Soluções de Financiamento para
Projetos Imobiliários
I.
Soluções Imobiliárias Corporativas
II.
Soluções Imobiliárias Residenciais
III.
Fundos de Investimento Imobiliário
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Soluções Imobiliárias Corporativas
Novos Ativos Operacionais Sob Medida
Captação Lastreada em Imóveis Existentes
 Build to Suit:
 Sale&Leaseback:

Terceirização imobiliária

Securitização imobiliária

Desimobilização de imóveis
 Principais Vantagens das Operações Estruturadas

Melhor Utilização de recursos

Financiamento de até 100% dos projetos

Financiamento estruturado de longo prazo

Terceirização do risco imobiliário

Dedutibilidade das parcelas de aluguel

Melhoria nos indicadores financeiros

Captura de valorização imobiliária
Contratos Base: Contrato Atípico de Locação ou Contrato de Financiamento Imobiliário
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Soluções Imobiliárias Corporativas
Construção Sob Medida de Novos Ativos Operacionais
 Exemplo de Build-to-Suit: Terceirização Imobiliária
Operação de Build-to-Suit para construção de um Centro
de Distribuição no Rio de Janeiro - RJ
Valor do Investimento
R$ 154.000.000
2011
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Soluções Imobiliárias Corporativas
Construção Sob Medida de Novos Ativos Operacionais
 Exemplo de Build-to-Suit: Securitização Imobiliária
Operações de financiamento a construção de imóveis
estratégicos através da antecipação de contratos de
locação
Emissões de CRI
R$ 2.000.000.000
2005 a 2010
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Soluções Imobiliárias Corporativas
Captação de Recursos Lastreada em Imóveis Existentes
 Exemplo de Sale&Leaseback: Desimobilização
Operação de Desimobilização de postos de gasolina, bases,
terminais e unidade fabril, através da emissão e colocação
de Certificados de Recebíveis Imobiliários
Emissões de CRI
R$ 183.100.000
2006 a 2009
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Fundos de Investimento Imobiliário
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Soluções Imobiliárias Residenciais
Coincorporação

Participação em incorporações residenciais (i) como sócia investidora em SPE ou (ii) via permuta
de terreno (já adquirido ou não) por % do VGV, compartilhando os riscos dos projetos com
incorporadores parceiros
 Principais Vantagens

Uso discricionário dos recursos levantados

Fortalecimento do caixa sem diluição no capital ou aumento de passivo

Menor custo em relação ao IPO; mais fácil de estruturar

Antecipação de resultado

Gestor especializado e independente, com expertise financeira

Compartilhamento de risco

Maior capacidade de investimento em novos projetos
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Soluções Imobiliárias Residenciais
Financiamento à Construção

RB Capital, como agente de repasse, faz uso de mecanismos de mercado de capitais, provendo
recursos para financiar custo de construção
 Principais Vantagens

Financiamento indexado à TR, pela canalização de recursos do FGTS

Fonte alternativa ao financiamento bancário de perfil “Plano Empresário”
Securitização de Recebíveis Residenciais

Securitização de carteiras de recebíveis residenciais

Lastro das operações: contratos de compra e venda de unidades habitacionais
 Principais Vantagens

Fonte alternativa de financiamento “fora de balanço”, via antecipação do fluxo futuro da
carteira

Uso discricionário dos recursos

Fortalecimento do caixa, sem diluição no capital ou aumento de passivo
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Soluções Imobiliárias Residenciais
Coincorporação Residencial
 Exemplo de parceria em incorporação residencial
Estrutura
Investidores
$$
Quotas
Investimento em projeto imobiliário,
FII
localizado em São Paulo – SP, com
104 unidades
Participação na
SPE Residencial
VGV Total
R$ 296.000.000
SPE
Residencial
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$$
Soluções Imobiliárias Residenciais
Financiamento à Construção Residencial
 Exemplo de operação de financiamento à construção
Estrutura
Investidor
Operação de financiamento a projeto
FIDC Caixa RB
Capital Habitação
imobiliário, localizado em São
Cristovão – RJ, com 566 unidades
VGV Total
CCI com lastro em
financiamento imobiliário
em TR
R$ 71.000.000
SPE
Residencial
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$$ para
construção
Soluções Imobiliárias Residenciais
Securitização de Recebíveis Imobiliários Residenciais
 Exemplo de securitização de carteira de recebíveis residenciais
Originadores dos Créditos Imobiliários:
Estrutura
Originadores dos Créditos Imobiliários
Cessão dos recebíveis
residenciais
$$
Aquisição de carteiras de recebíveis residenciais, oriundos
de contratos de compra e venda de unidades
habitacionais, com posterior emissão de CRI
Emissão de CRI
Termo de Securitização
CCI
CRI
R$ 16.400.000
$$
Distribuição
Investidores
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Fundos de Investimento Imobiliário
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Fundos de Investimento Imobiliário
Estruturas Mais Comuns no Mercado: Versatilidade do Instrumento
Fundo Imobiliário de CRI
Estrutura Básica
 FII para a aquisição de CRI, com objetivo de fornecer uma renda ao
quotista, de forma diversificada;
Investidores
 FII para a aquisição de imóveis comerciais, especulativos ou não, com
o objeto de auferir ganhos mediante locação, visando a geração de
renda aos quotistas no tempo e, ao mesmo tempo, podendo gerar
ganhos eventuais pela valorização do portfolio de imóveis;
Fundo Imobiliário de Desenvolvimento
 FII para a aquisição de quotas de projetos de desenvolvimento
imobiliário tanto residenciais quanto comerciais, com o objetivo de
Risco e Retorno
Fundo Imobiliário de Renda
Quotas
$$ Integralização
FII
Aquisição ou
$$
Desenvolvimento
Imóveis / SPE / CRI /
CCI / LCI / FII
oferecer ganhos de capital aos quotistas, como uma forma indireta,
organizada
e
profissional
de
exposição
diversificada
ao
setor
imobiliário.
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Alienação
ou Renda
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Exemplo de Estrutura: Fundo de CRI
 WM RB Capital - FII: Fundo de R$ 66 MM para investimento em ativos com
Critérios de Elegibilidade
lastro em empreendimentos imobiliários e direitos a estes inerentes ou relacionados,
principalmente CRI ou cotas de outros FII com política de investimento compatíveis.

Ativos
com
pagamento
de
rendimentos periódicos a seus
investidores
Detalhes da Transação

 Integralização em Fev/2011;
 Objetivo de rendimento superior à rentabilidade do CDI;
Ativos estabelecidos em regime
fiduciário

Ativos com prazo previsto para
 Investimento mínimo na oferta primária: R$ 30 mil;
resgate ou amortização integral
 Prazo: 12 anos;
não excedente ao prazo do
 50% do PL do fundo no mínimo investido em CRI;
Fundo
 Distribuído junto a investidores Pessoas Físicas;
 Diversificação da carteira: portfolio de CRI

Ativos com classificação de risco
investment grade por agência de
classificação
internacional
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de
risco
Exemplo de Estrutura: Fundo de Renda
 RB Capital Renda I - FII: Fundo de R$ 132 MM que adquiriu sete ativos
imobiliários comerciais, de uso estratégico-operacional, locados sob regime atípico
para cinco empresas multinacionais e duas nacionais, todas de primeira linha.
Detalhes da Transação
 Integralização: Dez/2009;
 Rentabilidade esperada: IPCA + 9,35% a.a.;
 Investimento mínimo: R$ 5 mil;
 Prazo: indeterminado;
 Primeiro FII multi-ativo, com ampla base de investidores pessoas físicas (1.171
em um total de 1.172 investidores);
 Prazo médio dos contratos de aluguel: 10 anos (base julho de 2009);
 Indexação dos contratos de aluguel: IPCA;
 Diversificação imobiliária: depósitos/centros de distribuição (4 ativos) e lojas de
varejo (3 ativos).
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Exemplo de Estrutura: Fundo de Desenvolvimento
 RB Capital Desenvolvimento Residencial II - FII: Fundo de R$ 127 MM que
adquire participações em projetos de incorporação e desenvolvimento residencial
Sem
Imagem
junto a diversos incorporadores.
Sem
Imagem
Detalhes da Transação
 Integralização: Set/2010;
 Rentabilidade alvo: INCC + 20% a.a.;
 Investimento mínimo: R$ 150 mil;
 Prazo total: 5 anos (prazo médio de 3,5 anos);
 Diversificação regional, por incorporador e por estágio dos projetos;
 Foco em projetos residenciais de média-renda (SFH);
 Atualmente o Fundo investe em 17 projetos residenciais.
Sem
Imagem
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Muito Obrigado!
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