Extinção dos contratos de compra
e venda por descumprimento do
devedor
PROF. CRISTIANO CHAVES.
PROMOTOR DE JUSTIÇA DO MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA MESTRE EM CIÊNCIAS DA FAMÍLIA NA SOCIEDADE CONTEMPORÂNEA
PELA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO SALVADOR – UCSAL PROFESSOR DE DIREITO CIVIL DO COMPLEXO DE ENSINO RENATO SARAIVA – CERS
(WWW.CERS.COM.BR) PROFESSOR DA FACULDADE BAIANA DE DIREITO MEMBRO DO INSTITUTO BRASILEIRO DE DIREITO DE FAMÍLIA – IBDFAM
A CONFUSÃO TERMINOLÓGICA

Rescisão, resilição, denúncia, distrato, resolução, nulidade,
anulabilidade, extinção, dissolução, revogação, arrependimento...

"A língua é minha pátria e eu não tenho pátria, tenho mátria..."
(Caetano Veloso)
A EXTINÇÃO (DISSOLUÇÃO) DO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA

2.1. Término esperado: a obrigação como relação complexa

2.2 Término patológico: a Escada Ponteana
“Ser ou não ser: eis a questão“.
INEXISTÊNCIA DO CONTRATO: o nada
jurídico
“O que os olhos não vêem, o coração não sente“.
INVALIDADE DA COMPRA E VENDA

4.1 Nulidade e anulabilidade.

4.2 Novidades inclusivas do Estatuto da Pessoa com Deficiência
"O homem é um valor em si mesmo".
(Kant)
INEFICÁCIA DA COMPA E VENDA

RESILIÇÃO: vontade. O distrato e a denúncia.

RESOLUÇÃO SEM CULPA: fatos externos. Caso fortuito. Força maior.
Onerosidade excessiva e o seu momento de surgimento.

"É o conjunto de circunstâncias e o estado de coisas cuja existência é
necessária Objetivamente para que o contrato possa manter o seu
sentido." (Karl Larenz)

Legitimidade de ambos os contratantes, inclusive do devedor, STJ,
REsp. 132.903/SP.

Efeitos: revisão ou resolução. Ajuste da base objetiva do contrato.
Precedente
STJ - REsp 132.903/SP
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO.
O COMPRADOR QUE DEIXA DE CUMPRIR O
CONTRATO ALEGANDO INSUPORTABILIDADE DA
OBRIGAÇÃO TEM O DIREITO DE PROMOVER
AÇÃO PARA RECEBER A RESTITUIÇÃO DAS
IMPORTANCIAS PAGAS. APLICAÇÃO DA REGRA
DO ART. 924 DO CCIVIL, PARA REDUZIR A
DEVOLUÇÃO A 90% DAS IMPORTANCIAS
RECEBIDAS PELA PROMITENTE VENDEDORA.
RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, E
PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 132.903/SP, Rel.
Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA
TURMA, julgado em 16/09/1997, DJ 19/12/1997,
p. 67507)
INEFICÁCIA DA COMPA E VENDA

RESOLUÇÃO CULPOSA: inadimplemento absoluto.
"Amor com amor se paga".
Resolução
Culposa
Resolução
sem culpa
Resilição
Ineficácia
da
Compra e
Venda
RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR
INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL




Inadimplemento absoluto.
Distinção com a mora.
A falta de interesse do credor e o abuso do direito.
A impossibilidade prestacional.
RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR
INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

Direito exclusivo do credor? O duty to Mitigate The own loss.
Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor
a coisa, com os seus melhoramentos e
acrescidos, pelos quais poderá exigir
aumento no preço; se o credor não anuir,
poderá o devedor resolver a obrigação.
Parágrafo único. Os frutos percebidos são do
devedor, cabendo ao credor os pendentes.
RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR
INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

A questão da culpa e os casos de responsabilidade objetiva.

A teoria do adimplemento substancial (isubstancial performance). STJ,
REsp.272.739/MG. Casos Hoenig v. Isaacs e H. Dakin v. Lee.

A cláusula resolutiva. Dispensa notificação? STJ, REsp.72.491/SP.

A cláusula contratual de decaimento. STJ, REsp. 124.146/MG, em
contrato de consumo. STJ, REsp.123.342/RS, em contrato privado
"No balanço de perdas e danos, já tivemos muitos desenganos...."
(Ivan Lins)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão. Falta da
última
prestação.
Adimplemento
substancial.
O
cumprimento do contrato de financiamento, com a
falta apenas da última prestação, não autoriza o
credor a lançar
mão da ação de busca e
apreensão, em lugar da cobrança da parcela
Precedente
faltante. O adimplemento substancial do contrato
pelo devedor não autoriza ao credor a propositura
de ação para a extinção do contrato, salvo se
STJ - REsp 272.739/MG
demonstrada a perda do interesse na continuidade
da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda
houve a consignação judicial do valor da última
parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva
a atitude do credor que desconhece esses fatos e
promove a busca e apreensão, com pedido liminar
de reintegração de posse. Recurso não conhecido.
(REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE
AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2001, DJ
02/04/2001, p. 299)
COMPROMISSO
Precedente
STJ - REsp 72.491/SP
DE
COMPRA
E
VENDA
-
MORA
-
INTERPELAÇÃO - CONTRATO NÃO REGISTRADO NO
REGISTRO DE IMOVEIS. I - A FALTA DE REGISTRO DA
PROMESSA
NÃO
FAZ
DISPENSAVEL
PREVIA
INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR QUE DEIXOU DE PAGAR
PONTUALMENTE AS PRESTAÇÕES DEVIDAS. AO
REPORTAR-SE AOS CONTRATOS, A QUE SE REFERE O
ARTIGO 22 DO DECRETO-LEI 58, O DECRETO-LEI
745/69 NÃO EXIGIU ESTIVESSEM SUBMETIDOS AS
FORMALIDADES DE QUE ALI SE COGITA, POSTERIORES
A SUA CONCLUSÃO. NÃO SE COMPREENDERIA
PORQUE A FORMA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA QUESTÃO EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO PESSOAL CONDICIONA-SE A PROVIDENCIA QUE DIZ TÃO-SO
COM A FORMAÇÃO DE DIREITO REAL E CONSEQUENTE
OPONIBILIDADE A TERCEIROS." II - RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 72.491/SP, Rel.
Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA,
julgado em 26/03/1996, DJ 09/09/1996, p. 32366)
Precedente
STJ - REsp 124.146/MG
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAÇÕES
PAGAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
A regra prevista no art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor impede a aplicação de
cláusula contida em contrato de promessa de
compra e venda de imóvel que resulte na
perda total das prestações pagas. Recurso
conhecido e parcialmente provido para
determinar às rés a devolução, em face das
peculiaridades da espécie, de 70% (setenta
por cento) das quantias pagas pela
autora/recorrente. (REsp 124.146/MG, Rel.
Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 22/06/1999, DJ 18/10/1999, p. 234)
Precedente
STJ - REsp 123.342/RS
CIVIL E PROCESSUAL - COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA - CLAUSULA PENAL COMPENSATORIA SUCUMBENCIA
RECIPROCA
CUSTAS
E
HONORARIOS. I
- NO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA, EXISTINDO CLAUSULA QUE
PREVE NÃO TENHA DIREITO O PROMITENTE
COMPRADOR A DEVOLUÇÃO DAS IMPORTANCIAS
PAGAS, TAL CLAUSULA DEVE SER CONSIDERADA
COMO DE NATUREZA PENAL COMPENSATORIA,
PODENDO SER REDUZIDO O SEU VALOR COM BASE
NO ART. 924 DO CODIGO CIVIL. II
- PELA
SUCUMBENCIA RECIPROCA, AS CUSTAS SERÃO
PROPORCIONAIS, ARCANDO AS PARTES COM OS
HONORARIOS DE SEUS PATRONOS. III - RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. (REsp
123.342/RS, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER,
TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/1997, DJ
09/12/1997, p. 64688)
A VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO

Doutrina alemã (Staub).

Caso reformador de telhado.

Critica terminológica.

Adimplemento fraco ou ruim.

Inexatidão qualitativa.

Efeitos resolutórios?
"Expectativas desleais...."
(Vanessa da Mata)
A VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO

Quebra da confiança do objeto futuro. Ação do devedor e culpa.
Art. 1.503, CC da Espanha. STJ, REsp.309.626/RJ.
"Devo, não nego; pago, quando puder"
PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Resolução. Quebra antecipada do
contrato.
Precedente
STJ - REsp 309.626/RJ
- Evidenciado que a construtora não
cumprirá o contrato, o promissário
comprador pode pedir a extinção da
avença
e
a
devolução
das
importâncias que pagou.
- Recurso não conhecido.
(REsp 309.626/RJ, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA,
julgado em 07/06/2001, DJ 20/08/2001,
p. 479)
QUESTÕES PROCESSUAIS

Cumulação de pedidos e escolha dos caminhos pelo credor. O novo
CPC.

Extensão da decisão judicial e o novo CPC.

Litisconsórcio ativo? A solução do CC 274, o novo CPC e a extensão
eficácias da coisa julgada. STJ, REsp.88.079/RJ.

Prazo extintivo?

"Uma nova mudança em breve, vai acontecer; o que era novo, jovem,
hoje é antigo e uma nova mudança em breve vai acontecer"
(Belchior)
Precedente
STJ - REsp 88.079/RJ
DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITOS AUTORAIS. OBRA EM
COLABORAÇÃO INDIVISIVEL. LITISCONSORCIO NECESSARIO ATIVO.
COLABORADOR. DEFESA DOS SEUS DIREITOS. AUTONOMIA. RECURSO
ESPECIAL.
PREQUESTIONAMENTO.
REQUISITO
NECESSARIO.
EMBARGOS DECLARATORIOS. REJEIÇÃO PURA E SIMPLES. MATERIA DE
PROVA. INTERPRETAÇÃO DE CLAUSULA CONTRATUAL. INSTANCIA
ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESACOLHIDO. I - QUALQUER
DOS COLABORADORES DA OBRA INDIVISIVEL TEM AUTONOMIA PARA
DEFENDER SEUS DIREITOS, AINDA QUE VISANDO A RESILIÇÃO DO
CONTRATO DE EDIÇÃO, SENDO DISPENSAVEL, PORTANTO, A
FORMAÇÃO DE LITISCONSORCIO NECESSARIO ATIVO. II - AUSENTE O
REQUISITO DO PREQUESTIONAMENTO, IMPOSSIVEL ANALISAR A
MATERIA EM SEDE ESPECIAL, A TEOR DO VERBETE N. 282 DA
SUMULA/STF. III - EMBORA TENHA A PARTE AGITADO DETERMINADA
MATERIA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, VISANDO SEM SUCESSO
A MANIFESTAÇÃO DO COLEGIADO DE ORIGEM, AINDA ASSIM
ESTARA AUSENTE O PREQUESTIONAMENTO PARA QUE SE ABRA
ENSEJO A INSTANCIA ESPECIAL. PODERA TER HAVIDO VIOLAÇÃO DO
ART. 535, CPC, PELA NÃO-ANALISE DOS PONTOS LEVANTADOS, MAS
TAL VULNERAÇÃO NÃO FOI ARGUIDA EM SEDE ESPECIAL. IV - A
INSTANCIA ESPECIAL NÃO SE PRESTA A ANALISE DA MATERIA
PROBATORIA E NEM MESMO A INTERPRETAÇÃO DE CONTRATOS, NOS
TERMOS DOS ENUNCIADOS N. 5 E 7 DA SUMULA/STJ. (REsp 88.079/RJ,
Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 04/11/1997, DJ 15/12/1997, p. 66415)
MUITO OBRIGADO!
#SELIGUENOMOVIMENTO