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09/06/2015 ­ 05:00
Juros de imóvel comercial devem subir
Por Carolina Mandl e Vinícius Pinheiro
bancário
Michaluá, da RB Capital: Securitização pode ser alternativa a crédito
A decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN) de restringir as regras para o direcionamento dos recursos da
caderneta de poupança pelos bancos deve encarecer o crédito para o financiamento de empreendimentos
comerciais, como shopping centers, centros de distribuição e escritórios.
Pelas regras editadas há duas semanas, os bancos não poderão usar certificados de recebíveis imobiliários (CRIs)
para o cumprimento da exigibilidade da poupança se esses papéis tiverem como lastro empreendimentos
imobiliários fora do setor habitacional. Isso acaba com um incentivo que as instituições tinham para financiar
esse tipo de imóvel.
O investimento em recebíveis ligados a projetos empresariais era usado pelos bancos para cumprir a norma de
direcionamento de pelo menos 65% da poupança ao crédito imobiliário nos anos em que havia excesso de recursos
na caderneta. O BC oferecia, inclusive, um incentivo para a compra de CRI pelas instituições, que podiam
contabilizar os papéis por um valor 20% maior no cálculo da exigibilidade.
Com o funding da poupança, remunerada a TR mais 6% ao ano, os bancos conseguiam financiar as empresas com
projetos imobiliários via CRI, a um custo mais baixo. Até mesmo gigantes como a Petrobras se valeram de
empréstimos com taxas mais baratas.
"Agora, companhias de outros setores, que não o habitacional, terão de acessar mais outras fontes de
financiamento, como o mercado de capitais. E isso deve encarecer o crédito", diz João Paulo Pacífico, sócio da
securitizadora Gaia. "Mas a decisão vai estimular mais operações destinadas a investidores, que não usam
recursos subsidiados pelo governo."
A restrição ao uso de CRI ocorreu em paralelo à decisão do Banco Central de liberar parte do depósito compulsório
da poupança para o crédito imobiliário. O objetivo da medida é impedir que os recursos tenham outro fim que não
o financiamento para a compra da casa própria, que enfrenta escassez diante dos saques registrados na caderneta
nos últimos meses.
O fim do benefício para os bancos deve reduzir as emissões de CRI. Em 2014, do total de R$ 16 bilhões em
emissões, as instituições financeiras levaram 72%, de acordo com dados da Anbima, associação que representa as
instituições que atuam no mercado de capitais. O estoque dos títulos encerrou o mês passado em R$ 56,6 bilhões.
As emissões que deixarem de ser encarteiradas pelos bancos devem
encontrar demanda no mercado de capitais, ainda que a um custo
maior, segundo Daniel Lemos, diretor de renda fixa da XP
Investimentos. "A maior dificuldade hoje é originar ativos, não
encontrar investidores", diz.
Embora esteja "inflado" pela demanda dos bancos, o CRI
permanecerá como uma alternativa de captação para as empresas
com projetos imobiliários, segundo o advogado Carlos Ferrari, sócio
do escritório NF&BC, que atua no setor imobiliário. "O mercado continuará relevante mesmo sem a presença dos
bancos", diz.
Mesmo que fique mais cara, a captação com a cessão de créditos para CRI deve se manter mais atrativa do que
outras fontes, já que o investimento possui isenção de imposto de renda para pessoas físicas. Os gestores de
fundos imobiliários, que também contam com benefício fiscal, também vêm criando carteiras específicas para
investir em CRI, segundo Ferrari.
Para Marcelo Michaluá, sócio­diretor da securitizadora RB Capital, a securitização pode se tornar um instrumento
interessante em um período como o atual, quando os bancos estão mais restritivos na liberação de crédito. O
executivo diz que tem hoje seis mandatos para operações destinadas a investidores que somam R$ 1,5 bilhão. No
ano passado inteiro, a produção somou R$ 1,2 bilhão.
Além de fundos imobiliários e pessoas físicas, que são atraídos pelo benefício fiscal, as emissões de títulos com
lastro em recebíveis imobiliários podem cair no gosto do investidor estrangeiro, segundo Frederico Porto, diretor
da securitizadora Brazilian Securities. "Trata­se de um público que já é familiarizado com esse instrumento no
exterior", afirma.