Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
Celso Santos Carvalho – Diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Características da urbanização brasileira
Municípios com mais de 50% da população urbana por período:
1970
1991
Urbanização
acelerada:
em 50 anos a
população urbana
cresceu mais de 150
milhões de
habitantes
Urbanização
concentrada:
mais de 40% da
população vive em
regiões metropolitanas,
que representam 8% dos
municípios brasileiros
2007
Urbanização
desigual:
distribuição e
apropriação
desigual dos
benefícios da
urbanização
Fonte: IBGE
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Urbanização desigual
São Paulo
São Paulo
Áreas privilegiadas:
investimentos públicos constantes
urbanização consolidada e legalizada
vazios especulativos
melhores índices de renda
redução da população residente
Áreas periféricas:
carência de investimentos públicos
urbanização precária, ilegalidade e conflitos
piores índices de renda
crescimento acelerado
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Urbanização desigual
IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA
•Insegurança da posse
•Carência de infraestrutura
urbana e equipamentos
urbanos
•Ocupação de áreas vulneráveis
•Formação de áreas de risco
•Impactos ambientais
•Segregação socioespacial
Paraisópolis, São Paulo
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Rocinha – Rio de Janeiro
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Ausência/ carência de infraestrutura
Vila Estrutural, Brasília
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Ocupação de áreas ambientalmente frágeis e protegidas (danos ambientais)
Guarapiranga, São Paulo
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Ocupação de áreas vulneráveis (áreas de risco)
Disparidade de
padrões de renda e
de urbanização no
espaço urbano:
contigüidade e
segregação
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
Base Legal e Mecanismos Institucionais
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
A agenda da Reforma Urbana
Questões centrais: acesso à terra, direito à moradia e à cidade, participação e controle social
A Reforma Urbana em três momentos
Frente Nacional pela Reforma Urbana
Momento 1: construção e constitucionalização da agenda
final dos anos
1970 até 1988
Inclusão por emenda popular do Capítulo da Política Urbana na
Constituição Federal de 1988
Momento 2: instrumentalização/ normatização
1988
até 2003
Constitucionalização do Direito à Moradia (ano 2000)
Aprovação do Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 2001)
Momento 3: institucionalização/ implementação/ efetivação
desde 2003
Criação do Ministério das Cidades e do Conselho das Cidades (anos
2003/ 2004); Lançamento do PAC (2007); Lançamento do
Programa Minha Casa Minha Vida (2009); Aprovação de
reformas legais (anos 2003/ 2011)
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regularização Fundiária Urbana
•
Pressupostos e princípios:
– Garantia do direito à moradia
– Reconhecimento da legitimidade das ocupações informais
– Legalização do parque habitacional informal, assegurando adequadas condições
habitacionais para a população moradora
•
Entendida como “política curativa”:
– Ou, política de redução de danos (passivo habitacional)
– No âmbito de uma política habitacional mais ampla, de garantia do acesso à terra
urbanizada e a moradias produzidas no mercado formal (política preventiva)
•
Duas visões predominantes:
– Stricto Sensu: regularização jurídica dos assentamentos/ foco na titulação
– Latu Sensu: regularização plena – regularização jurídica, urbanística e ambiental
dos assentamentos, incluindo a esfera administrativa, com participação e controle
social
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Base legal
•
Constituição Federal
– Função social da propriedade urbana e direito à moradia
– Capítulo da Política Urbana
– Art. 183: Usucapião especial urbano e concessão de uso
•
Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001:
– Art. 4º, inciso V: “Instrumentos jurídicos e políticos” (regularização fundiária, em
si, como instrumento)
•
Lei Nacional de Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos – Lei 11.977/2009:
– Capítulo III da Lei do Programa Minha Casa Minha Vida define as regras para a
regularização fundiária de assentamentos urbanos
•
Lei 12.424, de 2011:
– altera a Lei nº. 11.977, de 2009, a Lei nº. 10.188, de 2001, a Lei nº. 6.766, de 1979,
a Lei nº. 8212, de 1991, e a Lei nº. 6.015, de 1973;
– simplifica o processo de registro da regularização fundiária urbana
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Instrumentos de regularização dominial (jurídica)
•
usucapião especial de imóvel urbano
•
concessão de uso especial para fins de moradia (disciplinado pela MP 2220/01)
•
concessão de direito real de uso
• demarcação urbanística para fins de regularização fundiária (acrescido e
disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com alterações da Lei 12.424, de 2011)
• legitimação de posse (acrescido e disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com
alterações da Lei 12.424, de 2011)
•
direito de superfície
•
Alienação (doação e venda)
•
Aforamento (terrenos de marinha - União)
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Lei
11.977/2009
Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas,
ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à
titulação de seus ocupantes [...]
Regularização Fundiária
Medidas
ambientais
Medidas
urbanísticas
adequação
ambiental do
assentamento e
sustentabilidade
da intervenção
provisão e
adequação da
infraestrutura básica
do assentamento,
incluindo remoções
e reassentamentos,
quando necessário
Medidas
administrativas
oficialização de
logradouros, inscrição dos
imóveis e de seus titulares
nos cadastros municipais,
definição de normas
urbanístico-edilícias
específicas
Medidas
jurídicas
regularização da
base fundiária;
outorga e
registro de
títulos de posse/
propriedade no
serviço de
registro de
imóveis
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regularização fundiária de interesse social
Regularização fundiária de assentamento ocupado por população de baixa renda e
que:
– Estiver ocupada de forma mansa e pacífica há pelo menos cinco anos ou
– Estiver demarcado como Zona Especial de Interesse Social no Plano Diretor ou Lei
Municipal específica ou
– For declarado de interesse para a implantação de projetos de regularização fundiária de
interesse social, no caso de áreas da União, dos Estados, Municípios ou Distrito Federal
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regras gerais
•
Regularização fundiária deve ser plena, ou seja, deve integrar as dimensões
urbanística, ambiental, jurídica e social
– A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória (conteúdo
mínimo: áreas ou lotes a serem regularizados, edificações a serem relocadas,
sistema viário existente ou projetado, áreas de uso público, medidas de
contenção de riscos, medidas de adequação da infraestrutura básica, medidas de
compensação urbanística e ambiental e medidas que garantam a
sustentabilidade da intervenção)
Exceções: registro de sentença de usucapião, de sentença declaratória ou planta
administrativa elaborada para a outorga de concessão de uso especial para fins
de moradia e de parcelamentos implantados antes de 19 de dezembro de 1979 e
integrados à cidade
A Lei admite que a regularização fundiária seja feita em ETAPAS
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regras gerais
•
Assentamentos consolidados anteriormente à data da Lei nº 11.977 (17 de julho de
2009) podem ser regularizados com redução de percentual de áreas destinadas ao
uso público e de área mínima dos lotes, desde que autorizado pelo Município
•
O Município pode dispor sobre regularização fundiária em seu território
•
Os dispositivos da lei são auto aplicáveis
•
A regularização fundiária, inclusive seu registro, pode ser promovida pelos
municípios, estados, União, cooperativas habitacionais, associações de moradores,
organizações sociais (OS’s), organizações da sociedade civil de interesse público
(OSCIP’s) e entidades civis com finalidade específica
A Lei diferencia a regularização fundiária da aprovação de novos parcelamentos
Lei nº 6.766, de 1979: aprovação
de novos parcelamentos
Lei nº 11.977, de 2009: regularização
fundiária de assentamentos existentes
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regras exclusivas para a regularização fundiária de
interesse social
•
A aprovação do projeto de regularização fundiária pelo Município corresponde ao
licenciamento urbanístico e ambiental, se
– O Município tiver conselho de meio ambiente e
– Órgão ambiental capacitado
•
No projeto de regularização fundiária, são admitidos parâmetros urbanísticos e
ambientais específicos, de acordo com as características da ocupação
•
A implantação da infraestrutura básica deve ser feita pelo Poder Público, de forma
direta ou por meio das concessionárias ou permissionárias de serviços públicos
•
A implantação da infraestrutura básica e de equipamentos comunitários pelo Poder
Público pode ser feita antes de concluída a regularização jurídica do assentamento
irregular
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regras exclusivas para a regularização fundiária de
interesse social
•
Regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente:
– Ocupadas até 31 de dezembro de 2007
– Inseridas em área urbana consolidada
• Densidade superior a 50 habitantes/há, malha viária implantada e pelo
menos dois dos seguintes elementos: drenagem urbana, esgostamento
sanitário, abastecimento de água potável, distribuição de energia elétrica,
ou limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos
– Objeto de estudo técnico, elaborado por profissional legalmente habilitado, que
comprove que a intervenção implica melhoria das condições ambientais em
relação à situação irregular anterior (decisão motivada).
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Regras exclusivas para a Regularização Fundiária de
Interesse Social
•
Aplicação da demarcação urbanística e legitimação de posse
•
Registro simplificado do parcelamento decorrente de projeto de regularização
fundiária de interesse social, sendo exigíveis apenas:
– Certidão atualizada da matrícula do imóvel
– Projeto de regularização fundiária aprovado
– Instrumentos de instituição e convenção de condomínio, se for o caso
– Comprovação de legitimidade das entidades não governamentais para a
promoção de ações de regularização fundiária
•
Gratuidade do registro do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação
de posse e de sua conversão em propriedade, bem como dos parcelamentos
decorrentes de regularização fundiária de interesse social
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Demarcação Urbanística
- Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com
modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011
- Instituto aplicável na regularização fundiária de interesse social de áreas consolidadas,
sobre imóveis públicos ou privados
- Procedimento administrativo de iniciativa exclusiva do Poder Público
- Utilizado em casos nos quais não haja conflito com os proprietários da área demarcada
- É tornada pública para permitir eventuais impugnações ao procedimento
- É averbada nas matrículas dos imóveis atingidos
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Legitimação de Posse
- Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com as
modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011
- Decorre do procedimento de demarcação urbanística
- Depende da elaboração do projeto de regularização fundiária e do registro do
parcelamento, com abertura de matrícula dos lotes
- Deve ser concedida pelo Poder Público aos moradores de área demarcada que:
• Não sejam proprietários, foreiros ou concessionários de outro imóvel urbano ou
rural
• Não sejam beneficiários de legitimação de posse anterior
- Não pode ser concedida nos casos de lotes que não serão consolidados
- Deve ser registrada na matrícula do lote correspondente
- Quando concedida sobre áreas privadas, pode ser convertida em propriedade após
transcorrido o tempo exigido pela legislação de usucapião (Constituição Federal,
Estatuto da Cidade, Código Civil), mediante requerimento do morador legitimado
dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Alterações à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de
1973)
• Simplifica o procedimento de abertura de matrícula de parte ou da totalidade de
imóveis públicos ou de imóveis em processo de desapropriação, com imissão judicial na
posse em favor de entes públicos (art. 167, §8º);
• Simplifica o procedimento de registro de áreas públicas municipais originárias do
parcelamento do solo urbano (art. 195-A) e de áreas estaduais (art. 195-B);
• Simplifica o procedimento de registro de títulos concedidos a beneficiários analfabetos
(art. 221);
• Possibilita a unificação de matrículas de imóveis públicos e de imóveis em processo de
desapropriação, com imissão judicial na posse em favor de entes públicos (art. 235);
• Estabelece mecanismos específicos para o registro da regularização fundiária urbana,
incluindo os procedimentos de demarcação urbanística e legitimação de posse (arts.
288-A a 288-G).
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Quadro Síntese: Base Legal e Competências
Federal
Estadual
Municipal
Normas
Competências
Constituição Federal; Lei 10.257/2001 (Estatuto
da Cidade); Lei 11.977/2009 (Cap. III –
Regularização Fundiária de Assentamentos
Urbanos); Lei 11.952/2009 (Regularização
Fundiária em terras federais na Amazônia
Legal); Lei 8.666/ 1993 (alienação de bens
públicos); Lei 6.015/1973 (registros públicos);
Lei 12.424/2011; Código Civil; legislação
ambiental
Apoiar os processos locais de
regularização fundiária
Constituição Estadual; Normas de Serviços
Extrajudiciais; legislação ambiental
Promover o licenciamento ambiental
nos casos de interesse específico, e,
por suplência, nos casos de interesse
social
Lei Orgânica do Município; Plano Diretor; Lei de
Zoneamento; Lei Municipal de Regularização
Fundiária; Código de Obras
Promover o licenciamento urbanístico
em todos os casos, e o licenciamento
ambiental, nos casos de interesse
social (o município deve possuir
conselho de meio ambiente e órgão
ambiental capacitado)
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
PASSO A PASSO DA REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS
URBANOS
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Formas de manifestação da irregularidade
•
Por tipologia do assentamento:
– Loteamentos irregulares ou clandestinos
– Favelas
– Cortiços
– Conjuntos Habitacionais
•
Por natureza da área:
•
Por natureza da irregularidade:
– Área pública
– Jurídica-registrária
– Área particular
– Urbanística-ambiental
– Área sem registro
– Edilícia
Tipo de problema de regularização a ser enfrentado
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Processo de Regularização Fundiária Urbana
Definição da estratégia
de regularização
fundiária (bom
diagnóstico -> solução
adequada)
Regularização da gleba
(matrícula apta para
receber o registro do
parcelamento ou do
condomínio)
Gestão das áreas
regularizadas
(incorporação nas
rotinas administrativas
da cidade)
Participação e
Controle Social
Regularização (registro)
do parcelamento do solo
e/ou do condomínio
edilício (com base no
projeto de regularização
fundiária)
Regularização da
posses/ titulação e
registro (escolha do
instrumento adequado)
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Definição da Estratégia de Regularização
Tipo de irregularidade => conjunto habitacional, favela, loteamento irregular ou clandestino
Situação Fundiária
Condições urbanísticas e
ambientais
Organização Social
Dominialidade; situação
registrária; existência de
conflitos possessórios e
ações judiciais
Condições de
infraestrutura; ocupação
de APP’s; existência de
áreas de risco
Histórico da ocupação (tempo e
forma de ocupação); nível de
organização comunitária;
expectativas da comunidade
Tipo de regularização => interesse social ou interesse especifico
bom diagnóstico
Definição das
responsabilidades(
atores e seus
papéis)
Definição do
passo a passo
(sub-etapas)
Seleção dos
instrumentos de
regularização
fundiária
solução adequada
repertório de soluções
(instrumentos disponíveis)
Ministério das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos
Obrigado!
Celso Santos Carvalho
[email protected]