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Guia de Relacionamento
com o Cliente PDG
Seja bem vindo ao Programa
de Relacionamento PDG.
Ao longo de nossa trajetória, a PDG construiu uma relação íntegra de
compromisso, não só com as cidades em que atuou, a partir da revitalização e
dinamismos atribuídos a essas regiões, mas, principalmente, com cada cliente
em particular, através de atitudes éticas e transparentes.
A compra de um imóvel é a realização de um sonho! A PDG sabe disso e
respeita seus clientes, garantindo informações para manter a tranqüilidade e
a felicidade na aquisição da casa própria.
Reunimos aqui as principais dúvidas, que podem aparecer durante todo o
nosso relacionamento com você. Nosso intuito é fazer com que se sinta seguro
e confortável enquanto construímos o seu lar.
Boa leitura!
Equipe Relacionamento PDG.
ÍNDICE
01. A PDG
5
02. Portal do Cliente
6
05. Mercado Imobiliário
7
06. Financeiro
9
07. Obras
12
08. Documentos legais
16
09. Financiamento Imobiliário ou Repasse
21
10. Assembléia de Instalação de Condomínio
25
11. Entrega das Chaves
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A PDG
A PDG nasceu em 2003 como uma área focada no ramo imobiliário em um
banco de investimentos. Em 2006, tornou-se uma unidade de negócios
independente. Com a abertura de capital em janeiro de 2007 e com o forte
crescimento do mercado imobiliário brasileiro, ela adquiriu três grandes
empresas: a Goldfarb, uma das maiores incorporadoras e construtoras
focadas no segmento econômico do Brasil, a CHL, uma das construtoras
e incorporadoras mais respeitadas do Rio de Janeiro e, posteriormente, em
2010, a AGRE / ASA, outra empresa de grande relevância de atuaçãonacional;
além de possuir outros investimentos com foco no mercado imobiliário.
Foi assim que a PDG tornou-se líder no mercado brasileiro, presente em
17 estados, além de Brasília, em mais de 100 cidades, e também o maior
grupo das Américas do setor imobiliário em valor de mercado. Hoje, ela
é a única empresa imobiliária com capital 100% pulverizado e tem a maior
participação do setor dentro do IBOVESPA. Somado as atuações de todas
as empresas do grupo, entregamos cerca de 65 mil unidades, em mais
de 360 empreendimentos com alto padrão de qualidade.
A PDG desenvolve projetos para diversos segmentos e diferentes públicos,
atuando em todo o processo: na incorporação, na construção e nas vendas
de empreendimentos residenciais, comerciais e loteamentos. Nossa principal
missão é construir uma relação de confiança com nossos clientes.
Confiança que se constrói a cada dia, respeitando compromissos, cumprindo
o prometido, garantindo sempre a qualidade dos seus empreendimentos
e solidez financeira.
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PORTAL DO CLIENTE
Criamos um espaço on-line exclusivo para que você possa acompanhar, de
forma prática, as informações referentes à sua unidade.
No Portal do Cliente você terá acesso às informações financeiras de sua unidade,
emissão de 2ª via boleto bancário, antecipação de valores, acompanhamento
de obra, documentos, comunicados, entre outras informações importantes.
Acesse o portal do cliente em nosso site:
pdg.com.br/portalcliente
e veja as orientações sobre o seu acesso, ou entre em contato com a nossa
Central de Relacionamento.
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MERCADO IMOBILIÁRIO
1. O que é incorporador imobiliário?
É
uma
empresa
que
se
responsabiliza
pela
entrega
de
novos
empreendimentos concluídos, dentro do prazo, do preço e das condições
estabelecidas. O incorporador se responsabiliza pela venda da fração ideal
do terreno aos compradores de imóveis em construção.
2. Qual a importância de ser criada uma SPE para cada
empreendimento?
A SPE (Sociedade de Propósito Específico) caracteriza a abertura de uma
empresa específica para cada lançamento. O objetivo dessa ação é segregar
todas as receitas e despesas referentes ao empreendimento em questão,
separando-o assim dos demais lançamentos da empresa.
Essa separação é praticada por quase todas as construtoras, e tem como
objetivo proteger os clientes de possíveis problemas financeiros e jurídicos
que a incorporadora possa vir a passar, tornando o ato da compra do imóvel
mais seguro.
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3. O que é Patrimônio de Afetação?
O patrimônio de afetação é uma figura jurídica criada pela Medida Provisória
2221 de 4 de setembro de 2001 e que introduz uma mudança na lei 4.591/64,
onde um empreendimento é separado do patrimônio da empresa construtora.
Na prática funciona assim: uma empresa construtora destaca um imóvel
de sua propriedade para o patrimônio de afetação. A obra então será feita
com o acompanhamento mensal dos compradores, com fiscalização sobre
pagamentos de encargos trabalhistas e demais impostos. Toda a contabilidade
e administração da obra é separada do patrimônio global da construtora. No
caso de falência da construtora, a obra que estiver em regime de Patrimônio
de Afetação não é atingida pelos efeitos da falência e assim os compradores
têm seu dinheiro protegido.
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FINANCEIRO
1. Como efetuar os pagamentos?
A PDG trabalha apenas com a emissão de boleto bancário, e os mesmos são
enviados via correio, ou podem ser emitidos pelo Portal do Cliente.
Lembramos que conforme a cláusula em seu contrato, é obrigação do
comprador efetuar o pagamento em dia, caso o cliente não receba, entre
em contato com a PDG para emissão de 2ª via, sob pena de multa.
2. O que é o índice de correção?
Correção monetária é a atualização de valores pelo decurso do tempo, é o
que torna os valores proporcionais à elevação do custo de vida. Esta correção
é norteada por um índice indicado no contrato, que pode ser, por exemplo,
INCC ou IGPM, entre outros.
3. Qual a diferença entre correção monetária e juros?
Juros: é o rendimento do capital emprestado, ou porcentagem que rende
um capital numa unidade de tempo ou remuneração dos investimentos de
capitais feitas a título de empréstimos a terceiros”, ou seja, juros seria o
“aluguel” pago pelo devedor àquele que lhe “emprestou” certa quantia de
dinheiro.
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Correção monetária: é a recuperação do poder de compra do valor emprestado,
ou seja, eliminação das distorções no valor da moeda, para obtenção do seu
valor real. Para a correção monetária, geralmente toma-se por base os índices
de preços e do custo de vida, verificando-se os valores reais e nominais do
período a ser corrigido. Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser
adotados o seguintes índices:
• Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção
como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção
Civil), CUB (Custo Unitário Básico), etc;
• Índice de preço, que poderá ser pactuado tanto na fase de construção como
após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado),
IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional
de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), etc.
4. Posso distratar/cancelar a minha unidade?
A PDG conta com uma equipe de atendimento que irá analisar sua solicitação
de cancelamento. Será de grande importância expor o motivo para que
possamos orientá-lo e propor uma negociação de acordo com a sua realidade
econômica.
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5. Posso fazer a troca da minha unidade?
As trocas poderão ser aprovadas dependendo da ocasião. Se houver diferença
de valores, será necessário uma análise de crédito do proprietário que deseja
a troca.
Atenção, não serão permitidas trocas para obras em lançamento.
6. Posso vender meu imóvel enquanto estiver em fase de
construção?
Você poderá vender o seu imóvel a qualquer momento.
Esse processo é feito junto ao cartório, que passa por uma análise de crédito,
sendo necessário documentos do proprietário, da obra e do banco.
Caso a venda ocorra no período de construção, a sua escritura ainda será
uma Promessa de Compra e Venda, e o documento a ser celebrado com
o futuro comprador chama-se Cessão de Direitos, feita diretamente com
a PDG e sujeita a taxa. Esse documento transfere os seus direitos e deveres
para o futuro titular.
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OBRA
1. Como é a construção?
A partir do início da obra, o seu empreendimento percorrerá uma série de
etapas importantes que estão em conformidade com o padrão de qualidade
PDG.
Para compreender melhor sobre todos os procedimentos pelos quais sua obra
passará, elaboramos o passo a passo abaixo:
• Terreno: É nessa etapa que ocorrem a limpeza, preparação e escavação do
terreno.
• Fundações: As fundações rasas ou profundas da edificação (sapatas,
estacas, etc) são realizadas nessa fase.
• Estrutura: Execução da estrutura da edificação (pilares, vigas e lajes).
Apenas nessa etapa o empreendimento torna-se aparente.
• Vedações: Iniciam-se os trabalhos de alvenaria externa e interna.
• Instalações: É nessa etapa que as instalações prediais (hidráulica, esgoto,
exaustão, elétrica, especiais e de ar-condicionado) são realizadas.
• Acabamento: Fase em que os revestimentos em argamassa, cerâmica e
pintura das unidades autônomas são executadas.
• Fachada: Execução dos revestimentos externos da fachada em argamassa,
cerâmicos, granito, pintura e etc.
• Entrega: Finalização da obra e realização das vistorias.
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2. O que é fração ideal de terreno?
É o percentual ou quota da parte que uma unidade autônoma representa
sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
3. Posso modificar a planta do meu imóvel ou alterar
algum acabamento?
Todos os imóveis da PDG são construídos de acordo com o memorial descritivo
de cada obra. Consulte no ato da compra a possibilidade de alteração.
Após o recebimento das chaves, fica a critério do proprietário a alteração
de acabamento, contudo, qualquer alteração poderá ocasionar perda de
garantia da unidade, especificados no Manual do Proprietário.
4. O que é área privativa?
É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de
cada proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela
superfície externa das paredes.
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5. O que é área comum?
É a área de uso comum entre todos os moradores de um condomínio.
Exemplo: salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.
6. É possível visitar a obra?
A PDG, sabendo da importância da compra de seu imóvel e de sua expectativa,
disponibiliza no site: pdg.com.br, fotos com a evolução e etapas de sua obra.
No momento oportuno e com antecedência, você será convidado a conhecer
a sua unidade.
7. Qual a importância da vistoria do meu imóvel?
Este é um passo fundamental e obrigatório para o recebimento das chaves.
Na vistoria você analisará os itens de sua unidade, de acordo com o memorial
descritivo do seu imóvel.
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8. Quem realizará a vistoria da área comum?
A vistoria das áreas comuns geralmente é realizada pelo síndico eleito
pelos proprietários, na Assembleia Geral de Instalação, acompanhado por
um membro da comissão eleita (sub-síndico e conselheiro), ou por outro
proprietário por ele designado.
9. O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre a previsão do
prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, previsto por lei,
mencionado em contrato que é utilizado, caso ocorra alguma eventualidade
ou fatores externos, que necessitem de alteração no cronograma de obra.
10. Qual o período de garantia dos imóveis PDG?
A partir da data de habite-se, o seu imóvel terá garantia contra defeitos de
material e mão de obra, que pode variar de acordo com: o tipo de defeito
apresentado, as especificações técnicas de cada sistema e o padrão de
utilização previsto em projeto. Consulte no Manual do Proprietário, entregue
no momento das chaves, os prazos de garantia e especificações técnicas.
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DOCUMENTOS LEGAIS
1. Qual o prazo para entrega do meu contrato e outras
documentações assinadas no ato da compra?
Você receberá a seu instrumento de compra e venda, devidamente assinados
por todas as partes, em até 90 dias após a data de compra do seu imóvel.
Esse período é necessário, para que as nossas equipes possam analisar e
lançar os seus dados em nosso sistema com cuidado e critério, evitando assim
futuras correções.
Caso esse período não se cumpra, entre em contato imediato com a nossa
Central de Relacionamento com Cliente.
2. O que é Memorial Descritivo?
Memorial Descritivo é a relação dos materiais de acabamento que serão
utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e
rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
3. O que é Memorial de Incorporação?
O Memorial de Incorporação é o documento jurídico que detalha a construção
de um empreendimento, descrevendo as áreas privativas e comuns, suas
formas de utilização, características e dados do projeto, informações e
documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos.
Este documento encontra-se arquivado em sua íntegra no Cartório de Registro
de Imóveis.
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4. O que é Habite-se, também conhecido por Auto de
Conclusão de Obra?
Após a conclusão da obra, a Prefeitura realiza uma vistoria para verificar
se a mesma foi executada conforme o projeto inicial. Após a aprovação é
concedido o habite-se e o imóvel já está apto a ser habitado.
5. O que é averbação e por que é necessária?
A averbação do Habite-se é um dos documentos exigidos, pelas instituições
financeiras para efetivação do repasse bancário.
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel
(empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório
de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa
de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS).
Somente após a análise pelo Oficial Registrador, é efetivada a averbação da
construção junto à matrícula do imóvel.
6. O que é a Matrícula de um imóvel?
É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados,
tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições
e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus
e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
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7. O que é ITBI/ITIV e em qual momento devo pagá-lo?
É o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Toda vez que é caracterizada a
transferência de propriedade, seja uma compra e venda ou uma cessão, por
exemplo, ele é cobrado pela Prefeitura, sendo que o seu valor varia de acordo
com cada Estado.
Nota:
ITBI - Imposto de Transmissão de bens Imóveis
ITIV - Imposto de Transmissão Intervivos
8. O que é Convenção de Condomínio e como as suas regras
são elaboradas?
O objetivo deste documento é garantir que a convivência dos moradores seja
respeitada, visando sempre o interesse comum.
Baseada na Lei 4.591/64 e no novo Código Civil Brasileiro, a Convenção de
Condomínio é elaborada com o intuito de definir regras de utilização do
condomínio, englobando os direitos e deveres dos condôminos.
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9. Quando compro um imóvel na planta, por que devo
assinar uma Promessa de Compra e Venda (PCV)?
O contrato de Promessa de Compra e Venda é, na maioria das vezes, o primeiro
passo para a formalização da transação imobiliária. Nele, ambas as partes se
comprometem e efetuar um contrato futuro de compra e venda que será
caracterizado por uma Escritura Definitiva ou Alienação Fiduciária.
10. Qual a diferença entre propriedade e posse?
É muito importante para o entendimento das questões a seguir o
esclarecimento da diferença entre propriedade e posse. O comprador tem
a propriedade da sua unidade no ato do registro da escritura definitiva de
Compra e Venda no Registro de Imóveis competente. Já a posse apenas
ocorre no momento em que ele ocupa a unidade, ou seja, após a entrega das
chaves. Porém, para que isso ocorra, ele deve ter cumprido todas as etapas,
como aprovação da vistoria, estar em dia com o fluxo financeiro, além de ter
assinado o documento pertinente: Alienação Fiduciária ou escritura Definitiva.
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11. O que é Cessão de Direitos?
Trata-se de um documento que transfere os direitos e deveres contratuais a
um terceiro, ou seja, é um proprietário, denominado cedente, repassando sua
unidade para um novo proprietário, denominado cessionário. O cessionário
passará por uma análise de crédito. Após a análise o cessionário será orientado
sobre as etapas seguintes e taxas necessárias para a conclusão da cessão.
12. O que é e por que celebrar a Escritura Definitiva?
Esse é o documento final que transfere a propriedade definitivamente para
o comprador. É necessário para assinatura deste instrumento que a unidade
esteja devidamente concluída e quitada. Para que o mesmo tenha validade,
é necessário que seja celebrado junto a um cartório de Notas e registrado
perante o Cartório de Registro de Imóveis da região do empreendimento.
13. O que é e quando deve ser celebrada uma escritura
de Alienação Fiduciária?
A Alienação Fiduciária é o instrumento adequado para quando o cliente ainda
não quitou o seu saldo devedor e irá financiá-lo, com alguma instituição
financeira. Esse documento permite a entrega da posse da unidade, sendo
dado o próprio imóvel como garantia de quitação do saldo devedor.
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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO OU REPASSE
1. O que é um financiamento imobiliário?
Para viabilizar a compra de imóveis, diversas instituições financeiras, além
das incorporadoras, oferecem o financiamento imobiliário. Essa operação
se chama Repasse e o momento em que ela ocorre pode variar conforme o
acordado com cada cliente na Promessa de Compra e Venda.
2. Posso fazer a contratação de um financiamento bancário
por conta própria ou devo contratar uma assessoria?
Como muitos documentos possuem validade, fazer o processo por conta
própria sempre causa uma série de transtornos aos proprietários. Existem
empresas especializadas em assessoria bancária, que têm como objetivo
facilitar e orientar o cliente em todas as etapas. Ela fica responsável pela união
de todas as documentações da incorporadora e do cliente de acordo com o
exigido por cada instituição financeira, além de acompanhar o processo de
análise de crédito para garantir que o repasse ocorra nas melhores condições
oferecidas no mercado.
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3. Quando devo entrar em contato para realizar o
financiamento do meu imóvel?
O contato será realizado pelos consultores de repasse da PDG através de
correspondência ou telefone e ocorre geralmente próximo da obtenção do
habite-se.
4. Qual a documentação analisada pelo banco para que
meu financiamento seja aprovado? E qual é o prazo?
Essa documentação varia de acordo com a instituição financeira.
Quanto antes for entregue os documentos exigidos, mais rápido será o processo
de abertura e aprovação de seu financiamento. É imprescindível que sejam
apresentadas cópias LEGÍVEIS de toda a documentação. Verifique a listagem
de documentos com o seu agente financiador ou assessoria imobiliária.
Documentos que comprovam renda e ausência de restrição cadastral são
imprescindíveis para se obter financiamento bancário.
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5. O banco tem obrigação em aprovar o valor total do meu
financiamento?
O valor aprovado pelo banco estará sujeito a análise de crédito realizado
pela instituição financeira. A mesma utiliza como critério de avaliação e
análise fatores tais como, comprovação de renda, percentual de renda já
comprometida, histórico financeiro, entre outros. Apenas após análise o
banco definirá o valor a ser financiado.
6. Quero quitar o imóvel com recursos próprios, devo
aguardar a entrega de chaves?
A quitação do imóvel poderá ser realizada a qualquer momento, no entanto,
será necessário aguardar a Instalação de Condomínio, para o recebimento
das chaves. Entre em contato com a Central de Relacionamento com Cliente
e solicite o boleto para quitação, inclusive durante o período de obra do
empreendimento.
7. Qual a vantagem em antecipar a quitação do imóvel
com recursos próprios antes da entrega do imóvel?
Terá a vantagem em quitar com valor presente, pois o saldo não será
atualizado pelos índices, até a data de entrega do imóvel.
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8. O que é Carta de Crédito?
Após a aprovação do financiamento pela instituição financeira, ela emite
uma Carta de Crédito. Este documento terá prazo de validade. E poderá ser
utilizado na compra de imóveis prontos com Habite-se concedido e averbado.
9. Quais são as condições para a utilização do FGTS na
compra de um imóvel?
O FGTS pode ser utilizado para a compra de um imóvel, seja em pagamento
parcial, amortização ou quitação, desde que sejam cumpridas as regras
exigidas pela Caixa Econômica Federal. Como essas regras estão em constante
atualização, elas podem ser verificadas pelo site www.caixa.gov.br.
O FGTS só pode ser utilizado para abater ou quitar a parcela de financiamento.
Não poderá ser utilizado para pagamento de parcelas mensais, anuais ou de
chaves.
10. O que é Seguro Prestamista?
Em caso de invalidez ou morte, o seguro garante o pagamento do valor
financiado para quitação da dívida contraída pelo proprietário do imóvel.
Algumas apólices também oferecem cobertura para a perda de renda.
A contratação deste seguro é exigida por todas as instituições financeiras
para assinatura da Alienação Fiduciária.
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Assembléia de Instalação de
Condomínio
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1. O que é a Assembléia Geral de Instalação de Condomínio
(AGI) e o que ela caracteriza?
A AGI é a primeira reunião dos compradores de um empreendimento. É uma
exigência legal e nelas estarão presentes os proprietários, a administradora
e a incorporadora e se tomam decisões com o objetivo de instituir o condomínio,
como: eleições de síndico, subsíndico, membros do conselho e aprovações
orçamentárias para as primeiras despesas do condomínio.
A PDG convida uma administradora do mercado, conforme previsto na
convenção de condomínio, de acordo com perfil/características do imóvel.
*A Instalação de Condomínio é uma exigência legal para que a construtora
possa realizar a entrega do empreendimento.
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2. O que é taxa de condomínio e desde quando são pagas?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação
do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos
comuns no condomínio. Esse custo é composto de despesas ordinárias (gastos
mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em
assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando
for o caso.
O pagamento passará a ser de responsabilidade do proprietário a partir da
aprovação da previsão orçamentária apresentada na AGI.
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ENTREGA DAS CHAVES
1. Quais são as condições para que eu possa retirar as
chaves?
Essas condições são variáveis de acordo com as obrigações pactuadas no seu
contrato. Para mais informações entre em contato com a nossa Central de
Relacionamento.
2. Quem poderá retirar as chaves?
Os compradores participantes do contrato / financiamento ou representante
legal da unidade com procuração especifica com firma reconhecida.
3. O que receberei na entrega definitiva das chaves?
• Termo de recebimento da unidade em 2 (duas) vias , ficando uma via
assinada com a PDG ou o Termo de emissão na posse;
• Chaves de acesso da unidade;
• Carta de apresentação do proprietário ao síndico e/ou zelador, deverá ser
entregue na portaria;
• Manual do Proprietário.
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4. Quando posso iniciar a reforma e receber os móveis?
Após o recebimento das chaves e entrega da carta de apresentação
do proprietário ao síndico e/ou zelador, neste momento, você estará apto
a iniciar reformas, seguindo as normas do Manual do Proprietário e receber
móveis, equipamentos, profissionais, materiais e etc. Deverá também seguir
as diretrizes de horário do condomínio.
5. Quais informações constam no Manual do
Proprietário?
• Orientações sobre uso e manutenção de seu imóvel;
• Prazos para garantias da utilização da assistência técnica;
• Relação de fornecedores;
• Memorial de Acabamentos (referência dos materiais utilizados);
• Planta: Arquitetura, Instalações Elétricas e Hidráulicas.
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