CENTRO DE APOIO OPERACIONAL DAS PROMOTORIAS DE JUSTIÇA CÍVEIS
FALIMENTARES, DE LIQUIDAÇÕES EXTRAJUDICIAIS,
DAS FUNDAÇÕES E DO TERCEIRO SETOR
CONSULTA N.º 14 – CAOP Cível (Referente ao Ofício n° 35/2013)
OBJETO: Legalidade da Exigência da Guia de Recolhimento do ITBI para
a Averbação de Distrato de Compra e Venda – Inadequação do
Procedimento de Retificação previsto no Art. 213 da Lei de Registros
Públicos para Alteração de Erro Material de Negócio Jurídico Assentado
no Registro Imobiliário – Necessidade de Nova Escritura Pública de
Retificação da Transcrição e da Matrícula do Imóvel Firmada por Todas
as Partes Contratantes – Legalidade da Modificação da Incorporação do
Condomínio Averbada após a Conclusão das Obras.
INTERESSADA: PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE REGISTROS PÚBLICOS,
ACIDENTES DE TRABALHO E CARTAS PRECATÓRIAS DA COMARCA
DE CURITIBA/PR.
CONSULTA N. 14/2013:
Em resposta ao ofício n° 07/2013 redirecionado pelo
Centro de Apoio das Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo,
por meio do ofício n° 22/2013, cumpre-nos expor as seguintes
considerações.
1. Trata-se de cópia de Procedimento de Providências
instaurado a partir de dúvida suscitada pelo Agente Delegado do 6°
Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central de Curitiba, a respeito da
legalidade da cobrança do imposto sobre a transmissão de bens imóveis
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– ITBI – para a averbação de termo de distrato de contrato de compra e
venda de imóvel.
No caso, foi protocolado junto à serventia “termo de
distrato do contrato por instrumento particular de compra e venda
e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança,
alienação fiduciária em garantia e outras obrigações” - no qual figura
como vendedor CIC Ltda., e, como comprador, ECM -, em virtude de
equívoco constatado na individualização do bem objeto da avença.
Considerando o termo de distrato como uma nova compra
e venda que resulta na transferência do domínio para o proprietário
anterior, a serventia devolveu o título a fim de que fosse comprovado,
inicialmente, o pagamento do ITBI sobre a operação.
Inconformado,
o
vendedor
apresentou
manifestação
escrita contra a exigência de recolhimento do tributo, sustentando que
se trata de um encargo elevado e pugnando pela substituição do título
por um instrumento de retificação contratual, conforme modelo
anexado ao requerimento - no qual houve a autorização, pela mesma
serventia, do registro de um instrumento particular de retificação
de contrato de compra e venda, a fim de corrigir a informação
referente
ao
bloco
da
unidade
imobiliária
adquirida
pela
compradora.
Recebida a manifestação e em atenção ao princípio da
legalidade e ao disposto no art. 213 da Lei de Registros Públicos,
entendeu a serventia pela impossibilidade de substituição da unidade
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habitacional
objeto
do
contrato,
por
outra,
mediante
simples
instrumento de retificação; bem como pela necessidade de recolhimento
do ITBI para averbação do termo de distrato.
Diante do conflito, o Agente Delegado do 6° Registro de
Imóveis de Curitiba apresentou declaração de dúvida perante o juízo da
Vara de Registros Públicos desta Comarca.
Instada a se manifestar, a d. Promotora de Justiça da
Vara de Registros Públicos, Dra. Luciane Evelyn Cleto Melluso T. Freitas,
opinou pela procedência da dúvida em razão do posicionamento
adequado do registrador.
Após examinar os autos, o juízo da Vara de Registros
Públicos julgou adequada a conduta do Oficial, dando procedência à
dúvida suscitada.
Para tanto, esclareceu o magistrado que o termo de
distrato apresentado revela o intuito das partes de desfazer a alienação
do imóvel objeto do contrato, em razão de erro na indicação da unidade
desejada pela compradora.
Desse modo, considerou que o negócio tem natureza
jurídica de compra e venda reversa – na qual ocorre, em síntese, apenas
a inversão dos pólos contratantes - e, portanto, para a sua lavratura,
exigem-se os mesmos requisitos de validade e eficácia da compra e
venda, inclusive no que diz respeito às obrigações tributárias.
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Intimadas as partes do teor da sentença, o juízo
converteu o feito em diligência com o escopo de averiguar a
regularidade do registro da retificação do contrato de compra e
venda da Sra. CBCF, noticiado como modelo pelo vendedor Cedros
Incorporações e Construções Ltda.
Intimado,
o
4°
Registro
de
Imóveis
de
Curitiba
encaminhou cópia das matrículas: a) n° 70.640, aberta para a unificação
dos
imóveis
posteriormente
incorporados
em
condomínio
pela
proprietária MRV Construções Ltda.; b) n° 74.448, aberta após a venda
da unidade n° 301, do bloco 1, à CBCF; c) n° 77.571, aberta para
retificação do registro efetuado na matrícula n° 74.448, em virtude da
averbação do “Instrumento Particular de Retificação e Ratificação” do
contrato da Sra. Cristiane, realizada com o condão de corrigir a
informação referente ao bloco no qual está localizada a unidade objeto
da compra e venda; d) n° 78.576, aberta após o encerramento da
matrícula n° 74.448 e na qual consta a adquirente, de fato, da unidade
301, do bloco 1; e, e) n° 78.577, aberta para descrição do imóvel
correspondente à unidade n° 301, do bloco 2, adquirido, de fato, pela
Sra. CBCF.
Além disso, foi juntada aos autos cópia do contrato de
compra e venda e do instrumento de retificação e ratificação, firmados
pela Sra. Cristiane.
Constatando o juízo que, no ano de 2010, foi registrada
retificação da incorporação em condomínio após a conclusão das obras,
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foi requisitada a juntada aos autos do título e dos documentos que
justificaram o pedido de lavratura.
Na sequência, os documentos foram acostados aos autos,
juntamente com os termos de anuência assinados pelos proprietários
das unidades até então alienadas.
Após, abriu-se vista a d. Promotoria de Justiça da Vara de
Registros Públicos, que, ciente das informações, encaminhou cópia do
procedimento para apreciação pelo CAOP de Habitação e Urbanismo - o
qual, a sua vez, redirecionou a documentação para este CAOP,
ressaltando que a sobredita incorporação respeitou a disciplina legal,
bem como que não há causa que justifique a intervenção daquele órgão
ministerial.
Vieram os autos a este CAOP.
É o que cumpria relatar, passo à manifestação.
2. Primeiramente, no que tange ao deslinde da dúvida
suscitada pela 6ª Serventia de Registro de Imóveis da capital, convém
tecer alguns apontamentos complementares – o que faço não apenas em
razão da natureza administrativa da decisão (cf. preceitua o art. 204 da
Lei n° 6.015/1973)1, mas também em virtude da ocorrência, certamente,
corriqueira de casos semelhantes.
“A decisão nela proferida é de órgão judiciário, mas não corresponde a típico
exercício da função judicial, pois o juiz competente atua como corregedor do cartório,
com característicos próximos aos de superior hierárquico do delegado.” CENEVIVA,
Walter. Lei de Registros Públicos Comentada. 20ª Ed., Saraiva, 2010, p. 526.
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2.1 O procedimento de dúvida de registro visa tão
somente o exame da legalidade da exigência feita pelo Oficial para o
registro pretendido pelo interessado – isto é, se há causa legítima que
justifique a imposição tributária.
Não se discute, pois, nessa seara, a validade da incidência
do ITBI sobre a transmissão de bem imóvel em situação peculiar, como é
o caso do distrato, mas somente a legalidade da cobrança da obrigação
tributária para o registro do título.
No caso em apreço, como bem reconheceu o Juízo de
Registros
Públicos,
o
Oficial
possui
legitimidade
para
exigir
a
apresentação da guia de recolhimento do ITBI como condição para a
averbação de distrato de compra e venda, na medida em que a conduta
encontra apoio em expressa determinação legal.
Isso porque o registro do título, independentemente da
motivação e da denominação que lhe foi atribuída, importa em
transmissão do domínio do imóvel indicado na matrícula para o
proprietário anterior – fato gerador da cobrança do ITBI, consoante
previsto no art. 35, inciso I, do Código Tributário Nacional 2.
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens
imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a
qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou
por acessão física, como definidos na lei civil.
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Diante disso e em conformidade com o item 16.2.19 do
CNCGJ3, compete ao Oficial fiscalizar o recolhimento do imposto
incidente
sobre
o
ato
que
se
pretende
consumar,
exigindo
a
apresentação do comprovante de pagamento juntamente com o título.
No mesmo sentido, já decidiu o Eg. Tribunal de Justiça do
Estado do Paraná, em situação análoga:
APELAÇÃO
CÍVEL.
DÚVIDA
DE
REGISTRO
PÚBLICO.
PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - ART. 458,
II, CPC - INOCORRÊNCIA. EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE
ITBI - RECUSA - ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE
DISTRATO DE COMPRA E VENDA - FATO GERADOR TRANSMISSÃO
DE
BEM
IMÓVEL.
POSSIBILIDADE
DE
DISCUSSÃO JUDICIAL PELAS VIAS ORDINÁRIAS - ART. 204
DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RECURSO CONHECIDO E
NÃO PROVIDO. (...) Assim delineou o ilustre Procurador de
Justiça em seu parecer à fl. 142: "De início, vale asseverar que,
conforme destacado pelo Magistrado a quo, a incerteza a ser
afastada in casu com a instauração do procedimento de dúvida
é a que recai sobre a legitimidade ou não do agente notarial
exigir a apresentação da quitação do imposto de transmissão
(ITBI) de interessado em registrar escritura pública de distrato
de compra e venda. (...) Na situação apresentada, vislumbra-se,
em síntese, que a apelante requereu registro de distrato de
compra e venda, tendo o Oficial de registros exigido a
apresentação da guia de recolhimento de ITBI. (...) para se
demonstrar a legalidade da exigência feita pelo Oficial registral,
imprescindível mencionar o contido no artigo 35, inciso I, do
16.2.19 - O registrador exigirá que as partes exibam, juntamente com os títulos
apresentados para registro ou averbação, sob pena de não se praticar o ato registral, o
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Código
Tributário
Nacional
(...)
Portanto, tratando-se
de
transmissão de propriedade, ainda que por distrato de compra
e venda, compete ao registrador exigir o respectivo pagamento
para consumação do ato notarial, consoante dispõe o Código de
Normas
da
Corregedoria
Complementarmente,
ministerial
em
Geral
conforme
segundo
da
Justiça
ressaltado
grau, tem-se
no
(...)
parecer
que: "Semelhante
previsão é encontrada na Lei 8.935/1994, que regula os
serviços notariais e de registros, senão vejamos: "Art. 30. São
deveres dos notários e dos oficiais de registro: (...) XI- fiscalizar
o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que
devem praticar; (...)." Da leitura dos citado dispositivos legais,
conclui-se
que
compete
ao
agente
notarial
fiscalizar
o
recolhimento dos tributos que incidem sobre os atos de
registro,
devendo
exigir
do
interessado,
para
tanto,
o
comprovante de pagamento do imposto de transmissão. (TJPR 11ª C.Cível - AC 969109-0 - Guarapuava - Rel.: Ruy Muggiati Unânime - J. 17.04.2013). Grifou-se.
2.2. Relativamente ao pleito formulado pelo vendedor, CIC
Ltda., para apresentação de um instrumento de retificação e ratificação
do contrato de compra e venda com o propósito de que seja registrada a
substituição da unidade imobiliária “Apartamento 04 da Torre A – Vila
Capri”, objeto do contrato inicial que ensejou a abertura da matrícula do
imóvel, pela unidade “Apartamento 04 da Torre B – Vila Firenze”, à vista
de modelo anexado ao requerimento, acreditamos que – conforme
destacou o Oficial - a pretensão não se amolda às hipóteses de
retificação voluntária de registro civil, previstas no art. 213 da Lei
n° 6015/73.
respectivo comprovante do pagamento do imposto de transmissão e fiscalizará o
recolhimento das receitas devidas ao FUNREJUS.
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Conforme exposto no próprio termo de distrato, em seu
item
III,
constou
no
contrato
de
compra
e
venda, ainda que
erroneamente, a indicação da unidade “Apartamento 04 da Torre A – Vila
Capri”.
Referida informação foi reproduzida adequadamente na
matrícula do imóvel, bem como no registro da alienação em favor do Sr.
Eduardo da Costa Martins Neto.
Verifica-se, portanto, que houve erro na formalização
do negócio jurídico que deu azo ao assentamento imobiliário, ou
seja, equívoco na manifestação de vontade das partes, e não erro
constante do registro.
A Lei de Registros Públicos é clara quanto às hipóteses
permissivas de retificação do registro ou da averbação em seu art. 213,
bem como não abarca a possibilidade de alteração de dado substancial
relativo ao imóvel.
Sobre a impossibilidade de correção de erro material no
registro imobiliário – atribuído às partes - por meio de procedimento de
retificação, já se pronunciou a jurisprudência:
REGISTROS
PÚBLICOS-
RETIFICAÇÃO
DE
ERRO
EM
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E NO REGISTRO
IMOBILIÁRIO- NÃO OCORRÊNCIA - ALTERAÇÃO DO NOME
DA COMPRADORA NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E
VENDA - VIA ELEITA INADEQUADA - SENTENÇA MANTIDA Av. Mal. Deodoro. 1028 – Edifício Baracat – 4º andar – FONE: (41) 32504848/32504852
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RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 7ª C.Cível - AC 0142758-3 Ponta Grossa - Rel.: Des. Mário Helton Jorge - Unânime - J.
08.06.2004)
APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. RETIFICAÇÃO DE
ERRO MATERIAL EM ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE
DIREITOS
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
VIA
INADEQUADA. ATO JURÍDICO FORMAL QUE RETRATA A
VONTADE DAS PARTES, NÃO PODENDO SER RETIFICADO NA
VIA JUDICIAL VOLUNTÁRIA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO
PÚBLICO POSTO QUE AQUELE ATO AINDA NÃO RESTOU
INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC 0555582-2 Guarapuava - Rel.: Des. Augusto Lopes Cortes - Unânime - J.
08.07.2009)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA.
REGISTRO DE IMÓVEIS. PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DE
REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE.
DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE ERRO
MATERIAL
NOS
REGISTROS.
SENTENÇA
MANTIDA.
O
equívoco quanto à manifestação de vontade por parte dos
contratantes, no negócio jurídico de compra e venda de imóvel,
não é corrigível mediante Ação de Retificação de Registro
Imobiliário.
APELO
DESPROVIDO.
(Apelação
Cível
Nº
70037105814, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em
30/06/2011).
Tendo em mira que a escritura pública de compra e venda
exprime a vontade das partes contratantes, bem como que não é cedido
ao Oficial do Registro Imobiliário promover emenda ao negócio jurídico, a
forma adequada de correção do equívoco é mediante requerimento
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de averbação de nova escritura pública de retificação da transcrição
e da respectiva matrícula. Esse é o entendimento do Eg. Tribunal de
Justiça do Estado do Paraná:
No tocante ao procedimento adotado, é de se ressaltar que,
infelizmente, o procedimento adotado nestes autos não foi
correto. Efetivamente, a escritura é uma declaração de
vontade das partes perante o Tabelião, sendo suscetível a
emendas, as quais devem ser feitas através de outra
escritura pública. Ora, escritura pública só se retifica por
outra. Necessário se postule da correção da transcrição e
matrícula correspondente ao ato notarial a que se refere.
(TJPR - 11ª C.Cível - AC 0555582-2 - Guarapuava - Rel.: Des.
Augusto Lopes Cortes - Unânime - J. 08.07.2009). Grifou-se.
Ante o exposto, se constatado que a Sra. CBCF,
requereu
o
registro
de
escritura
pública
de
retificação
de
transcrição imobiliária da respectiva matrícula firmada por todas as
partes contratantes, bem como que recolheu os emolumentos
devidos, a averbação do ato encontra-se regular.
À
vista
desse
entendimento,
acreditamos
que
a
pretensão do vendedor CIC Ltda. deve ser apresentada, também, por
meio de nova escritura pública firmada por todos os negociantes do
contrato de compra e venda.
Por
derradeiro,
no
que
tange
à
modificação
da
incorporação averbada após a conclusão das obras na matrícula n°
70.640, objeto da incorporação do condomínio onde reside a Sra. CBCF,
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nota-se que, conforme já ressaltou o CAOP da Habitação e do
Urbanismo, o procedimento de alteração atendeu à disciplina legal,
inclusive no que concerne a autorização expressa dos interessados.
3. Frente aos dados fornecidos a esta coordenadoria do
Centro de Apoio Operacional das Fundações e Terceiro Setor, são esses,
em tese, os esclarecimentos que se entende adequados.
Curitiba, 03 de maio de 2013.
Terezinha de Jesus Souza Signorini
Procuradora de Justiça – Coordenadora do CAOP Cíveis, Falimentares, de Liquidações
Extrajudiciais, das Fundações e do Terceiro Setor.
Samantha Karin Muniz
Assessora Jurídica
Excelentíssima Senhora
DOUTORA LUCIANE EVELYN CLETO MELLUSO T. FREITAS
PROMOTORA DE JUSTIÇA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS,
ACIDENTES DE TRÂNSITO E PRECATÓRIAS CÍVEIS
R. Mauá, 920, 8° andar
ALTO DA GLÓRIA
80030-200
Nesta Capital
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