Instrumentos Urbanísticos
Alcances, Limitações e Possibilidades
para Salvador
Silvio Pinheiro
Secretário da SUCOM
Instrumentos Urbanísticos
O que dispõe o Plano Diretor
LEI Nº 7.400/ 2008 - PDDU
TITULO VIII
DO ORDENAMENTO TERRITORIAL
• CAPÍTULO II - Do Macrozoneamento
• Diretrizes gerais vinculam os instrumentos
aos objetivos de desenvolvimento estabelecidos
para macroáreas do Município.
• CAPÍTULO VI - Da Aplicação dos Instrumentos
da Política Urbana no Município
• Diretrizes e critérios específicos para cada
instrumento orientam a sua aplicação direta
ou regulamentação.
Instrumentos Urbanísticos
O que dispõe o Plano Diretor
Instrumentos
da Política
Urbana
previstos no
PDDU
• Parcelamento, Edificação ou Utilização
Compulsórios
• Consórcio Imobiliário
• Desapropriação para Fins Urbanísticos,
de Área Contígua e por Zona
• Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Outorga Onerosa de Uso
• Transferência do Direito de Construir
• Direito de Preferência
• Direito de Superfície
• Estudo de Impacto de Vizinhança
• Estudo de Impacto Ambiental
• Licenciamento Ambiental e Urbanístico
• Operações Urbanas Consorciadas
Instrumentos Urbanísticos
O que dispõe o Plano Diretor
Instrumentos
que demandam
regulamentação
municipal
• Consórcio Imobiliário
• Desapropriação para Fins
Urbanísticos, de Área Contígua
e por Zona
• Direito de Superfície
• Estudo de Impacto de
Vizinhança
• Estudo de Impacto Ambiental
• Licenciamento Ambiental e
Urbanístico
Instrumentos Urbanísticos
O que dispõe o Plano Diretor
Instrumentos
que necessitam
de lei específica
para sua
aplicação
• Parcelamento, Edificação
ou Utilização Compulsórios
• Outorga Onerosa de Uso
• Direito de Preferência
• Operações Urbanas
Consorciadas
Instrumentos
autoaplicáveis
• Transferência do Direito
de Construir - Transcon
• Outorga Onerosa do Direito
de Construir
Instrumentos Urbanísticos
Transferência do Direito de Construir - Transcon
Antecedentes
• Lei n° 3.805/ 1987: instituiu a Transferência do
Direito de Construir no Município do Salvador;
• Lei Orgânica do Município (1990):
• ampliou as finalidades do instrumento e
possibilitou a transferência do direito de construir
entre diferentes zonas de uso e ocupação do solo;
• estabeleceu critérios para a dedução da fórmula
aplicável às operações de Transcon.
• Lei n° 5.692/ 2000: estabeleceu critérios para
utilização da Transcon e sistematizou procedimentos
administrativos adotados nas operações.
• Lei nº 7.400/ 2008, do PDDU: consolidou as normas e
procedimentos referentes à Transcon, inclusive a
fórmula aplicada no processo.
Instrumentos Urbanísticos
Transferência do Direito de Construir - Transcon
Definição - Art. 259 do PDDU
• Caracterizado o interesse público em imóvel urbano,
o Poder Público Municipal, em troca da transferência da
propriedade, poderá permitir ao proprietário do imóvel
exercer em outro local, ou alienar, o direito de construir
previsto no Plano Diretor ou em legislação urbanística
dele decorrente.
Finalidades da Transcon
• implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
• criação de espaços abertos de uso público;
• preservação de áreas de valor ambiental indicadas da Lei do PDDU
ou em lei específica;
• preservação de imóvel considerado de interesse histórico, cultural,
paisagístico ou social;
• regularização de ZEIS I, II, IV e V (áreas de ocupação consolidada);
• implementação de Habitação de Interesse Social em ZEIS III
(produção de novas moradias em terrenos vazios ou subutilizados).
Instrumentos Urbanísticos
Áreas geradoras de Transcon
Instrumentos Urbanísticos
Transferência do Direito de Construir - Transcon
Fórmula (Art. 262 do PDDU)
• Define matematicamente o potencial construtivo
a ser transferido do imóvel doador para o imóvel
receptor considerando a correlação de valor entre
ambos.
PCT = [ACE – (ATr x CABr)] ÷ (VUPd ÷ VUPr)
• PCT = potencial construtivo a ser transferido;
• ACE = área construída para efeito do cálculo do coeficiente
de aproveitamento a ser atingido no empreendimento;
• ATr = área do terreno receptor;
• CABr = coeficiente de aproveitamento básico do terreno
receptor;
• VUPd = Valor Unitário Padrão do terreno doador;
• VUPr = Valor Unitário Padrão do terreno receptor.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Antecedentes
• Lei n° 6.586/ 2004, do PDDU:
• instituiu a Outorga Onerosa no Município do Salvador;
• postergou a aplicação do instrumento até que fossem
reduzidos os estoques de Transcon ao saldo mínimo de
20% do total existente na data de promulgação da lei;
• Lei nº 7.400/ 2008, do PDDU:
• estabeleceu normas e procedimentos para aplicação
imediata da Outorga Onerosa;
• definiu a equação para cálculo da contrapartida
financeira.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Definição (Art. 255 do PDDU)
• Mediante o pagamento de contrapartida financeira
pelo beneficiário, o Poder Público Municipal poderá
autorizar a utilização de potencial adicional
construtivo superior ao resultante do Coeficiente de
Aproveitamento Básico, CAB, até o limite
correspondente à aplicação do Coeficiente de
Aproveitamento Máximo, CAM, estabelecido pelo
Plano Diretor para a zona em que se localize o imóvel.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Aplicação dos recursos da Outorga
Onerosa do Direito de Construir
• regularização fundiária;
• execução de programas e projetos habitacionais de
interesse social;
• constituição de reserva fundiária;
• ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
• implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
• criação de espaços urbanos e comunitários;
• criação de Unidades de Conservação ou proteção de
outras áreas de interesse público;
• proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou
paisagístico.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Fórmula - Art. 257 do PDDU
• Define matematicamente a contrapartida financeira
correspondente à Outorga Onerosa.
CF = AT x (CAE - CAB) x VUP
• CF = contrapartida financeira a ser paga ao
Município;
• AT = área do terreno;
• CAE = coeficiente de aproveitamento utilizado no
empreendimento;
• CAB = coeficiente de aproveitamento básico da zona
em que se localiza o lote ou terreno;
• VUP = Valor Unitário Padrão do terreno.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
PROJETO DE LEI Nº 201/2014
• Dispõe sobre a fórmula de cálculo da
contrapartida financeira da Outorga
Onerosa do direito de construir e dá outras
providências.
• Extingue o Fundo de Desenvolvimento Urbano
– FUNDURBS.
• Uniformiza critérios relativos à utilização da
Transcon em combinação com a Outorga
Onerosa em imóveis não integrantes da Área de
Borda marítima.
Instrumentos Urbanísticos
Outorga Onerosa do Direito de Construir
CF= AT x (CAE-CAB) x CUB x CL
• CF = contrapartida financeira a ser paga ao
Município;
• AT = área do terreno;
• CAE = coeficiente de aproveitamento utilizado no
empreendimento;
• CAB = coeficiente de aproveitamento básico da zona
em que se localiza o lote ou terreno;
• CUB = Custo Unitário Básico de Construção relativo
ao Projeto-Padrão R8-N constante da Tabela
elaborada pelo Sindicato da Indústria da Construção
no Estado de Bahia - SINDUSCON-BA;
• CL = Coeficiente de Localização do imóvel, conforme
distribuição constante do Anexo único a esta Lei.
Instrumentos Urbanísticos
Áreas receptoras de Potencial Adicional Construtivo
Instrumentos Urbanísticos
Áreas nas quais incidem Outorga + Transcon
Instrumentos Urbanísticos
Áreas de aplicação exclusiva da Outorga Onerosa
Instrumentos Urbanísticos
Potencial Adicional Construtivo – 2008 - 2012
ANO
CERTIFICADOS
EMITIDOS
POTENCIAL
ADICIONAL
CONSTRUTIVO
ÁREA
CONSTRUÍDA
TOTAL
UNIDADES
IMOBILIÁRIAS
VAGAS
PARA
VEÍCULOS
2008
78
216.560 m²
677.987 m²
10.084
16.816
2009
56
287.499 m²
878.638 m²
9.280
13.654
2010
90
176.403 m²
459.213 m²
5.477
12.800
2011
86
203.032 m²
522.603 m²
7.225
13.983
2012
32
82.006 m²
210.880 m²
3.641
6.563
342
965.500 m²
2.749.321 m²
35.707
63.816
TOTAL
CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL CONSTRUTIVO EMITIDOS NO PERÍODO DE MARÇO DE 2008 A AGOSTO DE 2012.
FONTE: SEDHAM/ COUSO, 2012.
Instrumentos Urbanísticos
Potencial Adicional Construtivo – 2008 - 2012
Atendimento Presencial
Av. Antônio Carlos Magalhães, 3244 - Edf.
Empresarial Thomé de Souza - Iguatemi.
Segunda à sexta, das 9h às 17h.
Atendimento Telefônico
Informações e consultas a processos:
3202-9600. Segunda à sexta, das 7h30 às
19h30.
Denúncias de poluição sonora
3202-9660 (24 horas).
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