampouco representará cobrança dupla ou indevida.
6.6.1 A data de vencimento das prestações não tem qualquer vínculo com o
andamento ou conclusão da obra.
6.6.2 Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da
VENDEDORA, seja depósito, DOC ou outro, sem o consentimento por escrito da
VENDEDORA, sendo que o respectivo comprovante não valerá como recibo,
tampouco conferirá quitação.
6.7 As Partes, desde já, convencionam, como condição do presente negócio,
que, em face do princípio constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato
jurídico perfeito, não se aplicará a este Contrato qualquer norma superveniente
de congelamento ou deflação, total ou parcial, do saldo devedor e/ou do valor de
cada parcela.
11.
Unidade Hoteleira
6.7.1 Na hipótese de, por mera liberalidade e sem que tal fato caracterize
novação, a VENDEDORA aceitar, temporariamente, o congelamento ou deflação
do valor de algumas prestações, fica, desde logo, ajustado, e também como
condição do presente negócio, que:
a)
o saldo devedor continuará sendo reajustado monetariamente;
b)
a cada mês, o COMPRADOR estará amortizando menos do que deveria;
c)
a diferença entre o valor real de cada prestação e o de sua parcial
amortização será cobrada pela VENDEDORA
tão logo se encerre, de
modo direto ou indireto, o congelamento ou deflação, ou quando da entrega
das chaves.
6.8 Em face do avençado, toda e qualquer quitação conferida pela
VENDEDORA se acha condicionada à apuração posterior de eventual saldo
devedor do COMPRADOR, ainda que tal ressalva não conste expressamente do
respectivo recibo.
6.9 O COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o débito, total ou
parcialmente, desde que:
a)
o pagamento ocorra até o dia primeiro (1º) de cada mês;
b)
os valores antecipados sejam imputados no pagamento das últimas
prestações do preço;
c)
o saldo devedor a ser antecipado seja reajustado na data da antecipação,
pelos critérios de reajuste estipulados neste Contrato;
d)
o reajustamento das prestações seja calculado "pro rata", até o dia do
efetivo pagamento, aplicando-se o disposto neste Contrato;
e)
a antecipação não exima o COMPRADOR do pagamento de eventual
diferença decorrente da atualização prevista no item 6.4.
12.
Unidade Hoteleira
6.9.1 Além do acima disposto, o COMPRADOR poderá, se assim desejar,
antecipar mensalmente o valor correspondente à correção monetária de cada
prestação referida no item 3.2, letras “b” e “c” do Quadro Resumo.
6.9.2 A liquidação antecipada poderá ocorrer por parte do COMPRADOR, a
critério da VENDEDORA.
6.10 Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do Preço, a
escritura pública de venda e compra somente será conferida ao COMPRADOR
no momento aludido no item 12.14, adiante.
6.11 O COMPRADOR não poderá pagar qualquer prestação do saldo do Preço,
enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estiverem vencidas
anteriormente. Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de
prestações do saldo do preço, fica assegurado à VENDEDORA o direito de
recusar
o
recebimento
de
qualquer
delas
sem
que
se
verifique,
concomitantemente, o pagamento da outra.
6.12 O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da
anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido.
6.13 Tendo em vista que os valores do Preço de aquisição estabelecidos no
Capítulo III, do Quadro Resumo foram calculados para o dia 1º de cada mês, o
COMPRADOR declara expressamente estar ciente de que para a aplicação dos
índices de reajuste monetário pactuados no presente instrumento (item 6.3 e
seguintes), serão consideradas as variações mensais integrais ocorridas nos
índices eleitos, independentemente da data de assinatura deste Contrato.
CAPÍTULO VII -
DO FINANCIAMENTO PARCIAL OU REPASSE
7.1 A VENDEDORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de
financiamento à produção do Empreendimento, o que implicará na outorga de
garantias, conforme adiante mencionado, observadas as seguintes cláusulas e
condições:
13.
Unidade Hoteleira
a)
o valor mutuado será destinado exclusivamente à produção do
Empreendimento, aqui referido;
b)
a responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e
exclusivamente da VENDEDORA, podendo ser objeto de seu repasse
(sub-rogação na pessoa do COMPRADOR), nas condições estabelecidas
neste Contrato com o Agente Financeiro.
7.2 Em caso de obtenção do mencionado financiamento, obedecendo aos
requisitos impostos pelo Agente Financeiro, o terreno, onde será edificado o
Empreendimento e suas acessões serão dados em hipoteca, tudo em garantia
do cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de abertura de
crédito e financiamento para construção do empreendimento imobiliário.
7.3 Referida hipoteca abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades
autônomas
que
integram
o
Empreendimento,
entre
elas,
esta
ora
compromissada à venda ao COMPRADOR.
7.4 Além da hipoteca antes referida, poderá haver a outorga de outras
garantias que venham a ser convencionadas com o agente financiador, como,
por exemplo, a cessão fiduciária ou caução simples de todos os direitos
creditórios resultantes da alienação do Empreendimento ou de qualquer uma
de suas unidades autônomas.
7.5 Diante de todo o exposto, o COMPRADOR DECLARA SUA EXPRESSA
CIÊNCIA dos fatos narrados pela VENDEDORA
e sua EXPRESSA,
IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL ANUÊNCIA à futura constituição de
garantias acima referidas, que a VENDEDORA constituirá em favor do Agente
Financeiro para garantia do financiamento à produção, que, inclusive,
compreenderá a Unidade Autônoma, ora compromissada à venda ao
COMPRADOR.
7.6 Se necessário for, o COMPRADOR ratificará sua anuência, ora
manifestada, no contrato de financiamento à produção.
14.
Unidade Hoteleira
7.6.1
Para tanto e se necessário, a VENDEDORA
solicitará o
comparecimento do COMPRADOR, sendo certo que, havendo sua recusa,
expressa ou tácita, e considerando o acima ajustado, a VENDEDORA poderá
representá-lo no contrato de financiamento à produção simplesmente para
ratificação de sua anuência, ora manifestada.
7.7 Uma vez assinado e registrado o contrato com o agente financiador, a
VENDEDORA comunicará o COMPRADOR.
7.8
Nos termos do contrato a ser celebrado entre a VENDEDORA e o
Agente Financeiro, o resgate da dívida poderá ser efetuado em moeda corrente
do país e/ou com créditos hipotecários.
7.9 O pagamento, pela VENDEDORA, mediante créditos se formalizará por
intermédio de repasse do financiamento ao COMPRADOR e aos adquirentes das
demais unidades autônomas a ser concedido pelo Agente Financeiro.
7.10
A VENDEDORA ressalta que, a liberação e baixa das referidas
garantias, somente se dará mediante a liquidação integral do saldo devedor de
eventual financiamento a produção.
7.11 O pagamento, pelo COMPRADOR da parcela vincenda a partir do mês
subsequente ao da expedição do Habite-se (3.2, letra “c”, do Quadro
Resumo) à VENDEDORA poderá ser efetuado mediante a contratação de
financiamento (repasse) com o mesmo Agente Financeiro referido no item 7.1,
acima, ou qualquer outro agente financeiro de livre escolha do COMPRADOR
(observado o previsto no Quadro Resumo), sem qualquer interferência e/ou
responsabilidade da VENDEDORA, e respeitada a data de seu vencimento lá
prevista.
7.11.1 Caso seja possível efetivar-se, junto ao Agente Financeiro que
eventualmente financie a obra, repasse do financiamento referido no item 7.1,
supra, como condição essencial ao presente negócio, o COMPRADOR declara
que, para tanto, tem conhecimento que deverão ser atendidos os seguintes
requisitos, ALÉM DE OUTROS A SEREM ESTIPULADOS PELO AGENTE
FINANCEIRO:
15.
Unidade Hoteleira
a)
não poderá ter incorrido em mora no pagamento de qualquer quantia
devida à VENDEDORA pelo período superior a trinta (30) dias;
b)
não poderá possuir qualquer apontamento cadastral, devendo estar
enquadrado nas normas e regras estipuladas pelo Agente Financeiro,
Sistema Financeiro da Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário;
c)
deverá apresentar, no prazo de até trinta (30) dias, contados da solicitação
do Agente Financeiro, toda documentação por ele exigida, bem como
praticar outros atos necessários à concessão do financiamento (repasse),
inclusive a comprovação da renda familiar exigida pelo agente financeiro;
d)
será devidamente notificado por meio de carta ou telegrama, a assinar o
contrato e/ou escritura de financiamento (repasse), devendo comparecer na
data estipulada, correndo por sua conta o pagamento das despesas da
referida escritura, impostos de transmissão "inter vivos", impostos sobre
operações financeiras e outras que venham a se tornar exigíveis, inclusive
taxas cobradas pelo Banco para concessão do financiamento, tais como
taxa de inscrição e expediente, taxa de abertura de crédito, taxa de deságio,
seguros e outros;
d.1) não poderá existir saldo devedor do Preço com parcelas vencidas ou
a vencer;
e)
deverá estar em dia com todas as obrigações assumidas neste Contrato.
7.11.2 As diligências para a obtenção do financiamento deverão ser
efetuadas exclusivamente pelo COMPRADOR, caso este opte por obtê-lo, por
sua conta e risco, perante instituição financeira, sendo certo que a sua não
obtenção não retira a certeza, liquidez e exigibilidade da correspondente
parcela do preço, a continuidade de sua atualização monetária e, ainda, a
incidência dos juros pactuados no presente contrato.
7.11.2.1
O COMPRADOR deverá custear, por sua conta e risco, todas
as despesas decorrentes da obtenção do financiamento, tais como: taxa de
16.
Unidade Hoteleira
abertura de crédito, taxa de serviços (avaliação, anuência etc.), deságios de
cédulas hipotecárias, especiais de repasse, seguros, tributos de qualquer
natureza, recolhimento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis),
emolumentos de registro de imóveis e quaisquer outros encargos, mesmo que
cobrados ou lançados em nome da VENDEDORA, a quem caberá,
exclusivamente, a obrigação de apresentar os documentos relativos ao
Empreendimento e a ela, VENDEDORA.
7.11.3 Caso o financiamento (repasse) supra mencionado não seja obtido
até o prazo de vencimento da primeira parcela prevista no item 3.2, letra “c”,
do Quadro Resumo, e somente nesta hipótese, este poderá ficar prorrogado, a
critério da VENDEDORA, por mais trinta (30) dias, ficando o COMPRADOR,
neste caso, sujeito às penalidades previstas no item 10.1, independentemente
das demais estipulações e cominações.
7.12 O financiamento (repasse) deverá abranger o saldo total remanescente do
Preço da Unidade Autônoma e, caso seja insuficiente, o COMPRADOR pagará o
valor restante diretamente à VENDEDORA e com recursos próprios, até a data
prevista para pagamento da primeira parcela descrita no item 3.2, letra “c”, do
Quadro Resumo.
7.13 Se o agente financeiro conceder e o COMPRADOR aceitar, o valor do
financiamento (repasse) não poderá ser superior àquele originalmente
estabelecido para pagamento da parcela prevista no item 3.2, letra “c”, do
Quadro Resumo.
7.14 Na hipótese da quitação da parcela prevista no item 3.2, letra “c”, do
Quadro Resumo ser efetuada com recursos de financiamento a ser obtido pelo
COMPRADOR junto a outro agente financeiro, que não o Agente Financeiro
que financie a obra, a VENDEDORA utilizará tais recursos para quitar
parcialmente o débito perante o Agente Financeiro (item 7.1, supra), de forma a
liberar-se desse encargo, procedendo-se simultaneamente a transferência da
hipoteca de um agente financeiro para o outro no ato do pagamento.
7.14.1 Neste caso, a obtenção do financiamento não poderá acarretar
qualquer ônus para a VENDEDORA, e nem tampouco justificar o atraso no
17.
Unidade Hoteleira
cumprimento das obrigações por parte do COMPRADOR, que deverá pagar a
respectiva parcela nas datas aprazadas (item 3.2, letra “c”, do Quadro
Resumo), observadas as penalidades aqui previstas. Correrão por conta deste
último todas as despesas decorrentes, mesmo que lançadas em nome da
VENDEDORA .
CAPÍTULO VIII - DA CONSTRUÇÃO
8.1 As acessões levantadas no Imóvel acederão a este automaticamente na
medida de sua construção, e a(s) fração(ões) do terreno constituirá(ão) com as
acessões a(s) unidade(s) que depois de acabada(s) considerar-se-á(ão)
unidade(s) autônoma(s).
8.1.1 A construção do Empreendimento será sempre realizada em nome da
própria VENDEDORA, para ela mesma e por sua conta, ou por quem ela
indicar, com o objetivo de, após sua conclusão, em cumprimento a este
Contrato, ser entregue a Unidade Autônoma ao COMPRADOR, tudo de
conformidade com as plantas e as especificações, entregues ao COMPRADOR
no ato deste Contrato, documentos esses que compõem o Memorial de
Incorporação, e que integram em complemento este Contrato, como se aqui
estivessem integralmente transcritos.
8.1.2 As obras serão executadas pela VENDEDORA, ou por quem ela
indicar, segundo projeto aprovado pela Municipalidade, conforme alvarás retro
aludidos, salvo modificações que, de acordo com as disposições deste
instrumento, venham a ser introduzidas.
8.1.3 Ressalvam-se as modificações introduzidas em virtude de imposição
de soluções técnicas usualmente adotadas na execução de obras, por
determinação ou exigência dos órgãos da administração direta ou indireta, quer
na esfera federal, ou estadual, ou municipal, especialmente do Corpo de
Bombeiros, Secretaria do Meio Ambiente, Secretaria ou Departamento de
Defesa do Consumidor, Secretaria, Departamento ou Instituto do Patrimônio
Histórico e Artístico, ou de empresas concessionárias de serviços públicos,
supervenientes à data da aprovação do projeto, as quais não darão às Partes o
direito de pleitearem qualquer compensação, sempre que tais modificações
18.
Unidade Hoteleira
impositivas não desfigurem a essência da Unidade Autônoma.
8.1.4 Independentemente da obrigação prevista no item 8.1.1, em
momento oportuno, a VENDEDORA poderá promover alterações na planta da
Unidade Autônoma se houver solicitação da Operadora Hoteleira para atender
os padrões da marca, sem que em razão disso caiba qualquer pedido de
indenização ou compensação por parte do COMPRADOR,
8.1.5 Se se tratar de Empreendimento concebido para execução por
etapas:
a)
a construção de cada edificação deverá ser executada de acordo com o
projeto, memorial e características próprias inicialmente concebidas;
b)
nas etapas ainda sem alienação de qualquer unidade autônoma tais
elementos poderão sofrer alterações quanto a materiais, ao número de
pavimentos, de unidades, à área privativa das unidades, desde que
obedecido o limite de área edificável constante do projeto, ou permitida
pela legislação, o que maior for;
c)
a localização das edificações poderá não guardar obrigatoriamente a
mesma simetria entre si e em relação ao conjunto delas, constante do
projeto concebido e aprovado;
d)
a construção e urbanização das áreas, cobertas ou não, de uso comum
dos titulares de unidades do Empreendimento será executada, também,
por etapas, podendo, inclusive, haver modificação em sua localização,
sem qualquer vinculação, direta ou indireta, à execução da construção
de qualquer das edificações, permitida a circulação de veículos e
pessoas que se destinem às obras, pelas áreas comuns e portarias já
concluídas e entregues, respeitadas as normas e cautelas definidas pela
VENDEDORA;
e)
enquanto não concluídas as obras de todo o Empreendimento, a
VENDEDORA tomará as iniciativas e providências necessárias a
compatibilizar a utilização das etapas e partes comuns então concluídas
19.
Unidade Hoteleira
com a construção da etapa e parte comum ainda não iniciada ou
terminada, mantendo, às suas expensas, tapume divisório e provisório a
fim de que o terreno em obras seja separado daqueles já edificados,
enquanto permanecer em obras, devendo ser demolido quando de seu
término, a fim de integrá-lo ao Empreendimento;
f)
até a conclusão das obras, com expedição do respectivo certificado de
conclusão, e para segurança de todos, nenhum condômino dos edifícios
já construídos poderá ingressar na área interdita com aludido tapume;
g)
o início das obras de cada etapa e o ritmo de sua continuidade será
aquele de conveniência exclusiva da VENDEDORA mesmo após
conclusão da primeira etapa e/ou instalação do condomínio parcial de
utilização;
h)
concluída a construção de cada etapa e obtido o certificado de
conclusão pertinente (“Habite-se” parcial), a VENDEDORA requererá:
h.1)
averbação da respectiva construção;
h.2)
registro da instituição parcial do condomínio, se for o caso;
h.3)
registro da convenção de condomínio da Torre na 1ª fase, sendo
que na outra etapa será apenas ratificada;
i)
como os edifícios do Empreendimento serão entregues a seus
adquirentes antes de concluído em sua totalidade, haverá plena
independência de utilização e acesso, pelos condôminos, de suas
unidades e vagas de garagem;
j)
enquanto
não
concluídas
todas
as
unidades
autônomas
do
Empreendimento, os condôminos das unidades autônomas concluídas
serão responsáveis pelo pagamento das despesas de condomínio,
rateadas de forma proporcional entre os condôminos das unidades já
entregues, utilizando-se, para tanto, como critério de rateio, a fração
20.
Unidade Hoteleira
ideal do condômino dividida pela totalidade das frações ideais das
unidades entregues;
k)
a VENDEDORA responderá pelo pagamento do imposto territorial da
área remanescente, vinculada às unidades autônomas ainda não
concluídas;
l)
quando não disser respeito a direito de propriedade, o quórum de
deliberação nas assembleias gerais será sempre referente aos
condôminos das unidades cujo certificado de conclusão já tenha sido
expedido e a construção averbada no Registro de Imóveis, enquanto
que os demais quóruns referem-se ao total do Empreendimento,
incluindo os proprietários e/ou titulares de direitos aquisitivos das
unidades autônomas ainda não concluídas.
8.2
A venda e compra, compromissada neste Contrato, tem natureza de
venda “ad corpus” e o registro do Memorial de Incorporação exige a prévia
aprovação do projeto legal de construção pelas autoridades competentes, mas
não a de todos os projetos executivos.
8.2.1 Por tais motivos, é perfeitamente natural e possível a ocorrência de
diferenças nas áreas comuns ou de utilização privativa, das áreas totais e de
fração ideal de terreno de até cinco por cento (5%) das constantes do projeto
aprovado comparativamente às dos quadros da NBR 12.721, e destes
comparativamente às do projeto de execução.
8.2.2 Assim, eventuais diferenças não darão à VENDEDORA, nem ao
COMPRADOR, quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que, até
aquele limite, resultarem da execução da obra.
8.3 O COMPRADOR não manterá qualquer relação contratual relativamente à
construção com a empresa dela encarregada.
8.4 A execução da construção do Empreendimento e das unidades imobiliárias
que o compõem será custeada pela VENDEDORA, em seu próprio nome e
interesse, e tal execução se limita ao disposto no memorial descritivo,
21.
Unidade Hoteleira
especificações e plantas constantes do Memorial de Incorporação sendo,
entretanto, de responsabilidade do COMPRADOR, na proporção do coeficiente
de participação no custo da obra, atribuído à Unidade Autônoma no Memorial de
Incorporação (conforme Quadros da NBr), o pagamento de tudo aquilo que não
constar expressamente no memorial descritivo e que venha a ser executado de
comum acordo entre VENDEDORA e COMPRADOR.
8.4.1 Ante a necessidade da execução, por parte dos Poderes Públicos ou
de empresas concessionárias de serviços públicos, das ligações definitivas dos
serviços públicos, tais como luz, força, gás, telefones e outros serviços, na forma
da
Lei
Federal
n.º
4.591/64
(art.
51),
ao
COMPRADOR
caberá
a
responsabilidade pelo pagamento das despesas com tais ligações, na proporção
dos coeficientes mencionados acima.
8.4.2 As despesas referidas no item supra, após sua quantificação, serão:
a)
demonstradas pela VENDEDORA e por esta rateadas na forma acima
estabelecida;
b)
atualizadas monetariamente até seu pagamento pelos mesmos critérios de
atualização estabelecidos neste Contrato;
c)
pagas pelo COMPRADOR quando solicitado pela VENDEDORA.
8.4.3 A planta da Unidade Autônoma e o memorial descritivo das partes
comuns do(s) edifício(s) são entregues, neste ato, ao COMPRADOR.
8.5 É vedado ao COMPRADOR:
a)
a interferência no projeto e na execução da construção, quer seja em
entendimentos com o mestre de obras ou encarregados, ou com qualquer
dos subempreiteiros, profissionais ou consultores, ou com os operários
em serviço na construção;
22.
Unidade Hoteleira
b)
a entrada e a permanência na obra sem autorização prévia do profissional
dela encarregado, devendo toda e qualquer reclamação ou sugestão do
COMPRADOR ser apresentada através da VENDEDORA;
c)
não poderá solicitar modificações, substituições ou acréscimos na
Unidade Autônoma e vagas de garagem, qualquer que seja a natureza,
exceto se aceito/permitido pela VENDEDORA e acordado em apartado e
de forma diversa entre as Partes, para fins de personalização da Unidade
Autônoma;
d)
alterar sua Unidade Autônoma, haja vista que esta deve estar sempre em
consonância com os padrões da marca da Operadora Hoteleira.
8.6 As normas de manutenção no período pós-obra são aquelas constantes do
Manual do Proprietário que a VENDEDORA entregará ao COMPRADOR,
quando de sua imissão na posse da Unidade Autônoma.
8.6.1 Os prazos de garantia dos materiais e serviços que serão
empregados na construção do Empreendimento são os indicados no Manual
do Proprietário, elaborado pelo Secovi-SP e SindusCon-SP, e serão contados
da data da emissão do certificado de conclusão da obra.
CAPÍTULO IX - DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO E DA ENTREGA DAS
CHAVES
9.1
As obras civis têm seu término previsto na data indicada no
Quadro Resumo (“Prazo Estimado de Obra”), de acordo com os projetos
e especificações, conforme indicado no Quadro Resumo, admitindo-se
uma tolerância, independentemente de justificativa, não superior a cento
e oitenta (180) dias para sua entrega (“Prazo de Tolerância”), não se
incluindo o tempo necessário para execução de serviços extraordinários,
acessórios
e
complementares,
assim
entendidos
aqueles
não
especificados no já citado memorial descritivo e de especificações do
Empreendimento (tais como, ligações definitivas de serviços públicos,
averbação da construção, dentre outros), tampouco as obras de
montagem, equipagem e decoração do Subcondomínio Hotel e, ainda, a
23.
Unidade Hoteleira
execução dos serviços pré-operacionais de natureza hoteleira.
9.1.1 Se o Prazo Estimado de Obra se estender pelo Prazo de Tolerância,
a VENDEDORA deverá informar o COMPRADOR a respeito com antecedência
mínima de 120 (cento e vinte) dias antes do encerramento do Prazo Estimado
de Obra.
9.1.2 O COMPRADOR tem conhecimento de que a utilização do Prazo de
Tolerância
pela
VENDEDORA dispensa
a
comprovação de
motivos
justificadores.
9.1.3 O Prazo Estimado de Obra apenas poderá se estender além do
Prazo de Tolerância, se a VENDEDORA alegar e comprovar motivos de caso
fortuito ou força maior ou, ainda, culpa exclusiva dos adquirentes das unidades,
incluindo o COMPRADOR.
9.1.3.1 Nestas hipóteses, portanto, será imediatamente suspenso o Prazo
Estimado de Obra, por igual período da paralisação, e acrescidos os dias
necessários à retomada de seu ritmo normal.
9.1.4 Durante o Prazo de Tolerância, por sua própria natureza, não
incidirá qualquer penalidade moratória ou compensatória em desfavor da
VENDEDORA.
9.1.5 Na hipótese de eventual ajuste, após a data do presente Contrato,
entre
VENDEDORA
e
COMPRADOR
de
alterações
decorrentes
de
personalização da Unidade Autônoma, se for o caso, o prazo de conclusão da
Unidade Autônoma, objeto deste Contrato, será aquele designado no
respectivo instrumento e necessariamente mais alongado do que o do
Empreendimento e diferente do das demais unidades autônomas, observadas
as mesmas hipóteses de suspensão do prazo mencionadas no item 9.1.3.
9.1.6 As Partes definem, desde já, como casos fortuitos e de força maior os
seguintes eventos, sem prejuízo de outros que possam se caracterizar como
tal: (a) greves gerais ou parciais de funcionários federais, estaduais ou
municipais, e ainda, da indústria da construção civil ou de alguma atividade que
24.
Unidade Hoteleira
afete o andamento da execução das obras, bem como a emissão do “Habitese”;
(b) demora dos portos,
tais como
greves,
“operação
padrão”,
congestionamento de tráfego e outras ocorrências que retardem a liberação de
materiais importados, destinados à utilização ou colocação nas obras, desde
que comprovada a relação de “causa e efeito”; (c) estado de guerra ou
perturbação da ordem pública; (d) chuvas prolongadas que impeçam a
execução das obras no prazo convencionado, assim entendidas quando o
índice pluviométrico diário for superior a 15,00mm nas fases da obra em que os
serviços estiverem sensíveis a esta ocorrência; ou, ainda, terremotos e outras
intempéries da natureza; (e) incêndios, explosões ou sinistros que impeçam o
trabalho ou lhe reduzam o seu ritmo; (f) suspensão ou falta prolongada de
transporte coletivo, quando comprovadamente afetar o andamento das obras;
(g) atraso das Autoridades Públicas no processamento e emissão do
Certificado de Conclusão de Obra – “Habite-se”; (h) falta, ainda que
momentânea, dos materiais especificados no memorial descritivo ou de
similares que os substituam; (i) condições de constituição do solo não
reveladas nas sondagens prévias, que impossibilitem a execução das
escavações, das fundações, dos escoramentos dos prédios vizinhos, nos
prazos para tanto inicialmente previstos; (j) eventuais demandas judiciais
promovidas por terceiros ou por condôminos.
9.1.7 No momento adequado, a VENDEDORA requererá às autoridades
competentes a emissão do respectivo “Habite-se”, não respondendo a
VENDEDORA por eventual demora em sua obtenção decorrente de caso
fortuito ou força maior, razão pela qual a VENDEDORA por eles
expressamente não se responsabiliza, de acordo com o disposto no art. 393,
do Código Civil.
9.1.8 O prazo contratual de conclusão do Empreendimento ou o da
Unidade Autônoma será caracterizado quer pela concessão do respectivo
"Habite-se",
pela
Municipalidade,
quer
pela
comunicação
feita
pela
VENDEDORA ao COMPRADOR do fato de a Unidade Autônoma apresentar
condições técnicas de habitabilidade, valendo como fato determinante da
conclusão da Unidade Autônoma, entre esses dois eventos, o que primeiro se
verificar.
25.
Unidade Hoteleira
9.2
Uma vez concluídas as obras do Empreendimento, o COMPRADOR
terá o dever vistoriar a Unidade Autônoma para recebê-la, observado o
disposto
nos
itens 9.1.2
e
9.1.2,
abaixo,
obedecendo
ao
seguinte
procedimento:
a) A VENDEDORA disponibilizará ao COMPRADOR informações sobre o
andamento das obras, e convocará o COMPRADOR por e-mail, SMS ou
outro meio de comunicação escrita para que ele solicite, o agendamento da
vistoria da Unidade Autônoma;
b) o COMPRADOR agendará uma data para vistoriar a Unidade Autônoma no
prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data da emissão do “Habite-se” do
Empreendimento, ou da data da comunicação da VENDEDORA colocando a
Unidade Autônoma à disposição, o que ocorrer primeiro. Compromete-se o
COMPRADOR, ainda, a marcar a data para a vistoria da Unidade Autônoma
com 48 (quarenta e oito) horas de antecedência;
c) a vistoria somente ocorrerá em horário comercial pré-agendado e será
acompanhada por representante designado pela VENDEDORA, sendo certo
que nela o COMPRADOR deverá, obrigatoriamente, apontar todos os vícios
aparentes que encontrar, mediante assinatura de ficha de constatação,
mencionando a inexistência ou a existência de defeitos a serem sanados;
d) após sanados os defeitos aparentes pela VENDEDORA, esta só se
responsabilizará pelos vícios ocultos e/ou que afetem a solidez e segurança
da construção; e
e) inexistindo reparos, ou uma vez estes providenciados, e estando o
COMPRADOR em dia com todas as obrigações assumidas neste Contrato,
será formalizada a entrega das chaves, com a assinatura do respectivo
termo de entrega da Unidade Autônoma.
9.1.1 A imissão do COMPRADOR na posse da unidade será feita por meio
da mandatária indicada no item 4.3, (iii), do Quadro Resumo, ou empresa por
ela contratada, nos termos e condições estabelecidos neste Contrato. Assim,
caberá à mandatária ou empresa por ela contratada, promover os
26.
Unidade Hoteleira
procedimentos de imissão do COMPRADOR na posse, mediante vistoria e
assinatura do termo de recebimento de chaves da unidade. Desta forma, as
funções atribuídas ao COMPRADOR neste item 9.2, acima, serão exercidas
pela mandatária ou pela empresa por ela contratada, com o que o
COMPRADOR está de acordo e lhe confere os necessários poderes para
tanto.
9.1.2 A mandatária ou empresa por ela contratada, tendo recebido a
posse da unidade autônoma, por conta e ordem do COMPRADOR, pelo
presente instrumento e na melhor forma de direito, fica autorizada por este a
transferir a posse da unidade a Hotelaria Accor Brasil S/A, nos termos do
Contrato de Locação e Outras Avenças, firmado com esta empresa.
9.1.3 A mandatária ou empresa por ela contratada só vistoriarão e
receberão unidades autônomas que, segundo informações da VENDEDORA,
seus compradores tiverem cumprido com os deveres e obrigações decorrentes
dos respectivos contratos de aquisição, aplicando-se o aqui disposto ao
COMPRADOR, com relação ao presente Contrato.
9.3
O COMPRADOR será imitido na posse da Unidade Autônoma no
momento da entrega das respectivas chaves, fato este necessariamente
diverso do prazo de conclusão da construção do Empreendimento e do início
das atividades hoteleiras no Subcondomínio Hotel.
9.3.1
a)
A entrega das chaves observará as seguintes regras:
nos casos em que houver quitação do Preço, o COMPRADOR assinará
o respectivo termo de entrega de chaves e lavrará a escritura definitiva
de venda e compra, bem como providenciará seu registro no respectivo
Cartório de Registro de Imóveis;
b)
nos casos em que ainda houver saldo devedor, e seja de interesse da
VENDEDORA, o COMPRADOR assinará o respectivo termo de entrega
de chaves, lavrará a escritura definitiva de venda e compra, com pacto
de alienação fiduciária em garantia, bem como providenciará o registro
do referido instrumento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, se
27.
Unidade Hoteleira
assim exigido pela VENDEDORA, que somente ocorrerá após a
averbação da construção e o registro da Instituição e Especificação (se
for o caso) e da Convenção condominiais;
c)
nos casos em que ainda houver saldo devedor e o COMPRADOR
obtiver o financiamento (repasse) com Agente Financeiro, assinará o
respectivo termo de entrega de chaves, bem como o Instrumento
Particular, com força de escritura pública de venda e compra, com pacto
adjeto de hipoteca e/ou alienação fiduciária e o registro do referido
instrumento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
9.3.2 A VENDEDORA poderá exercer o direito de retenção da Unidade
Autônoma se, em qualquer uma das situações acima:
a)
o COMPRADOR não estiver adimplente com todas as Parcelas do Saldo
do Preço, com vencimento até a data prevista para a entrega das chaves;
b)
o COMPRADOR não estiver adimplente com todas as demais despesas
oriundas deste Contrato;
c)
o COMPRADOR não estiver adimplente com todas as demais obrigações
contratuais, de natureza pecuniária ou não-pecuniária;
d)
o COMPRADOR se recusar a assinar a Escritura Definitiva de Venda e
Compra com Pacto de Alienação Fiduciária, prevista neste Contrato, ou
outra equivalente, se assim exigida pela VENDEDORA .
9.3.3
Além
das
penalidades
previstas
no
presente
Contrato,
o
COMPRADOR responderá pelas perdas e danos causados à VENDEDORA,
se a não-entrega das chaves se motivar por:
a)
recusa, omissão, ou atraso injustificado por parte do COMPRADOR no
recebimento das chaves da Unidade Autônoma ou lavratura da escritura
definitiva, por prazo superior a 30 (trinta) dias da data de sua convocação
para esse fim;
28.
Unidade Hoteleira
b)
em razão do inadimplemento dele COMPRADOR no cumprimento das
obrigações constantes deste Contrato.
9.3.3.1 Em qualquer uma das hipóteses acima:
a)
a VENDEDORA poderá adotar as medidas administrativas e legais para
prevenir suas responsabilidades e prover a conservação e ressalva de
seus direitos;
b)
não afetará a assistência ao Empreendimento no prazo previsto neste
Contrato e no Manual do Proprietário, nem importará na redução ou
prorrogação do prazo de assistência do pós-obra.
9.3.4 O COMPRADOR responde pelo pagamento das despesas de
condomínio do Empreendimento, bem como aquelas com o IPTU e demais
encargos que incidam sobre a fração ideal e acessões (Unidade Autônoma),
antes mesmo da data da Assembleia Geral da sua instalação e independente
da emissão do respectivo “Habite-se”, nos termos estabelecidos neste
Contrato, considerando a necessidade de preparação do Subcondomínio
Hoteleiro para o início de suas atividades hoteleiras, conforme previsto nos
contratos celebrados com a Operadora Hoteleira.
9.3.4.1 Se, por mera liberalidade, a VENDEDORA pagar, em nome e por
conta do COMPRADOR algum dos valores acima, o COMPRADOR
reembolsará a VENDEDORA dentro de 30 (trinta) dias, contados da respectiva
solicitação, devidamente atualizadas monetariamente pelos índices previstos
neste Contrato, da data do pagamento até a em que se der o reembolso,
acrescidas de juros compensatórios de 1% (um por cento) ao mês, contados
dia a dia, sob pena de incidência das penalidades moratórias previstas para
eventual não pagamento das Parcelas do Preço.
9.3.5 Recebida a Unidade Autônoma, o COMPRADOR não poderá, a
qualquer tempo, executar qualquer alteração na Unidade Autônoma que
envolva demolir ou alterar posições de paredes e portas, modificações de
instalações elétricas e hidráulicas, nem ampliar ou abrir novos vãos de
passagem, haja vista que a mesma deverá observar os padrões operacionais e
29.
Unidade Hoteleira
de marca da Operadora Hoteleira contratada.
9.3.5.1 É expressamente vedada toda e qualquer alteração na Unidade
Autônoma ou nas áreas comuns que impliquem em alterações na estrutura do
Imóvel e/ou do Empreendimento em geral.
9.3.6 O COMPRADOR deverá orientar a Operadora Hoteleira para que
esta consulte e examine as regras constantes do Manual do Proprietário antes
de colocar nos cômodos da Unidade Autônoma objetos, bens e equipamentos
para respeitar a capacidade de resistência das lajes, quer de piso, ou de
paredes laterais, ou de teto.
9.4 Se o COMPRADOR, por qualquer meio ou forma, ocupar sua Unidade
Autônoma sem ter previamente cumprido todas suas obrigações, cometerá
infração ao disposto no art. 52, da lei nº 4.591/64, sendo considerado, assim,
esbulhador, e, nesta hipótese, fica assegurado à VENDEDORA o exercício dos
direitos ali previstos, através das medidas legais e judiciais, sendo que essa
ocupação indevida ensejará, inclusive, sua reintegração da posse, com mandado
"initio litis".
9.5 Ocorrendo tal hipótese, o COMPRADOR será obrigado a pagar multa diária
de ocupação, ora fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o preço de venda,
corrigido pelos índices aqui pactuados.
CAPÍTULO X - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO
10.1 A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias
assumidas neste Contrato acarretará a responsabilidade pelo pagamento das
seguintes penalidades:
a)
reajuste monetário, de acordo com os critérios de correção previstos neste
Contrato e calculado "pro rata dies", observado o critério a seguir:
a.1)
quando o pagamento ocorrer além da data do vencimento da
prestação, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da
prestação, calculado na forma deste Contrato, será atualizado
30.
Unidade Hoteleira
monetariamente, desde o dia de seu vencimento, até o dia de seu
efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 da última
variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito
neste Contrato;
a.2)
quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento
da prestação, o valor desta será atualizado monetariamente até o
mês em que se der o pagamento, com base no critério de
atualização monetária aqui previsto. A partir daí, e até o dia em que,
nesse mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão
atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto na letra
"a.1", supra;
b)
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia,
que incidirão sobre o valor do principal, reajustado monetariamente, sem
prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada
parcela;
c)
multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente
sobre o valor do principal, corrigido monetariamente;
d)
honorários de advogado, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor do
débito, e despesas judiciais e extrajudiciais;
e) - despesas de publicidade ou comissão de leiloeiro, na base de 5% por cento
e 5% por cento, respectivamente, sobre o valor do débito (principal e
acréscimos), na hipótese de iniciada ou concluída a alienação dos direitos
do COMPRADOR a terceiros;
f) -
multa compensatória de 10% (dez por cento), incidente sobre o valor do
débito (principal e acréscimos), na hipótese de a alienação da unidade
autônoma se efetivar por leilão.
10.1.1 Em caso de atraso na entrega das obras do CONDOMÍNIO,
observado o período de tolerância indicado na cláusula 9.1 e o prazo relativo
às eventuais ocorrências de caso fortuito ou de força maior, deverá a
31.
Unidade Hoteleira
VENDEDORA arcar a favor do COMPRADOR, pelo período que perdurar a
mora na entrega da unidade com multa penal de caráter compensatório diária
equivalente a 0,01% (um centésimo por cento) por dia de atraso sobre os
valores até então pagos pelo COMPRADOR, valor esse a ser compensado em
relação ao preço da unidade autônoma previsto no Quadro Resumo.
10.1.2 A multa prevista na cláusula acima será calculada quando da
colocação das chaves da Unidade Autônoma à disposição do COMPRADOR, e
deverá ser paga, pela VENDEDORA, quando da outorga da escritura definitiva
de venda e compra, ou em até noventa (90) dias, contados do recebimento das
chaves, o que primeiro ocorrer.
10.2 A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante notificação judicial ou
extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias para sua purgação.
10.3 Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada, o COMPRADOR
que pretender purgar a mora deverá fazê-lo com o pagamento, além do principal
reajustado e acrescido da multa e dos juros de mora, das despesas judiciais e
extrajudiciais, provocadas por seu atraso e mais honorários de advogado.
10.4 O simples pagamento do principal, sem reajuste monetário e sem os demais
acréscimos moratórios, não exonerará o COMPRADOR da responsabilidade de
liquidar tais obrigações, continuando em mora, para todos efeitos legais e
contratuais.
10.5 Não obstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, o presente
Contrato será considerado resolvido de pleno direito:
a)
se o COMPRADOR não pagar qualquer parcela do Preço de aquisição da
unidade autônoma;
b)
se o COMPRADOR não cumprir qualquer outra obrigação prevista neste
Contrato.
32.
Unidade Hoteleira
10.6 A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando,
então, este Contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua
integralidade.
10.7 Na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR, a VENDEDORA poderá
optar, a seu único e exclusivo critério, por:
a)
ou considerar vencida por antecipação a totalidade do preço de alienação
da unidade autônoma, hipótese em que o COMPRADOR lhe pagará, além
do principal, reajustável monetariamente, os juros de mora e a multa acima
convencionados, tudo cobrável através de ação competente, respondendo,
ainda, o COMPRADOR pelas custas processuais e honorários advocatícios;
b)
ou então, a seu exclusivo critério, e renunciando à faculdade acima prevista,
a VENDEDORA
poderá considerar resolvido, de pleno direito, este
Contrato, na forma adiante estipulada;
c)
ou então, ainda a seu exclusivo critério, e se não desejar permanecer como
titular da unidade autônoma e respectivas benfeitorias e construções,
poderá a VENDEDORA
providenciar a alienação, de acordo com o
disposto no item 10.9, de todos os direitos e obrigações de que o
COMPRADOR seja titular.
d)
promover o leilão dos direitos decorrentes deste contrato, compreendendo a
fração ideal do terreno e as benfeitorias corporificadas, sendo que a
primeira e a segunda praças serão anunciadas em um único edital, a ser
publicado em jornal de circulação na cidade do local do imóvel, por 2 (duas)
vezes, sendo a primeira publicação com antecedência mínima de 10 (dez)
dias da realização das praças e a segunda publicação com antecedência
mínima de 5 (cinco) dias, ficando salientado que a segunda praça será
realizada uma hora após ter sido realizada a primeira, tudo conforme dispõe
o Artigo 63, parágrafos 1º ao 7º, da Lei 4.591/64 e o Artigo 1º, incisos VI e
VII, da Lei 4.864/65, estes que as partes consideram, para todos os efeitos
deste instrumento, como se aqui estivessem integralmente transcritos e dos
quais o COMPRADOR declara ter tomado ciência e ter conhecimento,
ficando reservado à VENDEDORA o direito de preferência estipulado pelo
33.
Unidade Hoteleira
Artigo 63, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64. A legitimidade para alienação por
meio de leilão extrajudicial caberá à VENDEDORA, sendo que para tanto,
fica esta desde já investida do mandato irrevogável à que se refere o Artigo
63, parágrafo 5º, da Lei 4.591/64, cujos poderes ali elencados são
considerados como se aqui estivessem transcritos. Nas hipóteses de
arrematação por terceiros ou o exercício de preferência pela VENDEDORA,
ou ainda não havendo interessados na compra da unidade no leilão, a
devolução dos valores pagos pelo COMPRADOR será feita exclusivamente
na forma determinada pelo Artigo 63, parágrafo 4º, da Lei 4.591/64.
10.8 Se a VENDEDORA pleitear a resolução do Contrato e a retomada do
Imóvel, em razão do inadimplemento do COMPRADOR quanto ao pagamento do
preço de aquisição da unidade autônoma, terá ele direito à restituição do
percentual de 75% (setenta e cinco por cento), a ser calculado sobre o valor das
prestações efetivamente pagas a esse título, feitas ainda as seguintes deduções:
a)
juros compensatórios calculados pela Tabela Price, caso tenham sido
cobrados, ;
b)
despesas administrativas à razão de 5% (cinco por cento) sobre todas as
quantias pagas pelo COMPRADOR;
c)
contribuição ao PIS sobre todas as quantias pagas pelo COMPRADOR;
d)
contribuição
ao
COFINS
sobre
todas
as
quantias
pagas
pelo
COMPRADOR;
e)
condomínio de utilização (valores devidos à data da desocupação);
f)
luz e gás (valores devidos à data da desocupação);
g)
IPTU (valores devidos à data da desocupação);
h)
reparos necessários à reposição do Imóvel em idêntico estado de quando
foi entregue ao COMPRADOR, a menos que ele já o tenha devolvido à
VENDEDORA , em tais condições;
i)
taxa diária de ocupação, ora fixada em 0,01% percentual sobre o preço de
venda, corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia
subsequente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do
Imóvel, se o COMPRADOR já se encontrar na posse, à época de sua mora;
j)
todos os tributos e contribuições sociais pagos em decorrência do
recebimento das prestações do preço.
34.
Unidade Hoteleira
10.8.1 A devolução será efetuada em (03) três parcelas, corrigidas de
acordo com o índice de atualização adotado neste Contrato.
10.8.2 Em qualquer hipótese de rescisão, a devolução ocorrerá dentro de
cento e oitenta (180) dias, após a assinatura do distrato ou do trânsito em julgado
da sentença ou da restituição do Imóvel à VENDEDORA, nas condições aqui
ajustadas, o que por último ocorrer.
10.8.3 O COMPRADOR receberá referida devolução, se couber, desde que
a Unidade Autônoma tenha sido restituída à VENDEDORA, livre e desocupada
de pessoas e coisas, e reposta ao idêntico estado de quando lhe foi entregue.
10.8.4 Na hipótese de resolução, judicial ou extrajudicial, a VENDEDORA
terá livre disponibilidade sobre a Unidade Autônoma, podendo, inclusive, alienála, desde logo, a terceiros, ainda que não tenha restituído ao COMPRADOR as
quantias a ele porventura devidas, na forma deste Contrato, inclusive no caso em
que o COMPRADOR deixar de recebê-las, por sua ação ou omissão.
10.9 Para a alienação da Unidade Autônoma (item 10.7, letra “c”), decorrente do
inadimplemento do COMPRADOR, serão adotados os seguintes parâmetros:
a)
a legitimação ativa caberá à VENDEDORA ;
b)
a sub-rogação do COMPRADOR será promovida por um dos seguintes
modos:
b.1)
alienação a terceiros da respectiva Unidade Autônoma, ou de
direitos à sua aquisição, diretamente, através de instrumento
público ou particular, decorrente ou não de leilão, deduzindo-se do
preço as quantias referidas nos itens 10.1 e 10.8, e o saldo,
porventura existente, será depositado na forma do item 11.1, letra
"c";
b.1.1)
essa alienação poderá ser efetuada, diretamente, a
terceiros, observadas, no que forem aplicáveis, as
35.
Unidade Hoteleira
disposições dos §§ 4º, 5º, 6º e 7º, do art. 63, da lei nº
4.591/64;
b.1.2)
procedendo-se à alienação por leilão, na forma da alínea
“d” da cláusula 10.7 acima;
c)
para os fins aqui previstos, fica a VENDEDORA investida do mandato
irrevogável a que se refere o § 5º, do art. 63, da lei nº 4.591/64, cujos
poderes, lá discriminados, são considerados como se aqui estivessem
literalmente transcritos.
10.10
Ocorrendo a resolução deste Contrato, a pessoa, em cujo favor se tenha
operado a resolução, sub-rogará o COMPRADOR em todos os direitos e
obrigações atribuídos contratualmente. Referida pessoa deverá pagar todo o
débito do COMPRADOR, em relação à Unidade Autônoma, de uma só vez e em
moeda corrente ou na forma ajustada com a VENDEDORA.
10.11
O COMPRADOR perderá, em favor da pessoa a quem se operar a
resolução, todas as acessões, benfeitorias e construções acrescidas ao Imóvel,
tudo sem direito a qualquer restituição, compensação ou retenção.
CAPÍTULO XI -
DOS MANDATOS
11.1 O COMPRADOR, neste ato, nomeia e constitui a VENDEDORA, como sua
procuradora, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos do artigo 684 e do
parágrafo único do artigo 686, ambos do Código Civil brasileiro, podendo a
mandatária substabelecer, no todo ou em parte, com ou sem reservas de iguais
poderes para si, tendo como objetivo a representação junto a órgãos e para a
prática dos atos abaixo detalhados:
a)
a VENDEDORA, para representá-lo perante o Oficial de Registro de
Imóveis competente, a fim de, nos termos da lei nº 4.591/64, e legislação
pertinente, efetivar, no momento próprio, os registros dos instrumentos de
instituição, divisão, especificação e de convenção de condomínio do
Empreendimento, assim como a averbação da construção do prédio, a
rerratificação do memorial de incorporação e da convenção de condomínio,
36.
Unidade Hoteleira
com a finalidade de serem insertas as alterações que se fizerem
necessárias, podendo a VENDEDORA , para tanto, assinar tais instrumentos, estabelecendo e aceitando cláusulas e condições, utilizando, no
desempenho deste mandato, dos poderes da cláusula "extra", inclusive
cumprindo eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis;
b)
a VENDEDORA , para representá-lo perante securitizadoras ou entidades
financeiras interessadas nos créditos e na securitização; concordar
previamente com os termos dos citados contratos, que deverão ser
lavrados conforme os dispositivos da legislação própria; caucionar, ceder
e securitizar os direitos creditórios oriundos do Contrato, se for o caso ou
dos contratos que forem celebrados; custodiar, ceder fiduciariamente e
securitizar, se e quando necessário, as notas promissórias e/ou outros
títulos emitidos pelo COMPRADOR e vinculados ao Contrato, bem como
constituir garantias reais; sub-rogar o COMPRADOR nas relações com o
Agente Financeiro da construção ou com a sociedade securitizadora, tãosó no que se refere aos valores devidos por ele, COMPRADOR, em razão
do Contrato, sem qualquer alteração de tais valores e seus vencimentos,
critérios e índices de atualização monetária; para este fim a VENDEDORA
poderá, igualmente, contratar assinando os documentos cabíveis;
c)
a VENDEDORA , ainda, poderes para: a) modificar, ratificar e rerratificar,
em qualquer de suas disposições, o Memorial de Incorporação e a minuta
da convenção de condomínio, mesmo que já registrados no Cartório
Registro de Imóveis; a.1) os poderes a que se referem a letra “a” se
estendem para todas e quaisquer providências visando a modificação do
projeto de construção do empreendimento, bem como a posterior
rerratificação do memorial de incorporação, da minuta da convenção de
condomínio do Empreendimento, sendo certo que tais modificações
poderão acarretar alteração da fração ideal da Unidade Autônoma e/ou de
suas áreas comuns, mantendo-se, contudo, inalterada a sua área
privativa. Os poderes estendem-se, ainda, para eventual modificação do
projeto caso a VENDEDORA venha a desistir da incorporação, durante o
prazo de carência tal como indicado no memorial de incorporação,
conforme lhes faculta a letra “n”, do artigo 32, da Lei Federal n o 4.591/64;
b) proceder à redação final da convenção de condomínio do
37.
Unidade Hoteleira
empreendimento e os instrumentos de sua instituição, e especificação e
todos os documentos que se fizerem necessários na consecução destes
fins; elaborar, aprovar e expedir os Regimentos Internos e Regulamentos
Internos do condomínio, estabelecendo cláusulas e condições de
qualquer
natureza,
subscrever
e
assinar
esses
instrumentos
e
documentos; c) elaborar quaisquer outros documentos, com as
disposições necessárias, úteis ou convenientes; modificá-los, retificá-los,
ratificá-los, subscrevê-los e assiná-los; registrá-los no Registro de Imóveis
e órgãos competentes, podendo realizar esses atos por instrumento
particular ou escritura pública; d) apresentar documentos e prestar
informações a qualquer órgão ou entidade competentes; e) promover
todas
as
medidas
para
a
implementação
e
funcionamento
do
Empreendimento, incluindo-se nessas medidas a contratação da sua
Administradora, bem como a contratação das empresas de manutenção
técnica, como a de elevadores, e as demais prestadoras de serviços;
d)
a VENDEDORA , para abrir, em qualquer agência bancária de sua livre
escolha, em nome do COMPRADOR, conta corrente, para o fim de lá efetuar o depósito de qualquer quantia que a ele seja devida, em decorrência
deste Contrato. O mencionado depósito, uma vez efetivado, valerá para
todos os efeitos, como quitação da entrega e pagamento da quantia depositada;
e)
a(s) pessoa(s) física(s), qualificadas no item 1.2, no Quadro Resumo, para,
em conjunto ou separadamente, independentemente da ordem de
nomeação, receber(em) circulares sobre o andamento da obra, avisos,
intimações, notificações e citações iniciais, caso suceda a execução deste
Contrato;
f)
a VENDEDORA para, perante agente financeiro, juntar documentos, prestar
informações, assinar Contratos, escrituras, instrumentos de aditamento ou
rerratificação, constituir hipotecas em qualquer grau sobre o Imóvel, objeto
deste Contrato, podendo praticar todo e qualquer ato necessário para tanto;
ainda, perante os agentes competentes para celebração da securitização
mencionado no item 12.2, se for o caso;
38.
Unidade Hoteleira
g)
a VENDEDORA, para, perante a Municipalidade de São Paulo, efetuar a
inscrição imobiliária, em nome do COMPRADOR, caso ele não assuma
esta providência, cobrando deste todas as despesas decorrentes e que se
fizerem necessárias à promoção de tal transferência, inclusive eventuais
débitos que forem apontados em nome da VENDEDORA, mas que sejam
devidos pelo VENDEDOR;
h)
a VENDEDORA, possa tomar as providências necessárias de alteração do
projeto do Empreendimento perante a Prefeitura de São Paulo, do Memorial
de Incorporação, da Convenção de Condomínio, de seus Anexos e da
Associação mencionada neste instrumento, respectivamente no Cartório de
Registro de Imóveis e no Cartório de Títulos e Documentos, na hipótese de
vir adquirir até o momento de conclusão das obras e instituição e
especificação de condomínio, os imóveis objeto das matrículas 215.346 e
220.938, do 15º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, caso em
que a incorporação imobiliária poderá ser alterada, para o fim de
unificação de referidos imóveis com o imóvel objeto da presente
incorporação para fins de incremento dos acessos ao Empreendimento.
Em tal hipótese, as áreas das unidades autônomas e frações ideais serão
alteradas, sem que haja, entretanto, qualquer redução de área privativa
das mesmas, não cabendo ao COMPRADOR qualquer direito de
indenização ou compensação a que título e tempo forem, decorrente de
tais mudanças;
i)
indicar ou contratar a primeira Administradora Geral e/ou administradora
específicas para os Subcondomínios da Torre B, bem como a primeira
operadora de garagem para os Subcondomínios da Torre B;
j)
para a mandatária ou empresa por ela contratada, para que vistoriem sua
Unidade Autônoma, recebam as chaves e, ato contínuo, a entregue à
Operadora Hoteleira, conforme previsto neste Contrato.
CAPÍTULO XII - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
12.1 O COMPRADOR somente poderá ceder os direitos decorrentes do
presente contrato, aliená-los ou gravá-los, a qualquer título, com a prévia e
39.
Unidade Hoteleira
expressa anuência da VENDEDORA, que não poderá negá-la, desde que: (a)
o COMPRADOR esteja em dia, na ocasião, com os pagamentos e demais
obrigações por ele assumidas no presente Contrato e não tenha instituído
quaisquer ônus sobre os direitos aquisitivos relativos à Unidade Autônoma; (b)
o cessionário se sub-rogue em todas as obrigações assumidas pelo
COMPRADOR neste Contrato; (c) o cessionário venha a comprovar, de modo
irrefutável, sua idoneidade jurídica, econômica e financeira, comprovando estar
apto a assumir as obrigações que lhe forem imputadas; (d) o cessionário tenha
sido aprovado em análise de crédito a ser realizada por empresa indicada pela
VENDEDORA, e cujo pagamento de referido custo será de responsabilidade
do COMPRADOR; (e) o COMPRADOR efetue o pagamento à VENDEDORA
da taxa de transferência correspondente a 1,5% (um vírgula cinco por cento) do
preço total da Unidade Autônoma indicado no Quadro Resumo, atualizado
monetariamente de acordo com os índices aqui ajustados, e (f) o
COMPRADOR ou o cessionário apresentem os recolhimentos devidos em
função da transferência, em especial do Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) e laudêmio, se for o caso.
12.1.1.
Caso
seja
operada
a
cessão
deste
Contrato
pelo
COMPRADOR, nos termos do item 12.1, acima, ou na hipótese da
transferência definitiva da propriedade da Unidade Autônoma, o COMPRADOR
obrigar-se-á a fazer constar no instrumento aquisitivo disposição na qual o
adquirente confira à VENDEDORA os poderes de representação indicados no
Capítulo XI, acima.
12.2. A VENDEDORA, desde já, se exime de qualquer obrigação ou
responsabilidade relativa ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) incidente sobre a cessão, sendo certo que o instrumento que
vier a consubstanciar este ato obedecerá aos termos da minuta padrão, a ser
fornecida oportunamente pela VENDEDORA.
12.3. Ocorrendo
transferência
sem
a
anuência
da
VENDEDORA,
o
instrumento de cessão mencionado no item 12.1 anterior será nulo de pleno
direito, permanecendo o COMPRADOR vinculado às obrigações assumidas
perante a VENDEDORA, ficando sujeito, ainda, à rescisão contratual e às suas
implicações legais e contratuais.
40.
Unidade Hoteleira
12.4 Como condição essencial do presente Contrato, a VENDEDORA poderá
ceder e transferir a terceiros o crédito decorrente da venda e compra, ora
compromissada, e representado pelas parcelas vincendas do preço, inclusive
por meio de Securitização ou do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI,
com a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Cédula de
Crédito Imobiliário (CCI), podendo o Imóvel vir a ser objeto de alienação
fiduciária, conforme adiante previsto.
12.4.1 Eventual cessão de seu crédito não exonerará a VENDEDORA de
suas obrigações e responsabilidades como incorporadora do Empreendimento.
12.5
A VENDEDORA poderá, a qualquer tempo, desde que negada a
concessão de financiamento bancário em favor do COMPRADOR, optar por
contratar a alienação fiduciária da unidade autônoma objeto deste Contrato,
em
garantia
do
cumprimento
das
obrigações
ora
assumidas
pelo
COMPRADOR.
12.5.1 Em tal hipótese, a VENDEDORA convocará o COMPRADOR
para receber a Escritura pública de Venda e Compra com Pacto adjeto de sua
Alienação Fiduciária em Garantia da Unidade Autônoma que está sendo por
ele adquirida. O instrumento de aquisição e constituição de garantia fiduciária
dar-se-á, a critério da VENDEDORA, por meio de instrumento particular.
12.5.2 No mesmo ato da outorga de aludida da Escritura Pública de
Venda e Compra com Pacto adjeto de sua Alienação Fiduciária em Garantia,
em
garantia
do
cumprimento
das
obrigações
ainda
pendentes,
o
COMPRADOR transferirá à VENDEDORA, em caráter fiduciário, a propriedade
da Unidade Autônoma objeto deste.
12.5.3 A constituição da propriedade fiduciária será efetivada
mediante registro no Oficial de Registro de Imóveis, do contrato que servirá de
título ao negócio fiduciário e que será celebrado de acordo com minuta padrão
a ser fornecida pela VENDEDORA, cujo conteúdo atenderá o disposto na Lei
nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
41.
Unidade Hoteleira
12.5.4
Constituída a propriedade fiduciária, haverá o desdobramento
da posse, sendo o COMPRADOR detentor da posse direta e a VENDEDORA
detentora da posse indireta da Unidade Autônoma.
12.6 Conforme previsto no Capítulo IX, o COMPRADOR somente será
imitido na posse de sua Unidade Autônoma, com o recebimento das respectivas
chaves, desde que preencha os requisitos abaixo:
a)
esteja em dia com o cumprimento de todas as obrigações decorrentes deste
instrumento, inclusive quanto ao Capítulo VII, se for a hipótese, e desde que
assine respectivo instrumento de alienação fiduciária, se assim exigido pela
VENDEDORA (item 12.4, acima);
b)
proceda, por meio da mandatária ou empresa por ela contratada, a vistoria
da unidade autônoma, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da
expedição do Habite-se, ou da data da comunicação da VENDEDORA ,
colocando referidas chaves à sua disposição;
c)
assine o respectivo termo de recebimento de chaves, nos termos
estabelecidos neste Contrato.
12.7 As chaves serão entregues ao COMPRADOR, na pessoa da mandatária ou
empresa por ela contratada, e não a seu cessionário ou sub-rogatário, na
hipótese de ter alienado seus direitos e obrigações em desobediência aos
requisitos estabelecidos acima.
12.8 A VENDEDORA exercerá, na forma da lei, o direito de retenção da unidade
autônoma e do terreno, até que sejam liquidados os débitos.
12.9 Ainda que não queira ou não possa receber as chaves, o
COMPRADOR será o único e exclusivo responsável pelas despesas
inerentes à sua unidade autônoma, inclusive antes da instalação do
condomínio de utilização, haja vista que para que o Subcondomínio Hotel
possa iniciar suas atividades, há a necessidade de que os honorários préoperacionais da operadora hoteleira e a taxa de afiliação sejam pagos
anteriormente àquela instalação.
42.
Unidade Hoteleira
12.10
A tolerância por qualquer dos contratantes, quanto a alguma demora,
atraso ou omissão da outra parte no cumprimento das obrigações ajustadas
neste instrumento ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui
constantes, não acarretará o cancelamento das penalidades, nem dos poderes
ora conferidos, podendo ser aplicadas aquelas e exercidos estes, a qualquer
tempo, caso permaneçam as causas.
12.11
O disposto no item anterior prevalecerá, ainda que a tolerância ou a não
aplicação
das
cominações
ocorra
repetidas
vezes,
consecutiva
ou
alternadamente.
12.12
A ocorrência de uma ou mais hipóteses, acima referidas, não implicará
em precedente, novação ou modificação de quaisquer disposições deste
Contrato, as quais permanecerão íntegras e em pleno vigor, como se nenhum
favor houvesse intercorrido.
12.13
A VENDEDORA poderá, a qualquer tempo e a seu exclusivo critério,
ceder e transferir os direitos e obrigações deste decorrentes, em relação a ela,
VENDEDORA , independentemente de qualquer anuência, interferência ou
participação do COMPRADOR, ficando o cessionário obrigado a respeitar todas
as cláusulas e condições aqui ajustadas.
12.14
A escritura de venda e compra da Unidade Autônoma será conferida
após o registro da instituição e da convenção condominial e da averbação da
construção, ou do pagamento integral do preço ajustado e do cumprimento final,
pelo COMPRADOR, de todas as demais obrigações aqui assumidas, ou ainda,
se for o caso, da data do pagamento da liberação das garantias pela
VENDEDORA ao banco financiador, o que por último ocorrer.
12.14.1 Ficam por conta do COMPRADOR todas as despesas decorrentes
do presente, inclusive aquelas relativas a emolumentos e despachante para
obtenção das certidões dos distribuidores forenses, da Municipalidade e de
propriedade, as necessárias à sua efetivação e as demais que se lhe seguirem,
inclusive as relativas a emolumentos e custas de Tabelião de Notas e de Oficial
de Registro de Imóveis, de quitações fiscais, imposto de transmissão, laudêmio
43.
Unidade Hoteleira
se for o caso, e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser
cobrado ou criado, mesmo que o pagamento caiba, por lei ou convenção, à
VENDEDORA.
12.15
Toda e qualquer escritura decorrente deste ato obedecerá aos termos de
minuta padrão a ser fornecida, oportunamente, pela VENDEDORA.
12.15.1 Com o intuito de otimizar as providências cartorárias e registrais, a
VENDEDORA indicará o respectivo Tabelionato de Notas em que será lavrada a
escritura de venda e compra.
12.15.2 Na hipótese de concessão do financiamento/repasse, o Instrumento
Particular, com força de escritura pública, de venda e compra com pacto adjeto
de hipoteca e/ou alienação fiduciária será elaborado de acordo com minuta
padrão do Agente Financeiro.
12.15.3 Sem prejuízo de responder pelas perdas e danos causados à
VENDEDORA, e sob pena de incidência de multa mensal, à base de 0,5%
(meio por cento) ao mês ou fração, do valor do presente contrato, o
COMPRADOR se obriga a:
a)
receber a escritura definitiva da Unidade Autônoma, no prazo máximo de
10 (dez) dias, contados da comunicação que a VENDEDORA lhe fizer,
providenciando seu registro imediato no Cartório de Registro de Imóveis
competente;
b)
proceder à transferência do imóvel para seu nome, na Prefeitura
Municipal competente, via inscrição imobiliária correspondente, no
prazo máximo de sessenta (60) dias contados da outorga da
escritura definitiva ou da celebração do instrumento de repasse com
o Agente Financeiro, conforme o caso.
12.16 O presente Contrato, ressalvada a hipótese de inadimplemento, é
celebrado em caráter irrevogável e irretratável e, assim, extensivo e obrigatório
aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos
contratantes, ficando, desde já, autorizados todos registros, averbações e
44.
Unidade Hoteleira
cancelamentos que forem necessários perante o Oficial de Registro de Imóveis
competente.
12.17 O COMPRADOR autoriza a VENDEDORA a organizar, às suas exclusivas
expensas, um "stand" de vendas durante a construção e manter no local, durante
e após construído o Empreendimento, corretores, bem como uma unidade
autônoma-exposição, tudo a título gratuito.
12.17.1 A VENDEDORA tem o direito de:
a)
manter placas de venda na frente do Empreendimento, após a instalação do
condomínio de utilização, bem como autorizar a permanência de corretores
de plantão, até a venda da última unidade do Empreendimento;
b)
permanentemente, manter placa ou outro sinal indicativo de seu nome e
atividade empresarial, nas dependências internas ou áreas externas do
Empreendimento, correndo por sua conta as despesas com sua instalação;
c)
fixar placa de bronze ou similar, com sua logomarca, junto à entrada social
do Empreendimento, sendo que os condôminos não poderão retirá-la.
12.18 O COMPRADOR concorda que os avisos e as comunicações
relativas ao Contrato, bem como as informações sobre as datas de
vencimento de parcelas do Preço, estágio da obra, avisos para realização
de vistorias, pedidos de atualização cadastral, convites para reuniões ou
para tratativas de assuntos pertinentes ao Contrato, além de outros
comunicados diversos e de interesse para o bom andamento das relações
contratuais, possam ser alternativamente enviados, por intermédio de
mensagem SMS, para a linha de telefonia móvel e para o endereço de email indicado no Capítulo IV, item 4.7, do Quadro Resumo, ambos de
titularidade do COMPRADOR, ou dirigidas à residência do COMPRADOR,
no endereço por ele indicado.
12.18.1
Qualquer modificação de endereço de correspondência,
física ou eletrônica, ou de telefone deverá ser informada, por escrito, pelo
COMPRADOR à VENDEDORA, sob pena de aquelas encaminhadas ao local,
45.
Unidade Hoteleira
e-mail e número indicados no presente Contrato serem consideradas
válidas e eficazes.
12.19
Os adquirentes qualificados no Capítulo I, item 1.2., do Quadro Resumo,
mútua e reciprocamente, se constituem procuradores um do outro, para fins de
receber citações intimações e interpelações de qualquer procedimento, judicial ou
extrajudicial, decorrente do presente Contrato, de modo que, realizada a citação
ou intimação, na pessoa de qualquer um deles, estará completo o quadro
citatório.
12.19.1 Na hipótese de ser apenas um adquirente, ficará sem efeito o item
supra.
12.20 Fica vedada ao COMPRADOR a constituição de quaisquer ônus sobre os
direitos aquisitivos, objeto deste Contrato, sob pena de rescisão.
12.21 É de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR o pagamento das
despesas:
a)
com ligações provisórias e definitivas de serviços públicos;
b)
com IPTU e taxas a partir da data da Assembleia Geral de instalação do
Condomínio, salvo as condominiais, que poderão ser cobradas e deverão
ser pagas antes de referida Assembleia, nos termos previstos neste
Contrato. Eventuais despesas de responsabilidade do COMPRADOR,
mas que tenham sido pagas pela VENDEDORA antes do “Habite-se”,
quando da entrega das chaves, implicará no dever de o COMPRADOR
reembolsar a VENDEDORA do valor por ele devido, de uma só vez,
corrigido
monetariamente de
acordo
com
a
variação
percentual
acumulada do Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M, calculado e
divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o
divulgado no mês anterior ao de cada pagamento efetuado pela
VENDEDORA e como índice-reajuste o divulgado no mês anterior ao do
efetivo reembolso; eventual atraso nesse reembolso acarretará a imediata
incidência das penalidades moratórias previstas para o não pagamento do
Preço da compra e venda, ora compromissada;
46.
Unidade Hoteleira
c)
com seguro de incêndio, a partir da data da Assembleia Geral de
instalação do Condomínio, mesmo que, por alguma razão, realizada antes
da
emissão
do
respectivo
“Habite-se”,
que
serão
pagas
pela
VENDEDORA; quando da entrega das chaves, o COMPRADOR
reembolsará a VENDEDORA do valor por ele devido de uma só vez,
corrigido
monetariamente de
acordo
com
a
variação
percentual
acumulada do Índice Geral de Preços de Mercado - IGP-M, calculado e
divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o
divulgado no mês anterior ao de cada pagamento efetuado pela
VENDEDORA e como índice-reajuste o divulgado no mês anterior ao do
efetivo reembolso; eventual atraso nesse reembolso acarretará a imediata
incidência das penalidades moratórias previstas para o não pagamento do
preço da compra e venda, ora compromissada;
12.22
A VENDEDORA poderá emitir Cédula de Crédito Imobiliário (CCI),
instituída
pela
Lei n.º
10.931,
de
02/08/04,
integral
ou fracionária,
representando o crédito originado pela venda e compra, ora compromissada,
tudo independentemente de autorização do COMPRADOR.
12.23 A VENDEDORA declara, sob responsabilidade civil e criminal, ser
empresa que explora, exclusivamente, atividades de compra de venda de
imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação
imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda e que a Unidade
Autônoma não integra seu ativo permanente, razão pela qual está dispensada
de apresentar para o presente ato a CND-INSS, bem como da Certidão
Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União, administrados pela Secretaria da Receita Federal e pela Procuradoria
Geral da República.
12.24 Tendo em vista a necessidade de se assegurar ao Empreendimento,
desde o início de sua vida operacional, um serviço administrativo, compatível
com o padrão concebido pela VENDEDORA, e, considerando-se as
características especiais de concepção do empreendimento, conforme disposto
na Convenção de Condomínio e a necessidade do seu perfeito funcionamento,
para que o empreendimento como um todo e o edifício já pronto seja a
47.
Unidade Hoteleira
verdadeira
expressão
de
sua
idealização,
o
COMPRADOR
aceita
expressamente que, fica, desde já, facultado à VENDEDORA (a) ser a primeira
síndica do Condomínio, ou indicar terceiro, seja pessoa física ou jurídica para
ocupar tal função, (b) ser a primeira síndica do Condomínio, ou indicar terceiro,
seja pessoa física ou jurídica para ocupar tal função; (c) indicar ou contratar a
primeira Administradora do Condomínio Geral e de qualquer Subcondomínio da
Torre B, as quais exercerão a administração de suas atividades pelo prazo
indicado no respectivo contrato, a contar da data da sua instalação, podendo
ser destituída nos termos previsto no correspondente instrumento contratual;
(d) indicar ou contratar a primeira operadora de garagem que atuará da Torre
B, pelo prazo indicado no respectivo contrato, a contar da data da sua
instalação.
CAPÍTULO XIII - CONDIÇÃO SUSPENSIVA
13.1 Este Contrato é celebrado, sob condições suspensivas, com base no art.
121 e seguintes, do Código Civil Brasileiro, combinados com o art. 34, da Lei
Federal n.º 4.591/64 e o atendimento das obrigações de comprar e de vender
aqui convencionados somente será exigível de parte a parte, após o
implemento das condições adiante estabelecidas, isto é, as Partes somente
poderão exigir mutuamente o atendimento das obrigações de comprar e de
vender, convencionadas neste Contrato, se:
a)
o COMPRADOR não entregar, dentro de 10 (dez) dias úteis, à
VENDEDORA os documentos complementares indicados na lista que
recebe neste ato, tudo em sequência à ficha cadastral que o
COMPRADOR preenche e entrega também neste ato à VENDEDORA ;
b)
a VENDEDORA não aprovar as condições cadastrais em decorrência da
análise que fará, por si ou por empresa especializada contratada para
tanto, da ficha cadastral e a documentação complementar em até 30
(trinta) dias úteis, contadas do recebimento desta, admitida uma tolerância
de 5 (cinco) dias;
c)
se não efetuado o pagamento da parcela de sinal (item 3.2, letra “a”, do
Quadro Resumo), dentro do prazo de análise cadastral, qualquer que
48.
Unidade Hoteleira
seja a razão apontada pelo banco;
d)
se não concretizada a incorporação do Empreendimento.
13.1.1 Para fins de caracterização da concretização da incorporação do
Empreendimento, a VENDEDORA estabeleceu no Memorial de Incorporação o
prazo máximo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, contados de seu
registro (ou de sua revalidação, caso não tenha sido alienada qualquer unidade
dentro do prazo inicial de 180 dias), para efetivação ou desistência da
incorporação, fixando, como condição, que esta efetivação está subordinada:
a)
à alienação de vendas de 60% (sessenta por cento) das unidades do
Empreendimento, tudo de acordo com o art. 34 e seus parágrafos, da
Lei Federal n.º 4.591/64;
b)
à contratação de financiamento para construção do Empreendimento,
com garantia de repasse aos adquirentes de unidades.
13.1.2 A veracidade das informações constantes na ficha cadastral
preenchida e assinada, neste ato, e a obrigação de apresentação de todos os
documentos solicitados pela VENDEDORA que se façam necessários para a
aprovação
das
referidas
condições
cadastrais
são
de
exclusiva
responsabilidade do COMPRADOR.
13.1.3 Desta forma, a não apresentação dos documentos solicitados por
VENDEDORA ou a não comprovação de quaisquer das informações
constantes na referida ficha cadastral ou a não compensação do cheque
representativo do sinal (item 3.2, letra “a”) poderá ensejar, a critério exclusivo
da VENDEDORA, a ineficácia do presente negócio, para todos os fins e efeitos
de direito, sem necessidade de notificação ou constituição em mora, arcando
exclusivamente o COMPRADOR, nestas hipóteses, com as despesas
incorridas pela celebração deste Contrato.
13.1.4 A VENDEDORA poderá, desde logo, considerar liberada a Unidade
Autônoma para nova alienação a terceiros.
49.
Unidade Hoteleira
13.1.5
Em
qualquer
hipótese
e
independentemente
da
imediata
disponibilidade da Unidade Autônoma, o COMPRADOR se obriga a formalizar
o reconhecimento dessa ineficácia mediante celebração do distrato deste
Contrato, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, contados da data do
recebimento da convocação pela VENDEDORA.
13.1.6 A ausência do COMPRADOR permitirá que a VENDEDORA o
represente neste distrato como sua mandatária, ficando investida, neste ato e
de forma irrevogável e irretratável, e por intermédio desta cláusula mandato,
dos necessários e indispensáveis poderes para tanto.
13.1.7 Quando da formalização do distrato, a VENDEDORA disponibilizará
a devolução do cheque de pagamento do sinal ou do respectivo valor, no caso
de pagamento em moeda ou compensação do cheque.
13.1.8
Caso
o
COMPRADOR
não
compareça
pessoalmente
na
formalização do distrato, o cheque ou a importância em devolução estarão
disponíveis, para todos os fins e efeitos de direito e a partir de então, no
endereço da VENDEDORA, indicado no preâmbulo.
13.2
Assim, os pagamentos efetuados pelo COMPRADOR à VENDEDORA,
no período de carência, inclusive o efetuado neste ato, relativos às parcelas do
Preço, serão considerados como efetuados a título de depósito, para aquisição
da Unidade Autônoma.
13.3
Optando a VENDEDORA pela desistência da incorporação até o
término do prazo de carência, tal decisão será denunciada por escrito ao Oficial
de Registro de Imóveis competente e a cada um dos adquirentes de unidades,
e, em face do caráter suspensivo deste Contrato e assim da exigibilidade das
obrigações aqui contidas e de todas as demais que dele decorram, a denúncia
será elemento comprobatório da não obrigação das Partes ao atendimento de
qualquer disposição deste Contrato, uma vez que configurará, por si só, a não
realização de qualquer ato ou compromisso de compra e venda.
13.4
Não implementadas as condições de concretização da incorporação, o
COMPRADOR, desde já e expressamente, se obriga a assinar com a
50.
Unidade Hoteleira
VENDEDORA ato declaratório da não realização do negócio, ocasião em que a
VENDEDORA devolverá ao COMPRADOR todos os valores que tiver recebido
dele COMPRADOR a título de depósito, por conta do Preço.
13.4.1 Os valores da restituição ou da indenização serão corrigidos
monetariamente, de acordo com os critérios pactuados neste Contrato,
calculada entre as datas dos respectivos depósitos ou pagamentos e a da
devolução realizada pela VENDEDORA.
13.5
Por outro lado, se a VENDEDORA não exercer a faculdade acima
prevista, e tendo ocorrido a aprovação da ficha cadastral, na forma
estabelecida neste Contrato, tornando, dessa forma, obrigatório o Contrato, é
assegurado às Partes o direito de se exigirem reciprocamente, ainda que
compulsoriamente, o cumprimento das obrigações aqui constantes, sendo
certo que esses depósitos efetuados passarão, automaticamente, a ser
considerados pagamentos das Parcelas do Preço a que se referirem.
13.6 O COMPRADOR declara que: (a) leu e examinou previamente a sua
assinatura, a minuta deste instrumento (Quadro Resumo e Normas Gerais), o
memorial de incorporação, a convenção de condomínio e os demais
documentos que instruíram o processo de registro de incorporação; (b) as
disposições constantes deste instrumento são de sua inteira e integral
compreensão e alcance, não lhe sendo lícito alegar desconhecimento sobre a
aquisição pretendida por este Contrato; (c) que as obrigações pecuniárias
assumidas neste Contrato são compatíveis com a sua capacidade econômicofinanceira de honrá-las; e (d) adere, neste ato, à minuta da Convenção do
Empreendimento, declarando conhecê-la plenamente e obrigando-se a
respeitá-la, seja a que título for.
13.7 O COMPRADOR declara ter conhecimento de que foi constituída uma
Associação denominada Associação Praça São Paulo, só se tornará
operativa na hipótese de a VENDEDORA vir a construir os empreendimentos
objeto das matrículas 218.586 e 218.587 do 15º. Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo (SP) e, por decorrência, o Complexo for implantado,
conforme já previsto neste Contrato. Desta forma, em razão o COMPRADOR
declara que:
51.
Unidade Hoteleira
(a) foi adequadamente informado sobre as cláusulas e condições deste
Contrato, bem assim de que a aquisição de sua unidade autônoma implica em
sua automática adesão ao quadro associativo da Associação;
(b) é de seu interesse, por considerar uma das condições essenciais para
formalização deste Contrato, o seu ingresso no quadro associativo da
Associação, razão porque, neste ato, adere à referida Associação, como
associado;
(c) conhece e obriga-se a cumprir as regras estabelecidas pela Associação,
quando esta se tornar operativa;
(d) ao ceder ou prometer ceder seus direitos de promitente comprador, obrigase previamente a atender às disposições constantes deste Contrato e ceder
sua posição de associado;
(e) tem capacidade legal para celebrar o presente Contrato e ser associado da
Associação, cumprindo e fazendo cumprir as obrigações e deveres
decorrentes, especialmente por ter recebido adequados esclarecimentos a seu
respeito; e,
(f) não se acha sob premente necessidade, tampouco a presente aquisição
envolve negociação de obrigação que lhe seja desproporcional, de modo que
sua celebração é feita dentro dos princípios de probidade e boa-fé.
CAPÍTULO XIV – DISPOSIÇÕES ESPECIAIS
14.1. Considerando as especificidades que envolvem as unidades hoteleiras
com relação à sua montagem, equipagem e decoração, bem assim aos
procedimentos de vistoria, entrega de chaves e decoração, ficam estabelecidas
para tal fim, as regras abaixo, complementares, no que couber, às regras
gerais constante deste instrumento.
14.1.1. Em razão do exposto no item precedente, as Partes declaram
que em caso de dúvida na interpretação de qualquer cláusula ou condição
52.
Unidade Hoteleira
relativa às unidades autônomas hoteleiras, aplicar-se-ão as regras constantes
desta Cláusula.
14.2. Fica estabelecido que a VENDEDORA, quando da implantação do projeto
de montagem, equipagem e decoração das unidades autônomas hoteleiras e
das respectivas áreas comuns de uso exclusivo do Subcondomínio Hotel (o
“Hotel”),
bem
como
da
realização
dos
testes
de
funcionalidade
e
operacionalidade de tais unidades, a ser realizado em data próxima ao término
das obras civis do Empreendimento, poderá, eventualmente, substituir ou
suprimir quaisquer materiais ou peças que se apresentem no Memorial
Descritivo e do Memorial de Decoração em folders, materiais publicitários e em
unidade decorada existente no stand de vendas, aplicando os recursos em
materiais ou peças equivalentes e/ou de durabilidade similar ou, ainda, em
outras não equivalentes, mas que
se mostrem mais adequadas à
operacionalidade e funcionalidade das atividades hoteleiras que serão
desenvolvidas no Hotel, observadas as orientações da Operadora Hoteleira
contratada.
14.2.1. Fica facultado à VENDEDORA, ainda, realizar modificações em
qualquer unidade ou áreas comuns de uso exclusivo do Hotel, inclusive
naquela objeto deste Contrato, para atender a necessidades técnicas ou de
segurança do projeto, ou a exigências da Administração Pública ou, ainda, da
operadora hoteleira.
14.3. O COMPRADOR se compromete a não contratar com terceiros, por
iniciativa própria, para a execução de qualquer serviço no local (mesmo que
seja, por exemplo, apenas a de armários ou repintura), considerando que a
unidade objeto do presente será e deverá ser mantida montada, equipada e
decorada de acordo com a decoração padrão a ser definida pela operadora
hoteleira.
14.4. Não está incluído no preço convencionado para a presente promessa o
custeio de tudo aquilo que não se encontra relacionado nas especificações
constantes do Memorial de Descritivo, previsto na alínea “g”, do artigo 32 da
Lei 4.591/64, e no Memorial de Decoração, sendo que em caso de dúvida, a
responsabilidade do custeio caberá ao COMPRADOR.
53.
Unidade Hoteleira
14.5. A vistoria e entrega das chaves da unidade autônoma objeto do presente
será procedida pelo COMPRADOR que, para tanto, se fará representar pela
mandatária ou por empresa por ela contratada, desde que este esteja em dia
com todas as obrigações assumidas neste Contrato, sob pena de a
VENDEDORA exercer o direito de retenção da unidade ora compromissada,
conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64. Para os fins do ora disposto, o
COMPRADOR, neste ato, confere especiais poderes à mandatária ou por
empresa por ela contratada representá-lo perante a VENDEDORA e, ato
contínuo, perante a Operadora Hoteleira, para que esta vistorie e receba as
chaves da unidade autônoma ora compromissada e, na sequência, a entregue
à Operadora Hoteleira, observando-se, no mais, as disposições estabelecidas
neste instrumento.
14.5.1. Para fins de vistoria e recebimento das chaves da unidade ora
compromissada, o COMPRADOR, por sua representante, deve assinar os
respectivos termos no prazo estabelecido neste instrumento.
14.6. Caso a VENDEDORA exerça seu direito de retenção da unidade ora
compromissada, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64, fica desde logo
ajustado que até que o COMPRADOR esteja apto a se imitir na posse,
eventuais valores recebidos em razão da exploração hoteleira de referida
unidade, à VENDEDORA pertencerão, não cabendo ao COMPRADOR
qualquer direito de indenização ou compensação a que título e tempo forem.
14.7. A VENDEDORA informou de modo claro ao COMPRADOR os termos e
condições abaixo, os quais foram orientadores da concepção e aprovação do
Empreendimento, especialmente do Subcondomínio Hotel, conforme consta da
Convenção de Condomínio, e que, portanto, são essenciais à sua regular
operação e utilização.
14.7.1. O COMPRADOR, por sua vez, declara em caráter irretratável e
irrevogável que a VENDEDORA lhe informou de forma clara e inequívoca as
condições relativas à operacionalidade do Hotel, especialmente no que toca à
obrigatoriedade de manutenção de sua unidade autônoma integrada ao
54.
Unidade Hoteleira
sistema de exploração hoteleira conjunta, que foram orientadoras da
concepção e aprovação do Subcondomínio Hoteleiro com um hotel e, portanto,
essenciais à regular operação da forma concebida.
14.8. O COMPRADOR, neste ato e na melhor forma de direito, DECLARA que
está de acordo, rubrica, adere e se sub-roga integralmente nos contratos
firmados pela VENDEDORA com as empresas Hotelaria Accor Brasil S/A e
Hotel Ventures Assessoria e Consultoria em Turismo Ltda., a saber:
(i) Contrato de Locação e Outras Avenças, firmado com a empresa
Hotelaria Accor Brasil S/A (a “HAB”), pelo prazo de 09 (nove) anos e 11
(onze) meses, contados do início da fase operacional, conforme definido
no respectivo instrumento contratual;
(ii) Contrato de Afiliação à Marca NOVOTEL, firmado com a empresa
Hotelaria Accor Brasil S/A;
(iii) Contrato de Mandato Civil, firmado com a empresa Hotel Ventures
Assessoria e Consultoria em Turismo Ltda. (a “Mandatária” ou
“Representante”).
14.8.1. Em razão da adesão e sub-rogação de que trata o item anterior,
o COMPRADOR DECLARA ter conhecimento e aceitar que:
(a)
o Hotel será operado pela HAB ou por uma sociedade a ela coligada
ou de seu grupo econômico;
(b)
a VENDEDORA, se preciso for, faça as alterações e/ou adaptações na
Convenção de Condomínio que sejam necessárias para viabilizar o fiel
cumprimento das disposições contidas nos contratos firmados com a HAB;
(c)
todas as unidades autônomas integrantes do Hotel obrigatoriamente
serão deferidas à utilização como meio de hospedagem, sob a exploração da
HAB, nos termos estabelecidos na Convenção de Condomínio e nos contratos
com ela firmados;
(d)
a utilização das unidades autônomas como meio de hospedagem só
poderá ser feita por operadora hoteleira e em razão da contratação da HAB,
55.
Unidade Hoteleira
caberá a esta operacionalizar o sistema de hospedagem diária, de longos
períodos ou qualquer outro meio legalmente admitido em lei;
(e)
em razão dos contratos celebrados com a HAB, no ato de aquisição de
sua unidade autônoma e em decorrência dela, passa a ser locador daquela,
condição essa que permanecerá enquanto for proprietário ou titular de direitos
aquisitivos da unidade objeto do presente Contrato;
(f)
não integram o preço das unidades autônomas do Subcondomínio
Hotel, a taxa de afiliação e os honorários de pré-operação devidos à HAB, os
quais deverão ser pagos a esta pela VENDEDORA, nos termos dos contratos
celebrados. Para tanto, os respectivos montantes deverão ser reembolsados
pelos
adquirentes
de
unidades
autônomas
hoteleiras,
incluindo
ele,
COMPRADOR, à VENDEDORA, acrescidos dos tributos incidentes;
(g)
a Mandatária ou uma empresa por ela contratada, vistorie a unidade
autônoma ora compromissada quando do recebimento da comunicação da
VENDEDORA, de modo que confere poderes àquela para firmar o respectivo
Termo de Vistoria e Recebimento de Chaves, bem assim outros que se fizerem
necessários, recebendo as chaves de sua unidade, ficando consignado que:
(1) a responsabilidade da Mandatária e da empresa eventualmente
contratada é limitada à constatação de eventuais defeitos aparentes e de
fácil constatação, os quais deverão ser apontados e reclamados perante
a VENDEDORA que, como incorporadora do Empreendimento, é a
responsável por saná-los ou determinar que sejam sanados;
(2) a Mandatária, quando do recebimento de mencionada unidade
autônoma, não será responsável por verificar se a VENDEDORA
cumpriu com suas obrigações de incorporadora do Empreendimento,
atributo esse exclusivo dele, COMPRADOR;
(3)
só
será
compromissada,
vistoriada
pela
e
recebida
Mandatária,
a
unidade
como
autônoma
ora
representante
do
COMPRADOR, se este estiver adimplente com as obrigações
56.
Unidade Hoteleira
assumidas em face da VENDEDORA, conforme informação prestada
por esta;
(h) a Mandatária, após ter recebido as chaves da unidade ora compromissada,
a transfira à HAB, para que esta possa explorá-la, em conjunto
com
as
demais, como meio de hospedagem;
(i) se estiver inadimplente com o pagamento dos valores indicados na letra (f),
acima, a VENDEDORA exercerá seu direito de retenção legalmente previsto e
os frutos decorrentes da utilização da unidade a ela pertencerão com
exclusividade, sem direito de reembolso, compensação ou indenização ao
COMPRADOR, conforme prevista na legislação em vigor, até que a
inadimplência seja sanada;
(j) o nome do Empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis é
CONDOMÍNIO PRAÇA SÃO PAULO MIXED USE, sendo que a marca
NOVOTEL, veiculada no material publicitário de venda, pertence à HAB e será
utilizada na forma e prazo estabelecidos nos contratos firmados com tal
empresa;
(k) a obrigação de entrega de bens, equipamentos e itens de acabamento pela
VENDEDORA constante dos respectivos Memoriais Descritivo de Acabamento
e de Decoração é de caráter restritivo, não comportando, pois, interpretação ou
extensão de responsabilidade. Assim, em caso de dúvida quanto ao custeio de
determinado bem, equipamento ou item, caberá a ele, COMPRADOR e demais
adquirentes de unidades autônomas suportarem tal custeio, na proporção da
fração ideal de suas unidades autônomas;
(l) o início das atividades hoteleiras somente ocorrerá após a expedição do
auto de conclusão (habite-se), término da montagem, equipagem e decoração
do Subcondomínio Hotel (áreas comuns e unidades autônomas), recebimento
do Hotel pela HAB e expedição de todas as licenças que permitam a regular
operação e funcionamento do Hotel como um meio de hospedagem;
57.
Unidade Hoteleira
(m) em razão das atividades que serão desenvolvidas no Hotel, certas
unidades autônomas dele integrantes, incluindo a ora compromissada, poderão
ser destinadas ao uso de portadores de necessidades especiais, de modo que
tais unidades poderão sofrer alterações físicas e de montagem, equipagem e
decoração que se façam necessárias ao atendimento de disposição legal e
operacional, não lhe cabendo qualquer direito de reclamação, indenização,
retenção ou compensação a que tempo e título forem;
(n) em razão das atividades que serão desenvolvidas no Hotel, certas unidades
autônomas dele integrantes, incluindo a ora compromissada, poderão ser
interligadas com outras, de modo que tais unidades poderão sofrer alterações
físicas e de montagem, equipagem e decoração que se façam necessárias ao
atendimento de disposição legal e operacional, não lhe cabendo qualquer
direito de reclamação, indenização, retenção ou compensação a que tempo e
título forem;
(o) em razão das atividades que serão desenvolvidas no Hotel, as unidades
autônomas dele integrantes, incluindo a ora compromissada, para fins
exclusivamente operacionais, poderão ter sua numeração alterada;
(p) a eficácia de sua adesão aos contratos indicados no item 14.8, está
vinculada à implementação das seguintes condições: (1) pagamento do preço
estabelecido
neste
Contrato;
(2)
recebimento
da
posse
da
unidade
compromissada; (3) pagamento das despesas indicadas na alínea (f) deste
item; e, (4) cumprimento das demais condições estabelecidas neste
instrumento e nos Contrato de Locação e Outras Avenças e no Contrato de
Afiliação.
CAPÍTULO XV - ELEIÇÃO DO FORO
15.1
As Partes elegem o Foro da Comarca de São Paulo, que será o único
competente para dirimir as dúvidas e as questões decorrentes deste Contrato,
renunciando, desde já, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
58.